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「任意売却を検討しているけれど、どれくらいの期間がかかるのか分からない」
「任意売却を進める手順を知りたい」
このように考えている方は、多くいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、任意売却の流れや期間、売却のタイミングについて解説します。
また、任意売却で早く売却するコツも併せて紹介していきます。

□任意売却の流れや期間とは？

任意売却とは何らかの理由で住宅ローンを支払えず、一般的な売却では残高を返済できない際に、債権者に条件付きで許可をもらい、抵当権を抹消して不動産を売却する方法です。
そこで、任意売却の流れは以下のような8つのステップがあります。

・金融機関から督促状が送られる
・不動産会社に査定を依頼する
・住宅ローンの残高を確認する
・債権者から任意売却を行う許可をもらう
・任意売却の手続きを進める
・売買契約が成立した後は購入者が決済を行う
・所有権を移行する
・新生活が始まる

大まかな期間として、任意売却は全体的な手続きで約10ヶ月ほどかかります。
金融機関から督促状が送られ、任意売却の売買が始まるまでは約6ヶ月から9ヶ月、売買契約が成立してから新生活が始まるまでは1ヶ月程度かかります。

そこで、それぞれの流れについて順に解説していきます。
まずは、金融機関から督促状が送られます。
督促状とはローンの支払いができない場合に金融機関から支払いを督促されるハガキや電話のことを言います。
督促状が届いたら、できるだけ早く不動産会社に相談して査定を行ってもらいましょう。

不動産会社による査定が完了した後は、住宅ローンの残高を把握するとともに債権者から任意売却を行う許可をもらう手続きを進めましょう。
しかし、売却価格と住宅ローンの残高に大きな差があった場合や、計画性が全くないと判断された場合には任意売却の許可がおりないケースがあります。
債権者との交渉を円滑に進めるためにも、不動産会社としっかりと話し合いや打ち合わせをしておきましょう。

任意売却の許可がおりたら、実際に手続きと売買をスタートさせます。
手続きに必要な書類は複数存在するので、不動産会社に確認をとっておきましょう。
そして、購入者が決定すると後は決済を待つだけです。

最後に所有権を移行させたら、新しい生活が始まります。
所有権の移行は、司法書士が代行して行ってくれるケースがほとんどですので、1週間から2週間ほど待ちましょう。

□任意売却のタイミングはいつ？

結論から申しますと、任意売却のタイミングは住宅ローン返済を滞納した時です。
そもそも、ローン返済が滞納していなければ任意売却はできません。
これは返済がどんなに苦しい時であっても、滞納していなければ同様です。

そこで、ローン返済が苦しく、期限の利益が失効したタイミングに任意売却の手続きを始めましょう。
期限の利益とは、債務者が返済の期限が到来するまで返済をしなくても良いという権利です。
このようなタイミングであれば、競売の申し立てに半年程度の売却期間が設けられることもあります。
まずは、任意売却を円滑に進めるためにも、お早めに不動産会社に相談しましょう。

□任意売却で早く売るコツを教えます！

これまで、任意売却の流れと期間について紹介してきましたが、できるだけ早く売りたいと感じた方も多くいらっしゃるでしょう。
実際に、任意売却で早く売るコツは3つあります。

・返済が困難だと感じた時点で不動産会社に相談する
・不動産会社による買取りを利用する
・業績のある不動産会社に依頼する

1つ目は、返済が困難だと感じた時点で不動産会社に相談することです。
これは、住宅をいち早く売却するための重要事項とも言えます。
あらかじめ早い段階で不動産会社に依頼しておくことで、今後の手続きがスムーズにいき、競売にかけられる可能性も低くなります。

2つ目は、不動産会社による買取りを利用することです。
一般的な売却と同様に、住宅を早く売却するには買取りを利用すると良いでしょう。
買取りとは直接不動産会社が物件を買取ることです。
そのため、仲介とは異なり、新たな買主を探す手間が省けて早い段階で住宅を売却できます。

ただし、仲介と比較しても買取りは安い売却価格になってしまうケースがほとんどです。
そのため、債権者が任意売却の許可をしてくれないといった事態になる恐れもあるので、話し合いは必ず行っておきましょう。

3つ目は、業績のある不動産会社に依頼することです。
任意売却を短期間で行うためにも、任意売却の業績があり信憑性の高い不動産会社に依頼することがとても重要です。

当社では、仲介や買取りに加えて任意売却におきましても数ある業績を残しております。
お客様のニーズに合わせたスピーディーな対応も心掛けておりますので、ぜひ安心して一度ご相談ください。

□まとめ

今回は、任意売却の流れや期間、タイミングについて紹介しました。
今回の記事で任意売却について、理解を深めていただけましたら幸いです。
お気軽に当社へお問い合わせくださいね。

相続する遺産分割の割合にはいくつかの種類があり、それぞれ十分に理解していなければトラブルに発展してしまう恐れがあります。
そのようなトラブルを未然に防ぐためにも、今回は遺産分割の割合の決め方について解説します。
加えて、特殊なケースでの遺産分割についても紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

□相続する遺産の分割の割合は？

遺産分割の割合において、民法の規定に基づいた以下のような手順で行われます。

・遺言
・遺産分割協議
・法定相続分

まずは、遺言がある際にはその遺言の内容に従って相続分を決定します。
遺言で相続人に遺贈する方法は2つのパターンが存在し、それは「包括遺贈」と「特定遺贈」です。
包括遺贈とは、遺産分割の割合を決定して遺贈する方法です。

一方で、特定遺贈はある特定の遺産を特定の相続人に遺贈する方法です。
つまり、両者の違いは割合を決定して相続するかしないかということになります。

次に、遺言がない場合は遺産分割協議で相続する割合を決定します。
相続する遺産は全相続人が共有するものと定められており、相続人は原則いつでも遺産分割協議によって相続分を決定できます。
そして、この遺産相続協議では後に紹介する法定相続分に関係なく、自由に遺産を分割できるのが特徴的です。
それゆえ、相続人の間で同意さえあれば、どのように相続分を決定しても良いのです。

しかし、遺産相続協議でも相続分が決定しないケースは少なからず存在します。
仮に相続分が決まらなかった場合には、法定相続分で決定します。
法定相続分とは、各相続人の取り分として法律上定められた割合のことを指し、これは最終的な相続割合を決定するための基準となります。
相続する割合と聞けば、真っ先に法定相続分をイメージする方が多いのですが、遺言や遺産分割協議でも定まらなかった際に、法定相続分に基づくということを念頭に置いておきましょう。

□相続人別の相続割合とは？

これまでは相続分の割合の決定に関して解説しましたが、相続人別の割合について知りたいと思っている方も多くいらっしゃるでしょう。
実際に、相続人によって遺産分割する割合は異なります。
ここでは、以下の4つのケースに分けて、相続人別の遺産分割の割合に関して紹介します。

・配偶者のみ、子どものみ、両親のみ、兄弟姉妹のみの時
・配偶者と子どものみの時
・配偶者と親のみの時
・配偶者と兄弟姉妹のみの時

まずは、配偶者のみ、子どものみ、両親のみ、兄弟姉妹のみの時に関してです。
上記のように、ある1種類の相続人しかいない場合にはその相続人が全ての財産を相続することになります。
また、兄弟や子供が複数人の場合にはそれぞれ等分した割合が相続されます。

次に、配偶者と子どものみの時に関してです。
配偶者と子どものみが相続人になる際には、それぞれ半分ずつ相続されます。
ただし、子どもが2人いる場合には、配偶者にはそのまま2分の1が相続され、子どもには各々4分の1ずつが相続されます。

そして、配偶者と親のみの時に関してです。
配偶者と親が相続人になる場合は、配偶者は3分の2、親には3分の1が相続されます。
これも同様に、両親が存命の際には3分の1をさらに半分にした6分の1ずつが各々の相続分の割合です。

最後に、配偶者と兄弟姉妹のみの時に関してです。
配偶者と兄弟姉妹のみが相続人の際には、配偶者が4分の3、兄弟姉妹に4分の1が相続される割合です。

□特別なケースの相続に関して解説します！

ここでは、「被相続人に借金がある場合」と「誰かが相続放棄した場合」の2つの特殊なケースの相続に関して解説していきます。

＊被相続人に借金がある場合

相続することはプラスの資産だけをイメージしがちですが、遺産相続ではマイナスの資産、つまり借金も相続人が背負うことになります。
相続分は先ほど紹介した法定相続分の割合と同じです。
どうしても借金を相続したくない際には、プラスの資産だけを相続する限定承認を利用することや、相続放棄を検討した方が良いでしょう。

＊誰かが相続放棄した場合

相続人は、相続を放棄できる権利があり、これを相続放棄と言います。
相続放棄は、被相続人に多額な借金があったり、相続に関するトラブルに巻き込まれたくなかったりした場合に行うのが一般的です。
もし、相続人である誰かが相続放棄をした場合には、相続放棄した相続人を除いた相続人で法定相続分に基づいて決定します。
例えば、子ども3人のみの相続でその内1人が相続放棄した場合には、残りの2人で2分の1ずつ相続することになります。

しかし、相続放棄は相続を知ってから3ヶ月以内という期限が設けられているので注意する必要があります。

□まとめ

今回は遺産分割の割合と法定相続人別の相続割合について解説しました。
当社では、お客様の不動産売買を全力でサポートしております。
まずは、相続についてお悩みの方もまずはお気軽に当社へご相談ください。

「空き家は掃除した方が良いのか分からない」
「空き家の清掃にかかる費用を抑えたい」
このように、お考えの方は少なからずいらっしゃるでしょう。
そこで、今回は空き家の清掃について解説していきます。
また、清掃費を抑えるポイントや掃除しないまま放置することで生じるリスクも併せて紹介します。

□空き家の清掃方法とは？

空き家を高く売却するためには、資産価値を維持するために定期的に清掃する必要があります。
放置したままの空き家の劣化スピードは非常に早いので、掃除しようと思ってもどこから始めたら良いか分からないとお悩みの方もいらっしゃるでしょう。
ここでは、空き家の清掃方法について、自身で行う方法と業者に依頼する方法の2つのパターンについてご紹介します。

＊自身で清掃する

自身で清掃するケースでは、家の中の片付けを全て1人で行う必要があるので一日で完了することは非常に困難です。
また、家の中の清掃のみならず、家の外構や庭を設置している方はそれらの手入れも視野に入れておきましょう。
もし、仕分けや不用品処分、掃除を一人で行うことに抵抗がある方は、次に紹介する業者に依頼する方法を参考にしてください。

＊業者に依頼する

ここで紹介する業者とは、空き家掃除に関する会社やハウスクリーン会社を指します。
これらの業者に依頼することで、家の中や外構の清掃をしてくれるので、一人で掃除をする分の負担が軽減されます。
ただし、依頼する業者によっては清掃のプラン内容や費用が異なります。
そのため、サービス内容をしっかりと確認し、予算に合う清掃プランを依頼することがとても重要です。

□空き家の清掃費を抑える方法とは？

清掃費の相場を確認する上で、もう少し費用を抑えたいとお考えの方も少なくないはずです。
実際に、空き家の清掃費を抑える方法はあります。
ここでは以下の2つのポイントを紹介します。

・可能な限り自身で掃除をしておく
・見積もりを細かく出す

1つ目は、可能な限り自身で清掃をしておくことです。
ほとんどの清掃業者は片付けにかかった時間、人数、間取りをもとに料金を決定します。
そのため、あらかじめ自身で清掃をしておくことによって、業者が必要とする時間や人数を減らせるので費用を少なくできる可能性が高まります。
簡単に片付けられる箇所は、片付けておきましょう。

とは言っても、どのように清掃すれば良いのか分からないという方もいらっしゃるでしょう。
そのような方には、簡単な清掃を「保管するものと処分するものを分けておく作業」と考えていただいても問題ありません。
保管するものと処分するものを分けておくだけでも、費用を抑えられる可能性は高まります。
加えて、清掃を1人で行うのではなく、友人や知り合いにも手伝ってもらいましょう。

2つ目は、見積もりを細かく出すことです。
いち早く空き家の清掃をするために、見積もりをしっかりと確認せずに業者に依頼する方もいらっしゃいます。
見積もりの内容を十分に確認しないことによって、後にさまざまなトラブルに巻き込まれる恐れがあります。

例えば、最初は安い金額で提示されたものの、追加料金で費用がかさばったり、実は必要のないサービス内容が入っていたりするケースです。
このように、見積もりを確認しないだけで、余計に費用がかかる場合もあるので注意しておきましょう。

□空き家を放置することで起きるリスクとは？

空き家を放置することで、以下の5つのリスクが考えられます。

・不法投棄
・放火
・被災
・犯罪
・多大な税金

1つ目は、不法投棄が行われることです。
空き家の庭に粗大ゴミを不法投棄されるケースは少なくありません。
このように不法投棄されると、実は空き家の持ち主にゴミを処分することが求められます。

2つ目は、放火が行われる恐れがあることです。
放火による犯罪に関して、空き家が狙われるケースは多いのです。
これによって最も恐れるべきなのは、空き家の周辺に建てられているお住まいが火災に巻き込まれることです。
空き家を放置していると、多額な賠償金を支払う必要があります。

3つ目は、被災する可能性があることです。
定期的な掃除をしていない空き家では、劣化スピードが非常に早くなります。
これにより、台風や大雨などが原因で家が崩壊することや、隣家に被害を与えてしまう可能性もあります。

4つ目は、犯罪が行われた際に関与が疑われる場合があることです。
暴行といった犯罪は、人目がない空き家で行われることが多いのです。
犯罪の罪に問われることはありませんが、事件との関与が疑われるかもしれませんので注意しましょう。

5つ目は、多大な税金がかかることです。
特定空き家に指定された際には、固定資産税を通常の6倍の額で支払う必要があります。
特定空き家とは、国が倒壊などのリスクがあると判断した空き家のことを言います。
日々の清掃を怠っていると、特定空き家に指定される可能性は高まりますので、できるだけ早く売却しましょう。

□まとめ

今回は、空き家の清掃方法と清掃費を抑える方法、空き家を放置することで生じるリスクについて紹介しました。
空き家を放置することはリスクでしかありません。
そのため、空き家はいち早く売却するようにしましょう。
空き家の売却は、ぜひ当社にお任せください。

たくさんの思い出が詰まっている実家を売却することによって、少し寂しい気持ちになるかもしれません。
ただし、実家を放置することで犯罪に巻き込まれる可能性があり、多大な税金を支払う必要もあります。
今回は、実家を売却する手順や売却する前に押さえておくべきポイントを紹介していきます。

□実家を売却する手順とは？

実家を売却する流れとしては以下のような8つのステップに基づいて行います。

・相続登記
・査定
・媒介契約
・販売活動
・内覧
・価格、取引条件の交渉
・売買契約
・引き渡し、決済

はじめに行うステップは相続登記です。
相続登記とは不動産の所有者の名義変更のことです。
実家を相続した後であっても、登記簿謄本には被相続人の名義になっているケースがほとんどです。
不動産はその所有者のみ売却できるので、登記簿謄本が被相続人のままだと売却できません。

次に、査定を行います。
相続登記が完了したら、不動産会社に依頼して査定を行ってもらいましょう。
仮に査定額が高くても、実家の状態によっては売れ残る可能性もあるので留意しておきましょう。

査定をして不動産会社を決めた後は、その不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産会社に仲介として実家の販売を任せてその報酬として、仲介手数料を支払うといった契約です。
一般的に媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があるので、それぞれ確認しておきましょう。

そして、販売活動を行います。
媒介契約を結んだ不動産会社が物件広告を作成したり、販売営業や内覧準備を進めたりします。
いつ内覧をしても良いように、部屋の掃除や整理は心がけておきましょう。

販売活動の次は内覧に移ります。
不動産会社が物件広告を出すと、一日に多数の内覧の申し込みが来ることがあります。
不動産会社とスケジュールを調整して、可能な限り日光が入りやすい時間帯に内覧を実施しましょう。

内覧が完了すると価格、取引条件の交渉を行います。
内覧時に好印象だった相手でも、大幅な値下げ交渉をしてくるケースもあります。
このようなケースに備えて、あらかじめ値下げの最低ラインを定めておくと良いでしょう。

価格、取引条件の交渉が成立したら、売買契約を結びましょう。
売買契約を行う当日は、売主と買主、不動産業者で契約事項を確認していきます。
ここでは契約書に、契約内容がしっかりと書かれているか注意しておきましょう。

最後に、引き渡しと決済を行います。
買主からお金を支払ってもらい、さまざまな費用の清算をして引き渡しは終了します。

□実家を売却する前に押さえておくべきポイントとは？

実家を売却する前にしておくこととしてポイントが3点あります。

・実家の片付け
・仏壇やお墓のお引っ越し
・税金対策

＊実家を片付ける

実家を処分すると決まれば、遺品整理をする必要があります。
実家を片付ける方法として、自身で行う方法と業者に依頼する方法の2つのパターンがあります。

まずは、自身で行う方法についてです。
自身で片付ける場合は、あらかじめ処分するものと保管するものを分けておくとスムーズに進みます。
しかし、多大な時間を要することになるケースもあるので注意しましょう。

一方で、業者に依頼すると実家の遺品整理から掃除まで行ってくれます。
費用は高くなりますが、負担が大幅軽減されるので、自身で片付ける余裕がない際には業者に依頼すると良いでしょう。

＊仏壇やお墓のお引っ越し

実家を処分する直前に思い浮かべがちなのが、仏壇やお墓のお引っ越しです。
仏壇やお墓を容易に移動させることは困難でしょう。
また、これには特殊な運搬や手続きに加えて、特別な供養をする必要があるので、必ず事前に確認しておきましょう。

＊税金対策をする

実家を売却する際に、売買契約書等の家を購入する時にもらう資料があると、経費算入ができる可能性があるので税金を抑えられます。
節税を期待して、実家を購入した際にもらう資料を今のうちに集めておきましょう。

□実家を売却するなら3年以内に！

実家を売却するなら、3年以内に手続きを行いましょう。
3年以内に売却する理由をそれぞれ紹介します。

1つ目は、節税できることです。
家の資料を集めるだけでなく、早く売却することも節税効果を見込めます。
特に、3年10ヶ月以内に実家を売却した際には、取得費加算の特例に該当するので譲渡所得税が安くなるのです。

2つ目は、維持費を削減できることです。
空き家になる実家を保有しているだけでも、固定資産税や修繕費、管理委託費の3つの費用がかかります。
実家に住む予定がない方は、できるだけ早く売却手続きを行いましょう。

3つ目は、高く売れやすいことです。
年月が経てば経つほど、不動産の資産価値は大幅に減少していきます。
遅い段階で売却すると、最悪売れない事態になってしまう恐れもあるので注意しましょう。

□まとめ

今回は、実家を売却する手順や売却する際のポイントなどについて紹介しました。
当社では、お客さまの不動産売買を全力でサポートいたします。
安心して実家の売却をしたい方は、ぜひ当社へご相談くださいね。

みなさんは子どもや親、孫がどれくらいの相続分を持っているのか、知っているでしょうか。
相続の決まりは非常に複雑ですから、細かく理解している方は少ないのではないでしょうか。
そこでこの記事では、法定相続人や半血兄弟姉妹の相続分について解説します。

□法定相続人とは？

法定相続人とは、民法によって規定されている相続人のことです。
つまり、相続財産を継承する人のことを指します。
法定相続人には、必ず相続人となる配偶者と、順位によって相続人になる子や親のような血族がいます。

では、血族はどのようにして順位が決まるのでしょうか。
血族は第一順位、第二順位、第三順位の順番で相続人となります。

第一順位には、子（実子、養子、胎児）がきます。
第一順位の血族がいない場合には、第二順位である直系尊属がきます。
直系尊属とは、父母や祖父母のように自分より前の世代で、直通する系統の親族のことです。
第一順位と第二順位の血族がいない場合、第三順位である兄弟姉妹がきます。

では、これらの相続人にどれくらいの財産が振り分けられるのでしょうか。
ここでは相続割合を示す法定相続分について解説します。

法定相続分とは、民法に規定されたそれぞれの相続人が、相続財産に対して持っている所有割合のことを言います。
もし被相続人の遺言がなく、相続人が複数存在するのであれば、残された財産は法定相続人で共有している状態になります。

では、現在の民法では法定相続分はどのように規定されているのでしょうか。
法定相続分をまとめると以下の通りです。

まずは、配偶者と子のみの場合です。
この場合、配偶者と子でそれぞれ半分ずつ財産を分け合います。
しかし、子どもが複数存在する場合、子どもの財産は頭数で等分することになっています。

次は、配偶者と直系尊属の場合です。
この場合、配偶者には3分の2の財産が割り振られ、配偶者以外の相続人にはそれ以外が割り振られます。

最後は、配偶者と兄弟姉妹の場合です。
配偶者には4分の3の財産が分配され、配偶者以外の相続人にはそれ以外の4分の1が分配されます。

□半血兄弟姉妹とは？

ここで半血兄弟姉妹についても解説しておきましょう。
半血兄弟姉妹とは、父母の一方のみを同じくする兄弟姉妹のことです。
あまり聞きなじみのない言葉ですよね。

例えば、離婚した父親が時間が経ってまた再婚して、その再婚相手との間にできた妹がいたとします。
これを半血兄弟姉妹といいます。

いわゆる異母兄弟のことで、こちらは耳にすることもある言葉ですよね。
どちらにしても、血が繋がっている兄弟姉妹ですから、亡くなった方に子や直系尊属がいなければ、相続人になり得るわけですね。

□半血の兄弟の相続分はどれくらい？

半血兄弟姉妹について解説しました。
ここまでで気になるのが半血兄弟姉妹の相続分ですよね。
ここからはわかりやすくするために、相続の状況をシミュレーションしながら考えていきます。

まず、被相続人には配偶者はおらず、兄A、妹B、半血の弟Cがいたとします。
また、被相続人の母と父、後妻は亡くなっていると想定しましょう。
結論から申し上げますと、このケースでの相続分は以下のようになります。

・兄Aの相続分は全体の5分の2
・妹Bの相続分は全体の5分の2
・半血の弟Cの相続分は全体の5分の1

つまり、被相続人の財産が2000万円だった場合、兄Aは800万円、妹Bは800万円、半血の弟Cは400万円の財産を相続することになるのです。
被相続人の相続分は配偶者が優先されますが、このケースでは配偶者がいないという想定なので、兄弟姉妹が全て相続することになっています。

この具体例からわかっていただけるように、半血の兄弟姉妹の法定相続分は全血の兄弟姉妹の法定相続分の半分になります。
ただ、このケースでは被相続人の子や孫のような直系卑属、親のような直系尊属がいないことを想定していますので注意してくださいね。
ご自身の場合だと、どうなるかもぜひ考えてみてください。

ここで注意点をいくつかご紹介します。
それは全血の兄弟姉妹と半血の兄弟姉妹の相続分について問題になるのは、あくまでも第三順位の兄弟姉妹の相続の場合であることです。
つまり、第一順位の子として相続人になる場合は、全血と半血の区別が発生せず、法定相続分は同じになります。

また、嫡出子と非嫡出子の相続に関しても注意が必要です。
平成25年の9月に非嫡出子に対する相続差別が意見とみなされ、差別規定を削除する決定がなされました。
具体的には、嫡出でない子の相続分は嫡出である子の相続分の2分の1とされていた規定が改正されたのです。

□まとめ

法定相続人とは何かというところから、半血兄弟姉妹の相続分がどうなるのかについてまで解説しました。
相続は複雑なルールで規定されているので、相続について理解するのは非常に時間がかかります。
しかし、時間をかければ必ず理解できる内容ですので、ぜひ調べてみてくださいね。

「土地を子どもに譲るか、売却してしまうかで迷っている」
「土地を譲渡する際に気をつけておくべきことを知りたい」
このように思っている方は多いでしょう。
そこでこの記事では、土地を子どもに譲渡するのか、売却するのかどっちの方が良いのかを解説します。

□土地を子どもに譲渡するか売却するかどっちが良い？

土地をどのように取り扱うのかというのは難しい問題ですよね。
ここでは子どもに譲渡するか、売却するかを金銭的な観点からケースに分けて解説します。

＊子どもに譲渡する場合

土地を子どもに譲るとなると、贈与税がかかります。
一般的な贈与の場合、税金がかからない基礎控除額は110万円です。
一方で相続の場合の基礎控除額は、法定相続人の数に600万円をかけ、そこに3000万円を足すことによって求められます。
つまり、相続税よりも贈与税の方が高くなるということですね。

しかし、子どもが成人していて、かつ親の年齢が60歳以上であれば、「相続時精算課税制度」が利用できます。
これは2500万円まで贈与税を納めずに贈与できるという制度です。
それ以上になった場合は、一律20パーセントの贈与税が課されます。

贈与をしてから親が亡くなると、譲った土地は相続財産として相続税を計算し、すでに納められている贈与税分が相続税から除かれます。
つまり、税金を支払う時期が相続時まで延ばされる制度です。
税金を払わなくて良くなるわけではないので注意してくださいね。

なお、子どもに土地を譲渡する場合は、登録免許税と不動産取得税を払う必要があることを知っておいてくださいね。

＊売却する場合

一方で売却する場合はどうでしょうか。
売却して利益を得た場合は、所得税を納める必要があります。
子どもに譲渡する場合と異なった税金が必要だということですね。
しかし、その土地を購入した価格よりも安い価格で売れた場合は税金は不要です。

もし土地を売らずにそのまま持っていた場合は、問題が起こる危険性があります。
それは相続問題です。
親が亡くなった際、兄弟で共同で土地を所有していた場合、分割するのは難しいですよね。
遺産分割協議でトラブルに発展する可能性があるので、売却して現金化すると良いでしょう。

ここまで2つのケースに分けて解説してきましたが、どちらの方が税金が高くなるのか、わからないですよね。
そのような時は不動産会社に査定依頼すると良いです。
当社でも査定を行っておりますので、ぜひご相談ください。

□親族間売買について解説します！

先ほどの前半のケースで親子間での不動産のやりとりについて解説しましたが、税金の取り扱いには特に注意しなければなりません。
なぜなら、贈与と売買で納める税金の額が変わってくるからです。
ここでは親族間売買について解説します。

親族間売買とは、親と子の間で不動産を売買することです。
この場合、買主と売主で価格を自由に決められるため、相場よりずっと安い価格で取引できます。
これによって支払う税金の額を抑えられるのです。

しかし、注意点があります。
それは親族の範囲です。
どこからどこまでが親族なのかをしっかり把握していないと、親族間売買として扱われない可能性があります。

民法では、親族は6親等以内の血族、配偶者、3親等以内の姻族だと決められています。
ただ、税務署が考えている親族の範囲はここにとどまるわけではありません。
最も重視されるのは、相続税や贈与税逃れのための不動産売買ではないかということです。

□土地を譲渡する際の注意点とは？

次に土地を譲渡する際の注意点をいくつかご紹介します。

1つ目は、みなし贈与です。
先ほど、買主と売主で価格を自由に決められるため、相場よりずっと安い価格で取引できると申し上げましたが、あまりにも安い価格で譲渡すると、みなし贈与に認定されます。

例えば、実質2000万円の土地を100万円で譲渡したとすると、実際の価値よりも安すぎる価格で取引しているとみなされて、差額の1900万円に対して贈与税が課されてしまうのです。

2つ目は、親子への譲渡では、3000万円控除が適用されないことです。
3000万円控除を簡単に説明すると、譲渡した際にかかる税金を抑えるための制度です。
しかし、親族間で不動産の取引をする場合はこの制度が利用できません。
他にも、10年超所有軽減税率の特例も受けられませんので注意してくださいね。

3つ目は、親族間売買ではローンが通りにくいことです。
そのため、多くの方は分割払いを利用します。
分割払いを利用する場合は、支払い方法を売買契約書に記載する必要があるので、ぜひ覚えておいてくださいね。

□まとめ

土地の取り扱いについて、親子間で譲渡するのか、売却するのかの2つのケースに分けて解説しました。
それぞれのケースで必要になる税金の額を知るには、不動産会社に問い合わせてみてくださいね。
当社では、不動産売買のサポートをしておりますので、お悩みの方はぜひご連絡ください。

「相続登記に必要な書類には何があるのか」
「相続登記はどのような流れで行われるのか」
このように、相続登記について疑問をお持ちの方は多いでしょう。
この記事では相続登記での必要書類と流れを解説します。

□相続登記での必要書類をご紹介！

相続登記では、どのような書類が必要になるのでしょうか。
用意する必要がある書類は以下の通りです。

・相続人全員の戸籍謄本
・被相続人出生から死亡までの戸籍謄本
・被相続人の住民票の除票
・不動産取得者の住民票
・相続する不動産の固定資産評価証明書
・収入印紙
・登記申請書
・返信用封筒

相続には3つのケースがあります。
それは「遺産分割協議による相続」「法定相続人による相続」「遺言による相続」です。
それぞれで必要な書類を詳しく解説していきます。

まずは、遺産分割協議による相続です。
遺産分割協議とは、相続人が集まってどのようにして遺産を分割するのかを話し合うことです。
全員が合意しないと相続登記できないため、しっかりと話し合いましょう。

遺産分割協議がまとまると、遺産分割協議書を作成して、相続人全員が署名し、実印を押します。
このケースでは先ほどご紹介した書類の他に、遺産分割協議書とそれぞれの印鑑証明書が必要です。
遺産分割協議書はご自身で作成いただき、印鑑証明書は市町村役場で発行できます。

次は、法定相続人による相続です。
法定相続分とは、民法上で定められた相続人の取り分の割合のことです。
この割合に沿って相続を行った場合、先ほどご紹介した書類だけで十分です。
追加で必要な書類はありません。

最後は、遺言による相続です。
被相続人の遺言によって法定相続人が不動産を得た場合、先ほどの書類に加えて遺言書が必要になります。
遺言書には、自筆証書遺言と公正証書遺言、秘密証書遺言の3つがあります。

自筆証書遺言と秘密証書遺言は、家庭裁判所の検認手続きが必要です。
これは遺言書が本物なのかを調べる手続きです。
一方で公正証書遺言はこの必要がありません。

□相続登記の流れを解説します！

相続登記で必要になる書類を把握できたでしょうか。
ここからは相続登記の流れを解説します。

＊相続人の間で土地の分割方法を協議する

不動産を相続するには、不動産の名義を被相続人から相続人に移す必要があります。
そのためにまずは、相続人同士で話し合って、誰の名義に変更するのかを決定しましょう。
遺産分割協議書を作成して、全員で署名・捺印します。

＊相続登記の準備をする

もし相続財産に不動産が含まれている場合は、相続登記する必要があります。
先ほどご紹介した書類を用意して、相続登記の準備を始めましょう。
必要書類を全て揃えるのに時間がかかりますから、早めの段階から準備を始めることをおすすめします。

＊集めた書類を法務局に提出する

最後に、集めた書類を記入して法務局に提出します。
このタイミングで登録免許税を法務局に納付しましょう。
法務局に書類を提出してから1週間から2週間で不動産の新しい権利証が発行されます。

これが発行されたら、相続登記は完了です。
ここまででわかっていただけたように、相続登記は時間がかかりますし、流れも複雑です。
時間に余裕がない方、問題なく進められるか不安な方は司法書士に依頼してみると良いでしょう。

□相続した土地はどのようにして分ける？

先ほど遺産分割協議によって相続した土地の分け方を話し合うと申し上げましたが、具体的にどのようにして分けるのでしょうか。
ここでは遺産を分割する方法である「現物分割」「換価分割」「代償分割」「共有分割」について詳しく解説します。

まずは、現物分割です。
例えば、土地のような不動産を兄に、預金のような現金は姉に分けるというやり方が現物分割です。
分割の仕方が非常にシンプルでわかりやすい点が特徴です。
しかしながら、分割の仕方に不公平感を感じる方が多いことがデメリットです。

次は、換価分割です。
これは遺産を売却して現金にしたのち、トータルの現金を相続分に応じて分割する方法です。
もし相続する財産が不動産だけであれば、それを売却してからその売却益を相続人同士で分割することになります。

これは先ほどの現物分割とは違って、売却できる財産であれば公平に相続できるでしょう。
しかし、売却時に譲渡所得税などの税金が発生するため、注意が必要です。

次は、代償分割です。
これは1人の相続人が全ての遺産を分割する代わりに他の相続人に対して、相続分に応じた金額を支払う分割方式です。
分割のしにくい財産であっても分割ができる点が魅力的な一方で、支払いをする側に代償金額を支払うだけの資金力が必要になります。

最後は、共有分割です。
これは遺産を相続人全員で共有する方式です。
不公平感をなくせることが最大の特徴だと言えるでしょう。

□まとめ

相続登記に必要な書類や流れ、遺産の分割方式について解説しました。
この記事を参考に、相続登記をスムーズに進めてくださいね。

不動産を売却したり、相続したりすると税金が発生することは多くの方が知っていることでしょう。
しかし、支払う税金を少なくできる制度が存在するのです。
この記事ではお得な制度を2つご紹介します。

□居住用財産を売却するときに発生する税金を解説します！

実家のような居住用財産を売却すると、どのような税金が発生するのでしょうか。
ここでは発生する税金について解説します。

＊売却した人が得た譲渡所得に対する課税

不動産を売却した際に得られる所得を譲渡所得といいます。
親が生活していた実家も資産の1つです。
これを売却して得た利益は譲渡所得になります。

譲渡所得を得たら、譲渡した翌年に確定申告する必要があります。
申請期間は2月16日から3月15日までです。

＊税負担を軽減するには実家の取得費が重要

譲渡所得に対して課税される税額は、収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算されます。
ここで重要になってくるのが取得費です。
取得費とは、土地を買い入れた購入金額や購入手数料を合計した金額です。
建物の場合は、購入金額等の合計金額から、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた額です。

取得費は購入時に発行される売買契約書で確認できます。
しかし、手元になく確認できないこともあるでしょう。
そのような時は譲渡価額の5パーセントを概算の取得費とします。
例えば、実家を3000万円で売却できたとしたら、概算の取得費は5パーセントの150万円です。

譲渡費用が100万円だとすると、取得費と譲渡費用を差し引いて2800万円と求められます。
この金額に対して、税金がかかるのです。

□3000万円控除とは？詳細を解説！

せっかくなら、得た利益に対しての課税額は小さくしたいですよね。
そこでオススメの特例が3000万円控除です。

3000万円控除とは、不動産の譲渡所得に対する特例のことです。
前半の内容を見ていただくと分かる通り、不動産の売却によって得た利益に対しては譲渡所得税という税金がかかります。
3000万円控除を利用すると、譲渡所得から3000万円分控除できます。

譲渡所得税は譲渡所得に対して税率をかけることによって計算されますが、この特例を適用すると譲渡所得から3000万円を引いて、そこに税率をかけることによって計算されるのです。

例えば、不動産の売却によって5000万円の利益を得たとしましょう。
税率を仮に20パーセントとします。
3000万円特例を利用しないと、利益5000万円に対して税率がかかり、譲渡所得税として1000万円支払う必要があります。

しかし、3000万円控除を利用するとこの5000万円に対して3000万円を引いた2000万円に対して税率がかかります。
つまり、支払う譲渡所得税は400万円まで小さくなるのです。
特例を利用するのとしないのとでは大きな差ですよね。

□小規模宅地用の特例とは？

次に同じ特例として、小規模宅地用の特例について解説します。
これは相続税における重要な特例です。
簡単にいうと、亡くなった方が住んでいた土地や事業をしていた土地について、一定の条件を満たす方が相続した際に、宅地の評価額が最大80パーセント控除される特例です。

この特例の内容だけを聞くと、非常に魅力的な特例ですよね。
しかし、これはどのような背景から生まれたものなのでしょうか。

亡くなった方が住んでいた土地や事業をしていた土地に対して、相続税が満額かかってしまうと、それを相続する人が土地を失ってしまうかもしれませんよね。
このような状況をなくすために、小規模宅地用の特例が生まれたのです。

この特例の最大の効果は、継承した土地に対してかかる相続税を劇的に抑えられる点です。
例えば、1億円の土地に対して3000万円の相続税がかかってしまうとしましょう。
しかし、小規模宅地用の特例を利用すると、相続税は600万円に抑えられる可能性があるのです。
継承する土地は全く変わらないのに、それに対して課される税金は大きく変わってきます。

ここからはこの特例が適用される土地の種類をご紹介します。

1つ目は、住んでいた土地（特定居住宅地等）です。
特定居住宅地等とは、被相続人が住んでいた宅地で、配偶者もしくは一定の条件を満たした親族が取得した部分のことをいいます。

2つ目は、事業をしていた土地（特定事業用宅地等）です。
特定事業用宅地等は、亡くなった方が事業をしていた土地に対して、一定の要件を満たした場合に小規模宅地等の特例を適用できる土地のことです。

具体的に事業とは、所得税における事業所得になる事業です。
八百屋や料理屋をイメージするとわかりやすいのではないでしょうか。

3つ目は貸していた土地（貸付事業用宅地等）です。
亡くなった方が貸付を行っていた土地についても、小規模宅地等の特例が適用できます。

□まとめ

不動産を売却したり相続したりして得た利益に対しては税金がかかります。
今回ご紹介したお得な制度を利用して、税金を最大限小さくしてくださいね。

みなさん、いつかは相続人となるときがやってくるでしょう。
相続する際、中には複雑なケースがあります。
それは、異母兄弟での相続や代襲相続する場合などです。
そこで、今回は代襲相続や異母兄弟でも相続権はあるのかについてご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。

□代襲相続について

現在、日本では高齢化が進んでいるので、子供が親よりも早く亡くなってしまうことは珍しくありません。
この場合、親の相続に対し、どのような対応を取るべきなのでしょうか。
本来ならば相続人となる人が先に亡くなると、亡くなった方の孫や甥子などが相続人になるケースがあります。
このことを「代襲相続」と言います。

もう少し詳しく説明すると、被相続人が死亡した場合、被相続人に子供がいる場合にはその子供が法定相続人となります。
そして、被相続人が亡くなったときに、子供がすでに死亡していて孫がいる場合、その孫が子供の代わりに継承します。

まとめると、代襲相続は、被相続人が亡くなったとき、本来ならば相続人だった人が死亡した場合にその子供が代わりに相続するというものです。
その新たに相続人になった人を代襲相続人と言い、亡くなられた方を被代襲者と呼びます。

□親の相続で自分の異母兄弟・異父兄弟が相続人になるケース

親の相続をする際、第1順位の子供については代襲相続があります。
親の相続が発生したとき、異母兄弟・異父兄弟がいるけれど、すでに亡くなっている場合、その子供に相続権が与えられます。

＊異母兄弟・異父兄弟も平等に相続

親が亡くなったとき、その親の子である兄弟姉妹全員が第1順位の相続人として、平等に財産を分けられます。
その際、異母兄弟・異父兄弟も同様に含まれます。

＊異母兄弟・異父兄弟が非嫡出子でも相続分は同じ

非嫡出子とは、結婚していない男女の間で生まれた子供のことを言います。
少し前までは、嫡出子と非嫡出子の間には、相続分の差がありました。
その差は、非嫡出子の相続分が嫡出子の半分でしたが、法律が改正されたので、平成25年9月5日以降に発生した相続は嫡出子と非嫡出子の間での相続分の差がなくなりました。
また、異母兄弟・異父兄弟が非嫡出子の場合でも、平等に相続ができます。

しかし、注意するべきことがあります。
同じ父親の子供である異母兄弟は、生物的に兄弟であるという理由だけで相続権が発生しない場合があります。
非嫡出子の場合、父親と子供の親子関係を証明するためには、認知が必要です。
非嫡出子の異母兄弟は、父親が認知している場合にだけ相続権が発生します。
母親と子供の親子関係は、分娩の事実から読み取れるので、認知せずとも相続権があります。

□兄弟の子が代襲相続をするときの注意点

ここでは、甥姪が代襲相続する場合に気を付けるべき注意点を3つご紹介します。

1つ目は、相続税がかかる場合に、2割増しになることです。
代襲相続で相続する財産に相続税がかかる場合、支払う必要のある相続税が2割増しになります。
そもそも、相続税は亡くなった方の兄弟が相続して相続税を納める場合、2割増しになることが決められています。
兄弟の方は、亡くなった方の財産形成にあまり貢献していないであろうという考えから、このように決められました。

兄弟の方が相続する分を代襲相続するために、甥姪にかかる相続税も2割増しの対象になります。
例えば、相続税額が100万円だった場合、その2割増しなので、120万円の納税が必要になるということになります。

2つ目は、遺言書で相続できなくなっていても遺留分の主張は不可能だということです。
亡くなられた方が、遺言書を用意していた場合、遺言書の内容が優先されます。
代襲相続人も含めて、相続人の方全員が遺言書の内容とは異なる分割割合で相続することに賛成しない限り、原則として遺言書の内容通りに相続する必要があります。
本来、相続人には遺留分という最低限相続できる権利が保障されています。

しかし、亡くなった方の兄弟が相続することになると、留意分を主張する権利はありません。
また、兄弟の権利を代襲相続する甥姪にも遺留分を主張する権利がありません。
遺言書の内容次第では、代襲相続する甥姪は、法定相続人であっても財産を引き継げない場合がありますので、注意してくださいね。

3つ目は、本来相続人の方が相続放棄をした場合は代襲相続人にはならないことです。
これは、本来の相続人が先に亡くなった場合に限ります。
そのため、相続人である兄弟が相続放棄をした場合、代襲相続はできません。
ただ、本来の相続人が相続欠格や相続廃除になった際は可能ですので、ぜひ知っておいてください。

□まとめ

代襲相続や異母兄弟に相続権があるのかをご紹介しました。
相続財産はすべてがプラスになるものばかりではありません。
どのような財産があるかを理解した上で、相続することが大切です。
当社では、相続物件でお困りの方をサポートしていますので、お気軽にお問い合わせください。

空き家を相続した人が、その空き家を売却したときに得た利益から3,000万円を控除できるのはご存じですか。
このことを空き家に関わる譲渡所得の特別控除と言います。
しかし、適用するためにはさまざまな条件があります。
今回は、特別控除について詳しくご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。

□特別控除の特例について

特別控除の特例が適用されるためには、相続した空き家に関するものと期間に関するもの、その他のいくつかの条件を満たす必要があります。

まず、空き家に関する適用要件についてです。
1つ目は、亡くなられた方が1人暮らしをしていた家であることです。
別荘や住宅として利用していなかった不動産には適用されません。

2つ目は、昭和56年5月31日以前に建築された家であることです。
また、一戸建て限定です。
マンションやアパートなど区分所有登記された建物には適用されないので注意してください。

3つ目は、相続から売却までずっと空き家であったことです。
空き家を売却するまでの期間で、人に賃貸として貸したり、ご自身がしばらく住んでいたりした場合には適用されません。
それを証明するための書類も必要となるので、用意する必要があります。

4つ目は、売却する空き家は耐震基準を満たしているか、更地であることです。
古い家の場合は、現在の耐震基準を満たしていないことが多いです。
売却前に修繕したり、更地にしてから売却したりするという決まりがあります。

次に、期間に関する条件です。
その期間とは、特例の適用期限とされる2023年12月31日までの売却であることと、亡くなられた日である相続発生日から3年が経つ日の属する年の12月31日までの売却であることです。

最後にその他の条件です。
1つ目は、売却代金が1億円以下であることです。
こちらについては次の項で詳しく解説しますので、そちらを参考にしてください。

2つ目は、親子や夫婦などの特別な関係の人以外への売却であることです。
具体的には、生計を共にする親族や売却された建物に一緒に住む予定の親族、内縁関係にある方などです。
これらの全ての条件を満たす必要があるので、適用するのは難しいかもしれません。

□譲渡対価が1億円を超えるものは適用されない

先ほど簡単にご紹介しましたが、譲渡対価が1億円を超えるものには、特例が適用されません。
また、2回に分けて売却した場合にはその合計が1億円を超えているかが判定されます。

＊共同相続人が時期をずらして譲渡した場合

譲渡対価が1億円を超えるかどうかは、相続人が共同で被相続人住居用家屋とその敷地を相続し、その後、時期をずらしてそれぞれの相続人がこれらの資産を譲渡した場合には、相続発生日から最初に譲渡をした日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡を合わせた金額が1億円以下であるかどうかを判定します。

＊適用前譲渡、譲渡期間内に贈与や低額譲渡があった場合

この譲渡には贈与及び低額譲渡が含まれます。
そのため、相続発生日から譲渡をした日以後3年が経つ日の属する年の12月31日までに贈与があった際には、贈与時の価額か低額譲渡時の価額を合計して1億円を超えるかどうかを判定します。

□空き家特例の注意点について

これまでにご紹介した条件以外にも注意するべきことがあります。
ここでは、その注意点についてご紹介します。

1つ目は、兄弟で相続した不動産を売却した場合です。
相続空き家の特別控除は、相続人1人につき、3,000万円が控除されます。
例えば、兄弟で半分ずつの持ち分で不動産を相続した場合、それぞれ3,000万円が限度となるので、それぞれの売上利益の全てに3,000万円の特別控除を受けられます。

しかし、被相続人の建物と土地の両方を相続して売却することが条件となっているので、長男が土地、次男が建物を相続していた場合は、共に特例を受けられません。

2つ目は、自宅と相続した空き家の両方を売却した場合です。
自分の家を売却した際には、条件を満たせば居住用財産の3,000万円の特別控除を受けられます。
しかし、同じ年に自宅と相続した空き家の両方を売却した場合、2つの特例を併用できますが、限度額が3,000万円になります。

3つ目は、すでに相続より一部を取得していた場合です。
例えば、数年前に父が亡くなったときに実家の半分を相続していたとします。
そして、母が亡くなり、残りの半分を所得した場合、家全てではなく、母から相続した半分のみ3,000万円控除の対象になります。

このように、注意するべきことを3つ紹介しました。
この注意点にも気を付けるようにしてくださいね。

□まとめ

今回は、特別控除についてご紹介しました。
特別控除を適用するためにはさまざまな条件を満たす必要があり、その他にも注意点があるので難しいかもしれません。
しかし、適用できれば節税効果が期待できるので適用できるかを確認してみてください。
また、空き家や土地のことでお悩みを抱えている方は、ぜひお気軽に当社までご相談ください。