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「不動産を売却するメリットとデメリットが分からない」
「売却する際のメリットとデメリットを教えて欲しい」

このようにお考えの方はいらっしゃいませんか？
不動産を売るべきなのか、持ち続けるべきなのか迷っているという方は多いのではないでしょうか？
数千万円ものお金が動く意思決定なので慎重に選択しなければいけません。
そこで今回は、不動産を売却する際のメリットとデメリットを解説します。

□売却のメリット

＊現金として扱える

不動産を売却するメリットとして、家となっていた資産を現金として扱える点です。
現金として扱えるので、資産利用の幅が広がるでしょう。
例えば、残ったローンの返済に使ったり、次の不動産を購入する際のお金に使ったりすることができます。

＊維持費がかからなくなる

家は年月が経つにつれて劣化します。
綺麗な状態を保つために、家のメンテナンスをしなければいけません。
その維持費はほぼ毎年かかり、それが嫌だという人も多いでしょう。
しかし、売却すると維持費が不必要になり負担も軽減されます。

□売却のデメリット

＊選択の難しさ

不動産は数々の手続きや契約があり簡単に購入できるものではないので、一度売却すると同じような物件を手に入れるのは至難の技です。
先のことをちゃんと考えずに売却してしまうと、後悔するかもしれません。
なので、入念に現状やこれからのことを計算した上で、売却するかどうかを決めましょう。

＊手続きに関して

不動産の購入の際には様々な手続きがありますが、それは売却の時も同様です。
不動産仲介会社に依頼してから買い手に届くまでにある程度の時間が必要です。
また、仲介手数料や所得税、住民税といった費用もかかることに注意しましょう。
売却価格を全て受け取れるのではなく、価格から手数料や税金を引いたものが受け取るお金ということにも気をつけましょう。

□まとめ

今回は、不動産を売却する際のメリットとデメリットについて解説しました。
メリットとしては、資産を現金として扱い直せるので自分の要望に合わせて使えたり、維持費に悩むことがなくなったりする点でした。
デメリットとしては、慎重な選択が求められたり面倒な手続きが求められたりする点でしたね。
しかし、デメリットに関しては、注意点を意識したり、計画性を持って進めたりすることで簡単に解消できます。
当社では、不動産買取を行っています。
何か相談したいことがあれば、ぜひ当社までお問い合わせください。

「不動産を売却するとき、代理人に依頼できるか分からない」
「代理人に依頼するときや委任するときの注意点が知りたい」

このようにお考えの方はいらっしゃいませんか？
大事な契約とわかっていても、やむを得ない事情で立ち会えないことってありますよね。
しかし、代理人に頼りたいと思ってもどのような手順で対応すればいいのか分からないかと思います。
そこで今回は、不動産売却を代理人に依頼できるかどうかや依頼する際の注意点について詳しく解説します。

□代理人に契約を委任する時って？

結論から述べますと、契約を代理人に依頼することは可能です。
不動産売却の契約を結ぶ際は、原則所有者本人が立ち会っての手続きが必要です。
しかし、本人が立ち会えない時もあると思います。
例えば、取引を実施する不動産が遠方にあり距離的な問題で進めることができない場合です。
また、契約者が海外にいたり、高齢者で遠くへの移動が困難だったりするケースもあります。
他には、どうしても抜けられない仕事が入ったり入院や療養の関係で行けなかったりする場合です。
所有者本人が立ち会うのが1番良いですが、立ち合いが厳しい人は代理を立てて対応しましょう。

□代理人に依頼する際の委任状

続いて、実際にどのような手段で代理人を選任するのかを解説します。
依頼する場合、代理権委任状が必要です。
委任状には決まり切ったフォーマットはありません。
しかし、誰が見てもわかるように記載する必要があるので、項目に分けて記載しましょう。
例えば、土地と建物の表示項目、委任範囲、代理人の住所氏名、委任者の住所氏名、そして書面日付の項目を書くと分かりやすいでしょう。

□誰に依頼を頼めばいいの？

代理人の依頼は自分と関係が深い親族や専門家にしましょう。
専門家は、司法書士や弁護士などが挙げられます。
第三者に頼むと、トラブルに巻き込まれたときの対応が複雑化してしまいます。
そして、契約は大きなお金が動く取引なので、自分が完全に信頼できる人に依頼しましょう。

□まとめ

今回は不動産売却を代理人に依頼できるかどうか、そして依頼時に気をつけるべき注意点について解説しました。
不動産売却の契約に代理人を選任することは可能なので、距離的な問題や他で抜けられない事情により立ち会えない時に代理人を選任しましょう。
代理人に依頼する際には代理権委任状が必要で、代理権を持っていることを明確に記載する必要があります。
当社では、不動産買取を行っています。
なにか相談したいことがあれば、ぜひお問い合わせください。

「家を売りたいが、住民税との関係がわからない」
「住民税の計算ってどうやってするの？」

このようにお考えの方はいらっしゃいませんか？
不動産の売却に関する情報は専門家ではない限り分からないですよね。
そこで今回は、不動産売却に伴う住民税との関係を解説します。

□家を売る時の税金について

自分が持っている物件を売却するとき、様々な手続きが必要な上に税金に関する手続きも必要です。
しかし、皆さんはどこに税金がかかっているのかご存知でしょうか？
しっかりとポイントを押さえておく必要があります。
家の売り上げを全部もらえないことに注意しましょう。
売り上げから売却した家を購入したときの価格を引いて、その価格に対して税金がかかるのです。
つまり、売った時の方が買った時の値段より高い場合、課税対象となります。
逆に言えば、購入したときの価格と一緒、もしくは下回っている場合、税金はかかりません。

□住民税の計算はどのようにするの？

住民税は、単体で計算することは滅多になく所得税と一緒に計算されることが多いです。
なので、住民税と所得税を合わせた計算方法を順番に解説します。
まず、税率という課税対象にどのくらい税金をかけるのかという割合を出します。
税率は、売り出す住居を買ってから5年未満しか経っていない方は、所得税30%、住民税9%です。
逆に、家の購入から5年以上経っている方は、所得税15%、住民税5%がかかります。
次に、譲渡収入額から所得費と譲渡費用を足したものを引いて、譲渡所得を出します。
最後に、譲渡所得と税率を掛けるといくら住民税がかかるのか計算できます。

□控除のチェック

売り出す物件の利益にかかる税金は、控除を受けられる可能性があります。
控除は、その家を買ってから10年を超えている際に受けられます。
この条件を満たす場合、その他の要件を満たすことで売却によって得られた利益に対して税金をかける必要がありません。
また、軽減税率という通常よりも少ない税金を納められます。
事前にしっかりとチェックしておきましょう。

□まとめ

今回は自分の家を売却するときに関係する住民税を解説しました。
税金は不動産を売った時に発生する利益に対して課せられます。
また、税率と譲渡所得金額を掛けると自分が売る家にどのくらい税金がかかるのか把握できます。
人によっては控除対象になる不動産をお持ちの方もいらっしゃると思うので、控除を受けられるのかを一度チェックすることをおすすめします。
何か相談したいことがあれば、ぜひお問い合わせください。

「不動産を売却する時にかかる仲介手数料って何？」

「仲介手数料ってどれくらいかかるの？」

こういった問題で悩んでいる方はいませんか？
不動産を売却するときは、たいてい不動産会社に依頼して売却します。
売り手は売却の利益を受け取る以外に、報酬として不動産会社に手数料を支払います。
今回はその仲介手数料について詳しくご説明します！

□仲介手数料の詳細

不動産の売却時に、不動産会社に依頼して買い手となる方を探してもらったり、契約の手伝いをしてもらったりします。
その手数料として不動産会社に仲介手数料を払います。
手数料を払うタイミングは、売却を依頼した時ではなく契約が成立した時です。
そのため、もしも買い手先が見つからなかった時や自身の都合によりキャンセルしないといけなくなった時にも発生するので注意しましょう。

□手数料ってどのくらいかかるの？

手数料は不動産会社によって金額が様々ですが、手数料の上限は決められた料率があります。
それは、200万円以下の部分、200万円から400万円の間の部分、そして400万円以上の部分の３つに分けられます。
料率はそれぞれ、5%、4%、３％をかけたものが手数料となり不動産会社の利益として計算されます。
そして400万円以上の場合、売買価格×3%+6万円という計算式を使えば簡単に手数料を計算できます。

□手数料がない時も？

不動産会社は主に仲介手数料から利益を得ていますが、最近では手数料を無料にしたり半額にしたりしている会社があります。
なぜ、会社の利益となる手数料を無料や半額にできるのかを説明します。
不動産会社が仲介料を求められる先は売り手側だけでなく、買い取り側に求められます。
先ほど述べた通り、手数料は契約が結ばれない限り受け取ることができません。
買い手側と売り手側の両方の顧客を獲得するためにもまずは売り手側の手数料を減らして早く契約を結ぼうとしているのです。
これは不動産会社によって変わるので、手数料を取られたくない方は無料になる会社を探しましょう。

□まとめ

今回は不動産売却時にかかる手数料について詳しくご説明しました。
不動産関係のお金のことは勉強しないと知る機会が少ないですよね。
お金の情報を十分に得ていないまま契約を結んでいくと、どこかでミスをしてしまう可能性があります。
そのため、契約者である自分自身がお金関係に対して1番理解しておくという意識が大切でしょう。
何かご相談があれば、ぜひ当社へお問い合わせください。

「不動産を売却したいけど、確定申告が必要なの？」
「確定申告の時ってどんな書類が必要なの？」

こういった問題で悩んでいる方はいませんか？
不動産売却を行おうと思うと、一連の作業が終わるまでにたくさんのステップがあります。
そして、そこには必要な書類もたくさんあります。
しかし、必要となる書類についてあまり詳しく知らないという方もいるのではないでしょうか？
そこで、今回は確定申告の際に必要な書類について詳しく説明します！

□確定申告とは？

確定申告とは、1年間の自分の収入と支出を計算してまとめたものを税務署へ提出して所得税を収めるまでの流れのことです。
確定申告ではなく、年末調整という言葉で会社やアルバイト先で使われることが多いです。
一般のサラリーマンは自分が確定申告をやる必要はなく、会社が請け負ってくれる場合がほとんどです。

＊なぜ不動産売却の際に必要なの？

会社での所得は会社が調整できますが、それ以外の所得がある場合には自らで行わなければいけません。
それに該当するのが不動産や土地を売却した際に、利益が生まれた時です。

□必要な書類

まず、税務署を訪れて入手しなければいけないものとして、確定申告書の用紙と譲渡所得の内訳書があります。
申告書に必要事項を書いて確定申告を成立させて、内訳書でお金の細かな計算を整理します。
次に、売却予定の不動産がある市区町村で戸籍の附表（ふひょう）を入手しましょう。
そして、契約書と領収書、仲介手数料の領収書、その他の細かな諸費用の領収書が売却時に必要です。
最後に、自分が本人であることを確認するための身分証明書や住民票、土地と建物の全部事項証明書が必要です。
売却にはいろんなお金が絡んでくるので、細かな書類が必要なのです。

□確定申告で気をつけること

確定申告のシーズンは会社の繁忙期と重なるケースがほとんどでしょう。
それによって、確定申告に使う時間を取れなくなり日にちが経ってしまいます。
売却した後に申告を怠ってしまうと、延滞税が発生し無駄な出費をしてしまうといった状況に陥ります。
そのため、自分が動けない場合は、税理士に頼んだりインターネット申告を使ったりして対応しましょう。

□まとめ

今回は不動産売却の際の確定申告に必要な書類についてご紹介しました。
自らが足を運んで取得しなければいけない書類から細かな部分の書類まで、様々な書類が必要です。
面倒だと感じる方もいらっしゃると思いますが、そこをこらえて手早く終わらせてしまいましょう。
何かご相談があれば、ぜひ当社へお問い合わせください。

「相続した不動産を売却しようか検討している」

「不動産を売却する時、どのくらい税金がかかるのだろう？」

このようにお考えの方はいらっしゃいませんか？

不動産に関するお金の事情って普通は分かりませんよね。

しかし、税金に関する情報を知らないと損をしてしまう可能性があります。

そこで今回は、相続した不動産を売却する時にかかる税金について詳しく解説します。

□どんな税金がかかるの？

不動産を売却する時、仲介会社から提示された売却価格がそのまま残ることはありません。

売却にあたり、いろんな費用が発生するためこのようなことが起きます。

その中で、金額が大きく、大事なのが税金です。

税金は戸建てやマンション、土地などによって種類が分かれますが、三者間で大きな違いはありません。

税金の中に、売却する人は必ずかかる税金と人によってかかるかどうかが変わる税金の2種類に分かれます。

必ずかかる税金に含まれているのは、登録免許税と印紙税です。

＊登録免許税

登録免許税とは、不動産の所有者が相続などにより変わる時の再登録にかかる税金です。

不動産１つにかかる登録免許税は1000円です。

そして、売却の際に抵当権抹消というものを行い、法律で決められているものを抹消する必要があります。

この作業は一般的には司法書士に依頼するので、1万円から2万円かかることを想定しておきましょう。

＊印紙税

印紙税とは、売却の契約の時に貼り付けする収入印紙にかかる税金です。

印紙税の値段は契約金額によって変わります。

例えば、500万円以下の時は2000円、500-1000万円の間は1万円のように契約金額が高くなるほど印紙税も高くなります。

また、印紙税は2020年の3月まで軽減税率が適用されています。

この期日の後は印紙税が高くなると思われるので注意しましょう。

＊譲渡所得税と住民税

先ほどは必ずかかる税金の説明でした。

次に所得税と住民税について説明します。

この２つの税金は、不動産を譲渡した際の利益を譲渡所得とみなして課せられる税金です。

譲渡所得は他で得られる所得とは分けて課税されるタイプの税金で分離課税と言われています。

よって、確定申告の際は所得とは別に譲渡所得の確定申告も行わなければいけません。

□まとめ

今回は不動産を売却する際にかかる税金について詳しく解説しました。

売却にまつわる税金について知っておくことで、大きなトラブルや損を避けられる可能性が高くなります。

当社では適切で素早いサポートをお届けします。

何かご相談があれば、ぜひお問い合わせください。

「不動産を売る時にローンがまだある家って売れるの？」
「不動産を売った後、ローンがまだあった場合どうなるのか分からない」

このようにお考えの方はいらっしゃいませんか？
自分の物件を売却するのとローンがどう関係するのか分からないという方は多いかと思います。
しかし、ローンの対応を分かっていないまま売却を進めるとトラブルを引き起こす可能性があります。
そこで今回は、家を売る時と残ったローンとの関係について解説します。

□抵当権

ローンが残っている不動産の中で、売却できる不動産とできない不動産があります。
その２つを分けるときの判断基準として抵当権が大きく関係します。
ローンは、不動産購入者が家を購入するときに金融機関から住宅ローンとして借りることが多いです。
抵当権とは、お金を貸す側である金融機関がお金を借りている側に設定するものです。
抵当権があることにより金融機関は、住宅ローンが返されなかった時にその家を売りに出せるのです。
その売りに出して得たお金を住宅ローンとして回収するのです。
よって、抵当権がついている住宅は基本的に売却できません。

□抵当権を外すには？

抵当権が付いていたりローンが残ったりしているが、それでも売却したい人もいると思います。
ここでは、抵当権を外す条件を解説します。

＊通常売却

通常売却は、不動産を査定した金額よりも残っているローンの方が少ない状態、つまりアンダーローンの時です。
売却代金から返済できていないローンを引くことで完済となり、その結果抵当権が外れるので売却できます。

＊任意売却

任意売却とは、通常売却ができない場合に利用する売却方法です。
通常売却ができない時とは、査定した売却金額よりも残っているローンの方が多い状態、つまりオーバーローンの時です。
返却代金を使っても残ったローンは完済できないので、この場合は金融機関と交渉することで抵当権を外せるかどうかを決めます。
しかし、交渉はどうしてもしなければいけない時に行いましょう。
抵当権を外してもらうように交渉すること自体が難しい上、交渉という行為が金融機関側にとって悪い捉え方をされやすいからです。

□まとめ

今回は、ローンが残っている家を売る時の対応について解説しました。
ローンが残っている家には抵当権があるので、抵当権を外せるかどうかが売却できるかできないかを決めます。
抵当権を外すには通常売却と任意売却という２つの手段を使って売却できます。
何か相談したいことがあれば、ぜひお問い合わせください。

「相続した不動産の売却を検討している」
「どのように不動産を査定して金額を決めるのだろう？」

このようにお考えの方はいらっしゃいませんか？
不動産屋が査定するときの方法は専門家ではない限り、あまり詳しく知りませんよね。
査定方法を知っておくと、提示された金額に納得できたり、質の高い交渉ができたりします。
そこで今回は、不動産の査定方法について詳しく解説します。

□２つの査定方法

＊机上査定

机上査定とは、名前の通り机上で行える査定です。
例えば依頼人側が提出した資料を見たり、インターネットで受け取った資料を見たりすることで査定価格を出します。
この査定では査定側は現物を見ないため、精度の高い査定を行うのは難しいです。
しかし、マンションの査定を検討する方は机上査定を使うのをおすすめします。
マンションは似たような立地や大きさを持つものがあるため、そことの比較から質の高い査定が可能なのです。
また、マンションの査定を検討している方だけでなく、「おおよそでもいいから早く査定価格を知りたい！」という方も机上査定をおすすめします。

＊訪問査定

訪問査定は、机上査定で、ある程度資料を読み込んだ後に自らが足を運んで査定する方法です。
査定側が自らの目で細かな状況を見て精査できるので、机上査定よりも質の高い査定が行われます。
しかし、机上査定は結果を聞けるのが当日か次の日ですが、訪問査定は最低1週間ほどかかってしまいます。
具体的な査定価格を知りたい方には訪問査定をおすすめします。

□査定判断軸

査定には３つの手法が使われています。
１つ目は、取引事例比較法です。
これは、売却予定の不動産と条件が似ている不動産を過去の案件から探して比較します。
主にこの方法はマンションの査定で使われています。
２つ目は原価法です。
これは、不動産を一度取り壊して同じ建物を立て直したと仮定した際にかかりそうな価格を計算します。
計算後の価格から老朽化している部分を差し引いて査定価格を出します。
３つ目は収益還元法です。
これは、売却予定の不動産がどのくらい収益を出せるのかという収益力を元にして査定する方法です。
将来得られる予定の利益と、現在の価格や売却予定の不動産に似た物件の還元率を比較して価格を出します。

□まとめ

今回は不動産の査定方法について詳しく解説しました。
査定方法には机上査定と訪問査定があり、精度の高さや結果が出るまでの期間が大きく異なりましたね。
それぞれの特徴を活かし、用途にあった方法を使いましょう。
何か相談したいことがあれば、ぜひお問い合わせください。

「不動産を売却するときは、減価償却の計算が必要だと聞いたけど、本当？」
「減価償却の計算がよく分からない」
このようにお考えの方もいらっしゃると思います。
不動産を売却した際に得た利益は、その一部を不動産譲渡所得税として納めなければなりません。
その際に行う必要があるのが減価償却費の計上です。
減価償却の計算は難しいですが、税金を納めなければ払うまで延滞税が課され、さらなる出費になります。
そこで今回は、不動産の売却時に必要な減価償却の計算方法をご紹介します！

□不動産売却益の計算式

まず、不動産売却益を分解します。

不動産売却益 = 売却金額 - (取得費 + 諸経費) - 特別控除

不動産売却益とは売却金額から売却にかかった費用（取得費や経費）と特別控除額を引いた分の金額になります。
このうちの所得費の中に、減価償却の計算があります。

また、特別控除は控除の内容や条件は様々ですが、自分の家を売却する方は3000万円の控除を受けられます。

□取得費の計算式

取得費の計算は2通りあります。

・実額法：取得にかかった費用 - 減価償却費
・概算法：売却金額 × 5%

このどちらか高いほうで計算します。
ここで減価償却費が出てきます。
「取得にかかった費用」というのは、物件の購入代金や不動産会社の仲介費用などを指します。

□減価償却費の計算するには？

実額法で計算する場合、減価償却費の計算が必要になります。

減価償却費 = 物件の購入価格 × 償却率

また、償却率を計算するには耐用年数が必要です。
物件の購入金額は不動産会社で確認できるので、耐用年数と償却率について見ていきましょう。

＊耐用年数

物件には法律で決められた使用期間が以下の通りに設定されています。
・鉄筋コンクリート：47年
・レンガ造り：38年
・木造：22年

このように、どのような材料で作られているかで耐用年数が異なります。
そしてこの法定耐用年数をすべて経過しているかで、計算方法が異なります。

・経過している場合：法定耐用年数 × 0.2
・経過していない場合：（法定耐用年数 - 築年数）+（築年数 × 0.2）
これによって耐用年数を求めます。

＊償却率

先ほど求めた耐用年数から、国税庁の減価償却資産の償却表を見て償却率の値を確認します。
これですべての値が揃いました。

今回は定額法で減価償却費を計算しましたが、もう1つ定率法という計算方法もあります。

□まとめ

今回は減価償却費の計算方法をご紹介しました。
当社では仲介業務と不動産買取の、両方を対応しています。
他にも、不動産の取引だけでなく、相続物件に必要な手続きなど、不動産に関わるあらゆる相談を受け付けています。
現在不動産について、なにか少しでも困っていることがあるなら、気軽に相談してください。

「不動産を売却したら損失が出るけど、なにかメリットはないの？」
このようにお考えの方もいらっしゃると思います。
不動産を売却する金額が、購入したときの金額より上がることは滅多にありません。
ローンの金利の関係もあり、基本的には売却しても損失が発生しますよね。

しかし、そういった場合には確定申告を行うことで、その損した分に応じて、自分の所得税や住民税から戻ってくる場合があります。
そこで今回は、不動産売却で損失が生じた際に何をすべきかをご紹介します。

□損失が起こるとどうなる

売却したときに得るお金は譲渡所得と呼ばれ、それがマイナスの場合は譲渡損失と呼ばれます。
譲渡損失が出ると税金がかからないだけでなく、損益通算と言って売った年の所得と相殺してくれるので、所得税や住民税を減らすことができます。

例えば、800万円の所得がある人に1000万円の譲渡損失が発生すると、200万円分のマイナスがありますので、課税がなくなります。

これでも損失が赤字になってしまう時は、さらに次の年以降も税金を繰り越して免除できる繰越控除を利用できます。
ただしこれはある条件を満たしている場合の特例で、売った年を含めて最大4年間のみ税金が軽減されます。
このように、譲渡損失が起こると税金を節約することができ、場合のよっては支払った税金が返ってきます。

□損益通算には確定申告が必要

上の免除を受けるためには確定申告といって、税務署に損失が発生したことを報告する必要があります。
確定申告の方法には、税理士に依頼するか、もしくは国税庁のサイトにある確定申告書作成コーナーから確定申告書を作成するかの2通りがあります。

作成した書類を税務署に提出することで、繰越控除を利用できます。
売却した翌年と繰越控除を受ける年それぞれに確定申告が必要なので、毎年忘れないようにしましょう。

また、それには注意が必要で特定の条件を満たしている必要があります。
・土地建物の所有期間が5年を超えていること
・譲渡する不動産に10年以上の住宅ローンが残っていること
・譲渡した際に損失があること

これらの例の他にも細かい条件があります。
より詳しい条件については、一度調べてみることをおすすめします。

□まとめ

今回は、不動産売却で損失が出た場合はどうなるか、また確定申告の流れと注意点を解説しました。
譲渡損失が出た場合、税金を減らすことができます。

書類の作成や特例を満たす条件など、不動産に詳しくないと判断がつかないことが多いと思われます。
当社では不動産の取引だけでなく、相続物件に必要な手続きや売却時の確定申告など、不動産に関わるあらゆる相談を受け付けています。
不動産のことでお悩みでしたら、ぜひとも気軽に相談してください。