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遺産相続はトラブルが起きやすいシチュエーションの1つと言えるでしょう。
このトラブルが原因で、兄弟同士の仲が悪くなってしまったり、さらに酷い場合には相手に悔恨を持ってしまったりすることさえあります。
今回は、遺産相続を穏便に終えるために注意する点を解説していきます。

□相続の際によく起こるトラブル事例

トラブルが起こる事例の1つ目として、長男が財産を独り占めすることが挙げられます。
昔は、長男が1人で遺産を引き継ぐことが原則とされていました。

今は、法律が変わり、そのような決まりはありません。
しかし、現在でも、昔のように考える方もいらっしゃるでしょう。
そのような方との間で、意見の食い違いが発生し、トラブルに発展するケースは非常に多いです。
この場合、まずはお互いの価値観を照らし合わせ、話し合うことが大切です。

トラブルが起こる事例の2つ目として、介護をしていた相続人が相続を主張することが挙げられます。
親を日常的に介護していた相続人は、財産の割合を上げるように要求することが多いです。
しかし、この場合、引き継ぐ予算の割合や価値観の違いからトラブルに発展してしまう可能性が高いです。

トラブルが起こる事例の3つ目として、遺産が家しかなく均等な分配が難しい場合が挙げられます。
相続する財産が、実家の不動産しかないと財産を公平に分割することは困難でしょう。
この場合は、家を売却してお金を分け合う、もしくは共同で保有する方法があります。

トラブルが起こる事例の4つ目として、代償金の金額で納得が得られないことが挙げられます。
もしも、相続人が決まった場合、その相続人は他の人に、公平な分配をするためにお金を支払う必要があります。
この金額は、不動産にどのくらいの価値があるのか判断して決めます。

この場合、それぞれが自分の希望の評価額を出すと高確率で揉める原因になるでしょう。
不動産鑑定士に依頼する方法もありますが、依頼だけでもかなりの金額がかかってしまうため、相続に関わる方の負担になってしまいます。

トラブルが起こる事例の5つ目として、実家を放置してしまう場合が挙げられます。
家は財産として譲り受けると同時に、きちんと管理していく責任を負います。
相続人の誰もが、この責任を負いたくないがために、家を放置してしまうケースがあります。

しかし、これは絶対にやってはいけないことです。
空き家にすることで、近隣住民に迷惑がかかってしまうだけでなく、家の価値は年が経つごとにどんどん下がってしまいます。
売却するか、管理するのかは、早めに決断しましょう。

トラブルが起こる事例の6つ目として、実家を共有名義にしておくことが挙げられます。
相続人の間で意見が合わない場合、実家を全員の名前でキープしておけます。

しかし、この状況もあまり好ましいとは言えません。
なぜなら、建物の修理や売却の際に、話し合いをする必要があるからです。
また、相続人がなくなり、その子供が引き継ぐことになった場合、所有権を持った人が増え、決定がさらに難しくなります。
このような理由から、こういった状況はできるだけ早く解消しましょう。

トラブルが起こる事例の7つ目として、登記をしないことが挙げられます。
登記とは、不動産の所有者を国の手帳のようなものに登録することを指します。
もし登記をしていないと、権利を持っていない人が勝手に家の所有者を名乗って家を売却する危険があります。
このようなリスクを避けるためにも、きちんと登記をして不動産の所有者をはっきりさせておきましょう。

□意見の衝突を防ぐためにしておくこと

これまで紹介したトラブルの原因は、あらかじめルールが定まっていないことにあります。
つまり、トラブルを防ぐためには、前もって、様々な状況に対するルールづくりをする必要があるでしょう。
誰を相続人として設定するのか、財産の分配比率、遺留分の違いまできちんと話し合って決めておきましょう。

□兄弟で相続する場合のトラブル対策

兄弟での遺産相続はもっとも揉めやすい事例のひとつです。
お金が絡むと兄弟の人格も変わることがあります。
遺産相続に関わるトラブルを防ぐためにはどうすればいいのでしょうか。
考えられる方法は、2つあります。

1つは実家をお金に変えてしまう方法です。
もしも、実家を公平に相続するのが難しい場合、お金に変えてしまいましょう。
そうすることで分割しやすくなります。

もう1つは、売却せずにそのまま所有する方法です。
この方法では、さらに代償分割と現物分割という2つの方法に分かれます。

代償分割とは、実家を誰か1人が引き継ぐと決まったときに、他の兄弟に代償金として、公平になるようにあとから現金を支払う方法です。
一方で、現物分割とは、例えば、夫婦間で、夫と妻であらかじめ決めておいた割合で財産を分け合うような方法です。
この場合、全員の意見がまとまりやすいでしょう。
しかし、財産を全員で所持しているため、家の売却などの際には、全員の意見を一致させる必要があることを頭に入れておきましょう。

□まとめ

相続の際には、あらかじめルールを決めておくことが大切です。
トラブルを未然に防ぐためにも、必ず相続人同士での話し合いをする時間をとっておきましょう。
私たちは鳥取県米子市で不動産関連のご相談を受け付けております。

家を売却する場合に、必要な手続きや、かかる費用についてご存じでしょうか。
何も知らない状態で、空き家を売却しようとすると、失敗してしまう可能性があります。
今回は、空き家を売るときの注意点と必要な手続きについて一緒にみていきましょう。

□不要になった空き家を売るときの注意点

空き家は持っているだけで、お金がかかってしまいます。
具体的には、年間約50万円程度の維持費と税金を支払う必要があるでしょう。
空き家は、長く放置すればするほど、無駄なお金がかかってしまいます。
もしも売却を検討しているのであれば、できるだけ早く不動産会社に相談しましょう。

空き家を売却したいと思っても、実際に売却するまでには手続きを行う必要があります。
そのため、即座に売却することは難しいかもしれません。
例えば、相続した空き家であれば、まず登記上の名義を変更する必要があります。
登記は、空き家が誰の所有物であるのかをはっきり名義するために行います。
他にも、売却する際には、法的手続きが必要です。
空き家を売却したいと考えている方には、早めに法的手続きを済ませることをおすすめします。

□空き家を売却する際にかかる費用

空き家を売却する際にかかる費用は、以下の4点です。
売却を行う前に知っておくことをおすすめします。

＊印紙税

印紙税は、不動産売買契約書に貼る収入印紙代です。
印紙は、切手のような素材の紙で、郵便局、法務局だけでなく、コンビニエンスストアでも購入できます。

印紙税において注意しておかなければならないのは、空き家の売却価格によって購入する印紙の値段が変わる点です。
売却価格が500~1,000万円以下の場合は5,000円の収入印紙が必要です。
さらに、売却価格が1,000~5,000万円の場合は10,000円の収入印紙を購入する必要があるため、注意しておきましょう。

＊仲介手数料

不動産会社を通して物件を売却する場合、契約が成立した時点で、仲介手数料を支払う必要があります。
個人で不動産を売却することは困難なため、不動産会社に仲介をしてもらう方がほとんどです。
そのため、空き家の売却には必ずかかる費用とも言えるでしょう。

仲介手数料の上限も空き家の売却価格によって変化します。
売却価格が200万円以下の場合は、売却価格の5％以内、200~400万円以下なら4%以内というように変動していきます。
ただし、400万円を超える場合は、3%に加えて6万円の追加費用が必要になることを頭に入れておきましょう。

＊売買証書の作成にかかる費用

所有権が移転したことを登録する所有権移転登記をする際に必要な書類作成にかかる費用です。
所有権が変わる際には、公の帳簿である登記簿というものに登録する必要があります。
そして、その登記簿に登録することを登記と言います。

＊抵当権抹消登記にかかる費用

売却する不動産に抵当権がついている場合、抵当権抹消登記をする必要があります。
抵当権がついているかどうかは、登記簿謄本で調べられます。
登記簿謄本は、登記所の窓口で申請することで受け取れます。
登記所は、法務局や法務局の支局、出張所に設置されているでしょう。
現在は、オンラインで請求し、窓口でも受け取れます。

□空き家を売却するタイミングはいつがベスト？

空き家を売却した場合、売却によって得られたお金（譲渡所得）に対して、所得税と住民税が課税されます。
譲渡所得とは、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得のことを言います。
金額は、売却金額から、先ほど説明した印紙代や仲介手数料などの諸経費を差し引くことによって算出できます。

所得税や住民税は、所有年数によって税率が変化します。
所有年数が5年以下で最も高くなり、5年、10年と期間が長くなるほど税率が低くなっていきます。

ただし、空き家などの住宅の場合、特例措置を受けられます。
住まなくなった3年目の年末までに売却すれば、譲渡所得から最大3000万円まで控除される仕組みがあるのです。
さらに、譲渡する家の所有年数が10年を超えていれば、さらに税率が軽減されます。
つまり、空き家になったら3年以内には売却することがおすすめと言えるでしょう。

いざ、空き家を売却使用と思っても、以下のように考えてしまいなかなか行動に移せない方もいらっしゃるかもしれません。
「どのくらいで売れるのかな？」
「どのような手続きを踏めばいいのかわからない。」

空き家の売却額は、売却のタイミングによって課税額が大きく変化する場合があります。
そのため、空き家の売却を検討し始めたら、できるだけ早く空き家に関する専門家に相談することをおすすめします。

□まとめ

家を売却するときに必要な手続きとかかる費用について解説してきました。
用意する書類も多く、面倒に感じるかもしれません。
しかし、売却のタイミングが金額に大きく影響してくるので、早めに専門家に相談してみましょう。
私たちは、鳥取県米子市で不動産に関するご相談を受け付けています。
まずは、お気軽にご相談ください。

米子市で不動産売却をお考えの方はいらっしゃいませんか？
不動産売却は頻繁に行うことは少ないので、よく知らないことが多いですよね。
しかし、不動産売却についてよく知らないまま行ってしまうと、後悔する可能性があります。
そこで今回は、不動産売却の手順や売却時の注意点などをご紹介します。

□売却する理由を確認する

不動産売却を考えたときは、初めに売却する理由をはっきりさせておくことが重要です。
ライフスタイルや家族構成の変化、環境や経済状況の変化が主な要因であることが多いです。
そこから売却する理由を具体的に整理してみましょう。

例えば、子供が生まれて家族が増えたので広い家に住み替えたい、定年を機にUターンしたい、田舎でのんびり暮らしたいなどの理由があるかもしれません。
その上で、住み替えの時期はいつが良いのか、手元の資金との兼ね合いなど、自身の希望や経済状況などを確認します。
このような整理をすることで売却価格、時期、どんな家に引っ越したいかなど、住み替えのイメージをはっきりさせられ、売却が進めやすくなります。

□売却の流れとは

自身の売却の理由を整理できたら、売却の流れを確認しましょう。

まずは不動産会社に相談し、周辺物件の相場を知り、売却価格の査定を依頼してみましょう。
当社では、米子市で不動産売却を考えておられるお客様を全力でサポートいたしますので、ぜひ一度ご相談ください。

物件価格の依頼に納得できたら、正式に売買の仲介を依頼し、媒介契約を結びます。
媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3つがあります。
自分の希望する売却方法などを踏まえて、契約を選択しましょう。

契約を結ぶと不動産を売り出します。
売り出し価格は、その後の売却活動に大きく影響するので重要です。
自分が希望する販売価格だけで決定するのではなく、不動産の査定価格、周辺の売却事例、市場の需要などを考慮して慎重に決めると良いでしょう。

購入希望者が現れたら、売却条件の交渉を始めます。
売却条件として価格が思い浮かぶでしょうが、その他の条件も重要です。
譲れる条件と譲れない条件をはっきりさせてから交渉を進めましょう。

売買契約を結ぶ前に、物件情報を開示しましょう。
情報開示を行うことで、契約締結後のトラブルを未然に防げる可能性が高まります。
特に契約締結後に物件の不具合や欠陥などが、発覚するとトラブルが起こることが多いです。
物件に関する情報は、正確に購入希望者に提供することが大切です。
不動産会社が仲介する場合は、重要説明事項という制度に基づいた詳細な物件説明を行いますので、不動産会社の物件調査に協力しましょう。

購入希望者との交渉を終え、売買条件に合意すると、売買契約を結びます。
このときに物件価格の10～20％程度の契約金を受け取れます。
後悔やトラブルを引き起こさないように、売買契約はしっかりと内容を確認しましょう。

最後に不動産を引き渡すことで売却は完了します。
不動産の細かな設備や備品などの取り扱いについては、購入者と現地立ち合いを行った上で、しっかりと確認をしておきましょう。
また、引き渡し後の税務申告などの手続きも不備がないように注意しましょう。

以上が不動産を売却する流れです。
売却の手続きが複雑であることや、購入希望者との交渉は難しいので、不動産会社としっかり相談しながら進めていくことが大切です。

□不動産売却で後悔しないための注意点

せっかく不動産を売却するなら、納得いく売却をしたいですよね。
売り出してから売却が完了するまでで、1番重要な部分は購入希望者との交渉でしょう。
購入希望者もさまざまな条件や要望を持っているため、交渉時によくある内容に関して事前に理解することで、双方納得する交渉がしやすいです。
そこで今回は、売り出しから引き渡しで、注意すべき2つの点を紹介します。

＊売却価格のすり合わせ

1つ目は売買価格のすり合わせを慎重に行うことです。
一般的に売主は、不動産を高い価格で購入して欲しいのに対して、購入希望者は安く購入したいため、それぞれが希望する価格は異なることが多いです。
物件の不備を指摘されると、減額や補修を要求されることもあり、売主にとっては納得のいかない交渉になる場合があります。
最初に購入希望者の要求をすべて確認した後で、それぞれの要求に対してどこまで譲渡できるかを、不動産会社と相談すると良いでしょう。

＊手付金の設定

手付金の設定も忘れないようにしましょう。
例えば、購入希望者が購入を決めて契約を成立させても、正式な引き渡しの間でキャンセルされてしまう場合もあります。
手付け金を設定することで、購入者の都合によるキャンセルが発生しても、手付金は払い戻しの必要がないため、購入者のキャンセルを防止するのに役立ちます。
手付金の金額は物件価格の10～20％が多いですが、価格にかかわらず100万円と設定しているケースもあります。

□まとめ

今回は、不動産を売却する手順や売却時の注意点について紹介しました。
不動産を売却するときは、事前に手付金の設定と手続きの流れを確認し、売却価格のすり合わせは慎重に行いましょう。

今回は米子市で空き家相続をされる方にぜひ読んで欲しい記事です。
空き家相続をよく考えずに行ってしまうと、後悔するかもしれません。
そのため、発生しやすい問題や対策をしっかりと理解しておくことが大切です。
そこで今回は空き家相続で発生しやすい問題点やその後の対策についてご紹介します。

□空き家相続で起こる問題点

空き家を相続すると維持費がかかってしまいます。
「使わないから維持費なんてかからない」と考えている方もいるかもしれません。
しかし、住宅は人が住んでいなくても劣化していきます。
劣化しやすい場所としては、台所やお風呂場などの水回り、屋根の防壁や外壁の塗装などがあります。
これらのメンテナンスは定期的に行わなければならないため、住んでいなくても維持費がかかります。
人口減少や住宅需要の落ち込みによって、売却できない場合も維持費がかかってしまうことも念頭に置いておくと良いでしょう。

また、人が住んでいたときの火災保険を引き続き適用できません。
そのため、火災保険に入る場合は一般物件扱いになり、住む場合よりも保険料が増える場合があります。
確実に起こる問題ではないですが、「空き家対策特別措置法」が適用されることも考えられます。
空き家対策特別措置法とは、空き家の放置によって発生するさまざまな問題に対処し、活用や処分を後押しする法律です。

行政が対処してくれる良い法律だと考えてしまいますが、自分の空き家に適用されるとそのように考えることはできません。
例えば、放置している空き家が周辺に悪影響を及ぼすと判断された場合、強制撤去が行われ、取り壊しになる可能性があります。
最悪の場合は取り壊し費用を請求される場合があるため注意してください。
そして、特定空き家に指定され、固定資産税の軽減措置から外されることもあります。
軽減措置から外されてしまうと、敷地の面積が200平方メートル以下の場合、軽減措置が適用されているときの6倍の税金がかかってしまう可能性があります。

□資産価値がある場合の対策

資産価値がある空き家を相続した場合はどのような対応をすればよいのでしょうか。
主な対策としては「貸す」「維持管理する」「売却する」の3つがあります。
いずれの対応を選択する場合も所有権移転登記を済ませる必要があり、物件によっては登記の手続きが難しい場合もあります。
当社では、相続登記に必要な書類についてもご紹介していますので、お気軽にご相談ください。

ここからは空き家を「売却する」「維持管理する」「貸す」というそれぞれの対応のメリット・デメリットについて紹介します。

＊売却する場合

売却するメリットは、現在の価値を現金化できることです。
人口減少や少子化によって、住宅需要は大幅に減少されることが予測されるため、物件の価値が下がると考えられます。
そうなった場合、将来価値が下がったときに売却するよりも一刻も早く売却し、現金化することが合理的でしょう。
売却すると維持するためのコストを払い続ける必要がないこともメリットです。
また、相続した空き家を売却した場合は「空き家の譲渡所得の3000万円特別控除の特例」（空き家譲渡特例）により、売却益から3000万円までを控除できます。

売却するデメリットとしては経済的合理性以外にあります。
例えば、親戚同士で集まる場所がなくなる、慣れ親しんだ家の場合は手放すのは寂しく感じるなどがあるかもしれません。

＊維持管理する場合

維持管理するメリットとしては、将来人が住めるように残しておける、思い入れのある家を維持できるなどの経済的合理性以外です。
デメリットとしては、空き家を相続するときに起こる問題点で挙げた維持費がかかることです。

＊貸す場合

貸す場合のメリットとしては、賃料が入り、利益を生み出せることです。
経済的合理性の観点から考えると、ただ空き家として維持するよりは貸す方が良いでしょう。

デメリットとしては、売却したいと思ったときにすぐに売却することが難しいことが挙げられます。
すぐに立ち退いてもらうことは困難なので、売却のタイミングを逃してしまう可能性があります。
また、家賃をもらうほどの状態を維持しなければならないため、空き家を管理するよりも高い維持費がかかる場合が多いです。

□資産価値がなく、相続を破棄する場合

空き家に資産価値がないと判断した場合は、相続を破棄するという対応が一般的です。
ここでは相続を破棄する場合のメリットとデメリットについて紹介します。
相続破棄のメリットは、放棄することによってリスクや維持費をなくせることです。
例えば、先ほど紹介した空き家対策特別措置法によって、取り壊しや軽減措置から外されるよりは相続破棄をしたほうが明らかに良いと言えるでしょう。

デメリットとしては、空き家だけを相続放棄できないことです。
貯金額や不動産などの遺産も、一緒に破棄しなければならないので注意してください。
また、相続破棄を行うと完全に責任がなくなるわけではありません。
相続財産管理人が管理を開始するまでは、空き家の管理義務は所有者にあるため、何らかの損害を与えてしまった場合は、損害賠償責任を負うという可能性もあります。

□まとめ

今回は、空き家相続で発生しやすい問題や対策について紹介しました。
空き家対策の対応は、まず資産価値の有無を判断し、資産価値がない場合は相続を破棄することをおすすめします。
資産価値がある場合の対応には、それぞれメリットとデメリットがあるため、自身にあった対応を選ばれると良いでしょう。

不動産を相続するときの相続登記の流れについて、よく知らない方が多いと思います。
よくわからないまま相続登記を行う、放っておくなどの選択をすると、後でトラブルに巻き込まれる可能性があります。
そこで今回は、米子市の方に向けて、相続登記の流れや必要性について紹介します。

□不動産を相続するときの流れ

始めに不動産の分割を決めて、遺産分割協議で土地の所有者を決定します。
遺産分割協議とは、相続遺産によって取得した不動産の名義を変更するために、誰が取得するかを決めるものです。
協議と聞くと大変だと考えるかもしれませんが、相続人全員が集まって話し合いを行わなくても、メールや電話などのやり取りでも問題ありません。
相続人の1人が遺産分割協議書を作成し、他の相続人が了承するという方法もあります。

遺産分割協議が成立したら遺産分割協議書を作成し、相続人全員の署名と押印を入れます。
作成するときには、以下のことを忘れないようにしましょう。
・相続人全員で協議したという文言を入れる
・不動産について記載する場合は登記事項説明書を添付するか、その内容について明記する
この2つの点に不備があると、遺産分割協議書が無効と判断され、名義換えができなくなる場合や協議書の作り直しの手間が発生します。

作成が終わると相続登記に必要な書類を準備し、相続登記申請書を提出しましょう。
必要な書類は、以下の通りです。
・遺産分割協議書
・不動産の全部事項証明書
・不動産の固定資産評価証明書
・相続人全員の住民票
・相続人全員の印鑑証明書
・被相続人の住民票の除票
・被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本
相続登記申請書とは、法務局に不動産の名義変更を申請する書類のことで、この書類の提出が終わると不動産の名義の書き換えが完了します。
書類の提出から1~2週間後に発行される新しい権利証を受け取れば、不動産の相続は完了です。

□不動産の相続方法とは

不動産の相続方法は主に現物分割、換価分割、代償分割の3つです。
それぞれにメリット・デメリットが存在するので、自分の状況にあった相続方法を選びましょう。

現物分割は最も一般的な遺産分割の方法です。
4種類の現物が遺産として残り、4人の相続人で分割する場合は1人1つの現物を相続するという方法です。
簡単に行えるというメリットがある反面、それぞれの現物の価値が異なる場合に公平な分割ができないことがあります。
遺産の価値を重視する相続人がいた場合、トラブルになる可能性もあるため注意しましょう。

換価分割とは、土地や不動産などのすべての遺産を換金した後に、その金額を相続人で分配する方法です。
特徴としては、すべての相続人に同等の価値の相続が行えることです。
しかし、遺産として土地や住宅が残っていた場合に住宅に住みたい、土地を手放したくないと考える相続人がいると、換金に反対されてしまう場合もあるでしょう。

代償分割とは、複数人相続がいる場合に特定の相続人が遺産を相続する方法です。
この場合は遺産を相続する相続人が、他の相続人に相応の金銭などを提供することが多いです。
例えば、相続人が2人いて、1人が土地と住宅を相続する代わりに、もう1人の相続人に3000万円を支払うといった形です。

□相続登記がなぜ必要なのか

不動産の相続登記とは、遺産分割の条件が決まった後に相続人が行う手続きです。
期限は設けられていませんが、手続きを後回しにすることで相続人に不利益を被る場合もあります。
遺産分割が確定する前に、登記申請の手続き方法をあらかじめ確認しておきましょう。
ここからは相続登記をしなかった場合のデメリットを紹介します。

＊相続人がなくなった後の権利関係が複雑になる

相続登記をしないまま被相続人が死亡すると、次の相続関係が複雑化してしまいます。
名義を書き換えるまでの不動産は、相続人全員が相続します。
しかし、時間が経過することでどんどん相続人が増えてしまい、遺産分割協議のときにトラブルになってしまう可能性もあります。

＊不動産を個人の判断で取り扱えない

名義変更をする前の不動産は、相続人全員で共有していることになるので、不動産に関して何か行う場合には相続人全員の了承を得ることが必要です。
例えば、不動産の修繕や建て替えなどを行いたいと考えても、費用面で反対され、できないといったケースも考えられます。
他にも、不動産売却や担保提供などは行えません。
不動産売却ができないと現金による分割ができないため、等価分割を行うことが難しいです。

＊別の者に相続登記され不動産が奪われる

相続登記は相続人であれば申請できるため、別の相続人が先に申請をして、不動産を持ち逃げしてしまう可能性があります。
遺産分割協議で約束した分配方法を守らず、勝手に不動産を奪って現金に換えるといったトラブルも起こっているので、相続登記手続きは早めに行った方が良いでしょう。

□まとめ

今回は相続登記の流れや必要性について紹介しました。
相続登記は放っておくとトラブルの原因となるため、なるべく早めに取りかかることをおすすめします。
相続登記は手続きが複雑なので、しっかりと確認し、慎重に進めていきましょう。

米子市で不動産を売却しようとお考えの方はいらっしゃいませんか。
不動産売却はタイミングや売却するメリットなど、分からないことがたくさんありますよね。
そこで今回は、不動産を売却するメリットとデメリットや売るときのポイントについて紹介します。

□不動産売却のメリット

不動産を売却する1番のメリットは、不動産を現金化できることです。
使用していない不動産の場合は、資産を現金化することで、資産運用がしやすくなります。
例えば、残りのローンを繰り上げて完済する、新たな不動産の購入資金に充てるなどができます。

維持費がかからなくなることもメリットの1つです。
建物は劣化していくため、定期的なメンテナンスをする必要があります。
使用していない建物も劣化していくため、メンテナンスをしなければなりません。
そのほかの維持費としては、不動産を所有することでかかる税金などがあります。
しかし、税金も売却することで負担を減らせます。

補足ですが売却代金で住宅ローンを完済すれば、ローン借入時に銀行に支払った保険料が戻ってくる場合があります。

□不動産売却のデメリット

不動産を売却するデメリットは、売却するときに諸費用と時間がかかってしまうことです。
諸費用としては、譲渡所得税や仲介手数料などがあります。
不動産を売却するときの査定や契約の手続きを進めていくと、物件の販売活動や購入者希望探しを行います。
購入希望者がなかなか見つからない場合は、時間がかかってしまうことを考えておきましょう。
また、1度手放した不動産を再び手に入れることは困難なので、後悔のないように売却することが大切です。

□不動産売却のタイミングを決めるポイントとは

人によって売却するべき時期はさまざまです。
ここからは家を売却するタイミングを考えるときのポイントについて紹介します。

＊高く売れる時期を知る

家の需要が供給を上回っているときは、家が高く売却できる時期です。
具体的には子供の進学先が変わる時期である4月前の1月～3月や会社の決算の節目にあたる9月～11月も転勤による家の住み替えを検討する方が多く、需要が増加します。
そのため、これらの時期に売却するのが良いでしょう。

また、家の築年数によって家の価値は下がります。
特に価値が下がるタイミングは、築年数が耐用年数を超えた場合です。
耐用年数とは、国が不動産の価値を公平に算出するために、設定した年数のことで、建物の材質別に定められています。

例として、木造戸建て住宅の築年数と資産価値の関係を紹介するので、木造戸建て住宅をお持ちの方は参考にしてみてください。
木造戸建ての場合は、10年経つと新築時の価格の半額になります。
築15年ぐらいを目安に、価値の下落が緩やかになります。
価格は新築時の価格の2割程度になるので、売却を考えている方は注意しましょう。
築20年を超えると、戸建ての価値はほぼなくなってしまいます。
築30年の戸建ては、土地のみの価格で取引されることが多いです。

次は、鉄筋コンクリートマンションの築年数と資産価値の関係を紹介します。
鉄筋コンクリートマンションをお持ちの方は参考にしてみてください。
築10年以内の価値は新築時の8割程度です。
比較的きれいな状態だと判断されるので、高く売却しやすいでしょう。
築11～20年の場合は、新築時の6割～7割の価格になることが多いです。
痛みの度合いや管理状況などによって、価格は大きく変化します。
少し安いマンションを購入したいという方に需要があるでしょう。
築21～30年の価値は新築時の4割程度になることが多いです。

リフォームや修繕を行ったかどうかで価格が変化します。
築20年以内と比べると需要が減るので、売却をするのは難しくなるでしょう。
築30年越えの場合は、価値は大きく下落し、新築時の4割以下となることが多いです。
また、マンションは立地も資産価値を決める重要な要素なので、立地が良くない場合は早めに売却することがおすすめです。

＊税金の優遇措置を受ける

売却時には、税金の優遇措置を受けられます。
優遇措置は期間が決められているので、その期間内に売却できると良いでしょう。
ここでは優遇措置が受けられる特例について紹介します。
居住用不動産には、売却益の3000万円の控除が認められるマイホーム特例があります。
マイホーム特例は、空き家の場合でも住まなくなってから3年目の12月31日までに売却すれば適用されます。

＊売却するべきでない時期もある

家を取得してから5年未満は譲渡所得税率が高いため、売却はおすすめしません。
5年を境に税率が大きく異なるため、税率が低くなる5年以降に売却すると良いでしょう。
また、住宅ローンが残っている状態は、土地や住宅に抵当権がかけられるため、家を売却できません。
住宅ローンが残っている家を売却するには、住宅ローンを完済しなければなりません。
完済するには家を売却した代金でローンを完済する、任意売却で家を売却するといった方法があります。

□まとめ

今回は、不動産を売却するメリットとデメリットや売るときのポイントについて紹介しました。
不動産売却を検討している方は、メリットとデメリットなどから売却するかどうかの判断を行い、売る場合はタイミングや税金の優遇措置を考慮すると良いでしょう。

「不動産を売却したい」
「不動産売却の際にかかる手数料の相場について知りたい」
このような思いをお持ちの方は多いのではないでしょうか。
しかし、不動産売却の際にかかる手数料の相場について詳しく知らない方も多いはずです。
そこで今回は、不動産売却の際にかかる手数料の相場について詳しく解説します。

□仲介手数料について

＊そもそも不動産仲介とは

そもそも不動産の仲介とは何をするのか知らない方も多いのではないでしょうか。
仲介の主な機能は主に4つあります。
1つ目はお客様が希望する物件や情報を調べて提案することです。
2つ目は契約条件をお客様の意見を交えながら調整して交渉すること、3つ目はお客様のことを保護するために、物理的、法的、経済的な部分を調べることです。
4つ目は契約をスムーズかつ安全に進めることです。
売るにも買うにもお客様自身で進めていくのは難しいため、仲介業者に依頼します。
契約方法は主に3つあるので注意しておきましょう。
1つ目は専任媒介契約といってその業者一つに依頼する契約ですが、別に仲介を立てることも可能です。
2つ目は専属専任媒介契約といって1つ目と同様に一つに業者に依頼することは変わりませんが、他の業者に仲介を依頼することができません。
自分で買主を探すこともできないのでこの契約には注意が必要です。
3つ目は一般媒介契約といって、1つの会社に縛られずに複数に仲介を依頼することが可能です。
それぞれの契約にメリット、デメリットがあるので、自分に合った契約方法で契約しましょう。

＊一番かかる手数料は仲介手数料

家や土地を売ったお金がそのまま手元に入ってくると思っていませんか。
しかし、不動産売却には諸費用が発生します。
業者に頼めば当然手数料もかかるので、手取り額は少なくなります。
つまり、売ったお金がそのまま手元に入ってくることはないのです。
ここで注意しておきたいのは、所有する物件によってかかる諸費用の額が異なることです。
同じような土地や条件であっても全く同じ家はおそらくありません。
そのため、ネットで同じような条件の家を調べて参考にするだけでは不十分です。
不動産業者に自分が所有する家にかかる諸費用の額を確認しておきましょう。
不動産の売却の際に一番かかる手数料は不動産業者に支払う仲介手数料です。
「不動産業者に払う仲介手数料はできるだけ抑えたい」とお考えの方も多いと思います。
仲介手数料の上限額は売却の際の取引額によって異なるので注意しましょう。
具体的には、200万円以下は取引額の5.4%、200万円超〜400万円以下は取引額の4.32%、400万円以上の場合は取引額の3.24%です。
400万円以上の取引をする場合、取引額の3.24%に加えて、200万円以下の分と400万円以下の分が加算されます。
計算すると200万円×(5.4%-3.24%)=43,200、200万円×(4.32％－3.24％)＝21,600
つまり、400万円以上の取引の場合、取引額×3.14+64,800円です。
しかし、これは上限額なので全ての不動産業者がこの額とは限りません。
あえて上限額から値引きする不動産業者が少ないのも事実です。
仲介手数料は売買契約時に50%、決済・引渡時に残りの50％を支払います。
最近では手数料の額にばらつきがありますが基本的には3%です。
これは宅地建物取引業法に記載されている条文と建設省の告示を元にしているので、長い間この額は維持されてきました。

□不動産業者に払う手付金

手付金は契約締結時に売主に一旦預けて、売買代金を全額支払う際に、売主から返還してもらうものです。
しかし、その手続きが面倒であるため、基本的に手付金の概念はありません。

□手数料に関する注意点

＊仲介手数料の中間金は手付金ではない

仲介手数料の中間金を手付金と勘違いしていませんか。
中間金は仲介手数料であるため、万が一契約後に個人の事情で契約を解除した場合、支払った50%の仲介手数料は戻ってこないので注意しましょう。

＊手付金の扱い

売り手は買い手から売却に発生したお金の10%~20%を手付金として受け取ります。
もし売り手の都合で契約を解除する場合、手付金の倍額を買い手に支払います。
手付金の倍額となればかなり高額です。
契約の際は、契約解除がないように慎重に進めましょう。
手数料や費用には他に契約時に支払う印紙税、抵当権の抹消に際にかかる手数料（司法書士に頼んだ場合）などがあります。

□他にかかる手数料や費用

もちろん仲介手数料以外にも手数料や費用はかかります。
例えば、契約する際にかかる印紙税です。
これは売買価格によって異なるので確認しておきましょう。
他にも、司法書士に依頼した場合、抵当権の抹消に手数料がかかります。
これは司法書士の会社にもよりますが、一般的には5000円から1万円程度です。

□まとめ

今回は売却の際にかかる手数料について解説しました。
手数料について、そして相場についてご理解いただけたでしょうか。
当社には不動産の知識が豊富なスタッフが多く所属しています。
お客様のお悩みを解決する手助けとなりますので、ご気軽にご相談ください。

「不動産を売却したい」
「売却の際、税金がかなりかかりそう」
このようにお考えの方もいらっしゃるでしょう。
不動産売却の際にかかる税金の種類や計算方法、税率の区分について詳しく知らない方も多いはずです。
売却の際にかかる税金は様々です。
そこで今回は、売却の際にかかる税金をシミュレーションできるように解説します。

□売却の際にかかる税金の種類

売却の際にかかる税金は「譲渡所得税・住民税」「印紙税」「登録免許税」「消費税」があります。
場合によっては数十万円かかる可能性もあります。
だからこそ、不動産売却の際にかかる税金は予め把握しておきましょう。
また、かかる可能性のある税金も計算に含めることをおすすめします。

＊こんなにかかるの？「譲渡所得税」「住民税」

例えば、3000万円で買った家が3500万円で売れたとします。
利益から諸費用を引いた純利益に譲渡所得税と住民税が課税されます。
譲渡所得税とは不動産の譲渡益に対して課税される税金のことです。
譲渡所得は譲渡した不動産の所有期間により、5年以内の短期譲渡所得と5年超えの長期譲渡所得を区別します。
5年以下の短期譲渡所得の場合と5年超えの長期譲渡所得の場合では税率が異なるので注意しましょう。
短期の場合の税率が39.63%、長期の場合は20.315%です。
所有期間は売却した年の1月1日時点で計算します。
住民税とは市町村や都道府県に収める税のことであり、地方自治体の教育や福祉、ごみ収集、子育てや医療のような行政サービスの資金のために徴収されます。
住んでいる地域と収入によってその金額は異なり、前年の所得をベースにその納税額が算されるので一度調べてみましょう。
所得税と同じく課税所得に税率をかけて算出されるので、納税時期が当年ではなく翌年となる点には注意しましょう。
税金は建物、土地の所要期間によって様々です。
具体的な税率は所有期間が5年以下は39.63%、5年以上は20.315%です。
所有期間が5年以内と5年以上では税率に大きな差があります。
「こんなにかかるの？」と思われた方も多いのではないでしょうか。
しかし、売却の際3000万円以上の利益が出なければ、課税対象にならない可能性があります。
その制度を利用できれば、「所得税」「住民税」はかかりません。

＊印紙税

不動産の売買契約は文書で行われます。
不動産の売買契約書に印紙を貼って納税しますが、日本では文書を作成した際に印紙税という税金が発生します。
これは文書を作成することは利益の発生に繋がるという考え方で、そこに税金を発生させるという意図です。
印紙税は契約金額によって異なるのでしっかりと確認しておきましょう。
印紙税は一般的には売り手が負担することが多いですが、買い手が負担したり折半したりする場合もあるため注意が必要です。

＊登録免許税

住宅ローンを借入れした場合、銀行が抵当権を設定します。
抵当権とは銀行が借りる家や土地をその借金の担保とするために設定する権利です。
不動産売却の際には抵当権を抹消する必要があるので、その抹消にかかる税金を登録免許税と言います。
土地、建物につき、1000円と少額のため負担はあまりかかりません。

＊消費税

不動産売却の際、消費税は仲介手数料と司法書士報酬にかかります。

□「譲渡所得税」「住民税」の計算方法

計算方法は3000万円の控除の場合とそうでない場合があります。
控除が受けられた場合計算式は（売却した値段―購入した値段―諸費用―3000万円）×税率です。
控除が受けられない場合の計算式は（売却した値段―購入した値段―諸費用）×税率です。
諸費用は仲介手数料や印紙代などのことです。
税率は上記にあるように所有期間によって異なります。
かかる諸費用、「譲渡所得税」「住民税」を計算して一度シミュレーションしてみましょう。

□売却益が出た時の節税制度

家や土地を売却した際に節税をする方法はいくつかあります。
1つ目は3000万円の特別控除です。
売却益が出た場合3000万円まで控除までできる制度です。
この控除は住宅ローン控除と併用できないと決められているので、どちらの方が得か検討しましょう。
2つ目は家や土地を売却した際の軽減税率の特例です。
10年以上所有していた不動産を売却した場合、一定の要件に該当すると軽減税率が適用される仕組みです。
この軽減税率は住宅ローン控除と違い、特別控除と重ねて制度を受けることができるので、10年以上所有している不動産をお持ちの方は一度この特例について詳しく調べてみましょう。
3つ目は、特定の居住用財産を買い替える場合に活用できる長期譲渡所得の課税の特例です。
10年以上所有しているマイホームの買い替えで利用できる制度です。
ただし、課税を将来に引き延ばすだけで非課税となるわけではないので注意しましょう。

□まとめ

今回は、税金のシミュレーションについて解説しました。
この記事を参考に不動産の売却を検討してみてはいかがでしょうか。
より詳しく知りたい方は、当社までお気軽にお問い合わせください。

「不動産を相続した際に残っているローンをどうすれば良いかわからない」
「不動産を相続した際に残っているローンついて、対処法について知りたい」
このような思いをお持ちの方もいらっしゃるでしょう。
しかし、相続した際に残っているローンの対処法について詳しくない方も多いはずです。
そこで今回は、米子市の不動産を相続した際に残っているローンの対処法について解説します。

□ローンは分割

相続した家の債務は誰か一人が支払わなければいけないと思っていませんか。
ローンのような債務は、法律に従って相続により分割継承される考え方が一般的です。
例えば子供Aと子供Bがいた場合、相続した土地や家の債務はどちらか一人が払うのではなく分割して払います。
しかし、全額支払う必要はなく、あくまで法定相続分だけ支払う必要があることは覚えておきましょう。
注意しておきたいのは、遺言書がある場合も債務の支払いは原則によって分割なので、遺言書によって変更できないことです。
例えば、3000万円の家のローンが2000万円残っており、相続人として二人の息子がいると仮定します。
この場合に、遺言書には長男に相続財産と債務を相続するという内容が記載されていたとしても、この遺言書の通りになることはありません。
これは勘違いされている方が多いので、この機会に覚えておきましょう。
相続人内部の関係では長男が全て負担しますが、金融機関との関係では債務は分割して継承されるため、それぞれ1000万円ずつ継承されるのです。

□相続の際の住宅ローンは支払わなくていい！

住宅ローンを返済するために相続した不動産を売却していませんか。
ほとんどの場合、相続した不動産の住宅ローンの支払い義務はありません。
しかし、この事実を知らずに、相続した不動産を売却する他に住宅ローンを払い続けている方は多くいます。
金融機関は問い合わせをしなければ教えてくれません。
だからこそ、相続した不動産の住宅ローンは支払わなくていい場合が大半だということを知っておきましょう。
万が一、残っているローンを支払い続けている方はすぐに金融機関に連絡してみましょう。
支払っていたお金が返ってくる可能性があります。
その際の手続きは金融機関から指示があるので、それに従って手続きを行いましょう。

□住宅ローンを払わなくていい理由

団体信用生命保険という制度はご存知でしょうか。
住宅ローンを組む際には原則として団体信用保険への加入が求められます。
この保険は、契約者が死亡した場合や高度高齢者と認定された際にローンの残高が返済される制度です。
ほとんどの方がこの保険制度に加入するので、残った住宅ローンを支払わなくていいのです。
しかし、団体信用生命保険と一言で言っても契約方法やタイプは様々です。
これからの将来を考える際には、どのようなタイプが自分に最も適しているのか、事前に調べてみることをおすすめします。

□具体的な手続き

住宅ローンを組む際、ローンの担保として土地や住居に抵当権が設定されます。
この抵当権とは、債務が履行されなかった際に、担保について、他の債務者に優先して弁済を受ける権利のことを言います。
万が一住宅ローンを借りる人が返済できなくなった場合のために、銀行がこの権利の設定を求めます。
相続の際には必ず出てくる権利なので、この際に抵当権のことを覚えておきましょう。
住宅ローンを解除するためには、抵当権を抹消する手続きが必要です。
最初に住宅ローン契約者が亡くなった場合は、まず銀行にその旨を説明しましょう。
その後、銀行側から抵当権を抹消する書類を受け取って、抵当権の抹消登記を申請します。
自分で行う際は事前に必要な書類を調べて集める必要があります。
具体的には、抵当権抹消登記申請書が必要です。
他に必要な書類は金融機関から受け取る書類が大半です。
抹消しなければいけない物件の費用を用意して手続きを行いましょう。
しかし、自分で手続きをするのが面倒な方も多いはずです。
その場合は、専門家や司法書士などの外部に依頼しましょう。
費用はかかりますが、自分でやるよりも専門家に依頼する方が時間を節約できます。
また、確実に抵当権が抹消できるため、何よりも安心ではないでしょうか。
費用も事務所によって異なるので事前に調べておくことをおすすめします。
司法書士にお願いした場合、大抵の場合1万円以上の費用がかかることはありません。
高額な費用がかかる事務所もある一方、インターネット申し込みなら全ての手続き込みで5000円で行ってくれる事務所もあります。
自分で手続きを行う場合はもちろん手数料はかかりません。

□まとめ

今回は、不動産を相続した際に残っているローンの対処法について解説していきました。
不動産の売却・買取の知識が豊富なスタッフが、あなたのお悩みの解決をお手伝いします。
不動産売却をご検討の方、対処法についてより詳しく知りたい方は、当社までお気軽にお問い合わせください。

「空き家を解体したい」
「解体の際の補助金について詳しく知りたい」
このようなご要望をお持ちの方はいらっしゃいませんか。
解体する費用についてお悩みの方も多いはずです。
家の解体費用には補助金が支給されますが、解体する家に必ず補助金が支給されるとは限りません。
そこで今回は、空き家の解体する際の補助金について解説します。

□解体の際の補助金について

＊補助金が支給される理由

「そもそもなぜ補助金が支給されるの？」と疑問に思う方も多いはずです。
日本国内に多くの空き家が存在することをご存知でしょうか。
近年空き家による問題が取りざたされています。
例えば、綺麗な一軒家が並ぶ住宅街に古びた空き家が一軒あれば、それだけで景観は損なわれます。
また、その空き家に放火、不法投棄、害虫の発生などが起これば、周辺住宅に悪影響を及ぼしかねません。
そのような事態が起きるのを防ぐのが目的です。
国や自治体が空き家の解体を促進するために補助金制度を設けました。

＊補助金制度はあくまで自治体の制度

解体の補助金制度は国の制度ではありません。
国の推進事業の一環ですが、解体費用の補助金は自治体が支給して、国はその補助金の一部を負担するだけです。
そのため、補助金の上限や、補助金が適用される条件も自治体によって異なります。
そもそも補助金制度がない自治体や自治体によって名称が違う場合があるので注意しましょう。
また、解体補助の対象となる工事とならない工事があります。
解体の補助の対象は人の住む目的の物件の解体工事、住宅部分と店舗部分が1つになっている建物（住宅兼店舗）、工事や倉庫の解体工事です。
しかし、工事や倉庫の解体工事は地域によっては法人を対象外にすることもあるので、注意が必要です。
対象外となる可能性が高い工事は、水道管やガス管などの地下埋没の除去作業、他の補助制度を併用した工事や解体を考えている建物の地域と別の地域の施工業者に依頼した場合です。

補助金制度を利用するための条件も確認しておきましょう。
1つ目に空き家となった経過年数、2つ目に暴力関係者かどうかなどの所有者の性質です。
3つ目は住民税を滞納せずに払えているかどうかなどの租税滞納をしていないかどうかです。
ただし、この条件は自治体によって異なるので注意しましょう。
地域によって差があるため、空き家の所在地を管轄している自治体が補助金制度を導入しているか確認しておきましょう。

□気になる支給額

やはりどれだけの支給額を受け取れるのかが気になるポイントだと思います。
上記で述べたように、補助金の支給額は自治体によって異なります。
一部の自治体を比較すると、静岡県の沼田市は上限が20万円であるのに対して、大分県大分市は上限が160万円です。
条件を踏まえた上で、空き家を保有する地域の補助金の上限を事前に確認しておくことをおすすめします。
なお、自治体の補助金制度は変更されたり調整されたりする可能性が高いので、最新の補助金情報を確認することも大切です。

□解体費用を安く抑える方法

補助金を利用する以外にも解体費用を安く抑える方法はあります。
1つ目に解体業者に直接依頼することです。
建て替えを住宅施工業者に依頼すると手数料が発生します。
通常の解体費用にプラスして余分な費用がかからないように、解体業者に直接依頼するようにしましょう。
2つ目に家財道具は自分で処理することです。
家財道具の処分はわざわざ業者に頼まなくても自分で処分することは十分可能です。
粗大ゴミで出せる範囲のものは粗大ゴミで出したり、ソファーやベッドなど知人が引き取ってくれるなら引き取ってもらったりと、方法は様々です。
少しでも解体費用を抑えるために、できる限り自分で行える範囲の処分は行いましょう。
3つ目は建物消滅登記を自分で行うことです。
もちろん解体業者に頼めば行ってくれますが、その作業代はもちろん費用に上積みされます。
建物滅失登記は、空き家を解体した後1ヶ月以内には必ずしなければいけません。
費用を最大限安くしたい方は登記を自分で行うことをおすすめします。

□空き家所有者に魅力的な制度は他にもある？

＊空き家改修で100万円？改修工事費支援制度とは

空き家を解体せずに改修するという手もあります。
低収入者世帯の入居を目的に空き家を改修すれば、1戸につき100万円が支給されます。
ローコストで空き家のリフォームができ、資産価値も高まります。
また、間取りを変更すると居住空間を確保できるため、家賃補助の対象にもなるのです。

＊月4万円？家賃低廉化補助制度とは

家賃低廉化補助制度とは、低収入者に居住空間を提供する制度です。
1戸につき4万円が支給されます。
しかし、低所得者は家賃を払い続けることが困難な場合もあるので、借主としては魅力が低いかもしれません。

□まとめ

今回は、空き家の解体の際の補助金について解説しました。
解体の際の補助金についてご理解いただけましたでしょうか。
空き家の解体をお考えの方、解体の際の補助金についてより詳しく知りたい方は、当社までお気軽にお問い合わせください。