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住宅ローンを組んだものの、返済が難しくなってどう対処すれば良いかわからない。
このような事態に陥った際、一つの解決手段となりうることが任意売却です。
今回は、任意売却に関して、その基礎知識や期限、注意点などについて解説します。
住宅ローンの返済にお困りの方は必見です。

□任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンを借り入れている金融機関との合意のもと、一般市場で不動産売却を行うことです。

本来は、住宅ローンを完済するまではローンで購入した不動産は売却できないことになっています。
その理由として、抵当権を解除できていないことが挙げられます。
抵当権とは、ローンを貸し出した金融機関などが不動産を担保とする権利を指します。

しかし、金融機関と任意売却を合意すると、抵当権を制限はありますが解除してもらえ、売却活動が可能になります。

つまり、任意売却を行う際は、住宅ローンの借入先との合意が必須ということになります。

＊任意売却の流れ

任意売却は以下の4ステップで行われます。

・住宅ローンを借り入れている金融機関に相談し、任意売却の合意を得る
・売却を行う不動産会社に価格査定を依頼する
・査定価格を金融機関に伝え、改めて合意を得る
・合意を得た場合、売却活動がスタート

＊競売との違いは何？

任意売却とよく混同される言葉に競売があります。
競売とは、住宅ローンの貸出先が不動産を差し押さえ、強制的に不動産を売却することです。
任意売却との大きな違いは、不動産の所有者の意思が反映されるかされないかであり、イメージとしては競売の方が避けたいものとなっています。

競売が起こるまでの流れとしては、以下の通りになっています。

まず、住宅ローンを3か月から6か月滞納すると金融機関から一括返済の勧告が届きます。
次に、一括返済を行わない場合は、抵当権を有した金融機関が不動産を差し押さえ、強制的に売却されます。
最後に、競売によって生まれた利益は全て金融機関のものとなります。

この際、売却価格は任意売却を行う際よりも低くなる傾向があるため、さまざまな他の観点も併せて、競売に行き着く前に任意売却で済ませる方が得策であると言えるでしょう。

□任意売却は住宅ローン滞納がいつまで続くと行えなくなるのか？

結論から言うと、任意売却ができる期限はおおよそ滞納が開始してから4か月程度です。
滞納が始まってから4か月から5か月経ってしまうと、先ほどご紹介した競売が行われ、強制的に不動産が差し押さえられてしまいます。

従って、任意売却を行う場合は、できるだけ早めがベストであると言えます。
また、住宅ローンを滞納する前と滞納が始まってしまった後の期間の金融機関からのアクションを簡単にご紹介します。

住宅ローンを滞納して3か月までは、金融機関より督促状や一括弁済通知書が届きます。
このタイミングでは、まだ任意売却は可能です。

住宅ローンを滞納して4か月経つと、競売の開催通知書が金融機関より届きます。
このタイミングでの任意売却はまだ可能です。

住宅ローンを滞納して5か月が経つと、ついに競売が決定し、裁判所の執行官が自宅へとやってきます。
このタイミングでの任意売却は、場合によっては可能です。

6か月以降となると、競売にかけられた不動産が落札され始め、任意売却は不可能となります。
住宅ローンの返済が滞った際は、できるだけ早くアクションを起こすことをおすすめします。

□任意売却で気をつけるべきこととは？

任意売却の注意点としては、以下の4点が挙げられます。

1つ目は、住宅ローンは残ることです。
任意売却によって不動産が売却できた場合でも、ローンの残高に売り上げが満たない場合、残った金額はローンとして残り続けます。

しかし、残ったローンは分割返済等が可能なので、返済しやすくなります。

2つ目は売却できるかどうかはわからないことです。
任意売却を行ったからといって、その不動産が売れるかどうかはわかりません。
売れなかった場合は最悪競売になることを覚えておきましょう。

3つ目は連帯保証人に連絡と請求があることです。
任意売却を行う際は、連帯保証人に通知、並びに請求がいきます。
最悪の場合、連帯保証人の資産が差し押さえられることになるため、必ず連帯保証人と相談した上で、任意売却をするかどうかを決定しましょう。

4つ目は金融機関が認めない場合があることです。
金融機関が任意売却を認めない場合も考えられます。
認めない原因としては、先ほど解説した滞納期間が長くなっている場合などに、金融機関からの信頼を失って認められないことなどが挙げられます。

従って、任意売却を決めた際、並びに日頃から金融機関との関わり方は丁寧に行っておきましょう。

□まとめ

今回は、任意売却に関して、その基礎知識や期限、注意点などについて解説しました。
任意売却をしようと決めた際は、できるだけ早くからアクションを起こし、また合意を得るために金融機関とのやり取りはしっかりと行いましょう。
また、任意売却と競売の違い、注意点をしっかりと把握しておきましょう。

自己破産とよく結びつけられる言葉に、ブラックリストがあります。
しかし、ブラックリストというリスト自体は存在せず、ある状態のことを指す言葉です。
今回は、そんなブラックリストの状態に関して、その概要と任意売却ではブラックリストの状態になるのかどうか、任意売却の注意点について解説します。
任意売却をご検討中の方は必見です。

□ブラックリストについてご紹介！

冒頭でもお伝えした通り、ブラックリストというリストがこの世に存在しているわけではありません。
それでは、いったいブラックリストとは何を指すのでしょうか。

結論から言うと、ブラックリストとは、「信用情報に事故情報が登録されている状態」を指します。
信用情報とは、クレジットカードを作成する際や、ローンを借り入れる際に必要となる個人情報を指します。
事故情報とは、金融事故、つまり借金の返済の滞納など、お金にまつわる事故に関する情報を指します。

信用情報に事故登録がされている状態では、クレジットカードの作成や借り入れなどができなくなるといった制限がかけられます。

ブラックリストに関して気になることとしては、やはりその継続期間でしょう。
ブラックリスト入りを果たしてしまうと、果たしてその期間はいつまで続くのでしょうか。
答えとしては、5年、あるいは7年の期間が経つとブラックリストの状態は解消され、信用情報から事故情報が削除されます。
5年と7年の違いに関しては、任意整理の場合は5年、自己破産あるいは個人再生の場合は7年となっています。

□任意売却のメリットやデメリットとは？

住宅ローンの返済が滞った際、解決する手段として任意売却、あるいは競売が挙げられます。
任意売却とは、住宅ローンの借入先の合意を得た上で、ローン返済のために不動産を売却することを指します。
任意売却では、不動産の所有者の意思がある程度は反映されたり、売却価格が市場価格と同程度であるといった特徴があります。

それに対して競売とは、住宅ローンの借入先が強制的に不動産を差し押さえ、売却することを指します。
競売では不動産所有者の意思は受け入れられず、また販売価格も市場価格の5割から7割程度となる場合が多くなります。

一般的に、競売よりは任意売却で済ませる方がメリットが多いとされています。
以下より、任意売却のメリットとデメリットを解説します。

＊任意売却のメリット

1つ目は市場価格と同様の価格で売却が可能であることです。
先ほども少し述べましたが、競売と比べて任意売却では売却価格が高くなる傾向があります。
ローンを滞納して強制的に競売にかけられるよりは任意売却によって少しでも高く売却できる方が良いでしょう。

2つ目は売却条件に自分の意思を反映できることです。
競売が不動産所有者の意思を反映しない一方で、任意売却ではある程度、意思を反映できます。

3つ目は費用を軽減できることです。
任意売却にかかる費用は売上から差し引かれるため、初期費用が手元になくても売却活動が行えます。

4つ目はプライバシーを保護できることです。
競売にかけられた不動産は情報が出回る一方で、任意売却ではそのようなことはないので、プライバシーの確保につながります。

＊任意売却のデメリット

任意売却はデメリットというデメリットはありません。
強いていうと、住み慣れた不動産を手放さなければならないことですが、競売の場合でもいずれにせよ不動産を手放すことにはなるので、住宅ローンを返済するためには仕方のないことです。

また、ブラックリストに関して、住宅ローンを滞納していない限りは任意売却を行なった際はブラックリスト扱いにはならないので安心してください。

しかし、任意売却を行う理由によってはブラックリスト扱いになる可能性もあるので注意しましょう。
住宅ローンを滞納してブラックリスト入りを確定させるよりは、任意売却によってその可能性をなくせる、減らせるのであれば、任意売却で済ませておいた方が賢明でしょう。

□任意売却をする際の注意点とは？

任意売却をする際の注意点としては、以下の3点が挙げられます。

1つ目はブラックリスト扱いになる可能性があることです。
住宅ローンの滞納が3ヶ月続いた場合や、任意売却の理由によってはブラックリスト扱いになる場合もあるので注意しましょう。
できるだけ早めのアクションを起こすよう心がけましょう。

2つ目は能動的に動く必要があることです。
競売が勝手に進められ受動的であることに対して、任意売却は自身が能動的に動く必要があります。

3つ目は連帯保証人に同意を得る必要があることです。
任意売却を行う際は、連帯保証人の同意を得る必要がありますが、競売となった際の方が迷惑がかかるので早めに相談しておきましょう。

□まとめ

今回は、ブラックリストと任意売却に関して、その基礎知識と関係性について解説しました。
任意売却は早めのアクションが必要となります。
ブラックリスト扱いを避けるためにも、できるだけ早めに行動するように心がけましょう。また、注意点についてもしっかりと理解しておきましょう。

みなさんは、任意売却後の残債が支払えなくなった場合の対処方法をご存じですか。
任意売却を行い、その売却価格で残債を工面できれば問題はありませんが、それでも残債が残る場合は返済を続ける必要があります。
今回は、残債の返済方法や、残債が支払えないことによって発生する影響についてご紹介します。
任意売却後の残債に不安がある方はぜひ参考にしてください。

□任意売却を行った後に残債を支払えなくなった場合

任意売却をした後に残債の支払いができない場合は、「個人再生」と「自己破産」を選択できます。

「個人再生」とは、5分の1まで債務額を引き下げ、基本3年で返済する制度のことです。
債務額によって変わりますが、債務額は最大で100万円まで引き下げられます。
これは住宅ローン以外の債務も合算できます。

しかし、個人再生の場合、財産が取り上げられたり、ローン契約時の連帯保証人に請求が届いたりする可能性があります。
また、個人再生を行うためには今後安定した収入が必要なので、申請するのをためらう方もいらっしゃるでしょう。
そのような方は次に紹介する「自己破産」を検討しましょう。

「自己破産」とは裁判所に申し出を行い、残債の支払いを免除してもらう制度のことです。
自己破産は、残債を支払う必要はないものの、一定期間はローンを組むことや、借り入れを行うことができなくなる場合があるので、注意しましょう。

どちらもリスクが生じるものなので、なるべく高い価格で売却を成功させることが大切です。

□残債は分割返済が一般的！

任意売却後の残債は分割返済する方法が最も一般的です。
債権者と交渉を行い、合意した金額で毎月返済をします。

分割返済のメリットは以下の通りです。

・所持している車や貴金属などの財産を所持できる
・債権者の合意があれば、分割払いに応じてもらえる
・保証人に迷惑がかかりずらい

一方で分割返済のデメリットは以下の通りです。

・債務額は下がらないため、長期間にわたって支払い続ける必要がある
・万が一、債務の支払いをしている間に死亡した場合、残っている債務は相続される
・住宅ローンの残債以外の債務は減らない

なお、分割返済は、残債の額が少ない方や住宅ローン以外の残債がない方、毎月返済しても生計が成り立つくらいの収入がある方におすすめの方法です。

□残債が払えなくなるとどうなるの？

任意売却には残債が発生しますが、売却後に残債が払えなくなった場合どのような影響があるのか解説します。

まず、連帯保証人に残債の請求が行われます。
連帯保証人には、主債務者と同じく催告の抗弁権がなく、一括請求が連帯保証人に届いたら、返済しなければいけません。
催告の抗弁権とは、債権者が連帯保証人に対して残債の請求をした際に、連帯保証人が「まず主債務者に請求するように」と発言することです。
保証人には催告の抗弁権が承認されていますが、連帯保証人には承認されていません。

そのため、もし、残債の返済ができなければ、連帯保証人に迷惑をかける可能性があるので、注意しましょう。
なお、任意売却を行った時点では、連帯保証人に残債の請求が届くことはありません。

次に、信用情報に影響がでることです。
任意売却前に住宅ローンを滞納していた場合は、すでに信用情報に影響がでていますが、住宅ローンをしっかりと支払い続けて任意売却を行った場合、売却後の残債を支払いを行わないと信用情報に影響があるので、注意が必要です。
信用情報に影響がでることで、今後ローンを組みにくくなったり、クレジットカードを作成しづらくなったりする場合があります。

なお、任意売却を行うことについては、信用情報に影響はなく、滞納することで影響がでます。
残債をおよそ2か月以上滞納すると、信用情報に事故情報が記載される可能性が高いでしょう。

最後に、給料や財産が差し押さえられることです。
任意売却後の残債が支払えない場合、強制執行により給料や財産を差し押さえられる可能性があります。
また、財産がない場合でも給与所得の収入があれば、一部のお金が毎月の給料から引かれます。
強制執行をされると生活がより苦しくなることが予想されるので、任意売却後の残債を支払えないとあらかじめ分かっている場合は、売却後に自己破産を検討することをおすすめします。

□まとめ

今回は、残債の返済方法や、残債が支払えないことによって発生する影響についてご紹介しました。
任意売却を検討している方は、売却後の返済や生活についてよく考える必要があります。
残債が支払えなくなった場合は以下の影響があることを理解した上で任意売却について考えましょう。

・連帯保証人に残債の請求が届き、大きな負担を与えることになる
・信用情報に影響がでて、ローンが組みにくくなったり、クレジットカードが作成しづらくなったりする
・給料や財産が差し押さえられ、生活が苦しくなる

任意売却後の残債に不安がある方はぜひ当社にお問い合わせください。

住宅ローンが滞納しているため、任意売却をお考えの方はいらっしゃいませんか。
そんな方の中には、今の家が気に入っているため、売却後も住み続けたいとお考えの方もいらっしゃるでしょう。
そのような場合、リースバックを使うことで、任意売却後も今の家に住み続けられます。
そこで今回は、不動産売却の方法の1つであるリースバックについてご紹介します。

□任意売却後も住み続けられるリースバックの仕組みとは？

リースバックとは、任意売却した後に、不動産を購入した買主と賃貸借契約を結ぶことで、その不動産に住み続けられる制度です。
不動産を売却した後に引っ越す必要がないため、家庭の事情で引っ越しが難しい場合や、今の家が気に入っている方におすすめのサービスです。

任意売却とリースバックを併用して利用sする売却の流れは、以下の通りです。

・不動産会社に相談
・リースバック会社や投資家の中から不動産の買主を募集
・売却価格と賃貸料を交渉
・債権者と売却価格の交渉
・契約締結
・売却完了

一般的な任意売却と異なる点は、売却の対象が一般人ではない、という点です。
投資家やリースバック会社が対象になります。

なお、任意売却とリースバックの併用において、注意すべき点がいくつかあります。
1つ目は、当事者間の合意が難しく、売却の成功率が低い、という点です。
債権者に納得してもらえる売却価格と適正な賃料を確保するために、実績のあるプロのサポートが必要不可欠です。

2つ目は、売却金額と賃貸料のバランスです。
リースバックで不動産を購入するリースバック会社や投資家は、利回りで評価するため、売却価格が高ければ、賃貸料も高くなります。
そのため、リースバックをお考えの方は、いくらの賃貸料を売却後に支払えるのかについて考えたうえで、売却価格を決めるる必要があります。

3つ目は、リースバックが普通借家契約と定期借家契約のどちらなのかを確認する点です。
契約形態の違いは賃貸料にも影響し、契約不動産の利用が制限される普通借家契約は、定期借家契約に比べて高い賃貸料が設定されます。
期間を定めず長く住みたい方は普通借家契約、住む期間を決めている方は定期借家契約がいいでしょう。

自分が支払える賃貸料や住みたい期間などをしっかり考慮し、契約形態を選択しましょう。

□リースバックで今の家に住み続けられる！

任意売却とリースバックを併用して売却する利点は以下の通りです。

＊任意売却後に引っ越す必要がない

一般的な不動産売却だと、売却すれば新たな家を見つけて引っ越しをしなければいけませんよね。
そのため、引っ越し費用が必要になります。

一方で、リースバックであれば、売却後も今と同じ家に住み続けられるので、引っ越す必要がありません。
そのため、引っ越しの費用がかからず、経済的負担も少ないです。

＊売却した家を買い戻せる

任意売却のみでの売却では、一度売却した不動産を再度買い戻せる可能性が低いです。

一方で、リースバックであれば、一定の条件を満たしていることで、将来的に不動産の買い戻しが可能です。
つまり、任意売却後に、ある程度の資金が貯まれば家を買い戻せます。

□任意売却とリースバックの両方を活用できる場合とは？

任意売却とリースバックを組み合わせて利用できるケースをご紹介します。

まず、自宅を任意売却でリースバック会社に売却します。
リースバック会社が提示した売却価格に対して債権者が合意すれば、任意売却とリースバックを併用した売却が可能です。
万が一、競売が行われた場合は今の家に住み続けることは難しいです。

そのため、借金の返済後も今の家に住み続けたい方は、まず任意売却を選択することをおすすめします。
その後に、債権者が納得する売却価格を提供してくれる、条件に合ったリースバック会社を探すようにしましょう。

ただし、リースバック会社の中には、任意売却との併用を認めていない会社もあります。
その点を確認し、リースバック会社を探してください。

次に、リースバック会社と賃貸借契約を結びます。
債権者の合意があれば、任意売却を行い、売買契約と賃貸借契約を同時に結びます。
もし、任意売却で残債を完済できなかった場合は、任意売却後も返済をし続けなくてはなりません。
そのため、残債の返済とリースバックの家賃の両方を支払うことができるかしっかりと考えましょう。

□まとめ

今回は、不動産売却の方法の1つであるリースバックについて、ご紹介しました。
任意売却後とリースバックを併用することで、売却後も今の家に住み続けられます。
ただし、リースバックには、売却の成功率が低いことなどの注意点もあるため、事前に注意点を確認し、任意売却とリースバックの併用を検討しましょう。
この売却方法は、住宅ローンの残債がある状態で売却をしたいけど、今の家に愛着があるため引っ越しをしたくない方におすすめです。
当社は、任意売却を含む不動産売却や買取を取り扱っております。
不動産売却に関してご不明点がある場合は、当社へご相談ください。

家を相続したが、空き家のままなので売却したいと考えている方も多いはずです。
空き家を売却するには税金がかかりますが、どのような税金がかかるかご存じですか。
今回は、空き家の売却をお考えの方に向けて、売却にかかる税金とその対策をご紹介します。

□空き家の売却にかかる税金とは？

空き家の売却にかかる税金は以下の通りです。

・印紙税
・登録免許税
・譲渡所得税
なお、消費税も追加でかかる場合があります。

ここからは、税金を詳しく見ていきます。

印紙税とは、国や自治体が不動産取引を正当に行ってくれた代価として支払う税金のことです。
印紙を契約書に貼り付けて、納付します。
印紙税の金額は、空き家の売却価格によって異なります。
また、空き家を賃貸物件として収益を得ていた場合は、印紙税が2倍になるので注意しましょう。

登録免許税は、名義を売主から買主に移す際にかかる税金のことです。
課税額は不動産の場合は売却価格の1000分の20で、土地の場合は売却価格の1000分の15です。
また、空き家を売却する際に行う所有権移転登記は面倒な手続きも多いため、司法書士に頼む方も多いです。

譲渡所得税とは、売却価格が購入価格を上回った場合に発生する税金のことです。
税率は所有期間が5年以下か、5年を超えているかによって異なります。
所有期間が長いほど税率は低くなりますが、売却価格は下がるので、必ずしも長く所有していることがいいとは限りません。
所有期間は少し複雑で、家を購入してから引き渡しの年の1月1日までで計算します。

□空き家の売却方法をご紹介！

空き家の売却方法は４つあります。

1つ目は、中古住宅として売却する方法です。
状態が良い空き家は中古住宅で売却できます。
木造の戸建て住宅の場合、築年数が経過するにつれ価値は下がるため、中古住宅として売却する場合は、早めに売却しましょう。
築20年以内の空き家をお持ちの方は、中古住宅の売却をおすすめします。

2つ目は、古家付きの土地として売却する方法です。
古家付き土地とは、築年数が古い不動産を、土地として売ることをいいます。
この売却方法には空き家を解体する必要がないという特徴があり、解体工事費用が必要ありません。
空き家の劣化が目立つ場合や費用をかけずに売却したい方におすすめです。

3つ目は、更地にしてから売却する方法です。
築年数が古く、雨漏りや外壁の劣化が見られる空き家は買手にマイナスのイメージを与える可能性があるので、費用や時間に余裕がある場合は更地にして売却をすると良いでしょう。
空き家の解体費用は1坪あたり3万円から6万円ほどかかりますが、最近は空き家対策として解体費用を一部補助する自治体もあるので、自分の住んでいる地域の自治体には補助があるかどうか確認しておきましょう。

また、更地にすることで空き家の維持管理の手間が省けるメというリットがあります。
空き家の状態が悪く、そのままでは売却できない場合は、更地にしてから売却するのがおすすめです。

4つ目は、買取で売却することです。
空き家を今すぐに手放したいという方は、買取で売却するのがおすすめです。
買取とは、空き家を不動産会社が買主となり購入することです。
買主を不動産会社が探して売却する仲介に対して、買取は買主が不動産会社のため、早く売却でき、売れない心配がありません。
ただし、仲介に比べて売却価格は相場より安くなります。

□特例を利用して節税する方法

空き家を売却すると税金の負担がかかるため、売却をためらう方もいらっしゃるでしょう。
そのような場合は特例を利用して、節税対策ができます。
空き家を売却した場合に利用できる特例は以下の通りです。

・3000万円の特別控除
・所有期間が10年を超えている場合の軽減税率特例
・相続した空き家に関する特例

詳しく見ていきます。

まず、3000万円の特別控除については、譲渡所得税が発生した際に最大で3000万円まで控除が受けられます。
ただし、この特例を利用するためには一定の条件を満たす必要があるので、注意しましょう。

次に所有期間が10年を超えている場合の軽減税率特例については、所有期間が10年を超える不動産を売却する場合に、軽減税率特例が適用されます。
この特例を適用することで、より税率を低くできます。

最後に相続した空き家に関する特例については、相続した空き家を売却する場合も、3000万円の特別控除を受けられます。
空き家を相続したら、3年以内に相続を済ませれば、その空き家に住んでいなくてもこの特例を利用できます。
その他にも条件を満たしている必要があるので、特例を利用できるか確認しておきましょう。

□まとめ

今回は、空き家の売却をお考えの方に向けて、売却にかかる税金とその対策をご紹介しました。
空き家の築年数や劣化状況によって売却方法は変わります。
空き家を売却する際はなるべく早く売却手続きを進めることをおすすめします。
空き家の売却に関してご不明点がありましたら、当社までご相談ください。

住宅ローンの返済ができなくなった時に、自己破産しか選択肢がないとお考えの方はいらっしゃいませんか。

しかし、住宅ローンが支払えなくなった際の対処方法は自己破産だけでなく、任意売却という方法もあります。
そこで今回は、任意売却と自己破産の違いと、それぞれのメリットとデメリットについてご紹介します。

□任意売却と自己破産の違いとは？

まず、任意内客と自己破産の違いを簡単に説明します。

任意売却とは、住宅ローンを支払えなくなった場合、金融機関の同意を得た後に住宅ローンを組んだ不動産を売却し、それで得た代金を住宅ローン返済分に充てる手続きのことです。

一方、自己破産とは債務の返済ができなくなった時に、裁判所に申し立てを行うことで債務の返済を免除してもらう手続きのことです。

□それぞれのメリットとデメリット

ここでは、任意売却と自己破産のメリットとデメリットについてご紹介します。
まず、任意売却のメリットについて4つ紹介します。

1つ目は、市場価格と比較的同じ価格で売却できることです。
競売だと、不動産の内部見学ができなかったり吟味する時間が短かったりと、買主によってデメリットが多い状況で売られるので、売却価格が安くなる傾向があります。

しかし、一般的な不動産売却と同じ価格で売却できる任意売却は、競売と比べると高い価格で不動産を売却できる可能性が高いです。

2つ目は、費用の負担が少ないことです。
不動産売却には、登記費用や仲介手数料などの諸費用がかかるため、事前に資金を準備するのは、売主の負担は大きいです。

しかし、任意売却の場合、諸費用は売却の代金から支払われるため、別に代金を用意する必要がありません。

3つ目は、計画的に売却できることです。
任意売却は、いくらで売却したいのか、いつ引っ越しをするかなど、自分の計画にあわせて売却を進められます。

しかし競売にかけられた場合、自分の意思と関係なく自宅を処分されます。

4つ目は、プライバシーが守られることです。
任意売却は一般的な売却とあまり変わらないため、競売に比べるとプライバシーが守られやすい特徴があります。
もし、競売にかけられた場合、競売物件のサイトに不動産の住所や写真などの情報が掲載されます。
不動産の情報がネットに掲載されることで、近所の人に競売にかけられていることを知られるというリスクがあります。

以上のようにメリットがある一方で、住宅ローンの滞納が3か月以上続くと、そのことが信用情報機関に登録されるデメリットがあります。
ローンの借り入れやクレジットカードの発行が難しくなる可能性があるので注意しましょう。

次に自己破産のメリットとデメリットについてです。

自己破産のメリットは、債務の負担がないことです。
住宅ローンだけでなく、その他の借り入れなどの借金を返済する必要がなくなります。
任意売却の場合、不動産の売却価格が住宅ローン返済に充てられますが、支払いきれなかった分は債務として残ります。
ただし、債務はないものの、税金や社会保険料などは自己破産でも支払う必要があります。

自己破産のデメリットは、所有しているほとんどの財産を手放す必要があることです。
家だけでなく、20万円を上回わない価値の財産のものはほとんど処分されます。

□任意売却と自己破産のタイミングは？

結論からいうと、自己破産と任意売却の両方を活用する場合は、自己破産の前に任意売却をする方がメリットが大きいです。
その理由は3つあります。

1つ目は、自己破産にかかる負担が小さくなる点です。
自己破産には「同時廃止」と「管財事件」があります。
任意売却をしてから自己破産をする場合、同時廃止が適用され、管財事件に比べて手続きの期間が短く、費用も安く済みます。

2つ目は、任意売却をすることで引っ越し費用を工面できることです。
任意売却は費用の持ち出しが不要のため、売却価格から引っ越し費用を工面できる可能性があります。

3つ目は、任意売却の成功率が上がることです。
自己破産の前に任意売却をすることで、自分の意思が考慮され、市場価格に近い金額で売却できます。
また、業績のある専門会社に任意売却を依頼でき、債権者との連携も取りやすいため、売却成功率が上がります。

一方で、管財事件になった場合は、任意売却がしにくくなります。
その原因として以下の3つが挙げられます。

・破産管財人が不動産を管理するため、売主の意思は考慮されない
・破産管財人に費用が支払われるので売却価格を上げなければいけない
・売却価格が高くなるので買主が見つかりづらい

□まとめ

今回は、任意売却と自己破産の違いとそれぞれのメリットとデメリットについてご紹介しました。
任意売却と自己破産の大きな違いは、債務の負担があるかないかです。
住宅ローンの残高があまり残っていない場合は任意売却で完済できますが、そうでない場合は、任意売却ではローンを完済できず、自己破産を考える必要があるでしょう。
もし不動産売却でお困りの方は、当社にお任せください。

実家のリフォームをご検討中の方の中には、ご自身がリフォームの費用を出そうとお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、多額なリフォーム資金を贈与してしまうと、贈与税が課せられる可能性があります。
今回は、実家のリフォーム資金に課せられる贈与税について紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

□実家のリフォーム資金に課せられる贈与税とは？

そもそも贈与税がどのような税金かお分かりではない方もいらっしゃるでしょう。
贈与税とは、お金が贈与された際に課せられる税金のことです。
具体的には、110万円を超えるお金が贈与された際に課税されるので、110万円以上のリフォーム資金を受け取る場合は贈与税がかかってしまいます。

そこで、注意するべきポイントは、贈与税はお金を「受け取る側」に課せられるということです。
例えば、Aさんが父親から110万円、母親から1万円を受け取ったとしましょう。
このケースでは、Aさんが受け取る金額の総額は111万円となり、超過分である1万円が贈与所得になってしまうのです。

このように、贈与税はお金を受け取った側の視点で考える必要があります。

これまでは、110万円を超える贈与には税金が課せられることを説明しました。
実はリフォームではなく、住宅購入の際には贈与税の負担を軽減できる制度があります。
これは、「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税制度」のことであり、両親や祖父母といった直系尊属から住宅購入のために受け取った資金は、3000万円までは非課税になります。

□贈与税を避ける方法はある？

結論から申しますと、リフォーム資金において贈与税を避ける方法はあります。
ここでは3つの方法について紹介します。

＊子どもが実家を購入して名義変更する

子供が実家を購入する方法は、最も一般的であると言っても過言ではありません。
また、実家を購入すると言っても土地まで購入する必要はなく、建物だけを購入しましょう。
建物は年月が経つごとに劣化していきますので、固定資産税評価額も低下していきます。
例えば、元々3000万円だった建物も、30年ほど経過すると600万円まで評価額が下がっているケースもあるのです。

そして、名義変更をすれば、ご自身の所有物になるため、贈与税も回避できます。
築年数が経っている実家であれば、この方法がおすすめです。

＊実家を親から贈与してもらって名義変更する

実際に、親から実家を贈与してもらうことで贈与税はかかってしまいます。

ただし、「思ったより贈与税が少ない」と感じるケースが多いのがこの方法の特徴です。
前述した通り、築年数が経っている住宅の資産価値は大幅に下がってしまいます。
そのため、資産価値が低下していることから贈与税の額も必然と軽減されるのです。

リフォーム資金を贈与した際に課せられる贈与税よりも、実家を贈与してもらうことで課せられる贈与税の方が安いというケースは多く存在します。
この方法は住宅の資産価値が大きく関わってきますので、まずは当社のような不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。

＊実家が高額な際には相続時精算課税制度を使用する

相続時精算課税制度とは、生前贈与については2500万円までを非課税とする制度のことです。
この制度を利用することによって、住宅の資産価値が2500万円以下であれば贈与税はかかりません。
そのため、高額な実家である場合はおすすめです。

しかし、その代わり、実家を相続する際は相続税として課せられるため注意する必要があります。

□実家のリフォームで利用しやすい補助金制度とは？

1つ目は、バリアフリーリフォームです。
ご家族に「要介護・要支援」が認定された方がいらっしゃる際は、バリアフリー補修に対して介護保険が適用されるケースがあります。
また、自治体によっては「要介護・要支援」が認定されていない場合でも、補助金が支給されることがあるので、お住まいの自治体に確認を取りましょう。

2つ目は、省エネリフォームです。
省エネを目的とするリフォームの際は、以下のような補助金制度を受けられる可能性があります。

・既存住宅における断熱リフォーム支援事業
・次世代省エネ建材支援事業

この補助金制度には締切日が存在しますので、しっかりと確認しておくことをおすすめします。

3つ目は、耐震リフォームです。
多くの自治体が耐震工事や耐震リフォームにかかる費用に対して補助金制度を設けています。
補助金を受け取るまでにはさまざまな条件がありますので留意しておきましょう。

4つ目は、長期優良住宅化リフォームです。
「長期優良住宅」にするために、リフォームを行う際には補助金制度を適用できるケースがあります。

ただし、長期優良住宅を受けるためには厳しい審査を通過する必要があります。

□まとめ

今回は、実家のリフォーム資金に課せられる贈与税と、リフォームに適用できる補助金制度について紹介しました。
当社では、お客様の不動産売買をサポートしております。
実家に関して何かお悩みのある方は、ぜひ当社へお問い合わせくださいね。

最近は、空き家に関する社会問題が深刻化しています。
近隣住民の生活に影響を与える空き家ですが、今後も増加していくだろうと予測されています。
空き家は早めに売却することがおすすめですが、多大な解体費用によって放置される方も多くいらっしゃいます。
今回は、空き家解体に利用できる補助金制度について紹介します。

□空き家の解体にかかる費用とは？

空き家の解体費用は住宅の構造や使用されている素材によって大きく異なります。
一般的な空き家の解体費用を以下の3種類の住宅に分けて紹介します。

・木造建築
・軽量鉄骨造建築
・RC造建築

まずは、木造建築の空き家に関する解体費用についてです。
広さが20坪程度であれば、70万円から120万円はかかると見込むと良いでしょう。
また、30坪であれば105万円から180万円、40坪は140万円から240万円程度かかります。

次に、軽量鉄骨造建築の解体費用です。
同様に、20坪ほどの空き家であれば80万円から140万円、30坪だと120万円から210万円はかかるでしょう。
40坪程度の広さであれば、160万円から280万円まで跳ね上がるケースもあります。

そして、RC造建築の解体費用です。
RC造とは、いわゆる鉄筋コンクリート造の住宅です。
20坪の広さでは、110万円から160万円、30坪だと165万円から240万円はかかるでしょう。
また、40坪の広さでは220万円から320万円程度かかることを理解しておくと安心です。

このように、空き家を解体することで、費用がかさむのはデメリットであると言えます。

しかし、空き家を解体することで、周辺の住民に悪影響を与えずに済むことがメリットとして挙げられます。

例えば、放火犯による空き家への放火によって、近隣住民が被害を受けた際は、空き家の所有者が損害賠償を支払うケースがあります。
したがって、今後のトラブルを考慮しても空き家を放置することはおすすめしません。

□空き家解体に利用できる補助金制度とは？

空き家の解体費用には莫大な費用がかかってしまいますが、その費用負担を軽減できる制度があります。
地域や自治体によって呼び名は異なりますが、主な4つの補助金制度について紹介します。

＊危険廃屋解体補助金

これは、放置していると危険だと判断された空き家の解体に適用できる補助金制度です。
危険廃屋解体補助金は周辺住民の安全を考慮して、空き家の解体を促進させるために発案されたものです。

＊空き家解体補助金

空き家解体補助金とは長期間使用されていない空き家であると、自治体から認められた場合に利用できる解体補助金です。

＊建て替え工事補助金

建て替え工事補助金とは、耐震性に欠けている空き家の補強工事や解体工事に対してかけられる補助金です。
この補助金を適用するにあたって、事前に耐震診断を行う必要があります。

□補助金制度を利用する際の注意点とは？

空き家の解体に対して適用できる補助金制度ですが、適用する際に注意しておくべきポイントがあります。
これらの注意点をしっかりと理解しておくことで、補助金制度の手続きがスムーズに進められるでしょう。
ここでは空き家解体の補助金制度を利用する際の注意点について4つ紹介します。

1つ目は、地域や自治体によって制度が変わることです。
日本全国の市町村で実施されている補助金制度ですが、一律で決まった補助金が与えられるわけではありません。
ご自身が利用したい補助金が定まっていても、その地域の自治体に確認を取らなければ、費用負担に狂いが生じてしまう可能性があります。
補償内容や支給額も異なるケースは多いので、ご自身だけで判断しないようにしましょう。

2つ目は、審査には時間がかかることです。
多くの自治体が実施している空き家解体の補助金ですが、審査に通らなければ適用できない場合もあります。
審査では自治体の担当者が空き家の老朽具合を観察するため、一定の期間が必要です。
したがって、補助金の申し込みをすれば、即座に補助金が手に入るとは限らないのです。

3つ目は、可能な限りご自身で手続きを行うことです。
場合によっては、建設会社や解体業者が代行して、補助金の手続きを進めてもらえることも少なくありません。

しかし、代行して手続きを行ってもらうことで、手数料として補助金から数割程度差し引かれる可能性があります。
そのため、補助金を全額利用したい方は、ご自身で手続きを進めることをおすすめします。

4つ目は、補助金は後から支払われることです。
補助金を利用して解体工事の手続きを進めたいとお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
領収書や証明書などを提出して初めて、補助金の受け渡しを行います。
つまり、工事の最初の時点ではご自身が全額を負担する必要があります。

□まとめ

今回は空き家解体費用に利用できる補助金制度について紹介しました。
空き家にはさまざまな解体費用の補助金を利用できますが、自治体によっては補償内容が異なることを押さえておきましょう。
当社では、お客様の不動産売買を全力でサポートしております。
空き家でお悩みの方はぜひ当社へご相談ください。

不動産売却では、さまざまな難しい専門用語が存在します。
しかし、これらの専門用語を理解していなければ、不動産売却でトラブルになってしまう可能性があります。
今回は、難しい専門用語の中でも任意売却と債務整理について解説していきます。
ぜひこの機会に両者の違いについて押さえておきましょう。

□任意売却と債務整理の違いとは？

＊任意売却とは

任意売却とは住宅ローンの返済が困難になってしまった際に、債権者の同意のもと、不動産を売却する手続きのことを言います。
一般的な不動産売却とは異なり、不動産の売却代金を住宅ローンの残高に充てる必要があります。
つまり、任意売却は住宅ローンの残高を支払うために行う不動産売却です。

＊債務整理とは

債務整理とは住宅ローンの返済し続けることが苦しくなった場合に、債権者と話し合い、借金やローンを減額してもらうことで返済していく方法を見つけることです。
したがって、債務整理は支払いが苦しくなった住宅ローンの返済をするための方法を見つけることであるため、任意売却が失敗してしまった次のステップとして債務整理があるのです。
また、債務整理は司法書士や弁護士に依頼して、債務者との交渉をしてもらうことが一般的です。

□債務整理するための選択肢は何がある？

ここでは債務整理の方法を以下の通り4つに分けて紹介します。

・自己破産
・任意整理
・特定調停
・個人再生

まずは、自己破産についてです。
自己破産とは、住宅ローンの支払いが不可能な状態にある際に、全て価値のある財産を精算することで借金を免除してもらうことです。
裁判所からは破産宣告を受けるため、ほとんどの財産を失うことになるものの、借金もゼロになることが特徴です。
職場を失ったり、病気で就職が難しくなったりして、ローンの返済が困難になってしまった際は、自己破産をすることが最善の選択とも言えるでしょう。

ただし、ギャンブルや投機などで生じた借金は免責の対象には含まれませんので注意する必要があります。
また、最長で10年間はクレジットカードや金融機関からの融資が受けられないことも留意しておきましょう。

次に、任意整理について紹介します。
任意整理とは、借金を額が少ない際に債権者と話し合うことで債務を整理する方法です。
この方法は、連帯保証人がいるケースといった少し複雑な関係にある不動産を売却する際には、効果的な債務整理であると言えます。

しかし、任意整理はローン返済額は圧縮されるものの、借金がなくなるわけではありませんので、十分な収入が得られる方でなければ利用できません。
加えて、おおよそ7年間はクレジットカードを持てなかったり、融資を受けられなかったりする恐れがあるため、注意しておきましょう。

そして、特定調停について説明します。
特定調停は、住宅ローンの返済が苦しくなってしまった方に、債権者と話し合い、裁判所によって今後の生活の立て直しを図る手続きのことです。
任意整理とは異なり、特定調停は弁護士を介さず、借り手と貸し手が直接話し合いを行います。
話し合いが上手くいけば、債務が圧縮される可能性もあります。

ただし、特定調停は一定金額の返済を前提としているため、収入がほとんど見込めない場合には利用できません。

最後に、個人再生についてです。
個人再生とは、裁判所を通して借金を減額してもらう手続きのことです。
裁判所に多岐に渡る必要書類を提出する必要があるので面倒に思う方もいらっしゃるかも知れませんが、任意整理と比較しても債務を大きく減額できることがメリットとして挙げられます。

しかし、住宅ローンには適用できませんので注意しましょう。

□任意売却で債務整理した解決事例とは？

1つ目の事例は、任意売却した後に自己破産を行ったケースです。
ある方は、住宅ローンの返済が困難になってしまったことから、任意売却を検討するようになったそうです。
担当の不動産会社からは返済に充てられる程度の売却益を見込めるだろうと言われていたものの、実際には何度も値下げを余儀なくされたのです。
その結果、住宅ローンの残高を下回る売却益となってしまい、残額は自己破産をすることで債務をゼロにしました。

2つ目の事例は、任意売却で借金を完済し、解決したケースです。
家計的に住宅ローンの返済が難しくなってしまったことにより、任意売却と自己破産を検討するようになりました。
そこでは、任意売却が成功したことにより、住宅ローンの残高を上回る金額で売却益を得ることができました。
したがって、自己破産をせずに任意売却のみで借金をゼロにできたのです。

これらの2つの解決事例からお分かりいただけるように、任意売却をした後に自己破産を行うことが肝であると言えます。
任意売却した後に自己破産する方が、ご自身の財産を手放さなくて済む確率が高いためです。

□まとめ

今回は、任意売却と債務整理の違いについて紹介しました。
当社では、任意売却を含めた不動産売却や買取を行っております。
お客様一人ひとりに合った方法で相談を承っておりますので、まずはお気軽にご相談ください。

何らかの事情で相続人がいないケースは存在します。
相続人のいないケースとしては、相続人が相続放棄したことや内縁関係にあることなどさまざまです。
そこで、今回は空き家の相続人がいないケースやその対処法について紹介していきます。
不動産相続の際にぜひ参考にしてくださいね。

□相続人のいないケースとは？

たいてい、被相続人が亡くなると、遺言書によって指定された「指定相続人」や法律上で定められた「法定相続人」に財産が相続されます。

しかし、何らかの要因で相続人がいないケースとして、主に以下のことが挙げられます。

・相続人が全員相続放棄をしたケース
・相続人が行方不明になったケース
・遺言がなく、法定相続人がいないケース
・相続人が相続欠格、廃除になったケース
・遺言がなく、内縁関係があるケース

それぞれ順に説明していきます。

1つ目は、相続人が全員相続放棄をしたケースです。
被相続人の財産の中に負債が多い場合は、財産を受け継ぎたくないと考える相続人もいるでしょう。
そのような方々が相続放棄をすると、相続人がいない状態になるのです。

2つ目は、相続人と連絡が付かなくなってしまったケースです。
相続人と全く連絡が取れなくなった場合は、相続人がいない扱いになります。
もし仮に、相続人が行方不明になって7年以上が経過してしまうと、家庭裁判所に失踪宣告を申し立てることで、相続人が存在しない状態にできます。

3つ目は、遺言がなく、法定相続人がいないケースです。
被相続人が遺言を残していなくて、法定相続人がいない事例でも相続人がいない状態になります。
被相続人の中に亡くなった被相続人と特別親しい関係にあった人や債権者がいる場合には、裁判所で相続財産管理人の選任の手続きができます。

しかし、これらに該当する方がいない際には、相続財産は国庫に帰属されます。

4つ目は、相続人が相続欠格、廃除になったケースです。
遺言書を捏造したり、不法廃棄したりするなどの違法行為をした相続人が「相続欠格」になってしまうケースがあります。
また、何らかの事情で被相続人が、遺言によってある相続人を「相続排除」することができます。
その結果、相続人がいない状態になるのです。

5つ目は、遺言がなく、内縁関係があるケースです。
被相続人と共に過ごし、特別親しい関係にあった「特別縁故者」であっても法定相続人の対象にはなりません。
遺言書に特別縁故者の氏名が書かれている場合には相続人に該当しますが、遺言書が存在しない場合には相続人がいない扱いになります。

□空き家の相続人がいない場合の対処法とは？

家を相続する際に、相続人がいない場合には、第三者に財産分与することができます。
親族ではない第三者に財産分与する場合には、遺言書が必要になるので用意しておく必要があります。
また、前述した通り、遺言で指名する際には特別縁故者である必要はなく、内縁関係にない方にも相続できます。

ただし、遺言書に関して法律上のルールに従っていなければ無効になるケースも存在します。
遺言書には以下の通り3種類が存在し、それぞれの必要な手順は異なります。

・自筆で作成する「自筆証書遺言」
・役場の公証人が作成する「公正証書遺言」
・内容を内密にする「秘密証書遺言」

これら3種類の中でも自筆証言遺言は簡単に作成できるので、遺言書を作る際にはおすすめです。

□空き家を放置することで起きるリスクとは？

＊老朽化が進行する

放置された空き家では老朽化が進み、草木が生い茂ってしまいます。
庭にある植物が近隣の敷地内に入ったり、老朽化した建物に危険を感じさせたりと近隣住民に多大な迷惑をかけてしまいます。

＊倒壊や放火される

地震や台風などの自然災害で空き家が倒壊してしまったり、放火犯による火災などで近隣の建物を損傷、延焼させてしまったりする恐れがあります。
近隣住民に被害を与えてしまうと、損害責任に問われる可能性も高くなります。
これらを予防するために火災保険に加入されている方もいらっしゃるでしょう。

しかし、住まなくなった空き家は一般物件扱いになってしまいますので、保険料が高く付いてしまいます。

＊行政代執行により取り壊し費用が請求される

2015年の2月26日に施工された「空き家対策特別措置法」によって、放置された空き家が「特定空き家」に指定されることがあります。
特定空き家とは、そのまま放置しておくと、近隣へ衛生上の危険があると判断された空き家のことです。
この特定空き家に指定されると、行政代執行によって強制撤去されます。
そして、撤去された後は、取り壊し費用の請求が来ます。

□まとめ

今回は、空き家を相続する際に、相続人がいないケースについて紹介しました。
相続人がどうしてもいない場合には、遺言書を作成しておくと安心です。
当社では、不動産売却や買取を取り扱っております。
空き家売却を含め、不動産売却や買取りに関してご不明点がある際は、ぜひ当社へご相談くださいね。