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2023.04.25
不動産コラム
近年、社会問題にもなっている空き家を放置するとどうなるのか。
さまざまな罰則が課されるのですが、それだけではありません。
今回は、空き家を放置するリスクと、空き家をリフォームするメリット・デメリット、リフォームした際に使える制度についてご紹介します。
空き家を放置している方は、この記事を参考にしてください。
□空き家を放置するリスクとは？
年々増えている空き家。
中でも社会問題になっているのは、長い間放置された空き家です。
「なぜ社会問題になっているのか」疑問に思う方も多いのではないでしょうか。
それは、空き家を放置すると、住宅が劣化して倒壊のリスクが高まったり、犯罪の温床になったりしやすいためです。
また、換気されないので、室内に湿気が溜まり、カビや虫が発生しやすいというリスクもあります。
住宅が建てられている土地は、「住宅地の特例」が適用されており、固定資産税が本来の6分の1に軽減されています。
そのため、空き家を解体せずにそのまま放置する方が固定資産税を支払う額が少なくて済むため、空き家をそのまま放置する方が増えたのです。
そこで、2014年に「空き家対策特別措置法」が成立し、適切な管理が行き渡っていない空き家は行政が「特定空き家」に指定できることになったのです。
「特定空き家」に指定されると、固定資産税がこれまでの6倍に跳ね上がり、多大な税金を支払うことになります。
そうならないためにも、空き家をリフォームしたり、更地にして売却したりすることが対処法として考えられます。
とはいえ、中には売却しない方法で、これまで通り空き家を所持しておきたいという方もいらっしゃるでしょう。
そのような方におすすめなのが、空き家をリフォームすることです。
では、どのようなメリット・デメリットが挙げられるのでしょうか。
□空き家をリフォームするメリット・デメリットとは？
＊メリット
1つ目は、資産価値が増加することです。
空き家は、日常的に窓を開けて入れ替えることがないため、湿気が内部に溜まりやすい状況になっています。
上述したように、特に木造住宅の場合は、木材が傷みやすく、湿気によってカビや虫が発生するリスクがあります。
さらに、状態はひどくなくても、壁紙は徐々に汚れています。
そこで、劣化した住宅をリフォームすると、「資産」としての価値がアップします。
また、その住宅に住むとなった場合も、快適に暮らしやすくなります。
2つ目は、倒壊や犯罪のリスクを抑えられることです。
上述した通り、空き家を放置すると、倒壊したり空き巣などの犯罪に繋がったりするリスクがあります。
万が一倒壊してしまうと、ご近所に迷惑がかかり、誰かに損害を与えてしまうと責任を追う事態に発展してしまいます。
リスクを避けるためだけではなく、誰かがいつでも住めるように老朽化している住宅をリフォームしておくことで安全性を確保できます。
＊デメリット
上記のようなメリットがある中で、「費用がかかる」というデメリットが挙げられます。
空き家を長年放置していると、一部を修繕するだけではなく、フルリノベーションする必要があるケースが多いです。
特に、1981年よりも前に建築された住宅の場合、旧耐震基準をもとに設計されているので、耐震補強を行う必要があります。
□空き家のリフォームで使える制度とは？
ここまで、空き家を放置するリスクと、リフォームするメリット・デメリットについてご紹介しました。
空き家をリフォームすることのデメリットとして、「費用がかかる」ことが挙げられるのですが、リフォームで使える制度を利用することで、費用の負担が軽減する可能性があります。
＊自治体からの補助金
自治体からの補助金を受け取るには、各自治体で指定されている条件を満たす必要があります。
例えば、市税を滞納していないこと、断熱化・耐震化のリフォームであることなどが挙げられます。
自治体によって、地域の空きや問題が解決するというメリットがあるため、申請を行えば積極的に支援してくれるケースが多いです。
各地方自治体で独自に実施する支援制度があるので、各自治体のホームページを確認してみましょう。
＊国からの補助金
国の各省庁に申請することで、条件に当てはまっていれば補助金を受け取れます。
例えば、環境省では、断熱在や高断熱サッシの入れ替えによって15％以上の省エネ効果があると認められた場合、対象経費の3分の1の補助金が支給されます。
経済産業省では、断熱パネルを使うリフォームを行うと、補助対象経費の50％分で、戸建上限額200〜300万円が支給されるものもあります。
このように、さまざまな補助制度があるので自分の住宅は受け取ることができるのか確認してみましょう。
また、自分で申請するもの、施工会社によって申請するものなど、さまざまな申請方法にも条件があるので注意してください。
□まとめ
今回は、空き家を放置するリスクと、リフォームするメリット・デメリットについてご紹介しました。
空き家の中でも、特に老朽化の激しい住宅を放置している場合は、すぐに対処するようにしましょう。
放置することで、住宅が倒壊したり、室内にカビや虫が発生したりするリスクがあるので、ご自身だけではなく、ご近所の方にも迷惑がかかります。
また、「空き家対策特別措置法」に指定されると、固定資産税を今までの6倍支払う必要があるので、金銭的にも負担がかかると言えます。
上記のような負担がかからないようにするためにも、リフォームをすることをおすすめします。
2023.04.24
不動産コラム
現在空き家を所有していて、その処理に困っているという方はいらっしゃいませんか。
空き家は使い道がなければ、どのように取り扱って良いのか悩んでしまう方も多いでしょう。
そこで今回は、空き家を放置するリスクや空き家問題の解決法について解説します。
□空き家が増加している原因とは？
近年空き家が増加していますが、その原因としては主に以下の2つが挙げられます。
1つ目は、高齢者の転居が増えていることです。
自宅を所有している高齢者が、老人ホームや子供の家などに転居することによって、空き家が発生してしまいます。
団塊の世代が高齢者となっていくため、今後はさらに空き家が増えていくと考えられます。
高齢者が転居していくことでその地域に住む人が減ると、結果的に生活に必要な施設も減っていくことが考えられます。
すると、ますます転居者が増えて空き家が増えてしまうという悪循環に陥る可能性もあるのです。
2つ目は、所有者が空き家を放置させることです。
相続によって空き家を所有した人が、何もせずに放置してしまうことがあります。
空き家が家から遠かったり、思い出があって売却しにくかったりすることから放置されることが多いですが、それによって空き家が増加しているのです。
□空き家を放置するリスクについて
空き家は年々増加していますが、その空き家を放置することにはいくつもの危険性が潜んでいます。
ここでは、具体的にどのようなリスクがあるのか紹介します。
＊近隣住民や通行人への被害
空き家を放置していると、近隣住民や通行人に被害が及ぶ危険性があるため、注意が必要です。
例えば、建物が老朽化して倒壊すると、それが近隣住民や通行人に当たって怪我をさせてしまうかもしれません。
そして、そのような状況になった場合、所有者が責任を負う必要があります。
近隣トラブルが発生した結果、その地域に住みにくくなってしまうことも考えられるため、空き家管理は欠かせません。
定期的にメンテナンスをしなければ、建物はすぐに老朽化してしまいます。
そのため、空き家であっても適切に管理することが求められるのです。
＊住宅の価値が低下する
空き家を放置し続けると、その分だけ住宅の価値は低下します。
また、本来であれば手に入れられるはずであった利益を失う可能性もあるのです。
将来的に売却を検討していたとしても、築年数が経過するにつれて得られる利益は少なくなるということを覚えておきましょう。
そのため、今後使用する可能性が少なく売却を検討している空き家を所有している場合は、早めに売却してしまうことをおすすめします。
＊ペナルティを科せられる
長年空き家を放置し続けると、「特定空き家」に指定される可能性が高まります。
「特定空き家」に指定されると、公的なペナルティを科せられてしまうことになるので気をつけましょう。
調査によって「特定空き家」に該当すると判断された場合は、指導や勧告、命令などを通告されます。
そして、命令を受けても空き家の状況が改善されなかった場合には、行政代執行がとり行われて、家が解体されてしまいます。
その場合に必要となる費用は空き家の所有者に請求されるため、費用の面でも負担が増えてしまうでしょう。
□空き家問題の解決法
空き家を放置することには多くの危険性があるとわかり、空き家問題を解決したいと感じた方も多いでしょう。
そういった方は、ここで紹介する2つの方法を実践してみると良いでしょう。
1つ目は、賃貸で人に貸すという方法です。
使わなくなった空き家を賃貸として人に貸すことで、そこに住んでくれる人が家を管理してくれるようになります。
そのため、建物が老朽化するスピードを抑制できるのです。
また、家賃収入で得たお金を固定資産税の支払いに使用できるため、金銭面でのメリットも大きくなります。
空き家を残しつつ、家賃収入も得たいという場合には、賃貸として人に貸すのがおすすめです。
2つ目は、売却する方法です。
空き家を売却してしまうことで、その家を管理する必要がなくなるため、空き家問題を一気に解決できます。
売却することによってまとまったお金が手に入ることも魅力的です。
一口に売却といっても、その中には以下のような方法が存在します。
・現在の建物の状態で売却する
・リフォームをして売却する
・古家付きの土地として売却する
・更地にして土地として売却する
これらの方法にはそれぞれメリットとデメリットが存在するため、それらを十分に理解した上で、どの方法にするか決めると良いでしょう。
空き家の状態や立地などによって理想的な売却方法は異なるため、当社のような専門の会社に相談して売却方法を決めることをおすすめします。
□まとめ
今回の記事では、空き家を放置するリスクや空き家問題の解決法について解説しました。
空き家を放置することのリスクがよくわかったのではないでしょうか。
他人に迷惑をかけないようにしたり、無駄な費用を減らしたりするためにも、空き家管理は適切に行いましょう。
2023.04.14
不動産コラム
相続した実家を売却する際には、その手順や税金などについての知識が必要になります。
特に税金に関しては、大きな金額を支払う場合が多いため、事前に知識を蓄えておくことが大切です。
そこで今回は、実家を売却する際にかかる税金や売却の手順について解説します。
ぜひお役立てください。
□実家を売却する際にかかる税金について
実家を売却する際にかかる税金は、相続する前に売却するか相続した後に売却するかで異なります。
＊相続した後の場合
親に同居人がおらず一人暮らしであった場合は、「空き家に係る譲渡所得の特例控除」が受けられる可能性があります。
これは、空き家となった実家を売る際に譲渡利益の3000万円まで所得税と住民税が控除される制度です。
例として以下のような条件の場合に制度を適用できます。
・相続人が同居していない
・建物を解体して土地を更地で売る
・譲渡価格が1億円以下
そして、相続の直前まで親と子が同居していた場合には、小規模宅地等の特例の適用を検討しましょう。
この特例は、親の自宅を含む土地に関して330平方メートルを上限に、相続税の評価額が80パーセント減税される制度です。
大きな減税となる可能性もあるため、ぜひ活用をお考えください。
＊相続する前の場合
相続する前に売却する際には、買った時よりも高く売却できるかどうかを重視しましょう。
買った時よりも高く売る場合には、売却によって得た利益に対して所得税と住民税がかかります。
買った時よりも安く売る場合には、譲渡損失が発生します。
これは売却した年の他の所得と損益通算して、所得税や住民税を減らすことが可能になります。
このように、実家を売却する際には税金を支払わなければいけませんが、いくつかの特例を使用できることがあるため、事前によく調べてみましょう。
□実家を売却する際の手順
実家を売却する際には、以下の手順を踏みましょう。
まず、相続登記をします。
これは実家の名義を被相続人から相続人へ変更する手続きを指します。
実家をすぐに売却したくても、この手続きをしていなければ売却できないので注意してください。
次に、必要書類を集めます。
必要書類の例としては、以下のものがあります。
・登記済権利書または登記識別情報
・地積測量図
・名義人の実印、印鑑証明、住民票の写し、本人確認書類
・売買契約書
・重要事項説明書
実家を売却する際には多くの書類が必要になるため、忘れるものがないように気をつけましょう。
書類を集め終わったら、売却する会社を決めて、実家の査定を行います。
その際には、提示された見積額より上下する可能性があるということは覚えておいてください。
査定が済んだら、売却価格が決定します。
売却価格や条件に納得できれば、仲介会社と媒介契約を結びます。
契約を結ぶと家が売りに出されるため、買い手が見つかるまでは会社に任せることになります。
契約にもいくつかの種類があるため、どの契約が自分にあっているかどうかきちんと判断した上で選びましょう。
その後買い手が見つかると、売買契約を締結します。
契約を締結する前に、契約内容について仲介会社にきちんと説明してもらいましょう。
会社にきちんと説明してもらうことにより、後々トラブルになるのを避けられます。
売買契約を結んだら、代金と引き換えに物件を引き渡します。
その際にも名義変更をする登記手続きが必要になります。
不動産売買においては、物件の引き渡し時に司法書士が立ち会って、問題なく手続きできる書類が揃っていることを確認した上で代金決済を行います。
これらの手続きが全て完了したら、実家の売却は無事に終了します。
□空き家を売却する場合の注意点
空き家を売却する際には、注意点があるということを理解しておく必要があります。
その注意点として今回紹介するのは、取得費です。
取得費は多いほど譲渡所得が小さくなりますが、相続で取得した不動産の場合は、取得費が少ししか認められない場合があります。
例えば、父が購入した実家を相続した場合には、当時の契約書や資料を見ることで取得費がわかります。
しかし、当時の契約書や資料がなかったり、先祖から受け継がれている土地であったりした場合は、取得費がわかりません。
その場合には、売却価格の5パーセントを概算取得費とすることと定められているため、実際には取得費がそれよりも多くても、証拠がなければ取得費は少なくなってしまうのです。
その結果、譲渡所得が大きくなって支払う税金も多くなってしまうことに注意が必要です。
父母や祖父母が建てたり購入したりした実家を相続する場合には、手に入れた当時の契約書や資料が残っているかどうかを事前に調べておくことが大切です。
□まとめ
今回は、実家を売却する際にかかる税金や売却の手順について解説しました。
実家を売却する税金や手順について前もって理解しておくことで、実際に売却する際にスムーズに手続きを行えるはずです。
何か気になることがある方は、お気軽に当社までご相談ください。
2023.04.04
不動産コラム
両親が亡くなったり、両親と一緒に暮らすことになったりした場合には、実家を管理しなければいけません。
その際には適切な処理が必要になりますが、その処分方法について正しく理解できているでしょうか。
今回は、実家を処分する方法や、放置することの危険性について解説します。
ぜひ最後までお読みください。
□実家の処分をどうするかについて
実家を処分する方法としては、主に3つ存在します。
＊相続
実家を存続させる場合には、相続することが一般的な方法でしょう。
相続後に家族で住んだり、賃貸として他人に貸したりできるため、使い方の幅は広がります。
しかし、遺産相続にはある程度の手間がかかるということを理解しておくことが大切です。
相続の方法については後ほど説明しますので、そちらを参考にしてみてください。
＊売却
相続する家族が実家はいらないと考えるのであれば、売却を検討すると良いでしょう。
売却することによってまとまった額のお金が手に入りますが、生前に売却する場合にはデメリットも存在します。
例えば、高齢による事故や孤独死などの観点から、賃貸住宅を借りるのが難しい場合があるのです。
また、家財整理にも時間や手間がかかるため、面倒に感じる方も多いでしょう。
＊賃貸に出す
実家は必要ないけれど、売却したくはないという場合には、賃貸物件として貸し出すのもおすすめです。
管理に手間がかかりますが、借り手が見つかると一定の家賃収入を得られます。
物件の管理を管理会社に委託するという方法もありますが、その場合には費用がかかることを理解しておきましょう。
これら3つの方法には、それぞれ良い部分と悪い部分があるため、自分や家族に最も適していると感じる方法を選ぶことが大切です。
□空き家を放置するとどうなる？
空き家となった実家を処分せずに放置するとどうなるのでしょうか。
放置すると以下のような状態になる可能性があるので注意が必要です。
1つ目は、建物の倒壊です。
家は普段から使用していなければ急に老朽化が進みます。
そのため、空き家の状態で放置していると、地震や台風などで建物が倒壊したり屋根の瓦が飛んでいったりしてしまうのです。
それらによって人や物に影響を及ぼす可能性があるので、注意しましょう。
2つ目は、空き巣です。
家が放置されていることを空き巣に知られてしまうと、その被害に遭う可能性があります。
家電や家具などを盗まれたり、部屋を荒らされたりすると、非常に迷惑でしょう。
また、その家を賃貸に出したり売却したりする場合には、荒らされた部分を修理しなければならないため、金銭的にもデメリットになります。
3つ目は、動物が住みつくことです。
家が管理されていないことによって動物が住みつくと、そのフンや体臭などによって周囲に悪臭をまき散らしてしまいます。
動物を駆除するためには専門の会社に依頼する必要があるため、ここにもお金がかかるでしょう。
4つ目は、樹木の越境です。
これは、庭がある家の場合に注意が必要になります。
草木の成長は早いため、その管理を放置していると、あっという間に隣の家の敷地に侵入してしまいます。
近隣トラブルを避けるためには、家だけではなく庭の管理も怠ってはいけません。
□実家の土地相続の流れ
実家の土地を相続することになった場合には、決められた手続きをする必要があります。
ここでは、その流れについて解説します。
実家を所有していた両親が亡くなった場合には、まず遺言書を確認しましょう。
遺言書が見つかった場合には、そこに記載されている通りに遺産を分割します。
もし遺言書がない場合には、遺産分割協議が必要です。
ここでは、法定相続人が全員参加し、遺産の分割割合を話し合います。
協議をして相続の内容が決まった際には、法務局に行って不動産の相続手続きを行います。
それによって土地の名義変更ができ、相続は完了です。
ここで注意したいのが、相続登記の期限です。
2024年4月以降は、不動産の取得を知った日から3年以内に相続登記を行うことが義務付けられます。
そのため、相続することを確認したらすぐに相続登記を行うことをおすすめします。
また、実家の土地を相続したくない場合の選択肢も覚えておきましょう。
相続したくない場合には、相続放棄という方法を活用しましょう。
これは、遺産相続の権利を一切手放すというものです。
ただし、相続が発生したことを知った日から3ヶ月以内に、家庭裁判所で申し立てを行う必要があることに気をつけてください。
また、土地のみを相続放棄することはできず、相続放棄する場合には現金や証券などの全ての遺産相続の権利を失うということを理解しておきましょう。
□まとめ
今回の記事では、実家を処分する方法や、放置することの危険性について解説しました。
実家を空き家のまま放置することには多くの危険性が潜んでいるため、実家は適切に処分することが求められます。
何かお困りのことがある場合には、お気軽に当社までご相談ください。
2023.03.25
不動産コラム
相続の際には様々な手続きが必要になります。
その中でも多くの方が経験するものとして、遺産分割協議が挙げられます。
そして、その協議では「遺産分割協議書」というものを作成します。
今回はその「遺産分割協議書」について解説します。
ぜひ参考にしてください。
□相続の際の協議書について
相続の際には、亡くなった方の財産について法定相続人全員で分割方法を決める必要があります。
そして、そのために行われるのが遺産分割協議です。
法定相続人全員で話し合った後に、その結果をまとめたものを遺産分割協議書と呼びます。
ここには、預貯金や不動産などの財産を誰がどの程度相続するのかを記載します。
書面に残すことによって、相続人全員が相続の内容に合意したことを証明できるのです。
遺産分割協議が行われるタイミングとしては、2つの場合が考えられます。
まず、遺言書がある場合です。
この場合は、遺言書通りに財産を分けますが、その遺言書と異なる分割を行うときや遺言書に記載されていない財産がある場合には協議が必要です。
次に、遺言書がない場合で、この場合は財産を分割するために協議を行います。
□遺産分割協議書の活用方法
遺産の分割方法を記録しておく遺産分割協議書ですが、実際にはどのような場面で活用するのでしょうか。
ここでは、実際の活用方法について解説します。
＊相続税の申告
遺産分割協議の結果に基づいて税務署で相続税を申告する場合には、遺産分割協議書が必要になります。
＊不動産の名義変更
不動産を相続する場合には、法務局に行って相続登記をする必要があります。
その際には、遺産分割協議書が必要になるので、忘れずに持っていきましょう。
また、被相続人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本類や住民票の除票、相続人の住民票や相続人全員分の印鑑登録証明書などの書類も必要になります。
＊預貯金の名義変更
遺産相続の際に預貯金を相続した場合には、預貯金の名義変更または解約払い戻しをします。
その際には、預け先の金融機関に遺産分割協議書を持っていき、申請書を書いて提出しましょう。
必要になる書類は金融機関によって異なるので、事前にどのような書類が必要になるかきちんと調べておくのがおすすめです。
＊株式の名義変更
株式を相続した場合には、その名義変更が必要になります。
手順としては、相続人の証券口座を解説して、そこに名義変更した株式を預け入れましょう。
この場合も、証券会社によって申請書や必要書類が異なるため、前もって確認しておいてください。
＊車の名義変更
車の名義を変更する際には、管轄している運輸支局で名義の変更を行います。
変更の際に遺産分割協議書が必要になるため、忘れずに持参しましょう。
□遺産分割協議書作成の流れ
遺産分割協議書を作成する際には、以下の流れを参考にしてください。
まず、相続人を確定させます。
協議を行うためには、その協議に誰が参加するのかを確定する必要があります。
参加するべき相続人を確認する際には、被相続人の戸籍謄本といった書類を取り寄せて確認しましょう。
認知した子どもも相続人となるため、遺産分割協議をする際には参加する必要があるということに注意しましょう。
次に、被相続人の財産を確定させます。
相続人を確定したら、被相続人が所有していた財産を調べて確定させましょう。
財産としては、預貯金や不動産といったプラスのものだけではなく、ローンや借入金などのマイナスのものも把握する必要があります。
それらを調べて財産が確定したら、財産目録を作成しておくのがおすすめです。
ここで、遺言書がないかどうかも必ず確認しておきましょう。
後々遺言書が出てくると、トラブルが発生する可能性もあるので気をつけてください。
財産を確定したら、遺産分割協議を行います。
相続人全員で遺産の分割について話し合いますが、遠方に住んでいる相続人がいたり、仕事で参加できない相続人がいたりした場合には、電話やメールなどで意思を確認しましょう。
相続税を支払う期限は相続を知った日の翌日から10ヶ月後ですが、協議に時間がかかると期限に間に合わなくなることも考えられます。
相続人の主張がまとまらず、協議を何度もする可能性もあるため、できるだけ早く協議を開始すると良いでしょう。
協議によって遺産分割の内容に合意が得られたら、いよいよ遺産分割協議書を作成します。
書式は決まっていませんが、以下の項目は必ず記載しておきましょう。
・被相続人の名前と死亡日
・相続人が協議の内容に合意していること
・財産の内容
・相続人全員の名前や住所、実印の押印
ここで、相続人が未成年であった場合には法定代理人を立てる必要があり、代理人の押印と印鑑証明書が必要になることを覚えておいてください。
また、財産を細かく記載しすぎると、当該財産と認められない場合もあるので注意しましょう。
□まとめ
今回の記事では、遺産分割協議書について解説しました。
相続人の間で遺産分割に関するトラブルを減らすために、遺産分割協議書は正しく作成しましょう。
実際に遺産分割を行う場合には、解説した流れを参考にしながら遺産分割協議書を作成してみてください。
2023.03.24
不動産コラム
任意売却を検討している方の中には、「家が抵当権付きで売却できるか不安」と思われる方は大勢いらっしゃいます。
実際、抵当権付きの不動産は売却できるのでしょうか。
また、不動産の抵当権を抹消したい場合は、どのような流れで進めていけば良いのでしょうか。
そこで今回は、任意売却にかかる時間や抵当権付きの不動産の売却に関して解説していきます。
□任意売却にかかる時間はどのくらい？
任意売却を検討するにあたって任意売却はどのくらいの時間がかかるのか、いつまでに完了しておくべきなのかを知っておきたいですよね。
任意売却をスムーズに進めていくためにしっかりと理解しておきましょう。
物件の販売価格や条件によって異なりますが、任意売却にかかる時間はだいたい3か月から4か月程度です。
また、任意売却は住宅ローンを4か月程度滞納してから始まるため、その他の諸々の交渉期間も考慮すると、全体で10か月程度はかかると覚えておくと良いでしょう。
なお、任意売却は、競売手続きと同時に進行することが多いため、競売の期限を常に意識して売却活動をする必要があります。
競売とは、裁判所により強制的に不動産の売却が進められることです。
詳しく言うと、競売の開札期日の前日までがタイムリミットになります。
開札結果が出た時点で、任意売却は強制終了になってしまうため、時間に余裕を持って売却活動するのが大事です。
そうすることで、有利に売却ができる可能性が高まります。
もし不安な点がありましたら、ぜひ当社までお問い合わせください。
□任意売却の物件は抵当権を抹消できる？
結論から申し上げると、任意売却の物件は抵当権を抹消してもらえます。
抵当権は、基本的に住宅ローンを完済することで金融機関から抹消してもらえます。
そのため、住宅ローンの返済がまだ終わっていなかったり、物件を売却しても債務が残っている場合は、抵当権を抹消してもらえません。
なお、抵当権付きの不動産は売却できます。
しかし、買い手側の立場から見ると、住宅ローンの残債のある不動産を買おうと考える人はほとんどいません。
その理由は、売り手側が万が一住宅ローンの返済を滞納した場合は買い手に落ち度がなかったとしても抵当権が実行され、不動産を売却されてしまうからです。
ただし、任意売却の場合は住宅ローンの残債があったとしても抵当権を抹消してもらえます。
そのため、買い手は抵当権について心配せず購入できるため、売却に与える影響は最小限になります。
不動産の任意売却は抵当権を抹消できるというメリットだけではなく、そのほかにも市場価格で売却できたり、引っ越しにかかる費用を確保できたりします。
市場価格で売却できる点については、任意売却では通常の売買同様、不動産会社に仲介を依頼して売却を行うため、市場価格で売却可能です。
一方、競売は市場価格よりも低く取引されるのが一般的のため、競売よりも高く不動産を売却できるのが大きなメリットです。
引越しにかかる費用を確保できる点については、任意売却は金融機関の合意があれば最大30万円の引越し費用を獲得できます。
また、売却する不動産がマンションであり、その管理費や修繕積立金を滞納している状態の場合、売却代金から出すこともできます。
そのため、事前に現金を準備しておく必要がなく、持ち出し費用を抑えられることも大きなメリットだと言えます。
その一方で競売だと、売却にかかる手数料は売却代金から出せますが、立ち退きにかかる引越し費用は売却代金から出せません。
つまり、持ち出し費用がかかってしまいます。
□抵当権抹消の手続きの方法を解説！
不動産の売却をスムーズに進めるためには、抵当権を抹消する必要がありますが、抵当権抹消の手続きの方法をどのように進めていけば良いか知らない方も多いのではないでしょうか。
なお、抵当権は住宅ローンを完済したからといって自動的に抹消されるわけではありません。
まず、抵当権抹消に必要な書類を準備します。
住宅ローンが完済すると、金融機関から抵当権抹消に必要な下記の書類が送付されます。
•弁済証書
•登記済証または登記識別情報
•登記事項証明書
•代理権限証明情報
次に上記の書類が準備できたら、管轄の法務局に書類を提出し手続きを進めていきます。
法務局に出向く際は、書類だけではなく、抵当権抹消登記にかかる登録免許税や印鑑なども必要になるため、忘れないようにしてください。
法務局では、「抵当権抹消登記申請書類」を受け取り記入をしてから、持参した書類と合わせて提出します。
最後に登録免許税を支払って手続きが完了です。
なお抵当権抹消の手続きは、郵送でも可能ですが、窓口であれば書類に間違いがないか確認してくれるため、手続きに不安がある方は窓口での手続きをおすすめします。
□まとめ
任意売却は競売と同時進行で進んでいることを忘れずに、時間に余裕を持って売却手続きを進めていくことが大切です。
当社は、不動産の売却や購入以外の相談も承っておりますので、不動産に関してご不明点がありましたら、お気軽にご相談ください。
2023.03.15
不動産コラム
実家にはたくさんの思い出が詰まっているため、できるだけそのままの状態にしておきたいとお考えの方も多いのではないでしょうか。
しかし、誰も住んでいない空き家の実家を放置するのは、さまざまなリスクを引き起こしていくため、注意しておかなければなりません。
今回は、空き家を放置するリスクと実家を所有し続ける手段などについてご紹介します。
本記事を読む方の中には、今そのような状況になっていて不安に感じている方以外にも、これから実家がそのようになる可能性がある不安をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。
そのような方々のお役に立てれば幸いです。
□空き家を放置するリスクをご紹介！
＊社会的なリスク
空き家を放置すると、不法侵入者が住み着いてしまうリスクがあります。
空き家は、どうしても近所の方からすると近寄り難い場所になります。
そのような思いを逆手に取って発生する社会的なリスクが、不法侵入者が住み着くことです。
実際に犯罪者に利用されるという事件も発生しており、地域の治安の悪化につながってしまう恐れもあります。
そのほかにもゴミの不法投棄や行政代行執行による強制取り壊しなどのリスクもあります。
＊物理的なリスク
空き家が万が一、耐震基準が改正される前に建てられたものの場合、地震による倒壊リスクは高まります。
また、たとえ新耐震基準に建てられた空き家の場合でも、誰も住んでいないことから構造的に家全体の劣化が進み、最終的に本来の耐震強度を維持できない可能性もあります。
さらに、人目が少なかったり、木造住宅だったりすると放火のリスクも高まるでしょう。
＊経済的なリスク
空き家は保有しているだけで、「固定資産税」「都市計画税」「電気代•水道代」「火災保険•地震保険」などがかかります。
そのため、空き家の維持するには、コスト面を考えなければなりません。
また、劣化が進行している場合はその修繕工事が必要になることもあります。
経済的なリスクで忘れてならないのは、「特定空き家」についてです。
認定されると、固定資産の住宅用地の特例が解除され、固定資産税は最大6倍に、都市計画税は最大3倍に上昇してしまいます。
□実家の空き家を所有し続ける手段とは？
前章で申し上げた通り、空き家を放置するのにはリスクが伴います。
ただ、そうは言っても実家を手放したくないという方もいらっしゃるでしょう。
ここでは、所有者が無理なく実家を所有し続けられる方法について解説します。
1つ目は、実家を賃貸住宅として貸す方法です。
賃貸として他人に住んでもらえれば、建物や敷地内の管理をしてもらえるだけではなく、家賃収入も得られるというメリットがあります。
ただし、賃貸借契約書が終わるまで、実家を自由に出入りできなかったり、反対に実家を雑に扱われ劣化が進んでしまう可能性もあります。
また、実家の状態や立地によってはなかなか借り手が見つからないこともあるため、必ずしも安定して収入が得られるとは限りません。
2つ目は、リフォームして自分が住む方法です。
リフォームは新築より低コストで済むため、自己資金は少なくて大丈夫です。
また、戸建ての空き家を改修する際にお住まいの自治体によっては助成金を援助してくれることもあるので、コスパ重視の方はチェックしておきましょう。
3つ目は、更地にして土地を貸す方法です。
あまりにも老朽化が進んでしまい、とても人が住める状況にない時は、実家を解体せざるを得ない場合もあります。
更地はなんといっても、借主が自由に建物を建てることができ、解体費用が不要といった魅力を持ち合わせています。
□実家の空き家は買取がおすすめ！
先ほど紹介した通り、空き家を放置することはさまざまなリスクを伴います。
そのような心配をしないように済む方法としておすすめなのが、買取という方法です。
空き家の実家の買取は、不動産会社に買取ってもらうと良いでしょう。
買取をおすすめする理由はまず、築年数が経った物件でも早期売却しやすいからです。
一見売却しにくそうな築年数が経った物件でも、早期売却しやすいことは最大のメリットです。
一般的な不動産会社に仲介してもらう方法では、買い手が現れるまで売却できないため、買い手が見つからなければ長い期間かかってしまいます。
しかし、買取のほとんどは依頼をしてからなんと1ヶ月で決済が可能です。
また、契約が破棄になることはありません。
買取は不動産会社が直接空き家を買取るため、トラブルが比較的起きにくいです。
一般的な売買だと、買い手の住宅ローン審査が通らなかったり、住宅に欠陥が見つかったりした場合は、契約がなかったことになってしまいます。
加えて、買取は仲介手数料が必要ありません。
不動産会社への仲介手数料が発生するのは、仲介売却の場合です。
一方で、不動産会社による買取の場合は直接契約するのが特徴のため、仲介手数料が一切かかりません。
□まとめ
空き家の実家を放置していると、さまざまなリスクが伴うことがお分かりいただけたと思います。
ただ、リスクが伴うとはいえ、空き家の実家の処理は面倒くさいポイントになりがちです。
そのような時は、賃貸として貸し出したり、リフォームしたりして、空き家の実家を活用してみてください。
どのようにするか迷われている方は、買取にはメリットがたくさんあるため、ぜひ検討してみてください。
2023.03.06
不動産コラム
両親が亡くなった場合、空き家になる実家のその後について考えたことはありますか。
実際にそうなってから考えるのは大変なことも多いため、どのような活用方法があるのかをあらかじめ知っておくことが重要です。
また、生前贈与で実家を名義変更しようと考えている方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、実家を相続した場合の選択肢や生前贈与で実家の名義変更をする場合についてご紹介します。
□実家を相続した場合はどうする
両親が亡くなったからといって、必ずしも実家を相続する必要はありません。
状況によってどのような選択をする方が良いのかは変わってくるので、ぜひ参考にしてください。
1. 実家を相続してそこに住む
相続した実家にそのまま自分や家族や親族などが住めば、実家の処理方法に悩まされることもなく、空き家状態になってしまうこともないため、不法侵入や不法投棄といったリスクもなくなります。
実家の立地が良かったり、相続人の中で住みたい人がいる場合は、実家をそのまま残すことを検討してみても良いでしょう。
一方で、相続人の中の1人が実家に住む場合には、他の相続人との遺産分割方法を検討しなければなりません。
2. 実家を相続して第三者に貸す
相続した実家に相続人の誰も住みたがらない場合には、賃貸物件として第三者に貸し出すのも選択肢の一つです。
実家を相続した人が賃貸収入を得られるメリットがありますが、実家の劣化状況によっては数百万円のリフォーム費用がかかってしまう可能性があるので、注意しましょう。
また、共有名義で実家を相続して賃貸として貸し出すことは可能ですが、権利関係が複雑になりやすいため、あまりおすすめできません。
3. 実家を更地にして活用する
建物があまりにも劣化してそのままの状態では危険だったり、他人が実家に住まれるのは嫌だと感じたりする場合は、建物を解体して更地にしたうえで貸し出す選択も可能です。
更地の状態であれば、土地の活用方法の選択肢が格段に広がるため、借り手も見つかりやすくなります。
ただ、立地や土地の広さ、形状によってはせっかく更地にしても活用しにくい可能性があります。
4. 相続放棄する
実家の建物や土地に資産価値がない場合で、活用する予定もない場合は、相続するとかえって面倒に感じることもあります。
そのような場合には、相続放棄も検討しましょう。
ただし、資産価値のない実家だけを相続放棄することは認められていません。
相続放棄をするならば、実家だけでなく預貯金、借金などすべての相続財産の権利を放棄する必要があります。
例えば、実家やその他の遺産以上に借金があるケースは、相続放棄を検討すると良いでしょう。
以上のように、実家を相続した際の選択肢は相続する以外にも活用方法はいろいろあります。
ただし、相続放棄以外の選択肢は名義変更の手続きが必要です。
最後の章で名義変更の手続きについて詳しく見ていきます。
□名義変更にかかる税金をご紹介！
名義変更にかかる税金は以下の3つです。
•不動産取得税
•登録免許税
•贈与税
不動産取得税は、言葉の通り不動産を取得した人に対して1回だけかかる税金です。
その割合は不動産価格の3パーセント、または4パーセントです。
名義変更を完了してから2か月から6か月後に、都道府県から納税通知書が送られてきます。
登録免許税は、法務局で不動産の名義変更手続きをする際にかかる税金です。
両親から実家を贈与された場合は、不動産価格の2パーセントです。
ちなみに、登録免許税は贈与する人または贈与される人のどちらが払っても良いとされています。
贈与税は、贈与された財産の金額に応じて、贈与される人にかかる税金です。
1年間の間に受けた贈与について、税務署に申告し納税する必要があります。
□実家の名義変更の方法の流れをご紹介します
ここでは、実家を生前贈与して名義変更する際の流れや必要書類を解説していきます。
まず、実家の相続税評価額を算出します。
相続税評価額とは、相続税や贈与税を算出する際に使用される土地や建物の評価額のことです。
相続税評価額を自力で算出するのが難しいのであれば、専門家に依頼するのがおすすめです。
2番目に贈与税を計算します。
土地と建物の相続税評価額が求められたら、贈与税を計算します。
3番目に生前贈与に必要な書類を収集します。
生前贈与は主に以下の書類が必要です。
•登記識別情報通知
•印鑑証明書
•住民票
•固定資産評価証明書
•贈与契約書
贈与契約書を作成する前に、それ以外の書類をあらかじめ準備しておくと楽に進められるでしょう。
4番目に贈与契約書を作成します。
生前贈与は贈与側と受け取る側の合意があれば成立しますが、後のトラブル発生を未然に防ぐために贈与契約書を作成しておくのが良いでしょう。
5番目に所有権移転登記の申請を行います。
生前贈与によって所有者が変更された実家の所有権移転登記を行います。
所有権移転登記は、実家の住所地を管轄する法務局で行います。
必要書類のほかに登録免許税も必要なので忘れずにしましょう。
6番目に贈与税の申告・納税を行います。
贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日の間に贈与税の申告と納税を行います。
贈与税の申告や納税は、贈与を受けた方が行うことを忘れないようにしてください。
贈与を受けた人の住宅地を管轄する税務署に、贈与税申告書や必要書類などを提出します。
□まとめ
生前贈与の名義変更手続きは手間が比較的かかるため、事前に把握しておくことがスムーズに作業を進めるカギになります。
また、名義変更には、「不動産取得税」「登録免許税」「贈与税」がかかります。
贈与税に関しては税務署に出向いて納税するものなので、申告し忘れがないように気をつけましょう。
2023.02.25
不動産コラム
住宅ローンが払えなくなってしまうと、これから先どうなるのかとても不安になりますよね。
住宅ローンの滞納が長引いてしまうと、最終的に「競売」にかけられる可能性があります。
本記事では、そんな状態を避けるための方法の1つである「任意売却」を中心に解説していきます。
□任意売却とは？
そもそも任意売却とはどのようなものなのかご存じですか。
任意売却とは、住宅ローンを支払えなくなった際に所有者の任意によって、融資した金融機関といった債権者と話し合い、その住宅を売却することです。
これは、自宅が競売にかけられる前に行うものです。
任意売却を検討すべきケースとして主に、ローン返済が厳しくなってきた場合や融資を受けている金融機関から催促の連絡が届いた場合などが挙げられます。
また、税金を滞納してしまい自宅を差し押さえられた場合や、裁判所から自宅の競売開始決定通知書が届いた場合なども任意売却を検討した方が良いです。
なお、任意売却ができないケースは以下の通りです。
•債権者が任意売却を認めない場合
•住宅ローンの残高よりも売却額が大きく下回る場合
•任意売却に必要な時間がない場合
•共同名義人や連帯保証人の合意を得られない場合
任意売却ができるかできないのかよく見極める必要があります。
□任意売却は相場より安くなる？
基本、任意売却物件は相場より格安になるということはありません。
かといって、とても高いわけでもなく、相場と同等くらいの価格です。
ここでは、その理由を売主（所有者）と債権者の観点から解説します。
＊売主（所有者）から見た時の任意売却のメリット
住宅ローンの返済ができなくなってしまった売主（所有者）が、競売ではなく任意売却を選択する理由として、相場価格で売却できるからです。
任意売却は、競売と異なり一般の市場で売却できます。
売主(所有者)からすると、売却するならば少しでも高く売って、住宅ローンを返済したいと考えるのは当たり前のことです。
そのため、競売ではなく任意売却を選択するのです。
もし安価で売ってしまったら、任意売却する意味がなくなります。
＊債権者から見た時の任意売却のメリット
融資をしている銀行や保証会社といった債権者から見ると、もし住宅ローンが滞納し、不良債権となってしまった場合は、その担保となっている不動産を少しでも高く売却し、少しでも多く債権を回収したいのです。
つまり、不動産を高く売ることに関しては、売主（所有者）と利害が一致しているため、債権者は任意売却を許可する場合が多いです。
反対に、もし安価で不動産を売ってしまうと債権者側にとっても不良債権の回収額が減ってしまい、競売でなく任意売却にする意味がなくなってしまうため、相場よりも安い価格で売ることを認める確率は非常に低いでしょう。
売主（所有者）側と債権者側から見る任意売却のメリットをまとめると、任意売却する予定の物件が相場より安い価格でお手頃価格で購入できることは基本的にはないことがわかります。
□任意売却と競売はどっちがいいの？
任意売却とよく聞く言葉に競売がありますが、どちらを選択した方がいいのでしょうか。
競売になってしまった物件のほとんどは相場の6割から7割程度の価格で落札されます。
競売物件が一般的に売買される物件より安い価格で取引される理由は、「明け渡しまで内見できない」「立退を巡るトラブルが起こる」「銀行のローンが利用しにくくなる」といったデメリットが落札者にあるからです。
一方で、任意売却ではそれらのようなことは起こりません。
購入希望者は仲介する不動産会社から内覧や説明を受けられ、一般の物件とほとんど同じ条件で安心して購入できます。
よって、任意売却では競売のように安い価格で売り出す必要はありません。
より理解しやすい事例を提示しながら任意売却と競売についてみていきます。
条件は以下の通りです。
•ローン残高：3000万円
•相場の価格：2500万円
任意売却の場合、2100万円から2300万円程度で売却でき、残債700万円から900万円は月1万円から2万円程度を無理なく支払います。
一方で競売の場合、1500万円から1800万円程度での売却となる可能性が高く、残債1500万円から1200万円は残ってしまい、これからどのように滞納金を返済していくのかはご自身で借入先と交渉する必要があります。
そのため、任意売却は競売と比較してローリスクで取引できると言えます。
ただ、早急に購入者を見つける必要があるため相場よりも価格を下げて販売する可能性があります。
□まとめ
住宅ローンが返済できなくなる状況は、誰の身にも起こる可能性があるものです。
もしそうなった場合に、任意売却や競売について理解しておくことで、落ち着いていろいろな手続きに取り掛かれるでしょう。
任意売却は相場とほぼ同じ価格で売却できるため、競売に比べて住宅ローン返済はしやすくなります。
なお、任意売却はどの条件でもできるわけではなく、債権者が任意売却を認めない場合や連帯保証人に合意を得られない場合などは任意売却ができないため注意しましょう。
2023.02.15
不動産コラム
住宅ローンの返済が滞った際の対処法として、いくつか選択肢があります。
その選択肢の中でもメジャーなもののうちの二つが、任意売却と自己破産です。
今回は、任意売却と自己破産について、それぞれの基礎知識と行うタイミング、任意売却を行うべき理由などについて解説します。
□任意売却と自己破産について
＊任意売却とは
任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなった際に、借入先の金融機関の合意のもと不動産を売却し、ローンの返済に充てる手続きを指します。
通常、住宅ローンを借り入れている最中は、借入先が不動産を担保とする抵当権を所有しているため、勝手に不動産の売却はできません。
しかし、借入先との合意のもと、任意売却を行うことになると抵当権を抹消してもらえ、不動産売却が可能になります。
もちろんこの際、売却額は住宅ローンの返済に充てるといった条件が課されます。
＊自己破産とは
自己破産とは、住宅ローンをはじめとした債務の返済が困難になった際に、裁判所に申し立てることで債務の弁済を免除してもらう手続きを指します。
任意売却との違いとしては、任意売却は不動産売却額を返済に充てて借金は残る可能性がある一方、自己破産が認められた後は、借金の残高が0になるといったことが挙げられます。
しかし、自己破産を行なった後は、不動産だけでなく、自動車や貴金属をはじめとしたあらゆる財産を手放す必要があります。
任意売却によってローンを完済できた場合は手放すものは不動産だけで済みますし、完済しきれない場合も残りの借金を分割して返済できる可能性もあります。
よって、自己破産は最後の手段と捉えると良いでしょう。
しかし、住宅ローン以外にも借金を抱えている場合は、自己破産を行なった方が都合が良いこともあるので、自身の状況に合わせた選択を心がけましょう。
□自己破産と任意売却のタイミングは？
任意売却と自己破産を行うタイミングとして、先に任意売却を県とする方がメリットが多いと言えます。
メリットの内容に関しては事象で詳しく解説するので、ここでは任意売却後に自己破産をする場合と、任意売却前に自己破産をする場合について比較します。
＊任意売却後に自己破産をする場合
任意売却後に自己破産をする場合は以下のようなメリットがあります。
・売却に関する費用を削減できる
・不動産売却額が高くなる可能性が高い
・不動産売却益を自己破産に必要な費用に回せる
・自己破産後にもお金が手元に残る
これらのメリットが生まれる理由として、財産を持たない状態で自己破産を行うと、同時廃止事件として取り扱われることが挙げられます。
この際、財産を持っていないと言う理由から、自己破産に関わる費用が安く済んだり、予納金を収める必要がなくなったり、再建のための資金を手元に残せたりします。
また、任意売却でローンを完済、または返済の目処が立った場合はそもそも自己破産をする必要がなくなる可能性もあります。
＊任意売却前に自己破産をする場合
任意売却前に自己破産をした場合、一旦不動産は自己破産後にも残ります。
その際、不動産の価値がローンの残高よりも高い場合は管財事件として取り扱われます。
管財事件では、簡潔に言うと手数料が高くつくため、不動産の売却価格を高く調整する必要が出てきます。
また、不動産の価値が住宅ローンの残高を下回る場合は同時廃止事件として扱われます。
□自己破産前に任意売却を行うメリットとは？
1つ目は売却に関する費用を削減できることです。
任意売却を行う際は、売却に関わる費用を売却価格から支払えます。
自己破産前に任意売却を行うことでこれらの費用を最初に自己負担することを防げます。
2つ目は不動産売却額が高くなる可能性が高いことです。
任意売却を行うと、自己破産後に競売となった場合よりも不動産を高価格で売却できる可能性が高まります。
具体的には、任意売却を行なった場合は売却価格は市場価格と同様で売り出せますが、競売となった場合は市場価格の5割から7割の売却価格になるケースがほとんどです。
3つ目は不動産売却益を自己破産に必要な費用に回せることです。
任意売却後に自己破産をすることになった場合、自己破産に関わる費用を支払う必要があります。
この際、任意売却で得た費用を自己破産に関わる費用に回すことが可能です。
4つ目は自己破産後にもお金が手元に残ることです。
自己破産を行なった後でも、最大99万円までならば手元に残せるといった決まりがあります。
従って、手元にお金がない場合でも、任意売却を先に行うことによって手元にお金を残し、そのあとで自己破産をするとある程度のお金は残したまま借金をなくせます。
□まとめ
今回は、任意売却と自己破産について、それぞれの基礎知識と行うタイミング、任意売却を行うべき理由などについて解説しました。
大抵の場合、自己破産前に任意売却を行なった方がメリットが多いため、これらのメリットが自身の都合に合う方は、ぜひ自己破産前の任意売却を心がけましょう。
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