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土地や家屋を相続するためには、相続登記を行う必要があります。
その手続きを行うためには、必要書類を集めれば良いだけではなく、書類を集める前に「誰が相続するのか」「遺言書はあるのか」などを確認する必要があります。
とは言え、どのような流れで土地や家屋を相続するための手続きをしていくかわかりませんよね。
そこで今回は、土地や家屋を相続するために必要な手続きの流れをご紹介します。

□土地や家屋を相続するために必要な手続きの流れとは？

1.相続人の確定

民法では、被相続人から見た続柄によって相続人になる順位が定められています。
順位が早い人が1人でもいれば、後の順位の人は相続人になりません。
そのため、続柄を確認して誰が遺産を相続できるのかをまず決めましょう。

続柄から順位をご紹介します。

・第1順位：子供
すでに子供が亡くなっている場合は、その子供の孫が第1順位になります。

・第2順位：父母
すでに亡くなっている場合は、祖父母が第2順位に当てはまります。

・第3順位：兄弟姉妹
配偶者の兄弟姉妹は、第3順位に当てはまります。
すでに亡くなっている場合は、兄弟姉妹の子供、つまり、被相続人の姪・甥が第3順位に繰り上がります。

戸籍上、婚姻関係がない内縁の妻・夫はたとえ長年同居していても相続人にはなりません。
また、相続放棄した場合は、もともと第1順位に当てはまっていても、相続人出なかったことになり、相続できません。

2.遺言書の確認

遺言書とは、個人の最後の意思表示であり、遺言で土地や家屋を相続する人が誰なのかが決まる可能性があります。
自宅で心当たりのある場所、自宅で見つからなければ法務局や公証役場などを訪ねて遺言書を探しましょう。
ただし、自宅で見つかった遺言書は、家庭裁判所で検認の手続きを行う必要があり、検認を受けていなければ、有効にならないので注意してください。

3.遺産と債務の確認

遺言書の有無を確認したら、どれくらいの土地や家屋を所持していたのかを確認しましょう。
借金といった債務も漏らさないようにしてください。
所持していたかわからない場合や、所持している土地や家屋が多い場合は、市町村役場で名寄帳を取得して調べましょう。

4.遺産の評価

現金や借金は金額で価値が示されますが、土地や家屋は明確に価値がわかるわけではありませんよね。
そのため、購入した値段を覚えていても、今もその当時と同じくらいの価値ではないので、現在の価値はどれくらいなのかを評価してください。
通常、相続税を計算するときの方法で評価しています。

5.遺産の分割

相続人が複数人いて、分割方法が決まっていなければ、全員満足した形で分割できるとは言えませんよね。
スムーズに全員満足した形で分割するためにも、相続人全員で「遺産分割協議」を行いましょう。

分割方法は次の項でご紹介します。

6.相続登記に必要な書類を準備する

上記の順番で、「誰が相続するのか」「遺言書はあるのか」などを確認して、やっと必要な書類を準備する段階に入ります。
必要な書類は以下の通りです。

・登記申請書
法務局ホームページに掲載されている様式に従って書類を完成させます。

・被相続人の出生から死亡まですべての戸籍謄本と相続人全員の戸籍謄本
戸籍謄本は、本籍地の市区町村役場の窓口でその旨を伝えて取得します。

・被相続人の住民票の除票と相続人全員の住民票
住民票を登録している市区町村役場で取得してください。

・固定資産評価証明書
固定資産税評価証明書は、相続予定の土地や家屋がある市区町村役場で取得します。
ただし、本籍地と現住所が離れている場合、取得に時間がかかる可能性が高いです。

・遺言書または遺産分割協議書
協議書を作成する場合、相続人全員の印鑑が必要になることを把握しておきましょう。
さらに、相続人全員の印鑑証明書が必要になる可能性があるので、証明書を作成することも忘れず行ってください。

7.法務局で手続きを行う

必要書類を全て揃えたら、法務局にて相続登記の手続きを行います。
申請先は、土地や家屋が所在する土地を管轄する法務局です。
また、法務局を訪問しなくても、郵送で申請することも可能です。

□土地や家屋を相続した際はどのように分ける？

土地や家屋を相続した際の分割方法は次の3つが挙げられます。

＊現物分割

遺産をあるがままの形で分割する方法ですが、相続する際は相続人全員が平等という形で相続できるとは限りません。
とは言え、簡単でシンプルに相続できるという特徴を持っています。

＊換価分割

遺産を売却したお金を分割する方法です。
やはり、そのまま土地や家屋を分割するのは難しいもの。
そのため、分割しやすいお金で、不公平なく分割できます。

＊代償分割

これは、不足分をお金で支払って分割する方法です。
土地や家屋は分割しにくいですが、代わりにお金を支払って分割することで、スムーズに分割できます。

□まとめ

お金を分割する際は、相続人全員で平等に分割できます。

しかし、土地や家屋を相続する場合、土地や家屋はきっちり分割できないので、「誰」が相続できるのか、「分割方法」はどうするのかを明確にする必要があります。
また、戸籍謄本を用いて誰が相続できるか調べなければ、被相続人に隠し子や養子縁組した子供がいた場合、トラブルにつながる可能性があるので、注意してください。

親御さんが認知症になって在宅介護が難しい場合、介護施設の入居も考えるもの。
介護施設に入居するとなれば、実家が不要になるという方も多いのではないでしょうか。

とは言え、実家の名義は親。
「認知症の親でも実家を売却できるのか」「親の代わりに自分が売却できるものなのか」といった疑問を抱きますよね。
そこで今回は、親が認知症になっても実家の売却はできるのかをご紹介します。

□親が認知症になっても実家の売却はできる？

結論からお伝えすると、親御さんが認知症になった場合、親御さん自身が実家の売却はできません。
実家を売却することは、法律行為の1つなので、売却する当事者が意思表示したときに意思能力を有していなければ、売却という法律行為は無効となります。
これは、民法第3条2項に「法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。」と明記されています。

□親が認知症の場合はどのように実家を売却すれば良い？

＊亡くなって相続した後に売却する

「今すぐ実家を売却したい」という意思はない場合は、親が亡くなった後に、ご自身が実家を相続することで正式に所有者になれるので、そのタイミングで売却するという方法があります。
とは言え、それまでの期間は売却できないので、空き家を管理することになります。
空き家管理は、費用がかかったり、空き家状態の間にトラブルが発生したりする可能性があります。
また、空き家状態が長く続けば続くほど、家が劣化して売却しにくくなります。

＊成年後見制度を利用して売却する

現実的に考えると、実家を相続するまで売却を待つのは難しいと言えます。
そこで、認知症の方をはじめとした判断能力に欠ける方のために、「成年後見制度」という制度を利用することをおすすめします。
成年後見制度には、「法定後見制度」と「任意後見制度」があるので、判断能力に欠ける場合は、「法定後見制度」を利用します。
この制度を利用して「成年後見人」になれば、所有者でなくても実家を売却できます。

しかし、成年後見制度で重要なのは、「意思能力に欠ける人のためのサポートを行う」ことです。
成年後見人は、衣食住のためにお金が必要ですよね。
そこで、成年後見人になって実家を売却する目的が、得たお金を「自分のために」利用するというものでは売却できません。
つまり、あくまでも「認知症になった親のために使う」ことを目的として実家を売却するという前提でなければいけません。

□法定後見制度を使える場合の実家を売却する手順とは？

成年後見制度を利用すれば、実家を相続しなくても売却できます。
では、「法定後見制度」を使う場合、どのような手順で実家を売却するのでしょうか。

1.「成年後見制度開始」の審判を申し立てる

後見人の候補を決めた後、申し立てに必要な書類や費用を準備します。
そして、本人の住所地を管轄する家庭裁判所に審判の申立てを行います。

申し立てに必要な書類は以下の通りです。

・申立書（定型の書式は家庭裁判所に行けば無料でもらえます）
・申立人の戸籍謄本1通（本人以外が申し立てるとき）
・本人の戸籍謄本、戸籍の附票、登記事項証明書、診断書各1通
・成年後見人候補者の戸籍謄本、住民票、身分証明書、登記事項証明書各1通
・申立書付票
・本人に関する報告書（用意できれば）

2.家庭裁判所により審理されて必要があれば医師の鑑定を受ける

申し立て後、裁判所の職員が申立人や後見人候補者、親御さんからヒアリングを行います。
全てのケースではなく、親御さんの判断能力について鑑定が行われるケースもあります。

3.法定後見人が選任される

裁判所が後見人候補者の中から最も適任と判断した成年後見人に選任します。
事情によって、候補者以外の弁護士や司法処理、社会福祉等の第三者が後見人に選任されることもあります。

4.不動産会社と契約を結んで実家を売却する

選任された後見人が不動産会社の選定を行なって、選定した不動産会社と媒介契約を結びます。
不動産会社を選ぶ際は、あらかじめ売却価格の相場を調べておくことをおすすめします。

5.居住用不動産の場合は裁判所の許可を受ける

売却する実家が「本人居住用不動産」である場合、裁判所の許可が必要になります。
もし、許可を得ずに売却活動を行なった場合、その取引は無効になるので注意してください。
「本人の非居住用不動産」である場合は、裁判所の許可は不要ですが、生活費や介護医療費の確保など、正当な理由が必要となります。

また、とても低い価格での取引を行なった場合、法定後見制度における本人保護の観点から認められない可能性があります。
居住用・非居住用に関わらず、実家を売却するのであれば、事前に裁判所に相談することをおすすめします。

6.買主と売買契約を結ぶ

裁判所の許可を得て、後見人が親御さんを代理して、買主と売買契約を結びます。

7.決済・引越し

契約が結べたら、売却代金の決済を経て引っ越しを行ないます。

□まとめ

今回は、親が認知症の場合でも実家を売却できるのかについてご紹介しました。
親御さんが認知症なのであれば、親御さん本人が実家の売却はできません。
今すぐ売却したい場合は、「成年後見制度」の利用を考慮してみてはいかがでしょうか。

仕事の都合で実家を出ないといけない、結婚して引越しをする、などの理由で実家の売却を考えている方はいらっしゃいませんか。
実家を売却する時に大事なのは、タイミングです。
今回では、実家を売却する時のポイントについてご紹介します。

□実家を売却するタイミングはいつが良い？

親が健在の間に売却するのか、相続後に売却するのか、家の状況や社会情勢によって判断するのかなど実家を売却するかどうかについて様々な基準があります。
売却のタイミングは一概におすすめの時期があるというわけではなく、それぞれの状況に合わせて売却するタイミングを選ぶことが重要です。
ここでは、実家を売却するタイミングについてご紹介します。

＊親が健在の時に売却する

親が実家を使用していない場合、実家の所有者は親の場合が多いため、健在の間に売却すれば、スムーズに売却を行えます。
さらに、親が健在であるときに売却すれば、3000万円以上の利益が出ない限り、特例により非課税の対象とされます。
またこの特例は、親の死後に相続してからも3年間、利用できます。

デメリットは、健在であっても後見人の手続きが必要な場合には、簡単に売却することができない点です。
後見人の手続きが必要な場合とは、親が認知症である場合などです。
認知症の者には、意思能力が認められていないため、契約が無効になります。
後見人が手続きを行う時には、家庭裁判所に申請しなくてはならず、簡単に売却できません。
また、親が健在であっても、入退院を繰り返していたり、老人ホームから退所の必要があるなど少しでも実家を使用する可能性があれば、売却できません。

＊相続後に実家を売却する

相続後に売却する一番のメリットは、実家の維持費を支払う必要が無くなるという点です。
実家を空き家として使用せずにおいていた場合、固定資産税や修繕費用などがかかります。
また、費用だけではなく、定期的に手入れをする必要もありますが、売却すればその必要が無くなります。

＊景気に合わせて売却する

不動産市場が好調の時に売却することで、同じ状態でも高く売却できます。
これは、国土交通省が毎年発表する公示時価や不動産価格指標によって不動産の金額が変動するためです。
また、不動産市場だけでなく、購入者の購買欲が高まっている時期には売却しやすいです。
具体的には、新生活が始まる4月に向けて2月や3月は特に購入希望者が増加し、5月や6月は購入希望者が減少します。
購入希望者の多い時期に合わせれば、売却しやすいでしょう。

＊金利が低い時に売却する

金利が低いと購入者が購入しやすいため、売却の良いタイミングと言えます。
家を購入するときに多くの人は、ローンを組んで購入するため、その時の金利が低ければ購買者はローンが組みやすいためです。

＊築年数が浅い間に売却する

築年数が浅い建物の方が、素早く高く売却できます。
木造建築は20年以上経過すると、不動産としての価値はゼロになると言われています。
したがって20年以上の不動産は土地のみの金額で売却されるため、その分安くなってしまいます。
築年数が経つほど、維持管理費もかかりやすくなり、リノベーションをするとしても費用がよりかかるため、売却できる状態であれば、築年数が浅い間の方が高く売却できます。

□実家を売却する際のポイントとは？

ここでは、相続後の売却の場合と所有者が健在の間に売却する場合に分けてポイントを解説します。
相続後に売却する際の注意点は3つあります。

1つ目に売却前に片付けをすることです。
貴重品や大きなタンスなどを処分するには時間がかかりますので、事前に時間の確保をしておきましょう。

2つ目に、周囲の人に連絡しておく必要があることです。
所有者が自分一人の場合でも土地が先祖代々所有していたものであったり、親族が買い取りを希望する場合があります。
また、売却ではなく、不動産会社に買い取りしてもらう方法もあるので、トラブル回避のためにも、全員が納得した方法を取れるように話し合いましょう。

3つ目に、名義変更についてです。
売却の際には、親から自分名義に変更しなければ、売却をスムーズに行えない可能性があります。
名義変更のための書類をそろえるためには時間がかかるため、計画的に行いましょう。
また、名義変更時に登録免許税が発生することも把握しておきましょう。

親が健在な場合の売却については、前述したように、今後使う可能性がないか確認しておくことや、購入額の分かる資料を用意しておくことが必要です。
家の売買契約書や、建物の請負契約書などの購入額がわかる資料があれば、売却時の税金を安く済ませられる可能性があるためです。

□実家を売却する際の注意点

売却する際には早めに売却すること、実家を放置しないことに注意しましょう。
死後に相続した場合、特例を受けられる期限が制限されていることや、親が健在でも後見人の手続きが必要であれば余計な費用と手間がかかります。
また、実家を空き家として放置することで、家の劣化が進み、売却に踏み切った時には売却不可の状態になってしまうこともあります。

□まとめ

実家の売却は、タイミングによって値段も手間も大きく変わってきます。
家の状態や特例が受けられるタイミングかどうかなどを確認して、一番お得に売却できるときに売却することがおすすめです。
売却について不安がある方は、ぜひ一度ご相談ください。

離婚した後や、家の持ち主が亡くなってしまった後、問題となるのが相続についてです。
相続で揉めてしまい、仲が良かった家族とも疎遠になってしまった、という例も多くあります。
今回では、相続の方法や注意するポイントなどをご紹介していますので、ぜひご参考にしてください。

□遺産相続したらすべて財産分与の対象に入る？

原則、相続した遺産は財産分与の対象ではありません。
これは、夫婦で所有する相続した財産は、財産分与されない特有財産とされるためです。
特有財産とは、夫婦の一方が結婚前から所有していた財産や相続や贈与などで得た財産のことを指します。

ただし、配偶者もともに協力して購入した不動産や車など、配偶者の貢献がある場合には、相続した遺産でも財産分与の対象になります。

□不動産を遺産相続する際はどのように財産分割すると良い？

財産分与の際に一番争われるのは、不動産の財産分与についてです。

不動産の財産分与の方法は3種類あります。
ここでは、不動産の財産分与についてメリットとデメリットを合わせてご紹介します。

＊各相続人で共有不動産にする

これは法定分割と呼ばれる分割方法で、法律で定められた配分に沿って持分を分ける方法です。
配分が明確に定められているため、不動産について綺麗に配分できます。

例えば、父母子2人の4人家族で父の単独名義の不動産があると仮定します。
この場合、父が亡くなった後は、不動産の2分の1は母、残りを半分ずつ子2人で分けるため、1人当たり4分の1ずつ配分されます。

この配分方法のデメリットは、土地を共有するため権利関係が複雑になる点です。

共有分割した後、その不動産の有効利用が難しいため、賃貸や売却をするケースがありますが、このときには、それぞれ共有者の半分、又は全員の同意が必要となります。

さらに共有者の1人が亡くなった場合の配分についても問題となります。
亡くなった共有者が所有していた不動産は、その人の相続人が共有持分をします。
このように共有者の死後、新たな共有者に代わることで、血縁関係はだんだんと薄くなり、最終的に処分する時に、遺産相続について再度検討しなくてはなりません。

法定相続は、綺麗に配分できる点が良いですが、権利関係がもつれ、揉めてしまう場合もあることを理解しておきましょう。

＊誰かが不動産自体を相続し、他の人は金銭精算する

これは、代償分割と呼ばれる方法で、不動産に相続人の誰かが住んでいる場合に効果的です。
相続する多くの人が高齢であることが多く、今住んでいる家から引越ししたくないため、他の人に対して金銭で精算する方法です。

この方法は、家から出たくないという相続人の意見と、金銭のよる精算で相続した相続人の意見のどちらも取り入れているため、納得して遺産相続を進められます。
お互いの意見を取り入れた折衷案に見えますが、この方法にもデメリットがあります。

それは、法定相続に沿った金銭が用意できるかどうかです。
不動産の対価となるため、多額の金銭が必要となります。
また、金銭の用意が出来ても、不動産の評価基準が異なればその金額も変動するため、全員が納得した基準で不動産を評価することは、難しいでしょう。
不動産の評価方法は、時価、固定資産税評価、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼するなどの方法があるため、一度見積もりを依頼するのも良いでしょう。
当社は、査定を承っておりますので、ぜひお気軽に当社までお問い合わせください。

＊不動産を売却する

最後の方法が最も適切で簡潔な方法で、私たちの生活でも一番よく使用する方法です。
売却に全員が同意すればこの方法で配分できます。
売却ができれば、相続人全員がまとまったお金を手に入れることができますし、不動産にかかる維持費についての負担を無くなるため、とてもスマートな方法です。

しかし、この方法は相続人の誰かが売却を嫌がれば行うことができません。
金銭で最終的に分けられるのなら反対する人はいないのでは、と考える方もいらっしゃると思います。

しかし、実際には、その不動産に住んでいる人には引っ越しの手間がかかりますし、家に思い出がある人は売却を拒む例もあります。
このような場合には、売却ができません。

また、売却が決まった後は一度相続人へ名義を移す必要がありますが、それを誰にするかが問題となります。
その他にも、売却できる価値のある不動産であることが大前提となるので、該当しない場合、この方法で分割できません。

□遺産相続の財産分与で揉めないためのポイントをご紹介！

財産分与で揉めてしまい、その後疎遠になってしまうケースもありますので、相続時の注意するポイントについて解説していきます。

1．遺言が優先

相続では、亡くなった人が残した遺言が優先となるため、それに従い相続を行いましょう。
遺言がなかった場合には、相続について揉めやすくなるため、2つ目にご紹介した3種類の方法を使用しましょう。

2．相続したら遺産分割で分ける

相続財産は、自ら取得することが原則です。
相続財産を分けるためには、全員で遺産分割協議をし、相続分を配分しましょう。

3．遺産分割協議で財産の分割を決定する

遺産分割協議には、相続人全員の同意が必要となり、実印を押印した遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議は相続財産の配分について協議するため、この協議で全員が納得して分割できるように話し合いを進めましょう。

□まとめ

不動産の財産分与については、分け方が難しく揉めてしまうことも少なくありません。
今回、不動産の相続についてご紹介しましたので、ぜひご参考ください。
また当社では、不動産の相続についてご相談も承っておりますので、ぜひ一度ご相談くださいませ。

生きている間に財産を相続することを贈与と言います。
贈与を受けた時に、受け取る側は贈与税について支払いをしなければならないのか、どのようなことに注意しておかなければいけないのかなど不安な点がたくさんあると思います。
今回では、そのお悩みを解決できるよう、贈与を受けた時のポイントについてご紹介します。

□贈与税は受け取る側が支払う？

贈与を受けた時には、一定額以上の贈与を受けた場合に贈与税が発生します。
では、贈与税は、する側と受け取る側のどちらが支払うものでしょうか。
贈与税納税義務は、受け取る側に課せられます。

贈与する側が贈与税分を支払う場合には、その分の金額を上乗せして贈与することで贈与税分を支払えます。

また一定額以上でなければ非課税となりますが、この基準については、1人当たり3810万円（平成28年時）です。
そのうち、使用用途の制限されるものもありますので、非課税かどうかは確認が必要です。
また、贈与税の納税をしなければならない時には、翌年の2月1日から3月15日までに税務署に申告しなくてはなりません。

「贈与税の配偶者控除」「住宅取得等資金の非課税」などの特例を利用するときは必ず税務署に申告しましょう。

□贈与税にはどのような特例がある？

贈与税には、特例があり、これに該当すれば納税しなくても良い場合があります。

＊配偶者控除

配偶者からマイホーム用の不動産、又はその購入資金の贈与を受けた時には、課税対象額から2000万円までの控除を受けます。

＊相続時精算課税制度

これは、60歳以上の親、又は祖父母から20歳以上の子又は孫に贈与があった場合、最大2500万円まで控除される制度です。
相続時精算課税によって贈与されたものは、相続した時に相続財産と合わせて相続税の課税対象になるため注意しましょう。

＊住宅取得等資金の非課税

親または祖父母から住宅購入のための資金の贈与を受けた時、最大で1200万円までの控除を受けます。
ただし、これを受けるためには、受け取る側が贈与年1月1日に20歳以上であること、資金を受け取る時期が平成33年12月31日までの契約であることが必須です。

＊教育資金の贈与

子1人当たりの教育資金として最大1500万円まで控除を受けます。
ただしこの制度を受けるときにも、30歳以上までに贈与額を全額使用しなければならないという条件があります。
使用できなかった場合には、残高に対して贈与税が課されます。

＊結婚・子育て資金の一括贈与

親又は祖父母から20歳以上50歳未満の子供や孫に、結婚・子育てに関する贈与があった場合、子供1人当たり1000万円の控除を受けます。
結婚に使用するための贈与額は100万円のうち300万円と定められています。

□贈与税を納税する際の注意点について

贈与を受けて、贈与税を実際に支払う時に注意しなくてはいけない点が3つあります。

1．受け取る側の住む場所によって納税義務が異なる

贈与を受けた時に日本国内にいるのか日本国外にいるのかが問題となります。
日本国内にいる場合には、贈与を受けた時点のその人の住所が日本国内の場合、1年間で受けた贈与全額に対して贈与税が課せられ、支払い義務が発生します。

この時に、財産の所在については国内外を問いません。

反対に、受け取る側が日本国外にいる時には、財産の所在で判断されます。
この場合、日本国内にある財産が課税対象とされています。

また、贈与する側が日本国内に住所を所有していると判断された時（10年以内に国内に住所があるか否かが基準）には、国内外を問わず、贈与税がかかります。

ただし、一時的に日本に住んでいる外国人同士で財産は日本国外にある場合の贈与や、長期滞在していた外国人が国外財産を外国人に贈与した場合、贈与税は原則課されません。

2．贈与する側が贈与税を支払う場合

この場合、贈与する側が贈与税分も含めて贈与します。
贈与税を差し引いて手元に渡したい金額が決まっている場合には、贈与税分を上乗せして、贈与する必要があります。
ただし、贈与する側が贈与税を支払う場合には支払った贈与税額に対して、翌年、贈与税がかかるため注意しましょう。

3．受け取る側が支払わない場合

この場合には、贈与した側に納税の責任があるとして、贈与する側の人に贈与税納税義務が発生します。
これは、贈与を受け取る側がきちんと納税できるかを確認する必要が贈与する人にはあると考えられているためです。

以上が、納税する時の注意点です。
特に3番目については支払う予定の無かった人が負担を負うことになるので、事前に贈与税の支払いが可能か確認してから贈与することに注意しましょう。

□まとめ

贈与を受ける時には、まとまったお金が手に入りますが、同時に贈与税の支払い義務が生じる場合があります。
今回ご紹介したように特例によって贈与税が控除される場合もありますので、該当するか確認するようにしましょう。
自分が贈与税を払わないといけないのか分からない、贈与税分も面倒を見てあげたいけれど金額がわからないなどお困りのことがあれば、ぜひ一度ご相談ください。

昔住んでいたけれど、一人暮らしになり実家が空き家になってしまった、空き家を所有しているけれどどう活用できるかわからない、という方はいらっしゃいませんか。

今回では、そのお悩みを解決するために、空き家を放置するリスクと空き家の活用方法についてご紹介します。

□空き家を活用せず放置しているとどのようなリスクがある？

空き家の片付けや売却などは時間と手間がかかるため、後回しになりがちな方が多いのではないでしょうか。
近年では、空き家を利用する犯罪や放火が頻繁にニュースで報道されています。
ここでは、空き家を放置するリスクについて具体的に解説します。

1．維持することで税金負担がかかる

空き家のままで放置しておくと、固定資産税と都市計画税がかかります。
固定資産税と都市計画税の算出方法は以下の通りです。

固定資産税評価額×1.4%（標準税率）＝固定資産税
固定資産税評価額×都市計画税（上限0.3%）＝都市計画税
（200平米以下であれば、特例で課税標準額の負担が軽減されます。）

負担の軽減があるとしても、使わない空き家の維持費を払うことは大きな負担になります。

2．管理の手間と費用負担が継続してかかる

先ほどの税金以外にも水道代、電気代などが継続して必要となり、その他にも、草むしりや木材の腐食を防ぐために、換気を定期的に行わなくてはなりません。
管理が難しい場合には、管理サービスに頼む手段がありますが、別途の費用の負担がかかります。

3．資産価値が下がる

建物は土地と異なり、経年劣化するため適切な管理や換気がなされていないとすぐに劣化が進みます。
いざ売却しようと思っても期待した値段にならないことや、買い手が見つからない事態になるでしょう。

4．近所迷惑になる

放置された空き家は、ごみの不法投棄場所になる事例が多いです。
これらは、ごみの腐食、害虫や害獣の発生や野良猫の住処になり、公衆衛生の悪化、近隣住民への迷惑に繋がります。
実際に、近隣の家から行政に苦情が入り、行政指導を受けるといったケースも発生しています。

5．老朽化による倒壊の恐れ

建物の老朽化が進むと塗装のはがれや外壁の欠けに繋がり、耐久性も悪化するため、自然災害による倒壊が考えられます。
また、その建物のみが倒壊するのではなく、屋根や外壁のはがれによって周辺の建物の損傷や通行人の負傷に繋がる場合もあります。

このような場合、家の所有者は、管理上の過失が存在するときには、損害賠償義務を負わなくてはなりません。
仮に手入れを行っており、管理上の過失がなかったとしても、工作物責任によって損害賠償義務が生じるため、金銭の請求を受けます。
この額は、事例によって異なりますが、相手方が死亡した場合には、数千万円の損害賠償請求を受ける可能性もあるため、空き家を放置することは、とてもリスクのあることだと言えます。

6．治安悪化の一因となる

空き家は、放火の原因や不審者の住処にされる場合があります。
燃えやすいゴミ、枯れ葉などが散乱していると、放火犯に狙われやすいです。
放火によって周辺の家に延焼した場合、延焼の原因を作成したことについての過失があると判断されれば、多額の損害賠償義務を負います。

また、空き家にある寝具などを利用して不審者が住み着くケースも考えられます。
住居に利用される以外にも、だまし取った品や特殊詐欺の現金の送り先に利用されるケースが最近では増加しています。

以上が、空き家を放置することのリスクです。

維持費がかかるだけでなく、放置することで損害賠償を負うケースもあるということを理解しておきましょう。
また、2015年に空家対策特別措置法によって適切な管理がされていない空き家に対して行政指導や強制執行を行うことが可能になったため、その点についても注意が必要です。

□空き家の活用方法とは？

賃貸物件として貸し出す、建物を壊し土地を利用するなど、活用方法は様々ですが、ここでおすすめしたい方法は「売却」です。
売却し買い取り手が見つかれば、建物自体は手放さなくてはなりませんが、空き家を持っていることに対する不安も解消されますし、売れるとまとまったお金になります。

空き家の売却方法がわからないという方は代行して行ってくれる不動産会社を通せばスムーズに売却することができるため、ぜひ活用してみましょう。
空き家の売却でお困りの際は、ぜひお気軽に当社までお問い合わせください。

□空き家を売却する際の注意点とは？

空き家を売却することはとてもおすすめですので、今からお伝えする注意点を確認して売却を行いましょう。

＊空き家の名義人の確認

空き家を売却できるのは、その家の名義人本人のみと定められているため、被相続人のままになっていないか確認してから売却に移りましょう。
自身が空き家の名義人になっていない場合には、法務省で名義変更を行いましょう。

＊販売価格は高めに設定

売買の際には、ほとんどの場合に値下げ交渉が行われます。
売主は価格交渉に応じるのが一般的ですので、不利益が発生しないように事前に高めに設定しておくと、仲介手数料や税金などを支払っても自己資金を削らずに売却できます。

＊売却までには時間がかかることを理解しておく

通常、家が売れるまでには3~6か月かかりますが、空き家は買主にとってあまり良い印象がないことや建物自体の劣化があるため、通常よりも時間がかかることを理解しておきましょう。
その際の維持費や税金の支払いについて自己資金をかけないように、対策を行っておくことが大切です。

＊不動産会社に頼る

ここまで聞いて、自分で売却することが大変そうと思った方でも、不動産会社に頼めば、安心して売却を行うことができます。
不動産会社は売却のプロなので、よりスムーズに、より高価で売却できます。

当社では、まず仲介売買をお勧めしております。
不動産会社が買い取りを行う時には、会社側が買値を提示するため、低下になる場合が多いですが、仲介売買は、お客様のご希望に沿った金額高値で売却できる一番おすすめの方法です。

□まとめ

ここまでご覧いただきありがとうございました。
空き家を放置することのリスクや空き家の売却方法について、ご理解いただけたのではないでしょうか。
当社では、お客様のご希望の金額で売却できるように的確・適正なご提案を行っております。
ぜひ一度ご相談ください。

実家が空き家になってしまったため、売却を考えている方も多いでしょう。
実家を売却するとなると、片付ける必要がありますが、どのようなことに気をつけて売却すると良いのでしょうか。
今回は、実家を売却する際の片付けで事前に考えておくことと、トラブルの対策をご紹介します。

□売却予定の実家の片付けで事前に考えておくこととは？

＊売却前の実家の片付けがなぜ必要なのか

売却前に実家の片付けをしておくべき主な理由は、2つあります。

1つ目は、査定額に影響するからです。
家財道具や荷物が多く残っている状態の家を不動産屋さんが見て、「不用品の処分も任せられているのだな」と判断します。
そうすると、「不用品の処分費用」を査定額に含めて算出することになります。
もちろん、処分費用はマイナス評価になってしまうので、その分査定額が低くなってしまいます。

2つ目は、内見時に良いイメージを持ってもらえないからです。
売却時には基本的に購入希望者が事前に内見を行います。

この際に、部屋が散らかっていたり荷物があふれていたりすると、物件の本来の魅力が伝わりませんよね。
もちろん、綺麗に片付いた状態の方が印象は良いのですが、部屋が片付いていない影響で「見えない部分に何か良くないものが隠れているのかもしれない」と判断されてしまいます。
そうすると、購入希望者からの評価が下がってしまうのも容易に想像できます。

＊片付けた後の実家を本当に売却して良いのか

実家を片付けた後は、「本当に売却した方が良いのか」を検討することが大切です。
空き家を放置していると、倒壊のリスクや罰則が課されるケースがあるため、空き家のまま放置するのがベストとはいえません。

とは言え、売却以外にも「自分が住む」「第三者に貸し出す」といった選択肢があります。
ご自身のニーズや物件の状況を踏まえてベストな使い道を模索しましょう。

□実家を売却する際の片付けのポイントとは？

1.片付けのスケジュールを立てておく

 

計画を立てずに片付け始めると、ゴミ出しの日までにゴミを捨てられなかったり、不用品回収会社に家具の処分を依頼しにくくなったりしてしまいます。
手間がかかって、億劫に感じてしまいますが、後から困らないように計画を立ておきましょう。

2.処分するものは家族で把握しておく

 

日常生活でも他の人の意見を聞かずに自分だけの判断で動いてしまうと、後々トラブルに発展してしまうケースが多いですよね。
家族だから聞かなくても良いという訳ではありません。

家族にあらかじめ「個人的に欲しいものはないか」「不用品の処分にかかる費用は誰が負担するのか」を確認しておくと、トラブルなくスムーズに片づけを進められます。

3.家具や家電などの処分方法を知っておく

大量にある荷物。
どこから片付ければ良いのか、どのように処分すれば良いのかわからないという方も多いのではないでしょうか。
多ければ多いほど、片付けるのも億劫になってきますよね。

まず、本・衣類などは、買取会社に出すことをおすすめします。
状態の良いものは、買取会社に買い取ってもらえます。
物によって買い取りできる会社は異なるので、さまざまジャンルを取り扱っている買取会社に一括で買い取ってくれるもらうと楽に処分できます。

次に、エアコン・冷蔵庫などの家電は小売店に買い取ってもらうことをおすすめします。
買取会社に買い取ってもらえなかった場合は、家電リサイクル法によって家電小売店に引き取ってもらいましょう。
引き取ってもらって処分する場合は、こちらがお金を払う必要があることを把握しておいてください。
また、エアコンを撤去するかどうかは、買主さんによってはつけたままで良い場合もあるので、
買主さんと話し合っても良いでしょう。

最後に、一般ごみはゴミ収集センターに回収してもらいます。
指定された方法で何回かに分けて出す、または一度に出したい場合はゴミ収集センターに連絡してゴミ出しをしましょう。
とは言え、ゴミ捨て場を一人で何度も往復するのは大変ですよね。
家族に手伝ってもらうなどして、計画的に捨てていきましょう。

□実家を売却する際の片付けでよくあるトラブルとは？

＊片付けの分担をめぐって兄弟と揉めた

実家と今の住まいの場所が遠ければ遠いほど、実家を片付けに行くのは大変ですよね。
その場合、兄弟が実家の近くにいれば兄弟に頼りっきりになってしまうでしょう。

実家を片付けに行けない場合は、理由を明確にし、親族の方全員に納得してもらうことが大切です。
片付けをすると決まった段階で、なぜ行けないのか、いつだったら行けるのかなどを話し合い、スケジュールや分担を決めて、全員が納得した上で片付けを始めましょう。

＊見つけた金品を兄弟に内緒で自分のものにした

「見つけたものは見つけた人のもの」というルールを決めていたため、見つけた金品を自分のものにすると、トラブルに発展してしまいます。
ルールを決めていたとは言え、金品となれば話は別だという親族もいるでしょう。

また、金品は相続になるため、必ず法的な手続きをしなければなりません。
金品が見つかった場合は関係者全員に周知し、その上でどうするかを決めてください。
また、法的な手続きも忘れずに行いましょう。

□まとめ

今回は、実家を売却する際の片付けで事前に考えておくことと、トラブルの対策についてご紹介しました。
自分勝手に処分するものを決めたり、ルールを明確化しておいたりしなければ、トラブルに発展してしまう可能性があります。
また、計画を立てずに片付け始めると、時間が経ってから後悔する可能性もあるので、あらかじめ計画を立てた上で片付けをして、実家を売却しましょう。

遺産を相続するとなると、誰がどの遺産を相続するのか、どれくらいの割合で相続するのかなどトラブルに発展する可能性があります。
また、口約束だけで決めてしまうと、「言った、言ってない」という揉めごとにつながりかねません。
そこで、相続協議書というものを使用すれば、上記のようなトラブルを避けられます。
では、相続協議書とは何なのでしょうか。

□相続の際に必要な分割協議書とは？

分割協議書とは、遺産分割協議で合意した内容をまとめた書類のことを指します。
遺産分割協議には、相続する人全員が参加する必要があり、話し合いによって遺産分割の方法と相続の割合決めます。
相続全員の合意が取れたら、その内容をまとめた分割協議書を作成します。

とは言え、分割協議書を作成した後に、相続人単独で勝手に内容の変更はできません。
変更する際は、相続人全員の合意が必要になるので、手間と時間がかかります。
後から内容を変更しなくて良いように、慎重に内容を検討した上で、全員の合意を得るようにしましょう。

□分割協議書を自分で書くポイントをご紹介！

ポイント1：手書きでなくても良い

分割協議書には、定まった形式がないため、パソコンでも手書きでも良いです。
手書きの際も、用紙やペンは何を使っても良いです。
パソコンを利用する場合は、A4サイズの紙を使って、パソコンで作成することをおすすめします。
タイトルには「遺産分割協議書」と入れておきましょう。

ポイント2：日付を入れる

タイトルや内容だけではなく、分割協議書を作成した日付を記載しておきましょう。

ポイント3：相続人を明らかにする

分割協議書を作成する際、「誰が相続するのか」を明確に示す必要があります。
具体的に、亡くなった人との続柄と名前をフルネームで記載します。

ポイント4：亡くなった人の情報も記載する

相続人の情報だけではなく、亡くなった人の情報も必要です。
被相続人の名前と生年月日、死亡日、本籍地、最終の住所地を記載しましょう。

ポイント5：相続する人を明確にする

分割協議書では、「誰がどの遺産を取得するのか」を明らかにしなければなりません。
そのため、亡くなった人が残した遺産には何があるのかを特定しておく必要があります。
遺産が何なのかを明確に示さなければ分割協議書は意味がないものになってしまうので、注意してください。

ただし、生命保険や死亡退職金などの記載は不要です。
これらは、受け取り人固有の遺産になるので、遺産分割の対象に含まれません。

ポイント6：後に見つかった遺産の取り扱いも記載する

分割協議書を作成した後に、遺産が見つかるというケースもあります。
できるだけ漏れがないように調べても、どうしても見つけられないこともありますよね。

そこで、「誰が後から見つかった遺産を相続するのか」を明確にしておきましょう。
そうすれば、後から遺産が見つかっても、再び遺産分割協議をする手間を省けます。

ポイント7：相続人全員が実印で署名・押印する

分割協議書の作成者は、「相続人全員」です。
そのため、1人でも署名・押印していない人がいると、分割協議書は無効になります。

とは言え、複数ページに及ぶ場合、何ページも署名・押印するには手間がかかりますよね。
その場合、ページの間に契印することをおすすめします。
また、契印できるように袋とじで作成することをおすすめします。

□分割協議書は相続する際に必ず必要？

ここまで分割協議書についてご紹介しましたが、実は分割協議書が必要ない場合もあります。
では、どのようなケースは分割協議書の作成が不要なのでしょうか。

＊相続人が1人の場合

この場合、その人が全てを相続するため、分割協議書を作成する必要はありません。
例えば、亡くなった方の配偶者がすでに亡くなっており、子供が1人っ子だったケースなどが挙げられます。
また、何人かいても他の人が相続放棄した場合も分割協議書を作成する必要がありません。

＊遺産が現金・預金だけの場合

相続財産が現金・預金の場合、金融機関の口座を解約する必要があります。
金融機関のホームページには、分割協議書が必要であることが記載されている場合がありますが、あれば提出すると良いですが、なければ提出しなくても良いです。
とは言え、被相続人が多数の預金口座を解説している場合は、口座を解約するたびに相続人全員の署名捺印が必要なので手間がかかります。
その場合は、分割協議書を作成しておくとスムーズに進められます。

＊遺言書の内容に沿って遺産分割する場合

相続が発生したらまずは、遺言書の有無を調べます。
被相続人が法的に有効な遺言書を作成している場合は、分割協議書の作成は必要ありません。
ただし、相続人たちで遺言通りに分割しないという話し合いになった場合は、分割協議書を作成しましょう。

＊法定相続分の割合で分割する場合

法定相続分とは、民法で決められている遺産相続の目安を指します。
遺言書がない場合でも、法定相続分通りに遺産を分割するのであれば、分割協議書は必要ありません。
例えば、4人家族の場合で、配偶者と子供2人に遺産相続する場合は、それぞれ配偶者が2分の1、子が4分の1ずつと決められています。

上記の場合は、分割協議書が不要なケースです。
それ以外の例で言うと、遺言書がなく、相続人が複数いる場合、相続登記・相続税などのて続いが必要な場合、トラブルを防ぎたい場合は、分割協議書を作成することをおすすめします。

□まとめ

今回は、分割協議書についてご紹介しました。
分割協議書があれば、相続人全員で話し合い、遺産を相続する上でトラブルを防げます。
また、実際に作成する際は、今回ご紹介したポイントを参考にしてください。
ポイントを押さえて作成することで、手間や時間をかけずにスムーズに作成できます。

最近、「空き家」が社会的な問題になっていますよね。

近年、社会問題にもなっている空き家を放置するとどうなるのか。