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現在空き家を所有していて、その処理に困っているという方はいらっしゃいませんか。
空き家は使い道がなければ、どのように取り扱って良いのか悩んでしまう方も多いでしょう。
そこで今回は、空き家を放置するリスクや空き家問題の解決法について解説します。

□空き家が増加している原因とは？

近年空き家が増加していますが、その原因としては主に以下の2つが挙げられます。

1つ目は、高齢者の転居が増えていることです。
自宅を所有している高齢者が、老人ホームや子供の家などに転居することによって、空き家が発生してしまいます。
団塊の世代が高齢者となっていくため、今後はさらに空き家が増えていくと考えられます。

高齢者が転居していくことでその地域に住む人が減ると、結果的に生活に必要な施設も減っていくことが考えられます。
すると、ますます転居者が増えて空き家が増えてしまうという悪循環に陥る可能性もあるのです。

2つ目は、所有者が空き家を放置させることです。
相続によって空き家を所有した人が、何もせずに放置してしまうことがあります。
空き家が家から遠かったり、思い出があって売却しにくかったりすることから放置されることが多いですが、それによって空き家が増加しているのです。

□空き家を放置するリスクについて

空き家は年々増加していますが、その空き家を放置することにはいくつもの危険性が潜んでいます。
ここでは、具体的にどのようなリスクがあるのか紹介します。

＊近隣住民や通行人への被害

空き家を放置していると、近隣住民や通行人に被害が及ぶ危険性があるため、注意が必要です。

例えば、建物が老朽化して倒壊すると、それが近隣住民や通行人に当たって怪我をさせてしまうかもしれません。
そして、そのような状況になった場合、所有者が責任を負う必要があります。

近隣トラブルが発生した結果、その地域に住みにくくなってしまうことも考えられるため、空き家管理は欠かせません。
定期的にメンテナンスをしなければ、建物はすぐに老朽化してしまいます。
そのため、空き家であっても適切に管理することが求められるのです。

＊住宅の価値が低下する

空き家を放置し続けると、その分だけ住宅の価値は低下します。
また、本来であれば手に入れられるはずであった利益を失う可能性もあるのです。

将来的に売却を検討していたとしても、築年数が経過するにつれて得られる利益は少なくなるということを覚えておきましょう。
そのため、今後使用する可能性が少なく売却を検討している空き家を所有している場合は、早めに売却してしまうことをおすすめします。

＊ペナルティを科せられる

長年空き家を放置し続けると、「特定空き家」に指定される可能性が高まります。
「特定空き家」に指定されると、公的なペナルティを科せられてしまうことになるので気をつけましょう。

調査によって「特定空き家」に該当すると判断された場合は、指導や勧告、命令などを通告されます。

そして、命令を受けても空き家の状況が改善されなかった場合には、行政代執行がとり行われて、家が解体されてしまいます。
その場合に必要となる費用は空き家の所有者に請求されるため、費用の面でも負担が増えてしまうでしょう。

□空き家問題の解決法

空き家を放置することには多くの危険性があるとわかり、空き家問題を解決したいと感じた方も多いでしょう。
そういった方は、ここで紹介する2つの方法を実践してみると良いでしょう。

1つ目は、賃貸で人に貸すという方法です。
使わなくなった空き家を賃貸として人に貸すことで、そこに住んでくれる人が家を管理してくれるようになります。
そのため、建物が老朽化するスピードを抑制できるのです。

また、家賃収入で得たお金を固定資産税の支払いに使用できるため、金銭面でのメリットも大きくなります。
空き家を残しつつ、家賃収入も得たいという場合には、賃貸として人に貸すのがおすすめです。

2つ目は、売却する方法です。
空き家を売却してしまうことで、その家を管理する必要がなくなるため、空き家問題を一気に解決できます。
売却することによってまとまったお金が手に入ることも魅力的です。

一口に売却といっても、その中には以下のような方法が存在します。

・現在の建物の状態で売却する
・リフォームをして売却する
・古家付きの土地として売却する
・更地にして土地として売却する

これらの方法にはそれぞれメリットとデメリットが存在するため、それらを十分に理解した上で、どの方法にするか決めると良いでしょう。
空き家の状態や立地などによって理想的な売却方法は異なるため、当社のような専門の会社に相談して売却方法を決めることをおすすめします。

□まとめ

今回の記事では、空き家を放置するリスクや空き家問題の解決法について解説しました。
空き家を放置することのリスクがよくわかったのではないでしょうか。
他人に迷惑をかけないようにしたり、無駄な費用を減らしたりするためにも、空き家管理は適切に行いましょう。

相続した実家を売却する際には、その手順や税金などについての知識が必要になります。

両親が亡くなったり、両親と一緒に暮らすことになったりした場合には、実家を管理しなければいけません。

相続の際には様々な手続きが必要になります。

任意売却を検討している方の中には、「家が抵当権付きで売却できるか不安」と思われる方は大勢いらっしゃいます。

実家にはたくさんの思い出が詰まっているため、できるだけそのままの状態にしておきたいとお考えの方も多いのではないでしょうか。

両親が亡くなった場合、空き家になる実家のその後について考えたことはありますか。

住宅ローンが払えなくなってしまうと、これから先どうなるのかとても不安になりますよね。

住宅ローンの返済が滞った際の対処法として、いくつか選択肢があります。
その選択肢の中でもメジャーなもののうちの二つが、任意売却と自己破産です。
今回は、任意売却と自己破産について、それぞれの基礎知識と行うタイミング、任意売却を行うべき理由などについて解説します。

□任意売却と自己破産について

＊任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなった際に、借入先の金融機関の合意のもと不動産を売却し、ローンの返済に充てる手続きを指します。
通常、住宅ローンを借り入れている最中は、借入先が不動産を担保とする抵当権を所有しているため、勝手に不動産の売却はできません。

しかし、借入先との合意のもと、任意売却を行うことになると抵当権を抹消してもらえ、不動産売却が可能になります。
もちろんこの際、売却額は住宅ローンの返済に充てるといった条件が課されます。

＊自己破産とは

自己破産とは、住宅ローンをはじめとした債務の返済が困難になった際に、裁判所に申し立てることで債務の弁済を免除してもらう手続きを指します。
任意売却との違いとしては、任意売却は不動産売却額を返済に充てて借金は残る可能性がある一方、自己破産が認められた後は、借金の残高が0になるといったことが挙げられます。

しかし、自己破産を行なった後は、不動産だけでなく、自動車や貴金属をはじめとしたあらゆる財産を手放す必要があります。
任意売却によってローンを完済できた場合は手放すものは不動産だけで済みますし、完済しきれない場合も残りの借金を分割して返済できる可能性もあります。

よって、自己破産は最後の手段と捉えると良いでしょう。

しかし、住宅ローン以外にも借金を抱えている場合は、自己破産を行なった方が都合が良いこともあるので、自身の状況に合わせた選択を心がけましょう。

□自己破産と任意売却のタイミングは？

任意売却と自己破産を行うタイミングとして、先に任意売却を県とする方がメリットが多いと言えます。
メリットの内容に関しては事象で詳しく解説するので、ここでは任意売却後に自己破産をする場合と、任意売却前に自己破産をする場合について比較します。

＊任意売却後に自己破産をする場合

任意売却後に自己破産をする場合は以下のようなメリットがあります。

・売却に関する費用を削減できる
・不動産売却額が高くなる可能性が高い
・不動産売却益を自己破産に必要な費用に回せる
・自己破産後にもお金が手元に残る

これらのメリットが生まれる理由として、財産を持たない状態で自己破産を行うと、同時廃止事件として取り扱われることが挙げられます。
この際、財産を持っていないと言う理由から、自己破産に関わる費用が安く済んだり、予納金を収める必要がなくなったり、再建のための資金を手元に残せたりします。

また、任意売却でローンを完済、または返済の目処が立った場合はそもそも自己破産をする必要がなくなる可能性もあります。

＊任意売却前に自己破産をする場合

任意売却前に自己破産をした場合、一旦不動産は自己破産後にも残ります。
その際、不動産の価値がローンの残高よりも高い場合は管財事件として取り扱われます。
管財事件では、簡潔に言うと手数料が高くつくため、不動産の売却価格を高く調整する必要が出てきます。
また、不動産の価値が住宅ローンの残高を下回る場合は同時廃止事件として扱われます。

□自己破産前に任意売却を行うメリットとは？

1つ目は売却に関する費用を削減できることです。
任意売却を行う際は、売却に関わる費用を売却価格から支払えます。
自己破産前に任意売却を行うことでこれらの費用を最初に自己負担することを防げます。

2つ目は不動産売却額が高くなる可能性が高いことです。
任意売却を行うと、自己破産後に競売となった場合よりも不動産を高価格で売却できる可能性が高まります。
具体的には、任意売却を行なった場合は売却価格は市場価格と同様で売り出せますが、競売となった場合は市場価格の5割から7割の売却価格になるケースがほとんどです。

3つ目は不動産売却益を自己破産に必要な費用に回せることです。
任意売却後に自己破産をすることになった場合、自己破産に関わる費用を支払う必要があります。
この際、任意売却で得た費用を自己破産に関わる費用に回すことが可能です。

4つ目は自己破産後にもお金が手元に残ることです。
自己破産を行なった後でも、最大99万円までならば手元に残せるといった決まりがあります。
従って、手元にお金がない場合でも、任意売却を先に行うことによって手元にお金を残し、そのあとで自己破産をするとある程度のお金は残したまま借金をなくせます。

□まとめ

今回は、任意売却と自己破産について、それぞれの基礎知識と行うタイミング、任意売却を行うべき理由などについて解説しました。
大抵の場合、自己破産前に任意売却を行なった方がメリットが多いため、これらのメリットが自身の都合に合う方は、ぜひ自己破産前の任意売却を心がけましょう。

住宅ローンの返済が滞った際、解決手段の一つとして任意売却が挙げられます。
また、任意売却とよく比較される手段に、競売があります。
今回は、任意売却に関して、その基礎知識や競売との違いを解説した後、流れやメリットについても解説します。
住宅ローンの返済にお困り中の方は参考にしてみてください。

□任意売却とは？競売との違いをご紹介します！

＊任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に不動産を売却することでローンの返済を行うことです。
通常の不動産売却との違いとして、以下の3点が挙げられます。

・売却には金融機関の合意が必要である
・売却金額は金融機関が決める
・売却に関する経費は売却金額から差し引かれる

売却金額から経費が差し引かれることで、そもそもローンの返済に苦しんでいて手元にまとまったお金がない場合でも、売却活動が可能になります。
また、次に紹介する競売にかけられる前に任意売却で済ませておくことにはさまざまなメリットがあります。
メリットに関しては最後の章でご紹介します。

＊競売とは

競売とは、住宅ローンの借入先である金融機関が、ローンの返済が一定期間滞った際に、不動産を強制的に差し押さえ、売却することを指します。
任意美脚と競売との大きな違いとして、競売では不動産の所有者の意思が反映されません。

また、競売にかけられた不動産の方が任意売却で売却するよりも安く売却され、また競売にかけられた場合は周囲にその事実が知れ渡りもします。
このように、任意売却と比べ、競売にはさまざまなデメリットがあるため、できるだけ任意売却で済ませる方が賢明であると言えます。

任意売却か競売か、どちらが適用されるかはさまざまな条件のもとで決定しますが、大きな要因としては住宅ローンの滞納期間が挙げられます。
通常、住宅ローンを滞納して4か月から5か月までは任意売却の猶予がありますが、それ以降になってしまうと、任意売却は不可能となり、強制的に競売が適用されます。

従って、住宅ローンを滞納してしまいそうだと感じた際、あるいは滞納してしまった際は、できるだけ早く金融機関と相談してアクションを起こすように心がけましょう。

□任意売却の方法の流れを解説！

任意売却の方法と流れは、以下の7ステップに分けられます。

1ステップ目は金融機関から督促状が届きます。
住宅ローンの返済が2か月ほど滞ると、金融機関より督促状が届きます。
この段階、あるいはもっと早くから任意売却を見据えて、ローンの残高や不動産の売却価格の目安を調べておきましょう。
また、督促状を放置し続けるとよくよくは競売にかけられてしまうので注意しましょう。

2ステップ目は不動産会社で価格査定します。
任意売却を決めた際は、まずは金融機関の合意を得ます。
合意を得たのち、不動産会社で価格査定を行います。

3ステップ目は金融機関との合意です・
不動産会社で価格が査定された後は、その金額で売却して良いかを金融機関に確認します。
合意を経て、任意売却が開始します。

4ステップ目は任意売却の開始です。
任意売却の目安となる売却期間は1か月から半年程度です。
この期間は今まで通り自宅に住めるので、内乱に備えて自宅をきれいに保っておきましょう。

5ステップ目は売買契約の締結です。
買主が見つかると、不動産会社を仲介して売買契約を締結します。

6ステップ目は決済並びに引き渡しです。
売買契約締結後は、決済と引き渡しを行います。

7ステップ目は残債務の返済です。
最後に、売却価格よりローンの残債務の返済を行います。
一点注意点を挙げると、売却金額を返済に充ててもローンが残る場合は、そのまま残り続けるということです。

□任意売却を行うメリットとは？

競売と比べた際の、任意売却を行うメリットは以下の4点です。

1つ目は不動産を高く売却できることです。
競売にかけられた場合と比較して、任意売却で不動産を売却した場合は2倍弱の価格での売却が可能となります。

2つ目は売却を計画的に行えることです。
競売は完全に金融機関が主導権を握り、短期間で強制的に売却活動が済まされますが、任意売却の場合は不動産所有者の意見もある程度は聞き入れられるため、計画的に売却活動を行えます。

3つ目は初期費用がかからないことです。
任意売却にかかる費用は、売却金額から差し引かれるため、初期段階で手元に費用を置いておく必要がありません。
それゆえ、手元にお金がない際にも、任意売却は行えると言えます。

4つ目はプライバシーを確保できることです。
競売にかけられた場合は、その物件情報がホームページや新聞に載ることになります。
そうなった場合、近所で噂になることもありうるので、プライバシーの問題が発生します。
任意売却であれば、そういったことにはならないため、ある程度のプライバシーは確保されます。

□まとめ

今回は、任意売却に関して、その基礎知識や競売との違い、流れやメリットについて解説しました。
任意売却と競売を比較した際、競売にはさまざまなデメリットがあるため、競売にかけられる前に任意売却でローンの返済を済ませるよう心がけましょう。
また、任意売却の流れやメリットを把握して、売却活動をスムーズにし締められるようになっておきましょう。