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アパート経営をされている方は、繰り上げ返済という言葉をご存じでしょうか。
繰り上げ返済は、アパートローンの返済方法の1つですが、どのようなものであるか知らないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そのため、本記事では繰り上げ返済とはどのようなものであるかご紹介します。

□繰り上げ返済とは

アパート経営をされている方は、多くの方がアパートローンを利用しているのではないでしょうか。
手元に残るお金が多いことに越したことはありませんよね。
その際によく使われるのが繰り上げ返済です。
2種類の繰り上げ返済についてご紹介します。

1つ目は、期間短縮型です。
この種類では、毎月の返済額を同じまま返済期間を短くすることで総支払い利息を軽減させる方法です。

2つ目は、返済額軽減型です。
この種類では、返済期間を同じまま返済額を少なくすることで総支払い利息を軽減する方法です。

□繰り上げ返済のメリットとデメリットについて

次に、繰り上げ返済のメリットとデメリットについてご紹介します。

まず、メリットについてです。
メリットは大きく分けて2つあります。

1つ目は、アパートローンの総支払い利息を減らせることです。
賃貸経営では資金繰りが非常に重要になるため、手元にお金が増えることは大きなメリットと言えるでしょう。
特に短期短縮型は総支払利息額を大幅に減らせられる上に、返済を終わらせるまでの期間が短くなるため、おすすめです。

2つ目は、金利変動によるリスクを軽減できることです。
金利変動によって金利が上がった場合でも利息を減らせます。
一般的に金利は半年ごとに見直しされ、変動する可能性があるため、借り入れ期間中に金利が上昇する可能性は十分にあります。

次にデメリットについてご紹介します。
デメリットも2つあります。

1つ目は、突発的な出費に対応できないことです。
賃貸経営では、入居者撤去の際の現状回復費用や広告費用、災害費用などさまざまな費用が突発的に必要になることがあります。
しかし、手元にあるお金をある程度繰り上げ返済に充ててしまうと、予期せぬ出費に対応できません。

2つ目は、新たな不動産投資の契機を逃してしまうことです。
新たな不動産投資をするためにはある程度の元手が必要となりますが、繰り上げ返済に手元のお金を使っていると、その契機を見逃してしまう可能性があります。

□まとめ

本記事では、繰り上げ返済とはどのようなものかについてご紹介しました。
繰り上げ返済は非常に有効的な手段ですが、デメリットもあるため多面的に考慮して取り入れるかどうか検討しましょう。
また、当社は米子市にて不動産会社をしています。
お困りのことがあればお気軽にご相談ください。

賃貸経営をご検討されていて、管理会社に管理を依頼しようとお考えの方はいらっしゃいませんか。
しかし、どのような基準で管理会社を選べば良いのかわからないという方もいらっしゃると思います。
そのため、本記事では管理会社の選び方についてご紹介します。

□管理会社の種類について

管理会社の選び方についてご紹介する前に、その種類についてご紹介します。
管理会社は大きく分けて2種類あります。

1つ目は、仲介部署がある管理会社です。
客付け能力が非常に優れている仲介部署を持つ管理会社は自社で客付けを行えます。
しかし、客付け能力が低いにもかかわらず、他の仲介会社に客付けを依頼していない場合もあるため注意が必要です。

2つ目は、仲介部署が無い管理会社です。
このような会社は客付けに力を入れていないため、複数の不動産会社に客付けを依頼します。
入居者を他の仲介専門会社が紹介してくれるというメリットがあります。
しかし、仲介専門外の不動産会社に依頼をしてしまうとその会社の物件を優先させることがあるため、紹介が遅れてしまう可能性があります。

□管理会社の選び方について

次に、管理会社の選び方についてご紹介します。
本記事では、管理会社との契約内容によって分類して、その選び方をご紹介します。

1つ目は、普通借入契約の場合です。
この場合は、空室を埋める力があるかどうか、家賃の滞納率が低いかどうかなどから判断しましょう。
また、賃貸物件でトラブルが発生した際の対応体制についても確認しておくと良いですね。

2つ目は、定期借家契約の場合です。
この場合は、迅速に入居者を探せるネットワークを所持しているかどうか、お取引実績が十分であるかなどから判断しましょう。
また、入居者の審査体制が厳重であるかも確認しておくと良いです。

3つ目は、サブリースの場合です。
この場合は、管理手数料が妥当な金額であるかどうか、実績や経営状況は良好であるか、賃料の見直し時期や条件はどのようなものがあるかなどから判断しましょう。
特に、管理会社の経営状況はご自身の家賃収入に影響を及ぼす可能性があるため、しっかりと把握しておきましょう。

□まとめ

本記事では、賃貸経営の管理会社の種類と選び方についてご紹介しました。
管理会社に管理を依頼したいという方は、ぜひ本記事を参考にしてください。
また、当社は米子市にて賃貸経営のサポートをさせていただいているため、ご興味のある方はお気軽にご相談ください。

賃貸経営をされている方は、黒字倒産という言葉をご存じでしょうか。
「黒字なのに倒産することがあるのだろうか」と疑問に思う方もいらっしゃると思います。
そのため、本記事では黒字倒産とはどのようなものか、黒字倒産を防ぐための方法について米子市の不動産会社である当社がご紹介します。

□黒字倒産とは

空室もなく、確定申告上でも黒字であるから安心であると思っている方はいらっしゃいませんか。
賃貸経営では黒字であっても経営が成り立たなくなってしまう黒字倒産というものがあります。
黒字倒産とはいったいどのようなものなのでしょうか。

黒字倒産とは、文字通り収益が支出よりも多いのにもかかわらず、会社が支払不能の状態に陥ることです。
賃貸経営においては、アパートローンの返済額の内、元金部分が減価償却費を上回ってしまう状態を指します。
では、具体的にどのような時に上記のような状態に陥ってしまうのでしょうか。

結論としては、賃貸物件（主に建物）の減価償却の完了後です。
賃貸経営において、確定申告の計算における税務上経費と、キャッシュフロー計算における経費が異なることが要因です。

□黒字倒産しないためには

では、黒字倒産をしないためにはどのような対策をすれば良いのでしょうか。
本記事では、黒字倒産しないための方法を3つご紹介します。

1つ目は、自己資金を増やして物件を購入することです。
少額の自己資金や多くの融資を受けて物件を購入してしまうと、返済額が大きくなってしまい黒字倒産になってしまう可能性が高いです。
そのため、あらかじめ自己資金の比率を高めにして元本返済額を下げることが重要です。

2つ目は、繰り上げ返済を行うことです。
この方法を用いることで、返済期間はそのままで元本返済額を減らせます。
物件を購入してから収益を貯めておき、タイミングを見計らって繰り上げ返済をしましょう。

3つ目は、元金均等返済を利用することです。
元金均等返済とは、返済元金が一定となる返済方法であり、年数経過とともに返済額が減る仕組みになっています。
減価償却費以下で元本返済額が一定となるように利用することで、黒字倒産になるリスクを回避できます。

□まとめ

本記事では、黒字倒産とはどのようなものか、また、それを回避するための方法についてご紹介しました。
黒字倒産は油断をしている方にとっては急な出来事かもしれませんが、ある程度予測できるものでもあります。
そのため、できるだけ現金を多く貯めておき、不足の事態に対応できるようにしておきましょう。

賃貸経営をされている方で、お悩みがあるという方はいらっしゃいませんか。
賃貸経営をしていると不足の事態が起きることなどさまざまな悩みがあるのではないでしょうか。
本記事では、そのような方のために賃貸経営者が抱える悩みとその解決法について米子市の不動産会社である当社がご紹介します。

□賃貸経営者が抱える悩みとは

賃貸経営は毎月家賃収入が入ってくるだけで安心である、という方は少ないでしょう。
賃貸経営をされている方は何かしらの悩みを抱えていると思います。
本記事では、賃貸経営者が抱える悩みの種類についてご紹介します。

1つ目は、空室です。
空室について悩んでいる賃貸経営者は非常に多いです。
空室が続いてしまうと家賃収入が得られないため、非常に不安ですよね。

2つ目は、入居者トラブルです。
入居者のトラブルへの対応も賃貸経営者を苦しませている悩みの1つと言えるでしょう。
具体的には、家賃滞納やゴミの散乱、近隣への迷惑行為など、さまざまなことが挙げられます。

3つ目は、設備故障です。
中古物件を購入すると、予期せぬタイミングで設備が故障することがあります。
そのような状況になると、修繕費用に加え入居者への対応も行う必要があります。

4つ目は、キャッシュフローの悪化です。
家賃収入が得られても、キャッシュフローが残らないと悩んでいる方も多いです。
具体的には、毎月のローン返済額が大きいことや空室による家賃収入の低下などが原因として挙げられるでしょう。

□悩みを解決するためには

上記では、さまざまな悩みについてご紹介しました。
みなさんには上記ではご紹介しきれていない悩みもあると思います。
では、そのような悩みはどのようにして解決すれば良いのでしょうか。

本記事では、交流会やセミナーに参加することをおすすめします。
交流会やセミナーに参加して情報交換をすることで、他の賃貸経営者がどのような悩みを持ち、またどのようにして悩みを解決できたのかを知れます。
また、良い経営をするためには常に新しい情報を仕入れておくことが重要であるため、そのような観点から参加してみても良いでしょう。

しかし、参加する際に注意点もあります。
それは、主催者が誰であるか、どの会社や団体であるかを確認することです。
これらを確認して参加価値があるかどうかを吟味することが非常に重要なため、参加する前に確認するようにしましょう。

□まとめ

本記事では、賃貸経営者が抱える悩みとその解決方法についてご紹介しました。
悩みの解決方法は本記事でご紹介した以外にも、プロに相談をするなどの手段もあります。
ご自身が最善だと思う方法で経営をしながら探ってみましょう。
お困りごとがある場合は、ぜひ一度当社にご相談ください。

空き家をお持ちの方は、空き家を放置することのリスクをご存じでしょうか。
空き家を放置するとさまざまなリスクが伴い、しっかりと把握しておく必要があるでしょう。
そのため、本記事では空き家を放置するリスクについて、米子市の不動産会社である当社がご紹介します。

□固定資産税が高くなる

最も大きなリスクは、固定資産税が高くなることでしょう。
本記事では、具体的にどのような状態になると固定資産税が高くなるのかご紹介します。

空き家は放置を続けてしまうと、特定空き家に指定されます。
特定空き家とは、空家等対策特別措置法によって規定されている状態のことです。
具体的に特定空き家に指定されるまでの流れとしては、まず空き家に関して苦情があった際に状態把握が行われます。
その後に、所有者への問い合わせを行った後、所有者が対処をしなければ特定空き家に指定されます。

特定空き家に指定されると、本来適用されている固定資産税の減額制度が適用されず最大で6倍になります。
そのため、特定空き家に指定されるまで放置せず、早めに対処することが重要です。

□固定資産税以外のリスクについて

上記では、固定資産税の増額というリスクをご紹介しました。
しかし、空き家を放置することによって発生するリスクは他にもあります。
本記事では、2つのリスクについてご紹介します。

1つ目は、近隣の方への被害が発生することです。
空き家を放置してしまうと老朽化が進行し、倒壊の危険性が出てきたり、害虫が繁殖する可能性があったりします。
そのような事態になると、近隣の方へ迷惑をかけてしまうことも考えられるでしょう。
特に、耐震基準に関しては新基準が制定されているため、旧基準の耐震性能の空き家をお持ちの方は特に注意が必要です。

2つ目は、犯罪発生の確率が高まることです。
空き家を長い間放置していると不法侵入や放火、盗難などの犯罪が発生しやすくなります。
盗まれるものがないと楽観視されている方もいらっしゃるかもしれませんが、近隣の方の家まで被害を受ける場合もあります。
特に、放火に関しては近隣の住宅にも燃え移ってしまう可能性が高く、無視できるものではありません。

□まとめ

本記事では、空き家を放置することのリスクについてご紹介しました。
空き家をお持ちの方は、放置をするのではなく、早めに何かしらの対策をしましょう。
また、不動産に関してご不明点がございましたら、お気軽に当社にご相談ください。

空き家をお持ちで、解体をしようとご検討されている方は、解体するのにどれくらいの費用か必要かご存じでしょうか。
しっかりとした資金計画を立てるためには、解体の費用について把握しておく必要があるでしょう。
そのため、本記事では空き家の解体費用について、米子市の不動産会社がご紹介します。

□空き家の解体費用はいくら？

諸費用を含めた解体費用は、建物の構造によって変わることが一般的です。
具体的には、一坪あたり木造であれば4〜5万円、鉄骨造であれば6〜7万円、鉄筋コンクリート造であれば6〜8万円が相場と言われています。
しかし、住宅の解体費用は上記の相場通りにいかないこともあります。
要因としては、解体費用には以下の4つが影響するからです。

1つ目は、階数です。
解体費用は住宅の階数によっても違いが生まれます。
また、勘違いされることが多いですが、同じ坪数であれば平屋より二階建ての住宅の方が解体費用は安くなる傾向にあります。
地下室のある住宅の場合は、特殊な作業が必要となり、解体費用は高くなるため注意してください。

2つ目は、立地です。
住宅がどのような場所に立っているのかも解体費用に影響します。
具体的には、建物が近接している場合や、重機が入れないほど狭い場合、接している道路が狭い場合などは解体費用が高くなってしまいます。

3つ目は、付随工事です。
古い住宅などであれば有害物質であるアスベストが使用されていることがあり、特別な解体処理が必要となるため費用が高くなってしまいます。

4つ目は、依頼する会社です。
解体を依頼する会社によっても費用は変化します。
また、時期によっても解体費用は変化します。
具体的には、12月や3月は繁忙期であるため、費用が高くなる傾向があります。

□解体しないという選択肢もある

上記では解体費用はいくらかかるのかについてご紹介しました。
しかし、上記の費用を見て高いと感じた方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そのような方は、解体をせずに売却するという方法もあります。
解体をせずに売却をすることのメリットは大きく分けて2つあります。

1つ目は、解体費用がかからないことです。
上記からも分かるとおり、解体費用は決して安くありません。
そのため、費用面での負担を抑えられます。

2つ目は、固定資産税が安くなることです。
土地に住宅がある場合は、固定資産税は特例が適用されて安くなります。
そのため、その後の空き家の処理方法をゆっくりと考えられるでしょう。

□まとめ

本記事では、空き家の解体費用や解体しない選択肢についてご紹介しました。
今回紹介した内容を参考に、しっかりと検討した上で解体をするかどうか決めましょう。
不動産に関してお困りのことがあれば、ぜひ当社にお問い合わせください。

賃貸経営をされていて、相続税対策についてわからないことがあるという方はいらっしゃいませんか。
近年では、さまざまな情報が飛び交っているため、なかなか本当のことがわかりませんよね。
そのため、本記事では賃貸経営における相続税対策について、不動産の専門家がご紹介します。

□賃貸経営は相続税対策になる

近年話題になっているのが、賃貸経営は相続税対策になるということです。
上記のことについてはさまざまな情報がありますが、結論としては賃貸経営は相続税対策になります。
具体的には、以下の理由によって相続税が低く抑えられます。

1つ目は、土地の課税評価額が低くなることです。
土地を相続する際は、現金で資産を保有している場合と比較して2割ほど課税評価額低くなります。
また、アパートなど第三者が利用する賃貸物件が建てられていれば、さらに課税評価額は下がります。

2つ目は、建物の課税評価額は低くなることです。
建物にかかる相続税は固定資産税評価額をもとに算出されます。
その際に、土地の場合と同じように、建物が賃貸物件として利用されている場合は減額措置が適用されます。
しかし、実際に貸し出しているもののみが減額措置の対象となり、空室は対象外であるため注意してください。

3つ目は、小規模住宅地等の特例を受けられることです。
賃貸経営をする場合、一定の広さまでであれば上記の2つに加えて相続税の減税措置が受けられます。
しかし、相続時点で経営が3年以内の場合は特例から除外されるため注意してください。

□デメリットもあるため注意する

上記では、賃貸経営が相続税対策になることとその仕組みについてご紹介しました。
しかし、相続税対策のために賃貸経営をすることにはデメリットもあります。
本記事では、2つのデメリットについてご紹介します。

1つ目は、空室率が高くなると赤字になることがあることです。
賃貸経営では、高い入居率を保つことが非常に重要です。
完全な素人の方が高い入居率を高く保つのは、非常に難しいと言えるでしょう。

2つ目は、建物の維持費や修繕費がかかることです。
賃貸経営をする上で、建物の維持費と修繕費はどうしても必要になってきます。
それらの費用も決して安い金額ではなく、経済的に圧迫されることもあるでしょう。

□まとめ

本記事では、賃貸経営の相続税対策についてご紹介しました。
賃貸経営は相続税対策になりますが、賃貸経営自体が非常に難しいものであるため、安易に手を出すのはやめておきましょう。
また、当社は米子市で不動産会社をしており、不動産経営の補助もさせていただいているためぜひご検討ください。

賃貸経営をされていて、どのような物件を新たに購入しようかお悩みの方はいらっしゃいませんか。
物件選びは非常に難しいですよね。
物件の中には、買ってはいけない物件があるため、注意する必要があります。
そのため、本記事では賃貸経営において買ってはいけない物件について、米子市の不動産会社である当社がご紹介します。

□買ってはいけない物件とは

どのような物件を経営するかによって、賃貸経営が成功するかどうかは変化します。
そのため、本記事では賃貸経営で買ってはいけない物件の特徴を4つご紹介します。

1つ目は、新耐震基準前に建てられた物件です。
耐震基準は1981年に大幅改正され、それ以降に建てられた物件は新耐震基準を満たしています。
具体的には、旧基準では震度5程度の地震に耐えられることが求められましたが、新基準では震度6強以上の地震に耐えられることが求められています。
近年では大きな地震が増えてきているため、新耐震基準前に建てられた物件は耐震性が不十分であるといえるでしょう。

2つ目は、狭すぎる物件です。
一般的に、物件における坪単価に関しては、面積が狭いほど坪単価が高くなり投資効率が上がります。
しかし、狭すぎる物件は人気がなく、そもそも入居者が見つからない可能性が高いです。

3つ目は、人気のない地域にある物件です。
不動産を見ていると、人気のない地域に立派な物件があることがあります。
そのような物件に静かさを求めて居住される方は少数であるため、不動産投資においてはそのような方をターゲットにして賃貸経営するのは危険であると言えます。
そのため、できるだけ人気のある地域の物件を選びましょう。

4つ目は、事故物件です。
事故物件とは、その物件で他殺や自殺があった物件のことです。
事故物件は大多数の方が気味悪く感じてしまうものであり、そのほかの物件と比較すると人気は落ちてしまいます。

□どのような物件を選べば良いのか

上記では、買ってはいけない物件についてご紹介しました。
次に、どのような物件を選べば良いのかについてご紹介します。

結論としては、収益物件の種類と築年数、立地の3つの要素から判断して選んでください。
物件がどのような収益物件であるのか、どのくらいの築年数なのか、どのような土地に建っているのか、から判断して買いましょう。
それぞれの基準は個人によって異なるため、ターゲットに合わせた基準を定め、それに従って選ぶようにしましょう。

□まとめ

本記事では、買ってはいけない物件についてご紹介しました。
賃貸経営はどのような物件を経営するかによって収益性は大きく変化します。
そのため、安易に物件を選ぶのではなく、専門家に相談しながら慎重に選ぶようにしましょう。

賃貸経営をされていて、新たに設備を取り入れようとお考えの方はいらっしゃいませんか。
中には、どのような設備を取り入れれば良いのかわからないという方も多いと思います。
そのため、本記事では人気の設備について、米子市の不動産会社である当社がご紹介します。

□効果的な人気設備を取り入れる上で重要なこととは

人気の設備についてご紹介する前に、効果的な人気設備を取り入れるために重要なことについてご紹介します。
新しい設備を取り入れたからといって、入居者が集まるわけではありません。
そのため、以下の2点を押さえて設備を取り入れましょう。

1つ目は、入居者ターゲットです。
どのような人物を入居者ターゲットにしているのかによって、人気の設備は異なります。
忙しいサラリーマンの方にとっては、最新のシステムキッチンは優先度が低いですよね。
そのため、どのような人物を入居者ターゲットにするのかが重要です。

2つ目は、エリア特性です。
入居者ターゲットの違いに加えて、その物件のエリアの特性によってもニーズが異なります。
具体的には、オートロックが主流なエリアではオートロックだけを設置しても集客力は上がらないかもしれません。
しかし、木造アパートが多いエリアでオートロックを採用すると、家賃を高めに設定しても集客が期待できるでしょう。

□人気の設備について

ここでは、人気の設備についてご紹介します。
上記でもご紹介したとおり、ターゲットとエリアによって人気の設備が異なるため、本記事でも簡易的に分類してご紹介します。

1つ目に、単身者の方に人気の設備についてです。
単身者の方には、インターネット無料、エントランスのオートロック、宅配ボックス、浴室換気乾燥機などが人気の設備として挙げられます。

2つ目に、女性の方に人気の設備についてです。
女性の方には、機能的なキッチン、クローゼット、南向きのバルコニーなどが人気の設備として挙げられます。

3つ目に、男性の方に人気の設備についてです。
男性の方には、エアコン、追い炊き風呂、駐車場などが人気の設備として挙げられます。

4つ目に、単身者世帯に人気の設備についてです。
単身者世帯には、宅配ボックス、室内干しワイヤー、電子ロックなどが人気の設備として挙げられます。

□まとめ

本記事では、人気の設備についてご紹介しました。
設備を取り入れる上で重要なことを意識しながら、人気の設備を取り入れましょう。
また、賃貸経営で何かお困りのことがありましたら、当社にお気軽にご相談ください。

アパートを賃貸経営されている方で、建て替えをしようか迷っている方はいらっしゃいませんか。
どのようなタイミングで建て替えを行えばわからないという方も多いと思います。
そのため、本記事ではアパートの建て替えのポイントについて、米子市の不動産会社である当社がご紹介します。

□建て替えをする目安について

まずは、アパートを建て替えする目安についてご紹介します。
本記事でご紹介する目安に該当している場合は、建て替えを検討しましょう。

1つ目は、築30年を過ぎている場合です。
築30年を過ぎているアパートは、耐用年数を超えていることが多いです。
また、ローンに関しても法定耐用年数の期間でしか借りられないことが多いため、返済が終わっていることが多く、経済的な負担も軽くなっているタイミングと言えます。
しかし、建物自体は築30年を超えても使えるため、リフォームだけでも良いかもしれません。

2つ目は、高額なリフォーム費用がかかる場合です。
空室対策や賃料アップのためにリフォームをされる方がいらっしゃいますが、その際にかなり高額な金額になってしまうことがあります。
具体的には、リフォーム費用の回収期間が6カ月以上かかる場合は、高額なリフォームであるため建て替えを検討しましょう。

3つ目は、空室率が5割以上の場合です。
アパート経営では空室率が3〜4割の段階で経営が苦しくなってきます。
そのため、立退料などを考慮すると5割までは我慢するのが得策と言えます。

□アパート建て替えの流れについて

次に、建て替えをする際の流れについてご紹介します。
建て替えは大きく分けて4つの段階があります。

まず最初は、建築プランを立てます。
専門家の方と建設費用や戸数、想定家賃などについて決めていきましょう。

2つ目に、建て替え資金の準備をします。
融資であれば、建築プランを持って担当者に相談しておきましょう。

3つ目に、入居者へ立ち退きの申し出をしましょう。
この申し出については、大家の方が行うのが一般的です。
また、その際にいつまで退去してもらう必要があるのか、立退料はいくらなのかなどを伝えましょう。

そして最後に、施工会社の選定をして工事を行います。
補助金を受けられることがあるため、条件を前もって確認しておきましょう。

□まとめ

本記事では、アパートの建て替えのポイントについてご紹介しました。
アパートの建て替えのタイミングは非常に難しいですが、本記事の目安を参考にして、一度専門家にも相談してみてください。
当社も米子市で不動産に関するサポートをしているため、お気軽にご相談ください。