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「実家の不動産を相続したけれど、住んでいなくても税金を払わなければならないのだろうか。」
「もし払わなければいけないなら、何か対策はできないだろうか。」
このようにお悩みの方は多いと思います。
そこで今回は米子市の専門家が相続に関する税金や、税金対策について徹底解説します。

□相続した空き家に税金はかかる？

まず、相続した空き家に関してですが、税金は払わなければいけません。
たとえ誰も住んでいなくても払わなければいけません。
つまり、ただ所有しているというだけで払わなければいけない負の資産と言えるでしょう。

具体的には相続するときに相続税が発生しますし、それ以外にも固定資産税や都市計画税などの税金が発生します。
また、空き家所有者にとって厳しい法律である空き家対策特別措置法が2015年5月に施行されたことで、特定空き家に認定されると固定資産税、都市計画税の住宅用地の特例から外され、税金が5倍ほど上がることになりました。

それでは、みなさんが気になっているはずの特定空き家について解説していきます。
具体的には次の4つの項目に当てはまるものを指します。

1つ目は、そのまま放っておくと、崩れてしまうような大変、危険性のある家です。
つまり、劣化が激しい家ということでしょう。
2つ目は、そのまま放っておくと大変、衛生上有害である家です。
何か家の中が腐っていて、環境に害がある場合などでしょう。
3つ目は正しい管理が行われておらず、大変、景観を損なっている家です。
4つ目は周りの生活環境を考慮した場合、放置することが不適切な状態の場合です。

これらをまとめるとすぐにでも壊れてしまいそうなボロボロの家ということです。
自分が相続した家がそのような家でないと思っていてもそれはあくまで主観的な判断なので特定空き家に認定される可能性がないわけではありません。

このように、相続に税金はつきものであり、また相続した家の状態がひどければ、多くの税金を払う必要があるのです。
ただ、きちんとした対策もあるので続いて具体的な対策について解説していきます。

□空き家の相続をした人は特別控除を活用しよう！

まず、特別控除という控除があり、条件を満たしている家の場合は控除を受けられます。
具体的には売却したときに譲渡所得から3000万円を控除できる制度です。
そのため、条件に合った家の場合は積極的に活用していきましょう。
それでは実際の条件を見ていきましょう。

＊特別控除を受けるための条件とは？

条件としては2つの観点があります。
1つはその空き家自体の物件的な条件で、もう1つは適用可否を判断する適用要件という2つの観点で条件があります。
それでは1つずつ解説していきましょう。

まず物件的要件から紹介します。
昭和56年5月31日以前に建築された家であること、区分所有建物登記がされている建物でないこと、相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったことです。

次に適用要件です。
売った人が相続、または遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得したことです。
また、相続、または遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ることです。
さらに、相続、または遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること、相続の開始があった日から3年目の年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることです。

実際にはもう少しあるのですが、ここでは長くなりすぎるので割愛します。
気になる方はぜひ調べてみてください。
ここまで、実際の条件を一部ご紹介しましたが、なかなか厳しい条件だと感じた方もいらっしゃるでしょう。
そこで、他の対策についても解説していきます。

□空き家の税金対策について解説します！

具体的には4つの対策があり、それぞれ2種類に分類できます。
1種類目は相続発生前に行う対策で、もう1つが相続発生後に行う対策です。
それでは1つずつ解説していきます。

＊相続発生前に行う対策

1つ目の対策は賃貸に出して小規模宅地等の特例を適用することです。
相続前に賃貸に出しておき特例を適用し、相続人が賃貸を継続すれば200平方メートルまでの土地の相続税評価額を50パーセント減額できます。

2つ目の対策は生前の売却で特例の控除を受けることです。
空き家を相続して高い相続税を課される前に空き家を売却するという選択肢です。

＊相続発生後に行う対策

3つ目の対策は空き家に住んで小規模宅地等の特例を受けることです。
持ち家のない相続人であれば空き家に住むことで小規模宅地等の特例を適用できる可能性があります。

4つ目の対策は相続した空き家の売却で所得控除を受けることです。
先ほど説明した特別控除を受けられる条件であれば必ず活用しましょう。

□まとめ

今回は空き家を相続した人向けに、どうすればいいのかを解説しました。
対策はいくつもあるので個人の状況に合わせて、うまく対策するようにしましょう。
また、米子市で売却を考えている方、または悩んでいる方はぜひ当社までお気軽にご相談ください。

「空き家を相続したけれど、何をどうすればいいのか全くわからない。」
「実際に税金やメンテナンスなど、どのような対策をすればいいの。」
このようなお悩みをお持ちの方が多くいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、米子氏の専門家が空き家を相続した場合の問題点とその対策を解説します。

□空き家を相続した場合の問題点とは？

まず始めに相続した後にどのような問題があるのか把握しておきましょう。
主に5つの問題点があります。
それでは1つずつ解説してきます。

1つ目の問題はメンテナンスをしたり、維持費がかかったりすることです。
誰も住んでない家でも劣化はするので、相続した人が責任を持ってメンテナンスをする必要があるでしょう。
また、それに伴って維持費もかかってくるでしょう。

2つ目の問題は今までの火災保険では加入できないことです。
たとえ空き家であってもさまざまなリスクを想定すれば、火災保険には加入した方が安心です。
しかし、人が住んでいたときの火災保険契約をそのまま引き継げません。

3つ目の問題は行政代執行法によって解体の費用が請求される可能性があることです。
空き家対策特別措置法という法律により、放っておくと付近の住宅や周辺に悪影響を及ぼしている、または及ぼす可能性があると判断された場合は強制的に解体される可能性があります。
実際に解体された場合その分の費用を請求されるでしょう。

4つ目の問題は固定資産税が6倍になる可能性があることです。
古くなっていく家を放置し続けた場合、空き家対策特別措置法により特定空き家に指定されることがあります。
指定されてしまった場合、住宅として使用されている土地に対する固定資産税の軽減措置から外されてしまいます。
その場合、固定資産税の支払いが約6倍になってしまうでしょう。

5つ目の問題は人口が減少してきていることや、住宅需要の落ち込みによって立地や住宅次第では資産として処分ができない日が来る可能性があることです。
つまりただの負債になる可能性があるということです。

□相続した空き家の実際の対策方法をご紹介します！

先ほどは空き家を相続した場合の問題点をご紹介しました。
次に、では実際にどのようにして問題点を解決すればいいのか、その対策をご紹介していきます。
主にできる対策は3つです。
それでは1つずつ見ていきましょう。

＊空き家を売却する

最も楽な方法は売却してしまうことでしょう。
売却できれば、その後の維持をする必要もありませんし、固定資産税を納める必要もありません。
しかし、売却する前にきちんと相場を把握する必要があります。
相場を全く把握していないと騙される可能性もあるので注意しましょう。

また、空き家を高く売るにはできるだけきれいな状態にしておくことです。
ボロボロの状態の家を誰も購入したいとは思わないので、ボロボロの家であれば必然的に価格も下がってしまうでしょう。

さらに、郊外の古い住宅の場合買いたいという人が全く現れない可能性もあります。
そのような場合、最終的に解体しなくてはならないということになるでしょう。
解体費用がかかってしまいますが、土地を有効的に活用できるので、高く売れる可能性もあります。

＊空き家を人に貸す

誰も住んでいないのであれば住みたいという人を見つけてその人たちに売るのではなく、貸すことも可能です。
ただ、その場合はある程度メンテナンスをする必要があるので売却するより少し手間がかかるでしょう。

また、今まで借りていた人が出て行った場合、新しくまた借り手を見つける必要があります。
そういう意味では、人気がある場所や、ある程度の品質を保った状態の家でなければ厳しいでしょう。

しかし、借り手に困らないような場合だと、毎月不動産収入としてお金を受け取れるので生涯にわたってお金を受け取り続けられる可能性もあります。
そのため、自分たちの空き家の状況を見て、賃貸に出しても大丈夫であれば賃貸に出すことも1つの方法として覚えておきましょう。

＊空き家の維持、管理をする

どうしても自分たちで持っておきたいという場合は、自分たちで維持、管理するのも1つの方法です。
ただ、月日が経つごとに家の資産価値は落ちて言ってしまうので売却するなら早い方が良いでしょう。

□空き家を売却したときの注意点とは？

最後に空き家を売却した場合の注意点を紹介します。
相続した空き家を何か有効活用できないかと事業用に使用する方もいらっしゃるかと思います。

しかし、賃貸業が上手くいかず後から売却しようとした場合、3000万円の特別控除を受けることができません。
3000万円の特別控除とは、一定の条件を満たした家は売却時に3000万円の控除を受けられるというものです。
そのため、これが受けられないと売却時に多額の税金を払う必要があります。

□まとめ

今回は空き家の主な問題点、またその対策をご紹介しました。
相続した空き家をお持ちでお困りの方はぜひ参考にしてみてください。
また、米子市で空き家の売却をお考えの方は当社までお気軽にご相談ください。

「相続した空き家ってどのくらい費用がかかるのだろう」
「実際にどんな費用を払う必要があるのだろうか」
このようにお悩みの方はいらっしゃいませんか。
実際に相続した空き家に個人差はありますが、費用がかかってきます。
そこで今回は、米子市の専門家が空き家にかかる費用や対処法を解説します。

□空き家の維持にかかる費用とは？

まず初めに、空き家を維持していくことを考えた場合、どのくらいの費用が必要なのかそれぞれの項目ごとに把握しましょう。

＊固定資産税はどのくらい？

土地や家屋、償却資産などに課せられる地方税のことを指します。
税率は1.4%です。
例えば課税標準額が2000万円であれば、28万円の支払い義務が生じます。

＊保険料金はどのくらい？

まず、保険料金といってもさまざまなものがあります。
その中でも代表的なものをご紹介します。

1つ目は火災保険です。
火災保険は会社によって料金は異なるでしょう。
また、火災保険はさまざまなものをカバーしており、火災だけではありません。
一般的な木造建築の場合、補償範囲が狭いプランで年間7000円ほどかかり、広範囲にわたってカバーしてくれるプランの場合は年間3万円ほどかかります。

2つ目は地震保険です。
地震保険は国が保険会社と共同で運営しているので、どこで加入しても違いはありません。
しかし、都道府県によって料金が異なります。
これは、地形による問題で、地震が起きやすい地域だと高くなりやすく、地震が起きにくい地域だと安くなる傾向があるので覚えておきましょう。

例えば、料金が高い地域である東京は、保険金額1000万円あたり1年間で耐火で2万2500円、非耐火で3万6300円となっています。
反対に、長野や群馬など保険料が安い地域では耐火で6800円、非耐火で1万4000円です。

＊その他の費用はどのくらい？

ここまで固定資産税や保険にどのくらいの費用がかかるのか解説してきました。
しかし、実際にはそれらだけでなく水道や電気、ガスなどの基本料金に加えて住宅や土地のローンが残っていればそれらを支払う義務があります。
また、水漏れやガス漏れなどの事態が生じる可能性もあり、その場合追加の費用が必要になるでしょう。

具体的な金額は空き家の状態によってさまざまなので、一概には言えませんが、その他の費用で年間20万円から30万円ほどは見積もっておいたほうがいいでしょう。

＊便利な空き家管理サービスとは？

ここまで、空き家を維持していくのに必ずかかる費用を解説してきましたが、自分たちでメンテナンスしていくのが難しいといった方もいらっしゃると思います。
そんな方たちが使える空き家管理サービスというものがあるのでご紹介します。

具体的には空き家の状態を確認し、どのような状態か報告してくれたり、実際に掃除や郵便物の転送まで請け負ったりしてくれます。
費用はプランによって異なりますが大体1ヶ月で5000円から1万円ほどでしょう。
もし、自分たちでメンテナンスしていくのが厳しいという方がいらっしゃれば、活用してみてください。

□実際のケースで空き家の維持にかかる費用を見てみよう！

先ほどはそれぞれの項目ごとにどれくらいの金額が必要なのか解説しました。
次に、実際のケースでの維持費をご紹介します。
紹介するケースは都内にあるマンションで、建物の占有面積が70平方メートル、共有部分の持分を加えた面積が90平方メートル、土地の持分面積が20平方メートルの場合です。
なお、土地評価額を900万円、土地持分評価額を1200万円とします。

まず、固定資産税に15万円、次に光熱費に3万6000円、管理費に18万円、修繕積立金に16万8000円で、年間にかかる費用の合計が53万4000円となりました。
ざっくりと空き家の維持費にはこのくらいの金額が必要になるでしょう。

□空き家は売却したほうがいい？

ここまで、空き家の維持費について解説してきました。
維持費について高いと感じた方も少なくないと思います。
そこで空き家を売却するという選択肢があります。

空き家を売却することで、毎年支払っていた固定資産税やメンテナンス費用を払う必要がなくなります。
それに加え、何か不備が起きたらその度に直す手間も省かれるでしょう。
しかし、1度売却してしまうと、再度住み直すことはできないのでよく考えてから決断しましょう。

空き家は売却したほうがいいかはそれぞれの状況によって変わりますが、手間が面倒な方や、毎年お金を取られるのが嫌な方にはおすすめします。
また、長期的な目線で見たときに、空き家はいずれ解体や建て直しなどの対策をするときがきます。

決断を先延ばしにしてしまうと、費用を多く払うことに加え、状態が悪化していきます。
そのような理由も加えて、特にこだわりがない方は売却することをおすすめします。

□まとめ

今回は、空き家の維持にかかる費用について解説しました。
使っていない家に毎年何十万もお金を使うのはもったいないので、何か対策を取るようにしましょう。
また、米子市にお住いの方で売却をお考えの方は、当社までぜひ1度お気軽にご相談ください。

「空き家を売却したいけど、どのように売却すれば良いのだろう。」
「できるだけ高く自分の家を売りたい！」
不動産売却は、人生の中でも何度も行うことではないため、わからないことも多いと思います。
そこで今回は、空き家を売却する方法をご紹介します。

□空き家をそのままの状態で売却する方法

空き家をそのままの状態で売却する方法は、大きく2つに分けられます。
1つ目は「中古戸建（ちゅうここだて）」での売却と呼ばれます。
2つ目は「古家付土地（ふるやつきとち）」での売却とされています。

中古戸建での売却とは、中古住宅自体を販売することです。
この販売方法のメリットとして、現在ある空き家に手を加えず、そのまま売却できることが挙げられます。
買主がリフォームしたいと考えている場合は、買主はリフォーム代を負担する必要があるでしょう。

一方、古家付土地は、空き家に加えて土地も売ります。
こちらの方法も、売主が手を加えることなく売却できることがメリットとして挙げられるでしょう。
古家付土地を購入した方が、空き家を解体したい場合は解体費用や土地の測量にかかる費用は買主が負担します。

中古戸建と家付土地のどちらの方法で販売するかは、家の状態や年数を考慮して考えると良いでしょう。
空き家の状態は様々なため、具体的な決め方は不動産会社に相談することをおすすめします。

それぞれの説明の中でも紹介しましたが、この2つの方法のメリットは、手間がかからないことと、売主に費用の負担がかからないことです。
中古戸建もしくは古家付土地のどちらの場合でも、費用を負担するのはすべて買主です。
生活するためにはリフォームなどが必要な場合にも、空き家に関わることは買主にすべて任せられます。
売主にはほとんど手間がかからないため、売却にかける時間や費用を抑えられるでしょう。

空き家の販売価格が多少安くなってもいいから、手間をかけずに売却してしまいたい方にはおすすめしたい方法です。
ただ、手間や費用の負担がかからないかわりに、売却価格は他の販売方法と比べると安くなることだけ頭に入れておきましょう。

□空き家を更地にしてから売却するメリット

次は、空き家を解体して、更地で売却する方法を紹介します。
この方法は、売主が建物を解体してから買主に売却する方法です。

中古住宅を解体して新しい住宅を建てたいと考えている方にとっては、更地は魅力的でしょう。
なぜなら、土地の購入後に住宅を解体する費用がかからないからです。
そのため、一般に、古家付土地よりも高い値段で、早く売却できると言われています。

ただし、建物解体にかかる時間や費用、リスクに関しては売主が負うため注意しましょう。
また、建物を解体した状態で1月1日を迎えると固定資産税・都市計画税に適用されている住宅用地の特例がなくなってしまうので、こちらも合わせて覚えておきましょう。

□業者を選ぶ際の注意点

ここからは、業者さんを選ぶ際に注意するポイントについてご紹介します。
不動産売却で、損をしないように、注意点を一緒にみていきましょう。

＊査定書をもらう

見積もりを取る際は、必ず査定書を発行してもらうようにしましょう。
文書で見積もりを提示してもらうことで、口約束をすることを防げます。
不動産会社の中には、いい加減な営業トークだけして、契約を促すような会社もあります。
口で約束したことは守ってもらえる保証がないため、文書で提示してもらうことが大切です。

不動産売却のような大きな契約を行う際は、口頭での約束は信用しないことが基本中の基本とされています。
売却に失敗しないためにも、注意しましょう。

また、査定書を発行してもらうことで、お家に帰っても見積もりの内容を振り返れます。
細かい項目まで確認できることが、安心して空き家を売却することにも繋がるでしょう。
もし見積書が出せないと言われたら、その会社は売却の仲介を依頼する会社としてふさわしくないかもしれません。
丁寧に対応してもらえるかどうかも、不動産会社を選ぶ1つの基準になります。

＊査定額は時期によって変わる

不動産の査定額は、変動するものです。
そのため、査定を依頼する時期によって査定額が変わることがあるでしょう。

高値で売却したい方には、1度見積もりを取ってみることをおすすめします。
なぜなら、空き家の査定額の変化を把握するためには、このタイミングでの市場価値を知っておく必要があるからです。
自分の家の今の価値を正確に把握していないと、価値が低い時期に売却する恐れがあります。
そのため、すぐに空き家を売却するつもりがない方も、見積もりだけでも取ってみると良いかもしれません。

□まとめ

空き家を売却する際には、不動産会社に依頼する方がほとんどです。
しかし、不動産会社はたくさん存在し、しかも良い会社ばかりとは限りません。
そのため、自身の目できちんと良し悪しを判断してくことが大切です。
私たちは、鳥取県米子市で不動産売買に関するご相談を承っています。
ぜひ、お気軽にご相談ください。

「自分が子ども時代を過ごした実家を売却したくない」
このような思いから、売却に踏み切れない人は多いのではないでしょうか。
しかし、空き家を放置すると様々な問題が発生するかもしれません。
今回は、空き家を売却するデメリットと、もしも放置した場合どうなるのかを一緒にみていきましょう。

□空き家を売却するメリットとは？

1つ目のメリットとして挙げられるのが、管理をする必要がなくなることでしょう。
家は人が住まなくなると、ホコリが溜まり、湿気がこもってくるとカビ臭も発生します。
そのため、年に数回程度しか利用しない場合であっても、空き家の管理は必要です。

空き家の管理は意外と大変なものです。
例えば、水道代や電気の契約は、ほとんど利用していなくても継続する必要があるでしょう。
遠方の方であれば、お手入れに行くだけで交通費もかかります。
他にも、家自体にかかる固定資産税も支払い続ける必要があります。

このように、実際には利用する機会がほとんどない空き家でも、上記で挙げたような費用が負担としてのしかかるのです。
しかし、空き家を売却すれば、管理の手間がなくなるだけでなく、維持費や税金を支払う必要もなくなります。

良い状態で売却できることが2つ目のメリットです。
空き家には、定期的なメンテナンスが必要だということは、前の章ですでに述べました。
しかし、きちんとメンテナンスをしていても、人の住んでいない家は劣化スピードが早いです。
住宅によって、メンテナンスの頻度や、劣化のスピードに違いはありますが、売却が早い方が良い状態で売却できるのは間違いありません。

また、売却することで得られるメリットとして、思いつくのが、お金になることでしょう。
特に将来的に使うことがない場合は、早めに売却して、他のことにお金を使用するのもいいかもしれません。
ただ、相続人が複数の場合は、売却をしたくない人と売却したい人の間で意見の対立が起きる可能性があります。

もし、意見がまとまらなくなった場合は現実的な話から詰めていきましょう。
管理は誰がするのか、お金は誰が出すのかなどの責任の所在をきっちりと決めていくことで、感情論抜きの話し合いができるようになります。

4つ目のメリットは、売却にかかる税金が軽減されることです。
一般的な不動産売却では、売却による利益から譲渡所得税という税金が引かれます。
実は、この税金のせいで、売却に踏み切れない方が多いでしょう。

しかし、近年空き家が増加していることを受け、2016年度から空き家を売却する際に、税金を安くする特別控除を受けられるようになりました。
特別控除を受ける条件はいくつかありますが、空き家を売却しやすい流れになっていることは確かです。

5つ目のメリットは、将来的な相続トラブルを避けられることです。
例えば、親の実家を兄弟3人で相続していたとしましょう。
この数年後、長男が死亡すると相続権は、長男の子どもに移ります。
もしも、長男の子どもが複数人だったとすると、相続人は増えてしまいます。

このように、売却を先延ばしにすると、どんどん相続人が増え、決断が難しくなるでしょう。
早めに売却した場合、相続トラブルが発生するリスクを低く抑えられます。

□空き家を放置するのデメリット

1つ目のデメリットは維持費や税金の負担があることです。

近年、空き家に対する政府の目は厳しくなっています。
空き家に対する固定資産税は従来より高いでしょう。
また、空き家を3年以上放置すると、譲渡税を追加で支払う必要があります。
さらに、空き家の状態で相続すると、相続税ものしかかってきます。

このように、空き家は放置するだけで、かなりの負担がかかることを理解しておきましょう。

2つ目のデメリットは、空き家が放火の被害にあう可能性があることでしょう。
放火は、空き家の周辺住民が最も不安視する要素の1つでしょう。
家に溜まったホコリが、コンセントで発火し大火災に発展するケースも過去に発生しています。

3つ目のデメリットとして、不審者が住居として利用することで、周辺地域の治安悪化につながるリスクがあります。
また、小動物が住み着いたり、ゴミが不法投棄されたりすることで、悪臭による迷惑をかけてしまう可能性もあります。

また、家の倒壊のリスクもあります。
家は人が住まなくなるとすぐに劣化します。
その状態で、台風や地震が発生すると、倒壊や外壁が損傷するリスクが上昇してしまいます。

最後に、空き家を放置することのデメリットとして景観の悪化が挙げられます。
自分の家の近くに、人が住んでいない家があるとあまり気分が良くないかもしれません。
メンテナンスが施されていない家となると、まるで廃墟の近くに住んでいるように感じるかもしれません。
景観がよくないのはもちろんのこと、近隣住民にも迷惑をかけてしまうことを頭に入れておきましょう。

□まとめ

空き家の売却には、手続きが必要ですし、費用もかかります。
覚悟を決めて、思い出の実家を管理してくのか、それとも売却するのかを1度きちんと考え、早めに決断することをおすすめします。

遺産相続はトラブルが起きやすいシチュエーションの1つと言えるでしょう。
このトラブルが原因で、兄弟同士の仲が悪くなってしまったり、さらに酷い場合には相手に悔恨を持ってしまったりすることさえあります。
今回は、遺産相続を穏便に終えるために注意する点を解説していきます。

□相続の際によく起こるトラブル事例

トラブルが起こる事例の1つ目として、長男が財産を独り占めすることが挙げられます。
昔は、長男が1人で遺産を引き継ぐことが原則とされていました。

今は、法律が変わり、そのような決まりはありません。
しかし、現在でも、昔のように考える方もいらっしゃるでしょう。
そのような方との間で、意見の食い違いが発生し、トラブルに発展するケースは非常に多いです。
この場合、まずはお互いの価値観を照らし合わせ、話し合うことが大切です。

トラブルが起こる事例の2つ目として、介護をしていた相続人が相続を主張することが挙げられます。
親を日常的に介護していた相続人は、財産の割合を上げるように要求することが多いです。
しかし、この場合、引き継ぐ予算の割合や価値観の違いからトラブルに発展してしまう可能性が高いです。

トラブルが起こる事例の3つ目として、遺産が家しかなく均等な分配が難しい場合が挙げられます。
相続する財産が、実家の不動産しかないと財産を公平に分割することは困難でしょう。
この場合は、家を売却してお金を分け合う、もしくは共同で保有する方法があります。

トラブルが起こる事例の4つ目として、代償金の金額で納得が得られないことが挙げられます。
もしも、相続人が決まった場合、その相続人は他の人に、公平な分配をするためにお金を支払う必要があります。
この金額は、不動産にどのくらいの価値があるのか判断して決めます。

この場合、それぞれが自分の希望の評価額を出すと高確率で揉める原因になるでしょう。
不動産鑑定士に依頼する方法もありますが、依頼だけでもかなりの金額がかかってしまうため、相続に関わる方の負担になってしまいます。

トラブルが起こる事例の5つ目として、実家を放置してしまう場合が挙げられます。
家は財産として譲り受けると同時に、きちんと管理していく責任を負います。
相続人の誰もが、この責任を負いたくないがために、家を放置してしまうケースがあります。

しかし、これは絶対にやってはいけないことです。
空き家にすることで、近隣住民に迷惑がかかってしまうだけでなく、家の価値は年が経つごとにどんどん下がってしまいます。
売却するか、管理するのかは、早めに決断しましょう。

トラブルが起こる事例の6つ目として、実家を共有名義にしておくことが挙げられます。
相続人の間で意見が合わない場合、実家を全員の名前でキープしておけます。

しかし、この状況もあまり好ましいとは言えません。
なぜなら、建物の修理や売却の際に、話し合いをする必要があるからです。
また、相続人がなくなり、その子供が引き継ぐことになった場合、所有権を持った人が増え、決定がさらに難しくなります。
このような理由から、こういった状況はできるだけ早く解消しましょう。

トラブルが起こる事例の7つ目として、登記をしないことが挙げられます。
登記とは、不動産の所有者を国の手帳のようなものに登録することを指します。
もし登記をしていないと、権利を持っていない人が勝手に家の所有者を名乗って家を売却する危険があります。
このようなリスクを避けるためにも、きちんと登記をして不動産の所有者をはっきりさせておきましょう。

□意見の衝突を防ぐためにしておくこと

これまで紹介したトラブルの原因は、あらかじめルールが定まっていないことにあります。
つまり、トラブルを防ぐためには、前もって、様々な状況に対するルールづくりをする必要があるでしょう。
誰を相続人として設定するのか、財産の分配比率、遺留分の違いまできちんと話し合って決めておきましょう。

□兄弟で相続する場合のトラブル対策

兄弟での遺産相続はもっとも揉めやすい事例のひとつです。
お金が絡むと兄弟の人格も変わることがあります。
遺産相続に関わるトラブルを防ぐためにはどうすればいいのでしょうか。
考えられる方法は、2つあります。

1つは実家をお金に変えてしまう方法です。
もしも、実家を公平に相続するのが難しい場合、お金に変えてしまいましょう。
そうすることで分割しやすくなります。

もう1つは、売却せずにそのまま所有する方法です。
この方法では、さらに代償分割と現物分割という2つの方法に分かれます。

代償分割とは、実家を誰か1人が引き継ぐと決まったときに、他の兄弟に代償金として、公平になるようにあとから現金を支払う方法です。
一方で、現物分割とは、例えば、夫婦間で、夫と妻であらかじめ決めておいた割合で財産を分け合うような方法です。
この場合、全員の意見がまとまりやすいでしょう。
しかし、財産を全員で所持しているため、家の売却などの際には、全員の意見を一致させる必要があることを頭に入れておきましょう。

□まとめ

相続の際には、あらかじめルールを決めておくことが大切です。
トラブルを未然に防ぐためにも、必ず相続人同士での話し合いをする時間をとっておきましょう。
私たちは鳥取県米子市で不動産関連のご相談を受け付けております。

家を売却する場合に、必要な手続きや、かかる費用についてご存じでしょうか。
何も知らない状態で、空き家を売却しようとすると、失敗してしまう可能性があります。
今回は、空き家を売るときの注意点と必要な手続きについて一緒にみていきましょう。

□不要になった空き家を売るときの注意点

空き家は持っているだけで、お金がかかってしまいます。
具体的には、年間約50万円程度の維持費と税金を支払う必要があるでしょう。
空き家は、長く放置すればするほど、無駄なお金がかかってしまいます。
もしも売却を検討しているのであれば、できるだけ早く不動産会社に相談しましょう。

空き家を売却したいと思っても、実際に売却するまでには手続きを行う必要があります。
そのため、即座に売却することは難しいかもしれません。
例えば、相続した空き家であれば、まず登記上の名義を変更する必要があります。
登記は、空き家が誰の所有物であるのかをはっきり名義するために行います。
他にも、売却する際には、法的手続きが必要です。
空き家を売却したいと考えている方には、早めに法的手続きを済ませることをおすすめします。

□空き家を売却する際にかかる費用

空き家を売却する際にかかる費用は、以下の4点です。
売却を行う前に知っておくことをおすすめします。

＊印紙税

印紙税は、不動産売買契約書に貼る収入印紙代です。
印紙は、切手のような素材の紙で、郵便局、法務局だけでなく、コンビニエンスストアでも購入できます。

印紙税において注意しておかなければならないのは、空き家の売却価格によって購入する印紙の値段が変わる点です。
売却価格が500~1,000万円以下の場合は5,000円の収入印紙が必要です。
さらに、売却価格が1,000~5,000万円の場合は10,000円の収入印紙を購入する必要があるため、注意しておきましょう。

＊仲介手数料

不動産会社を通して物件を売却する場合、契約が成立した時点で、仲介手数料を支払う必要があります。
個人で不動産を売却することは困難なため、不動産会社に仲介をしてもらう方がほとんどです。
そのため、空き家の売却には必ずかかる費用とも言えるでしょう。

仲介手数料の上限も空き家の売却価格によって変化します。
売却価格が200万円以下の場合は、売却価格の5％以内、200~400万円以下なら4%以内というように変動していきます。
ただし、400万円を超える場合は、3%に加えて6万円の追加費用が必要になることを頭に入れておきましょう。

＊売買証書の作成にかかる費用

所有権が移転したことを登録する所有権移転登記をする際に必要な書類作成にかかる費用です。
所有権が変わる際には、公の帳簿である登記簿というものに登録する必要があります。
そして、その登記簿に登録することを登記と言います。

＊抵当権抹消登記にかかる費用

売却する不動産に抵当権がついている場合、抵当権抹消登記をする必要があります。
抵当権がついているかどうかは、登記簿謄本で調べられます。
登記簿謄本は、登記所の窓口で申請することで受け取れます。
登記所は、法務局や法務局の支局、出張所に設置されているでしょう。
現在は、オンラインで請求し、窓口でも受け取れます。

□空き家を売却するタイミングはいつがベスト？

空き家を売却した場合、売却によって得られたお金（譲渡所得）に対して、所得税と住民税が課税されます。
譲渡所得とは、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得のことを言います。
金額は、売却金額から、先ほど説明した印紙代や仲介手数料などの諸経費を差し引くことによって算出できます。

所得税や住民税は、所有年数によって税率が変化します。
所有年数が5年以下で最も高くなり、5年、10年と期間が長くなるほど税率が低くなっていきます。

ただし、空き家などの住宅の場合、特例措置を受けられます。
住まなくなった3年目の年末までに売却すれば、譲渡所得から最大3000万円まで控除される仕組みがあるのです。
さらに、譲渡する家の所有年数が10年を超えていれば、さらに税率が軽減されます。
つまり、空き家になったら3年以内には売却することがおすすめと言えるでしょう。

いざ、空き家を売却使用と思っても、以下のように考えてしまいなかなか行動に移せない方もいらっしゃるかもしれません。
「どのくらいで売れるのかな？」
「どのような手続きを踏めばいいのかわからない。」

空き家の売却額は、売却のタイミングによって課税額が大きく変化する場合があります。
そのため、空き家の売却を検討し始めたら、できるだけ早く空き家に関する専門家に相談することをおすすめします。

□まとめ

家を売却するときに必要な手続きとかかる費用について解説してきました。
用意する書類も多く、面倒に感じるかもしれません。
しかし、売却のタイミングが金額に大きく影響してくるので、早めに専門家に相談してみましょう。
私たちは、鳥取県米子市で不動産に関するご相談を受け付けています。
まずは、お気軽にご相談ください。

米子市で不動産売却をお考えの方はいらっしゃいませんか？
不動産売却は頻繁に行うことは少ないので、よく知らないことが多いですよね。
しかし、不動産売却についてよく知らないまま行ってしまうと、後悔する可能性があります。
そこで今回は、不動産売却の手順や売却時の注意点などをご紹介します。

□売却する理由を確認する

不動産売却を考えたときは、初めに売却する理由をはっきりさせておくことが重要です。
ライフスタイルや家族構成の変化、環境や経済状況の変化が主な要因であることが多いです。
そこから売却する理由を具体的に整理してみましょう。

例えば、子供が生まれて家族が増えたので広い家に住み替えたい、定年を機にUターンしたい、田舎でのんびり暮らしたいなどの理由があるかもしれません。
その上で、住み替えの時期はいつが良いのか、手元の資金との兼ね合いなど、自身の希望や経済状況などを確認します。
このような整理をすることで売却価格、時期、どんな家に引っ越したいかなど、住み替えのイメージをはっきりさせられ、売却が進めやすくなります。

□売却の流れとは

自身の売却の理由を整理できたら、売却の流れを確認しましょう。

まずは不動産会社に相談し、周辺物件の相場を知り、売却価格の査定を依頼してみましょう。
当社では、米子市で不動産売却を考えておられるお客様を全力でサポートいたしますので、ぜひ一度ご相談ください。

物件価格の依頼に納得できたら、正式に売買の仲介を依頼し、媒介契約を結びます。
媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3つがあります。
自分の希望する売却方法などを踏まえて、契約を選択しましょう。

契約を結ぶと不動産を売り出します。
売り出し価格は、その後の売却活動に大きく影響するので重要です。
自分が希望する販売価格だけで決定するのではなく、不動産の査定価格、周辺の売却事例、市場の需要などを考慮して慎重に決めると良いでしょう。

購入希望者が現れたら、売却条件の交渉を始めます。
売却条件として価格が思い浮かぶでしょうが、その他の条件も重要です。
譲れる条件と譲れない条件をはっきりさせてから交渉を進めましょう。

売買契約を結ぶ前に、物件情報を開示しましょう。
情報開示を行うことで、契約締結後のトラブルを未然に防げる可能性が高まります。
特に契約締結後に物件の不具合や欠陥などが、発覚するとトラブルが起こることが多いです。
物件に関する情報は、正確に購入希望者に提供することが大切です。
不動産会社が仲介する場合は、重要説明事項という制度に基づいた詳細な物件説明を行いますので、不動産会社の物件調査に協力しましょう。

購入希望者との交渉を終え、売買条件に合意すると、売買契約を結びます。
このときに物件価格の10～20％程度の契約金を受け取れます。
後悔やトラブルを引き起こさないように、売買契約はしっかりと内容を確認しましょう。

最後に不動産を引き渡すことで売却は完了します。
不動産の細かな設備や備品などの取り扱いについては、購入者と現地立ち合いを行った上で、しっかりと確認をしておきましょう。
また、引き渡し後の税務申告などの手続きも不備がないように注意しましょう。

以上が不動産を売却する流れです。
売却の手続きが複雑であることや、購入希望者との交渉は難しいので、不動産会社としっかり相談しながら進めていくことが大切です。

□不動産売却で後悔しないための注意点

せっかく不動産を売却するなら、納得いく売却をしたいですよね。
売り出してから売却が完了するまでで、1番重要な部分は購入希望者との交渉でしょう。
購入希望者もさまざまな条件や要望を持っているため、交渉時によくある内容に関して事前に理解することで、双方納得する交渉がしやすいです。
そこで今回は、売り出しから引き渡しで、注意すべき2つの点を紹介します。

＊売却価格のすり合わせ

1つ目は売買価格のすり合わせを慎重に行うことです。
一般的に売主は、不動産を高い価格で購入して欲しいのに対して、購入希望者は安く購入したいため、それぞれが希望する価格は異なることが多いです。
物件の不備を指摘されると、減額や補修を要求されることもあり、売主にとっては納得のいかない交渉になる場合があります。
最初に購入希望者の要求をすべて確認した後で、それぞれの要求に対してどこまで譲渡できるかを、不動産会社と相談すると良いでしょう。

＊手付金の設定

手付金の設定も忘れないようにしましょう。
例えば、購入希望者が購入を決めて契約を成立させても、正式な引き渡しの間でキャンセルされてしまう場合もあります。
手付け金を設定することで、購入者の都合によるキャンセルが発生しても、手付金は払い戻しの必要がないため、購入者のキャンセルを防止するのに役立ちます。
手付金の金額は物件価格の10～20％が多いですが、価格にかかわらず100万円と設定しているケースもあります。

□まとめ

今回は、不動産を売却する手順や売却時の注意点について紹介しました。
不動産を売却するときは、事前に手付金の設定と手続きの流れを確認し、売却価格のすり合わせは慎重に行いましょう。

今回は米子市で空き家相続をされる方にぜひ読んで欲しい記事です。
空き家相続をよく考えずに行ってしまうと、後悔するかもしれません。
そのため、発生しやすい問題や対策をしっかりと理解しておくことが大切です。
そこで今回は空き家相続で発生しやすい問題点やその後の対策についてご紹介します。

□空き家相続で起こる問題点

空き家を相続すると維持費がかかってしまいます。
「使わないから維持費なんてかからない」と考えている方もいるかもしれません。
しかし、住宅は人が住んでいなくても劣化していきます。
劣化しやすい場所としては、台所やお風呂場などの水回り、屋根の防壁や外壁の塗装などがあります。
これらのメンテナンスは定期的に行わなければならないため、住んでいなくても維持費がかかります。
人口減少や住宅需要の落ち込みによって、売却できない場合も維持費がかかってしまうことも念頭に置いておくと良いでしょう。

また、人が住んでいたときの火災保険を引き続き適用できません。
そのため、火災保険に入る場合は一般物件扱いになり、住む場合よりも保険料が増える場合があります。
確実に起こる問題ではないですが、「空き家対策特別措置法」が適用されることも考えられます。
空き家対策特別措置法とは、空き家の放置によって発生するさまざまな問題に対処し、活用や処分を後押しする法律です。

行政が対処してくれる良い法律だと考えてしまいますが、自分の空き家に適用されるとそのように考えることはできません。
例えば、放置している空き家が周辺に悪影響を及ぼすと判断された場合、強制撤去が行われ、取り壊しになる可能性があります。
最悪の場合は取り壊し費用を請求される場合があるため注意してください。
そして、特定空き家に指定され、固定資産税の軽減措置から外されることもあります。
軽減措置から外されてしまうと、敷地の面積が200平方メートル以下の場合、軽減措置が適用されているときの6倍の税金がかかってしまう可能性があります。

□資産価値がある場合の対策

資産価値がある空き家を相続した場合はどのような対応をすればよいのでしょうか。
主な対策としては「貸す」「維持管理する」「売却する」の3つがあります。
いずれの対応を選択する場合も所有権移転登記を済ませる必要があり、物件によっては登記の手続きが難しい場合もあります。
当社では、相続登記に必要な書類についてもご紹介していますので、お気軽にご相談ください。

ここからは空き家を「売却する」「維持管理する」「貸す」というそれぞれの対応のメリット・デメリットについて紹介します。

＊売却する場合

売却するメリットは、現在の価値を現金化できることです。
人口減少や少子化によって、住宅需要は大幅に減少されることが予測されるため、物件の価値が下がると考えられます。
そうなった場合、将来価値が下がったときに売却するよりも一刻も早く売却し、現金化することが合理的でしょう。
売却すると維持するためのコストを払い続ける必要がないこともメリットです。
また、相続した空き家を売却した場合は「空き家の譲渡所得の3000万円特別控除の特例」（空き家譲渡特例）により、売却益から3000万円までを控除できます。

売却するデメリットとしては経済的合理性以外にあります。
例えば、親戚同士で集まる場所がなくなる、慣れ親しんだ家の場合は手放すのは寂しく感じるなどがあるかもしれません。

＊維持管理する場合

維持管理するメリットとしては、将来人が住めるように残しておける、思い入れのある家を維持できるなどの経済的合理性以外です。
デメリットとしては、空き家を相続するときに起こる問題点で挙げた維持費がかかることです。

＊貸す場合

貸す場合のメリットとしては、賃料が入り、利益を生み出せることです。
経済的合理性の観点から考えると、ただ空き家として維持するよりは貸す方が良いでしょう。

デメリットとしては、売却したいと思ったときにすぐに売却することが難しいことが挙げられます。
すぐに立ち退いてもらうことは困難なので、売却のタイミングを逃してしまう可能性があります。
また、家賃をもらうほどの状態を維持しなければならないため、空き家を管理するよりも高い維持費がかかる場合が多いです。

□資産価値がなく、相続を破棄する場合

空き家に資産価値がないと判断した場合は、相続を破棄するという対応が一般的です。
ここでは相続を破棄する場合のメリットとデメリットについて紹介します。
相続破棄のメリットは、放棄することによってリスクや維持費をなくせることです。
例えば、先ほど紹介した空き家対策特別措置法によって、取り壊しや軽減措置から外されるよりは相続破棄をしたほうが明らかに良いと言えるでしょう。

デメリットとしては、空き家だけを相続放棄できないことです。
貯金額や不動産などの遺産も、一緒に破棄しなければならないので注意してください。
また、相続破棄を行うと完全に責任がなくなるわけではありません。
相続財産管理人が管理を開始するまでは、空き家の管理義務は所有者にあるため、何らかの損害を与えてしまった場合は、損害賠償責任を負うという可能性もあります。

□まとめ

今回は、空き家相続で発生しやすい問題や対策について紹介しました。
空き家対策の対応は、まず資産価値の有無を判断し、資産価値がない場合は相続を破棄することをおすすめします。
資産価値がある場合の対応には、それぞれメリットとデメリットがあるため、自身にあった対応を選ばれると良いでしょう。

不動産を相続するときの相続登記の流れについて、よく知らない方が多いと思います。
よくわからないまま相続登記を行う、放っておくなどの選択をすると、後でトラブルに巻き込まれる可能性があります。
そこで今回は、米子市の方に向けて、相続登記の流れや必要性について紹介します。

□不動産を相続するときの流れ

始めに不動産の分割を決めて、遺産分割協議で土地の所有者を決定します。
遺産分割協議とは、相続遺産によって取得した不動産の名義を変更するために、誰が取得するかを決めるものです。
協議と聞くと大変だと考えるかもしれませんが、相続人全員が集まって話し合いを行わなくても、メールや電話などのやり取りでも問題ありません。
相続人の1人が遺産分割協議書を作成し、他の相続人が了承するという方法もあります。

遺産分割協議が成立したら遺産分割協議書を作成し、相続人全員の署名と押印を入れます。
作成するときには、以下のことを忘れないようにしましょう。
・相続人全員で協議したという文言を入れる
・不動産について記載する場合は登記事項説明書を添付するか、その内容について明記する
この2つの点に不備があると、遺産分割協議書が無効と判断され、名義換えができなくなる場合や協議書の作り直しの手間が発生します。

作成が終わると相続登記に必要な書類を準備し、相続登記申請書を提出しましょう。
必要な書類は、以下の通りです。
・遺産分割協議書
・不動産の全部事項証明書
・不動産の固定資産評価証明書
・相続人全員の住民票
・相続人全員の印鑑証明書
・被相続人の住民票の除票
・被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本
相続登記申請書とは、法務局に不動産の名義変更を申請する書類のことで、この書類の提出が終わると不動産の名義の書き換えが完了します。
書類の提出から1~2週間後に発行される新しい権利証を受け取れば、不動産の相続は完了です。

□不動産の相続方法とは

不動産の相続方法は主に現物分割、換価分割、代償分割の3つです。
それぞれにメリット・デメリットが存在するので、自分の状況にあった相続方法を選びましょう。

現物分割は最も一般的な遺産分割の方法です。
4種類の現物が遺産として残り、4人の相続人で分割する場合は1人1つの現物を相続するという方法です。
簡単に行えるというメリットがある反面、それぞれの現物の価値が異なる場合に公平な分割ができないことがあります。
遺産の価値を重視する相続人がいた場合、トラブルになる可能性もあるため注意しましょう。

換価分割とは、土地や不動産などのすべての遺産を換金した後に、その金額を相続人で分配する方法です。
特徴としては、すべての相続人に同等の価値の相続が行えることです。
しかし、遺産として土地や住宅が残っていた場合に住宅に住みたい、土地を手放したくないと考える相続人がいると、換金に反対されてしまう場合もあるでしょう。

代償分割とは、複数人相続がいる場合に特定の相続人が遺産を相続する方法です。
この場合は遺産を相続する相続人が、他の相続人に相応の金銭などを提供することが多いです。
例えば、相続人が2人いて、1人が土地と住宅を相続する代わりに、もう1人の相続人に3000万円を支払うといった形です。

□相続登記がなぜ必要なのか

不動産の相続登記とは、遺産分割の条件が決まった後に相続人が行う手続きです。
期限は設けられていませんが、手続きを後回しにすることで相続人に不利益を被る場合もあります。
遺産分割が確定する前に、登記申請の手続き方法をあらかじめ確認しておきましょう。
ここからは相続登記をしなかった場合のデメリットを紹介します。

＊相続人がなくなった後の権利関係が複雑になる

相続登記をしないまま被相続人が死亡すると、次の相続関係が複雑化してしまいます。
名義を書き換えるまでの不動産は、相続人全員が相続します。
しかし、時間が経過することでどんどん相続人が増えてしまい、遺産分割協議のときにトラブルになってしまう可能性もあります。

＊不動産を個人の判断で取り扱えない

名義変更をする前の不動産は、相続人全員で共有していることになるので、不動産に関して何か行う場合には相続人全員の了承を得ることが必要です。
例えば、不動産の修繕や建て替えなどを行いたいと考えても、費用面で反対され、できないといったケースも考えられます。
他にも、不動産売却や担保提供などは行えません。
不動産売却ができないと現金による分割ができないため、等価分割を行うことが難しいです。

＊別の者に相続登記され不動産が奪われる

相続登記は相続人であれば申請できるため、別の相続人が先に申請をして、不動産を持ち逃げしてしまう可能性があります。
遺産分割協議で約束した分配方法を守らず、勝手に不動産を奪って現金に換えるといったトラブルも起こっているので、相続登記手続きは早めに行った方が良いでしょう。

□まとめ

今回は相続登記の流れや必要性について紹介しました。
相続登記は放っておくとトラブルの原因となるため、なるべく早めに取りかかることをおすすめします。
相続登記は手続きが複雑なので、しっかりと確認し、慎重に進めていきましょう。