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みなさんは子どもや親、孫がどれくらいの相続分を持っているのか、知っているでしょうか。
相続の決まりは非常に複雑ですから、細かく理解している方は少ないのではないでしょうか。
そこでこの記事では、法定相続人や半血兄弟姉妹の相続分について解説します。

□法定相続人とは？

法定相続人とは、民法によって規定されている相続人のことです。
つまり、相続財産を継承する人のことを指します。
法定相続人には、必ず相続人となる配偶者と、順位によって相続人になる子や親のような血族がいます。

では、血族はどのようにして順位が決まるのでしょうか。
血族は第一順位、第二順位、第三順位の順番で相続人となります。

第一順位には、子（実子、養子、胎児）がきます。
第一順位の血族がいない場合には、第二順位である直系尊属がきます。
直系尊属とは、父母や祖父母のように自分より前の世代で、直通する系統の親族のことです。
第一順位と第二順位の血族がいない場合、第三順位である兄弟姉妹がきます。

では、これらの相続人にどれくらいの財産が振り分けられるのでしょうか。
ここでは相続割合を示す法定相続分について解説します。

法定相続分とは、民法に規定されたそれぞれの相続人が、相続財産に対して持っている所有割合のことを言います。
もし被相続人の遺言がなく、相続人が複数存在するのであれば、残された財産は法定相続人で共有している状態になります。

では、現在の民法では法定相続分はどのように規定されているのでしょうか。
法定相続分をまとめると以下の通りです。

まずは、配偶者と子のみの場合です。
この場合、配偶者と子でそれぞれ半分ずつ財産を分け合います。
しかし、子どもが複数存在する場合、子どもの財産は頭数で等分することになっています。

次は、配偶者と直系尊属の場合です。
この場合、配偶者には3分の2の財産が割り振られ、配偶者以外の相続人にはそれ以外が割り振られます。

最後は、配偶者と兄弟姉妹の場合です。
配偶者には4分の3の財産が分配され、配偶者以外の相続人にはそれ以外の4分の1が分配されます。

□半血兄弟姉妹とは？

ここで半血兄弟姉妹についても解説しておきましょう。
半血兄弟姉妹とは、父母の一方のみを同じくする兄弟姉妹のことです。
あまり聞きなじみのない言葉ですよね。

例えば、離婚した父親が時間が経ってまた再婚して、その再婚相手との間にできた妹がいたとします。
これを半血兄弟姉妹といいます。

いわゆる異母兄弟のことで、こちらは耳にすることもある言葉ですよね。
どちらにしても、血が繋がっている兄弟姉妹ですから、亡くなった方に子や直系尊属がいなければ、相続人になり得るわけですね。

□半血の兄弟の相続分はどれくらい？

半血兄弟姉妹について解説しました。
ここまでで気になるのが半血兄弟姉妹の相続分ですよね。
ここからはわかりやすくするために、相続の状況をシミュレーションしながら考えていきます。

まず、被相続人には配偶者はおらず、兄A、妹B、半血の弟Cがいたとします。
また、被相続人の母と父、後妻は亡くなっていると想定しましょう。
結論から申し上げますと、このケースでの相続分は以下のようになります。

・兄Aの相続分は全体の5分の2
・妹Bの相続分は全体の5分の2
・半血の弟Cの相続分は全体の5分の1

つまり、被相続人の財産が2000万円だった場合、兄Aは800万円、妹Bは800万円、半血の弟Cは400万円の財産を相続することになるのです。
被相続人の相続分は配偶者が優先されますが、このケースでは配偶者がいないという想定なので、兄弟姉妹が全て相続することになっています。

この具体例からわかっていただけるように、半血の兄弟姉妹の法定相続分は全血の兄弟姉妹の法定相続分の半分になります。
ただ、このケースでは被相続人の子や孫のような直系卑属、親のような直系尊属がいないことを想定していますので注意してくださいね。
ご自身の場合だと、どうなるかもぜひ考えてみてください。

ここで注意点をいくつかご紹介します。
それは全血の兄弟姉妹と半血の兄弟姉妹の相続分について問題になるのは、あくまでも第三順位の兄弟姉妹の相続の場合であることです。
つまり、第一順位の子として相続人になる場合は、全血と半血の区別が発生せず、法定相続分は同じになります。

また、嫡出子と非嫡出子の相続に関しても注意が必要です。
平成25年の9月に非嫡出子に対する相続差別が意見とみなされ、差別規定を削除する決定がなされました。
具体的には、嫡出でない子の相続分は嫡出である子の相続分の2分の1とされていた規定が改正されたのです。

□まとめ

法定相続人とは何かというところから、半血兄弟姉妹の相続分がどうなるのかについてまで解説しました。
相続は複雑なルールで規定されているので、相続について理解するのは非常に時間がかかります。
しかし、時間をかければ必ず理解できる内容ですので、ぜひ調べてみてくださいね。

「土地を子どもに譲るか、売却してしまうかで迷っている」
「土地を譲渡する際に気をつけておくべきことを知りたい」
このように思っている方は多いでしょう。
そこでこの記事では、土地を子どもに譲渡するのか、売却するのかどっちの方が良いのかを解説します。

□土地を子どもに譲渡するか売却するかどっちが良い？

土地をどのように取り扱うのかというのは難しい問題ですよね。
ここでは子どもに譲渡するか、売却するかを金銭的な観点からケースに分けて解説します。

＊子どもに譲渡する場合

土地を子どもに譲るとなると、贈与税がかかります。
一般的な贈与の場合、税金がかからない基礎控除額は110万円です。
一方で相続の場合の基礎控除額は、法定相続人の数に600万円をかけ、そこに3000万円を足すことによって求められます。
つまり、相続税よりも贈与税の方が高くなるということですね。

しかし、子どもが成人していて、かつ親の年齢が60歳以上であれば、「相続時精算課税制度」が利用できます。
これは2500万円まで贈与税を納めずに贈与できるという制度です。
それ以上になった場合は、一律20パーセントの贈与税が課されます。

贈与をしてから親が亡くなると、譲った土地は相続財産として相続税を計算し、すでに納められている贈与税分が相続税から除かれます。
つまり、税金を支払う時期が相続時まで延ばされる制度です。
税金を払わなくて良くなるわけではないので注意してくださいね。

なお、子どもに土地を譲渡する場合は、登録免許税と不動産取得税を払う必要があることを知っておいてくださいね。

＊売却する場合

一方で売却する場合はどうでしょうか。
売却して利益を得た場合は、所得税を納める必要があります。
子どもに譲渡する場合と異なった税金が必要だということですね。
しかし、その土地を購入した価格よりも安い価格で売れた場合は税金は不要です。

もし土地を売らずにそのまま持っていた場合は、問題が起こる危険性があります。
それは相続問題です。
親が亡くなった際、兄弟で共同で土地を所有していた場合、分割するのは難しいですよね。
遺産分割協議でトラブルに発展する可能性があるので、売却して現金化すると良いでしょう。

ここまで2つのケースに分けて解説してきましたが、どちらの方が税金が高くなるのか、わからないですよね。
そのような時は不動産会社に査定依頼すると良いです。
当社でも査定を行っておりますので、ぜひご相談ください。

□親族間売買について解説します！

先ほどの前半のケースで親子間での不動産のやりとりについて解説しましたが、税金の取り扱いには特に注意しなければなりません。
なぜなら、贈与と売買で納める税金の額が変わってくるからです。
ここでは親族間売買について解説します。

親族間売買とは、親と子の間で不動産を売買することです。
この場合、買主と売主で価格を自由に決められるため、相場よりずっと安い価格で取引できます。
これによって支払う税金の額を抑えられるのです。

しかし、注意点があります。
それは親族の範囲です。
どこからどこまでが親族なのかをしっかり把握していないと、親族間売買として扱われない可能性があります。

民法では、親族は6親等以内の血族、配偶者、3親等以内の姻族だと決められています。
ただ、税務署が考えている親族の範囲はここにとどまるわけではありません。
最も重視されるのは、相続税や贈与税逃れのための不動産売買ではないかということです。

□土地を譲渡する際の注意点とは？

次に土地を譲渡する際の注意点をいくつかご紹介します。

1つ目は、みなし贈与です。
先ほど、買主と売主で価格を自由に決められるため、相場よりずっと安い価格で取引できると申し上げましたが、あまりにも安い価格で譲渡すると、みなし贈与に認定されます。

例えば、実質2000万円の土地を100万円で譲渡したとすると、実際の価値よりも安すぎる価格で取引しているとみなされて、差額の1900万円に対して贈与税が課されてしまうのです。

2つ目は、親子への譲渡では、3000万円控除が適用されないことです。
3000万円控除を簡単に説明すると、譲渡した際にかかる税金を抑えるための制度です。
しかし、親族間で不動産の取引をする場合はこの制度が利用できません。
他にも、10年超所有軽減税率の特例も受けられませんので注意してくださいね。

3つ目は、親族間売買ではローンが通りにくいことです。
そのため、多くの方は分割払いを利用します。
分割払いを利用する場合は、支払い方法を売買契約書に記載する必要があるので、ぜひ覚えておいてくださいね。

□まとめ

土地の取り扱いについて、親子間で譲渡するのか、売却するのかの2つのケースに分けて解説しました。
それぞれのケースで必要になる税金の額を知るには、不動産会社に問い合わせてみてくださいね。
当社では、不動産売買のサポートをしておりますので、お悩みの方はぜひご連絡ください。

「相続登記に必要な書類には何があるのか」
「相続登記はどのような流れで行われるのか」
このように、相続登記について疑問をお持ちの方は多いでしょう。
この記事では相続登記での必要書類と流れを解説します。

□相続登記での必要書類をご紹介！

相続登記では、どのような書類が必要になるのでしょうか。
用意する必要がある書類は以下の通りです。

・相続人全員の戸籍謄本
・被相続人出生から死亡までの戸籍謄本
・被相続人の住民票の除票
・不動産取得者の住民票
・相続する不動産の固定資産評価証明書
・収入印紙
・登記申請書
・返信用封筒

相続には3つのケースがあります。
それは「遺産分割協議による相続」「法定相続人による相続」「遺言による相続」です。
それぞれで必要な書類を詳しく解説していきます。

まずは、遺産分割協議による相続です。
遺産分割協議とは、相続人が集まってどのようにして遺産を分割するのかを話し合うことです。
全員が合意しないと相続登記できないため、しっかりと話し合いましょう。

遺産分割協議がまとまると、遺産分割協議書を作成して、相続人全員が署名し、実印を押します。
このケースでは先ほどご紹介した書類の他に、遺産分割協議書とそれぞれの印鑑証明書が必要です。
遺産分割協議書はご自身で作成いただき、印鑑証明書は市町村役場で発行できます。

次は、法定相続人による相続です。
法定相続分とは、民法上で定められた相続人の取り分の割合のことです。
この割合に沿って相続を行った場合、先ほどご紹介した書類だけで十分です。
追加で必要な書類はありません。

最後は、遺言による相続です。
被相続人の遺言によって法定相続人が不動産を得た場合、先ほどの書類に加えて遺言書が必要になります。
遺言書には、自筆証書遺言と公正証書遺言、秘密証書遺言の3つがあります。

自筆証書遺言と秘密証書遺言は、家庭裁判所の検認手続きが必要です。
これは遺言書が本物なのかを調べる手続きです。
一方で公正証書遺言はこの必要がありません。

□相続登記の流れを解説します！

相続登記で必要になる書類を把握できたでしょうか。
ここからは相続登記の流れを解説します。

＊相続人の間で土地の分割方法を協議する

不動産を相続するには、不動産の名義を被相続人から相続人に移す必要があります。
そのためにまずは、相続人同士で話し合って、誰の名義に変更するのかを決定しましょう。
遺産分割協議書を作成して、全員で署名・捺印します。

＊相続登記の準備をする

もし相続財産に不動産が含まれている場合は、相続登記する必要があります。
先ほどご紹介した書類を用意して、相続登記の準備を始めましょう。
必要書類を全て揃えるのに時間がかかりますから、早めの段階から準備を始めることをおすすめします。

＊集めた書類を法務局に提出する

最後に、集めた書類を記入して法務局に提出します。
このタイミングで登録免許税を法務局に納付しましょう。
法務局に書類を提出してから1週間から2週間で不動産の新しい権利証が発行されます。

これが発行されたら、相続登記は完了です。
ここまででわかっていただけたように、相続登記は時間がかかりますし、流れも複雑です。
時間に余裕がない方、問題なく進められるか不安な方は司法書士に依頼してみると良いでしょう。

□相続した土地はどのようにして分ける？

先ほど遺産分割協議によって相続した土地の分け方を話し合うと申し上げましたが、具体的にどのようにして分けるのでしょうか。
ここでは遺産を分割する方法である「現物分割」「換価分割」「代償分割」「共有分割」について詳しく解説します。

まずは、現物分割です。
例えば、土地のような不動産を兄に、預金のような現金は姉に分けるというやり方が現物分割です。
分割の仕方が非常にシンプルでわかりやすい点が特徴です。
しかしながら、分割の仕方に不公平感を感じる方が多いことがデメリットです。

次は、換価分割です。
これは遺産を売却して現金にしたのち、トータルの現金を相続分に応じて分割する方法です。
もし相続する財産が不動産だけであれば、それを売却してからその売却益を相続人同士で分割することになります。

これは先ほどの現物分割とは違って、売却できる財産であれば公平に相続できるでしょう。
しかし、売却時に譲渡所得税などの税金が発生するため、注意が必要です。

次は、代償分割です。
これは1人の相続人が全ての遺産を分割する代わりに他の相続人に対して、相続分に応じた金額を支払う分割方式です。
分割のしにくい財産であっても分割ができる点が魅力的な一方で、支払いをする側に代償金額を支払うだけの資金力が必要になります。

最後は、共有分割です。
これは遺産を相続人全員で共有する方式です。
不公平感をなくせることが最大の特徴だと言えるでしょう。

□まとめ

相続登記に必要な書類や流れ、遺産の分割方式について解説しました。
この記事を参考に、相続登記をスムーズに進めてくださいね。

不動産を売却したり、相続したりすると税金が発生することは多くの方が知っていることでしょう。
しかし、支払う税金を少なくできる制度が存在するのです。
この記事ではお得な制度を2つご紹介します。

□居住用財産を売却するときに発生する税金を解説します！

実家のような居住用財産を売却すると、どのような税金が発生するのでしょうか。
ここでは発生する税金について解説します。

＊売却した人が得た譲渡所得に対する課税

不動産を売却した際に得られる所得を譲渡所得といいます。
親が生活していた実家も資産の1つです。
これを売却して得た利益は譲渡所得になります。

譲渡所得を得たら、譲渡した翌年に確定申告する必要があります。
申請期間は2月16日から3月15日までです。

＊税負担を軽減するには実家の取得費が重要

譲渡所得に対して課税される税額は、収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算されます。
ここで重要になってくるのが取得費です。
取得費とは、土地を買い入れた購入金額や購入手数料を合計した金額です。
建物の場合は、購入金額等の合計金額から、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた額です。

取得費は購入時に発行される売買契約書で確認できます。
しかし、手元になく確認できないこともあるでしょう。
そのような時は譲渡価額の5パーセントを概算の取得費とします。
例えば、実家を3000万円で売却できたとしたら、概算の取得費は5パーセントの150万円です。

譲渡費用が100万円だとすると、取得費と譲渡費用を差し引いて2800万円と求められます。
この金額に対して、税金がかかるのです。

□3000万円控除とは？詳細を解説！

せっかくなら、得た利益に対しての課税額は小さくしたいですよね。
そこでオススメの特例が3000万円控除です。

3000万円控除とは、不動産の譲渡所得に対する特例のことです。
前半の内容を見ていただくと分かる通り、不動産の売却によって得た利益に対しては譲渡所得税という税金がかかります。
3000万円控除を利用すると、譲渡所得から3000万円分控除できます。

譲渡所得税は譲渡所得に対して税率をかけることによって計算されますが、この特例を適用すると譲渡所得から3000万円を引いて、そこに税率をかけることによって計算されるのです。

例えば、不動産の売却によって5000万円の利益を得たとしましょう。
税率を仮に20パーセントとします。
3000万円特例を利用しないと、利益5000万円に対して税率がかかり、譲渡所得税として1000万円支払う必要があります。

しかし、3000万円控除を利用するとこの5000万円に対して3000万円を引いた2000万円に対して税率がかかります。
つまり、支払う譲渡所得税は400万円まで小さくなるのです。
特例を利用するのとしないのとでは大きな差ですよね。

□小規模宅地用の特例とは？

次に同じ特例として、小規模宅地用の特例について解説します。
これは相続税における重要な特例です。
簡単にいうと、亡くなった方が住んでいた土地や事業をしていた土地について、一定の条件を満たす方が相続した際に、宅地の評価額が最大80パーセント控除される特例です。

この特例の内容だけを聞くと、非常に魅力的な特例ですよね。
しかし、これはどのような背景から生まれたものなのでしょうか。

亡くなった方が住んでいた土地や事業をしていた土地に対して、相続税が満額かかってしまうと、それを相続する人が土地を失ってしまうかもしれませんよね。
このような状況をなくすために、小規模宅地用の特例が生まれたのです。

この特例の最大の効果は、継承した土地に対してかかる相続税を劇的に抑えられる点です。
例えば、1億円の土地に対して3000万円の相続税がかかってしまうとしましょう。
しかし、小規模宅地用の特例を利用すると、相続税は600万円に抑えられる可能性があるのです。
継承する土地は全く変わらないのに、それに対して課される税金は大きく変わってきます。

ここからはこの特例が適用される土地の種類をご紹介します。

1つ目は、住んでいた土地（特定居住宅地等）です。
特定居住宅地等とは、被相続人が住んでいた宅地で、配偶者もしくは一定の条件を満たした親族が取得した部分のことをいいます。

2つ目は、事業をしていた土地（特定事業用宅地等）です。
特定事業用宅地等は、亡くなった方が事業をしていた土地に対して、一定の要件を満たした場合に小規模宅地等の特例を適用できる土地のことです。

具体的に事業とは、所得税における事業所得になる事業です。
八百屋や料理屋をイメージするとわかりやすいのではないでしょうか。

3つ目は貸していた土地（貸付事業用宅地等）です。
亡くなった方が貸付を行っていた土地についても、小規模宅地等の特例が適用できます。

□まとめ

不動産を売却したり相続したりして得た利益に対しては税金がかかります。
今回ご紹介したお得な制度を利用して、税金を最大限小さくしてくださいね。

みなさん、いつかは相続人となるときがやってくるでしょう。
相続する際、中には複雑なケースがあります。
それは、異母兄弟での相続や代襲相続する場合などです。
そこで、今回は代襲相続や異母兄弟でも相続権はあるのかについてご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。

□代襲相続について

現在、日本では高齢化が進んでいるので、子供が親よりも早く亡くなってしまうことは珍しくありません。
この場合、親の相続に対し、どのような対応を取るべきなのでしょうか。
本来ならば相続人となる人が先に亡くなると、亡くなった方の孫や甥子などが相続人になるケースがあります。
このことを「代襲相続」と言います。

もう少し詳しく説明すると、被相続人が死亡した場合、被相続人に子供がいる場合にはその子供が法定相続人となります。
そして、被相続人が亡くなったときに、子供がすでに死亡していて孫がいる場合、その孫が子供の代わりに継承します。

まとめると、代襲相続は、被相続人が亡くなったとき、本来ならば相続人だった人が死亡した場合にその子供が代わりに相続するというものです。
その新たに相続人になった人を代襲相続人と言い、亡くなられた方を被代襲者と呼びます。

□親の相続で自分の異母兄弟・異父兄弟が相続人になるケース

親の相続をする際、第1順位の子供については代襲相続があります。
親の相続が発生したとき、異母兄弟・異父兄弟がいるけれど、すでに亡くなっている場合、その子供に相続権が与えられます。

＊異母兄弟・異父兄弟も平等に相続

親が亡くなったとき、その親の子である兄弟姉妹全員が第1順位の相続人として、平等に財産を分けられます。
その際、異母兄弟・異父兄弟も同様に含まれます。

＊異母兄弟・異父兄弟が非嫡出子でも相続分は同じ

非嫡出子とは、結婚していない男女の間で生まれた子供のことを言います。
少し前までは、嫡出子と非嫡出子の間には、相続分の差がありました。
その差は、非嫡出子の相続分が嫡出子の半分でしたが、法律が改正されたので、平成25年9月5日以降に発生した相続は嫡出子と非嫡出子の間での相続分の差がなくなりました。
また、異母兄弟・異父兄弟が非嫡出子の場合でも、平等に相続ができます。

しかし、注意するべきことがあります。
同じ父親の子供である異母兄弟は、生物的に兄弟であるという理由だけで相続権が発生しない場合があります。
非嫡出子の場合、父親と子供の親子関係を証明するためには、認知が必要です。
非嫡出子の異母兄弟は、父親が認知している場合にだけ相続権が発生します。
母親と子供の親子関係は、分娩の事実から読み取れるので、認知せずとも相続権があります。

□兄弟の子が代襲相続をするときの注意点

ここでは、甥姪が代襲相続する場合に気を付けるべき注意点を3つご紹介します。

1つ目は、相続税がかかる場合に、2割増しになることです。
代襲相続で相続する財産に相続税がかかる場合、支払う必要のある相続税が2割増しになります。
そもそも、相続税は亡くなった方の兄弟が相続して相続税を納める場合、2割増しになることが決められています。
兄弟の方は、亡くなった方の財産形成にあまり貢献していないであろうという考えから、このように決められました。

兄弟の方が相続する分を代襲相続するために、甥姪にかかる相続税も2割増しの対象になります。
例えば、相続税額が100万円だった場合、その2割増しなので、120万円の納税が必要になるということになります。

2つ目は、遺言書で相続できなくなっていても遺留分の主張は不可能だということです。
亡くなられた方が、遺言書を用意していた場合、遺言書の内容が優先されます。
代襲相続人も含めて、相続人の方全員が遺言書の内容とは異なる分割割合で相続することに賛成しない限り、原則として遺言書の内容通りに相続する必要があります。
本来、相続人には遺留分という最低限相続できる権利が保障されています。

しかし、亡くなった方の兄弟が相続することになると、留意分を主張する権利はありません。
また、兄弟の権利を代襲相続する甥姪にも遺留分を主張する権利がありません。
遺言書の内容次第では、代襲相続する甥姪は、法定相続人であっても財産を引き継げない場合がありますので、注意してくださいね。

3つ目は、本来相続人の方が相続放棄をした場合は代襲相続人にはならないことです。
これは、本来の相続人が先に亡くなった場合に限ります。
そのため、相続人である兄弟が相続放棄をした場合、代襲相続はできません。
ただ、本来の相続人が相続欠格や相続廃除になった際は可能ですので、ぜひ知っておいてください。

□まとめ

代襲相続や異母兄弟に相続権があるのかをご紹介しました。
相続財産はすべてがプラスになるものばかりではありません。
どのような財産があるかを理解した上で、相続することが大切です。
当社では、相続物件でお困りの方をサポートしていますので、お気軽にお問い合わせください。

空き家を相続した人が、その空き家を売却したときに得た利益から3,000万円を控除できるのはご存じですか。
このことを空き家に関わる譲渡所得の特別控除と言います。
しかし、適用するためにはさまざまな条件があります。
今回は、特別控除について詳しくご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。

□特別控除の特例について

特別控除の特例が適用されるためには、相続した空き家に関するものと期間に関するもの、その他のいくつかの条件を満たす必要があります。

まず、空き家に関する適用要件についてです。
1つ目は、亡くなられた方が1人暮らしをしていた家であることです。
別荘や住宅として利用していなかった不動産には適用されません。

2つ目は、昭和56年5月31日以前に建築された家であることです。
また、一戸建て限定です。
マンションやアパートなど区分所有登記された建物には適用されないので注意してください。

3つ目は、相続から売却までずっと空き家であったことです。
空き家を売却するまでの期間で、人に賃貸として貸したり、ご自身がしばらく住んでいたりした場合には適用されません。
それを証明するための書類も必要となるので、用意する必要があります。

4つ目は、売却する空き家は耐震基準を満たしているか、更地であることです。
古い家の場合は、現在の耐震基準を満たしていないことが多いです。
売却前に修繕したり、更地にしてから売却したりするという決まりがあります。

次に、期間に関する条件です。
その期間とは、特例の適用期限とされる2023年12月31日までの売却であることと、亡くなられた日である相続発生日から3年が経つ日の属する年の12月31日までの売却であることです。

最後にその他の条件です。
1つ目は、売却代金が1億円以下であることです。
こちらについては次の項で詳しく解説しますので、そちらを参考にしてください。

2つ目は、親子や夫婦などの特別な関係の人以外への売却であることです。
具体的には、生計を共にする親族や売却された建物に一緒に住む予定の親族、内縁関係にある方などです。
これらの全ての条件を満たす必要があるので、適用するのは難しいかもしれません。

□譲渡対価が1億円を超えるものは適用されない

先ほど簡単にご紹介しましたが、譲渡対価が1億円を超えるものには、特例が適用されません。
また、2回に分けて売却した場合にはその合計が1億円を超えているかが判定されます。

＊共同相続人が時期をずらして譲渡した場合

譲渡対価が1億円を超えるかどうかは、相続人が共同で被相続人住居用家屋とその敷地を相続し、その後、時期をずらしてそれぞれの相続人がこれらの資産を譲渡した場合には、相続発生日から最初に譲渡をした日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡を合わせた金額が1億円以下であるかどうかを判定します。

＊適用前譲渡、譲渡期間内に贈与や低額譲渡があった場合

この譲渡には贈与及び低額譲渡が含まれます。
そのため、相続発生日から譲渡をした日以後3年が経つ日の属する年の12月31日までに贈与があった際には、贈与時の価額か低額譲渡時の価額を合計して1億円を超えるかどうかを判定します。

□空き家特例の注意点について

これまでにご紹介した条件以外にも注意するべきことがあります。
ここでは、その注意点についてご紹介します。

1つ目は、兄弟で相続した不動産を売却した場合です。
相続空き家の特別控除は、相続人1人につき、3,000万円が控除されます。
例えば、兄弟で半分ずつの持ち分で不動産を相続した場合、それぞれ3,000万円が限度となるので、それぞれの売上利益の全てに3,000万円の特別控除を受けられます。

しかし、被相続人の建物と土地の両方を相続して売却することが条件となっているので、長男が土地、次男が建物を相続していた場合は、共に特例を受けられません。

2つ目は、自宅と相続した空き家の両方を売却した場合です。
自分の家を売却した際には、条件を満たせば居住用財産の3,000万円の特別控除を受けられます。
しかし、同じ年に自宅と相続した空き家の両方を売却した場合、2つの特例を併用できますが、限度額が3,000万円になります。

3つ目は、すでに相続より一部を取得していた場合です。
例えば、数年前に父が亡くなったときに実家の半分を相続していたとします。
そして、母が亡くなり、残りの半分を所得した場合、家全てではなく、母から相続した半分のみ3,000万円控除の対象になります。

このように、注意するべきことを3つ紹介しました。
この注意点にも気を付けるようにしてくださいね。

□まとめ

今回は、特別控除についてご紹介しました。
特別控除を適用するためにはさまざまな条件を満たす必要があり、その他にも注意点があるので難しいかもしれません。
しかし、適用できれば節税効果が期待できるので適用できるかを確認してみてください。
また、空き家や土地のことでお悩みを抱えている方は、ぜひお気軽に当社までご相談ください。

所有している空き家を更地にしたいけど、固定資産税が上がるというのを聞いたからなかなか踏み出せないという方は多いでしょう。
更地にすると固定資産税が上がると言われるのはなぜなのでしょうか。
今回は、その疑問を解決するべく、固定資産税についてご紹介します。

□固定資産税の決定と計算について

固定資産税の金額はどのように決められるのでしょうか。
ここでは、その決定と計算についてご紹介します。

＊土地の固定資産税が決まるまで

土地を評価する際の基準は、「広さ」「場所」「利用方法」の3つです。
広さは、登記簿の地積部分を参考にしますが、現況と大きな違いがある場合は、現況が優先されます。
そして、土地の評価は場所がポイントになります。

用途地域の区分から始まり、状況類似地区の区分、その中で標準的な宅地の選定とその価格の計算、街路ごとの価格の設定という段階を踏んで決定されます。
利用方法では、登記簿上の地目と現況が合致しているかどうかを確認します。
一般的に、宅地よりも田畑の評価は低くなります。

しかし、登記簿上の地目が田畑であってもその場所に家を建てている場合は、現況が優先されますので、宅地として評価されます。

＊建物の固定資産税が決まるまで

建物の評価は、自治体の職員が現地へ足を運び、調査を行います。
このことを現地調査と言います。
この現地調査を参考にして、家に使用されている資材について固定資産評価基準に基づき再建築価格を算出します。
再建築価格とは、その家と同じようなものを新築した際に必要になる建築費のことを指します。
再建築価格に1年がたったときの経年減点補正率が加味され、建物の評価額が決まります。

□空き家を更地にしたら固定資産税は高くなる？

空き家を更地にしてしまうと固定資産税が高くなるということをよく耳にする方も多いのではないでしょうか。
ここでは、その理由について解説します。
通常の空き家は、固定資産税と土地計画税のどちらも割り引かれます。

しかし、更地の場合は税金が減税されないのです。
それは、特定空き家と同様、特例の適用を受けられないからです。
固定資産税が高くなるというよりも、元の税率に戻されるという認識の方が正しいでしょう。

では、例として課税評価額が土地3,000万円、建物1,000万円、敷地面積100平方メートルの空き家の固定資産税の変化を見てみましょう。
建物がまだ残っている場合は、固定資産税額が約12万6千円ですが、更地にした場合、42万円にもなります。
このように6分の1に減税される措置がなくなるので、更地にすると土地の固定資産税が最大で6倍にもなります。

建物にかかる固定資産税はなくなったとしても、建物がある場合と比較して3倍以上の固定資産税を支払う必要があります。
固定資産税のことを考慮せずに更地にしてしまうと、翌年に多額の固定資産税を支払うことになるので、しっかりと吟味して更地にするかしないかを検討しましょう。
また、都市計画税がかかる土地にはさらに税額が高くなるので、負担が大きくなるでしょう。

□更地のままで固定資産税を安くする方法とは？

土地の固定資産税を安くするには、一般的に建物を建築する必要がありますが、工夫によっては固定資産税の負担を減らすことも可能です。
ここでは、その方法をご紹介します。

1つ目は、畑や田んぼなどの農地に変更することです。
土地には、いくつかの地目があります。
使用目的によって固定資産税の評価額は変わるので、宅地となっている場合は、畑や田んぼなどといった地目に変更しましょう。
そうすることで、固定資産税評価額を減税できます。
地目を変更するためには、登記手続きが必要で、この手続きには費用がかかります。

しかし、長い目で見ると固定資産税が減額されるのでお得になるでしょう。
また、農地にした場合は、農業に関する目的でしか土地を使用できないので気を付けてくださいね。

2つ目は、駐車場の経営を行うことです。
駐車場経営を行い、利益を得ることで固定資産税を支払うための足しになります。
駐車場を経営する際は、土地に建物がないことが前提になるので、固定資産税の軽減措置の適用対象にはなりません。

しかし、経営が上手くいき、収入が安定すると固定資産税分の出費を利益で賄えるでしょう。
駐車場を経営するときは、初期費用があまりかからないのに加え、ランニングコストもかからないのでおすすめです。
このように、ただ更地にしておくのではなく、地目を変えるといった工夫をしたり、活用方法を考えたりすることで固定資産税の負担を減らせます。
ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。

□まとめ

今回は、更地にすると固定資産税が上がるのかどうかについてご紹介しました。
空き家を更地にすることで、減税する措置を受けられないので納税額が上がります。
ご紹介した工夫を参考に、空き家の処分方法を考えてくださいね。
土地についてお困りのことがある方は、ぜひ当社までお気軽にご相談ください。

「空き家の管理をできずに放置してしまっている」
このような方はいらっしゃいませんか。
空き家を放置していると、空き家対策特別措置法によりさまざまなペナルティを科せられます。
そこで、今回は空き家対策特別措置法や特定空き家に指定されるとどうなるかについて解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。

□空き家対策特別措置法とは？

空き家対策特別措置法についてご存じの方はいらっしゃいますか。
聞いたことはあるものの、どのような法律なのか分からない方もいらっしゃるでしょう。
ここでは、空き家対策特別措置法についてご紹介します。

そもそも、どのような状態が空き家だと判断されるのでしょうか。
それは、年間を通して人の出入りがなく、水道や電気、ガスなどのライフラインが使用されていないことや建物自体が使用されていない状態であることです。

空き家対策特別措置法は、空き家によって景観が損なわれていたり、衛生面・防犯面の問題を起こしたりする可能性があるとして、2015年2月に施行された法律のことです。
「空き家法」と言われることもあります。

空き家対策特別措置法が施行されたことで、適切な管理をしていないとされる空き家に対し、自治体が調査を行い、問題があると判断された空き家には、特定空き家として指定できることになりました。
特定空き家に指定することで、所有者に向けて管理を行う指導をしたり、状況の改善を勧めたりすることが可能になります。
状況によっては、過料や行政代執行が行われることもあるので注意しましょう。

なお、空き家対策特別措置法が施行される以前は空き家の場合でも、敷地に立ち入る場合は所有者の許可が必要でしたが、空き家対策特別措置法によって管理不足の空き家には自治体の職員が敷地内に立ち入り、調査をすることを認められています。

□特定空き家に認定されるとどうなる？

先ほど、特定空き家に措定されるとどうなるかを軽くご紹介しましたが、ここでは詳しく解説します。

特定空き家に認定されると、自治体によってさまざまな措置を講じられます。

1つ目は、助言・指導です。
特定空き家に認定された場合、まず助言や指導が行われます。
助言には法的拘束力がないので、どう対応するかは所有者の判断次第です。
すぐに改善する必要がある場合は、市町村から管理方法を指導されます。

2つ目は、勧告です。
指導しても改善されない場合、所有者に対して状況改善の勧告をされます。
勧告をされた場合、所有者はすぐに対処する必要があります。
近隣の住民が被害を受ける可能性が考えられるほど、空き家の状態が危険であるからです。

さらにこの段階から進むと固定資産税の住宅用地の特定措置を受けられなくなり、固定資産税額が6倍になってしまいます。

3つ目は、命令です。
自治体を勧告しても所有者の対応がない場合は、自治体から管理を命令されます。
命令を無視した場合、50万円以下の罰金を科せられます。

また、行政代執行によって、樹木の伐採や建物の解体が行われます。
この際、費用は所有者が負担することになります。
命令されるまでとなった空き家は、放置してしまうと倒壊したり、火災が発生したりする可能性が高くなるので、素早い対応をするようにしましょう。

□空き家特措法による所有者のデメリットとは？

特定空き家に認定されるとどうなるのかをご紹介しました。
そのことを含め、ここでは空き家特措法による所有者のデメリットをご紹介します。

まず、所有者が空き家を放置している理由として、以下のことが考えられます。

それは、固定資産税の軽減措置です。
不動産の所有者は毎年固定資産税と都市計画税を支払う義務があります。

しかし、マンションや戸建て住宅などの居住用不動産の場合、軽減措置により3分の1、最大で6分の1まで支払い額を減らせます。
これは、居住用建物が存在することが前提ですので、空き家を解体してしまうと軽減措置が受けられなくなってしまうのです。
そのため、空き家のままで放置している所有者が多いのです。

そして、空き家特措法が定められたことによる所有者のデメリットは、固定資産税の軽減措置を除外されることです。
除外されると、最大でこれまでの6倍もの税金を課せられます。
放置し続けることで、多額な税金を支払わなければならなくなるので注意しましょう。

また、先ほどもご紹介したように50万円以下の過料を課せられることや行政代執行による家屋の解体などもデメリットとして挙げられます。
解体費用は所有者に請求されますが、その費用は数百万円にもなる場合もあります。
もし支払えない場合は、土地部分を差し押さえられることがあります。
空き家を適切に管理できない場合は、売却することを視野に対処方法を検討してみましょう。

□まとめ

今回は、空き家対策特別措置法についてご紹介しました。
空き家を放置しすぎず、適切な管理を行うようにしましょう。
また、空き家でお困りの方は、ぜひ当社までお気軽にご相談ください。

空き家を持っていてそのまま放置している方はいらっしゃいませんか。
空き家を放置していると、特定空き家に指定されてしまうかもれません。
しかし、特定空き家について知らない人も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、特定空き家についてご紹介します。
対策もご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

□どのような状態の空き家が「特定空き家」に指定される？

特定空き家に指定される基準は4つあります。
1つ目は、倒壊や保安上危険になる可能性がある状態であること。
2つ目は、衛生上有害になる危険性がある状態であること。
3つ目は、適切な管理がされておらず、景観を損なっている状態であること。
4つ目は、周辺の生活環境の安全を図るために放置することが適切ではない状態であること。

これらの4つが基準として挙げられています。
全国には、約849万戸もの空き家があります。
その中で、特定空き家に指定される空き家はほんのわずかだと言われています。

しかし、空き家は倒壊の危険性が高く、その他にも放火や不審者の侵入などが起こる危険性があるので近隣住民の生活の不安になってしまいます。
特定空き家に指定されると、行政の指導に従って管理し、修理を行うように義務付けられます。
それに従わなかった場合、50万円以下の過料を科されてしまいます。

また、所有者の行方が不明な場合で管理ができないと判断されると、行政代執行で解体されることもあります。
そのため、特定空き家に指定されないように空き家を管理する必要があるのです。

□客観的な判断を下すための判断材料

先ほど、特定空き家に指定される4つの基準をご紹介しました。
4つの基準だけでは、正確な判断ができません。
そこで、国がさらに具体的に示す判断材料をご紹介します。

1つ目は、住宅の用途です。
別荘や賃貸用、売却用の空き家であれば、問題はありません。
しかし、特別な用途がなく利用されていない住宅は管理が放置されてしまいがちです。
そのため、注意が必要な住宅であると判断されてしまいます。

2つ目は、人の出入りと電気やガス、水道などのライフラインの使用状況です。
人の出入りがなく、電気やガス、水道などの使用が見られない場合は、放棄されている住宅だと見なされます。
つまり、特定空き家に指定される可能性が高くなるのです。

3つ目は、住宅の登記記録や所有者の住民票の内容です。
不動産登記は、住宅や土地の所有権を管理するために必要です。
所有者が変わった場合は、登記も変える必要があります。
それと一緒に住民票も確認されます。
万が一、これらの情報に不備がある際は空き家と判断されます。

4つ目は、正しい管理が行われているかどうかです。
住宅や土地が安全で、かつ衛生面も問題がない基準であるかに焦点を当てられます。
これは、特定空き家に指定される基準に繋がるので特に注意しましょう。
保有している住宅の環境が悪化している場合は、できるだけ早めに改善しましょう。

5つ目は、所有者の主張です。
地方自治体は、所有者に聞き取り調査もします。
何らかの理由で住宅を利用している場合は、そのことも主張しましょう。

しかし、立ち入り調査もされるので虚偽の主張をするのは避けましょう。

これらの5つの判断材料を参考に、1年間使用されておらず管理もされていない場合は、特定空き家に指定されます。
1つでも当てはまっている場合は気を付けましょう。

□特定空き家に指定されないための対策をご紹介！

特定空き家に指定される原因は、管理されずに放置されているからです。
きちんと対策をしていれば、特定空き家に指定される可能性は低くなります。
そこで、特定空き家に指定されないために行うと良い対策を3つご紹介します。

1つ目は、空き家を賃貸にすることです。
賃貸物件の需要がある地域であれば、空き家を賃貸として運用しましょう。
中でも、戸建てであれば賃貸は供給があまりないので、郊外でも入居者が見つかるでしょう。
家賃収入で、管理費用も確保できるので大きなメリットにもなります。

2つ目は、空き家を売却することです。
賃貸として運用するのが困難である場合は、空き家を売却しましょう。
需要がないと思っても、不動産一括査定をすれば値段がつく場合もあります。

3つ目は、空き家を綺麗に保つことです。
賃貸物件にしたり、売却したりせずにそのまま所有したいという場合は、正しい管理を行い綺麗な状態をキープしましょう。
綺麗にしておくことで、何かあったときに空き家で住めるでしょう。
空き家の近くで住んでいない場合は、庭の手入れや掃除をしてくれる空き家巡回サービスを利用しましょう。

□まとめ

今回は、特定空き家についてご紹介しました。
空き家をきちんと管理しておかないと、特定空き家に指定される可能性が高くなります。
多額の税金を支払うことになるので、気を付けてくださいね。
ご紹介した対策も参考にしながら適切な管理を行いましょう。

「相続放棄をしたいけど、放棄した後の土地はどうなるのか分からない」
このようにお考えの方はいらっしゃいませんか。
他にも相続放棄について、不明なことが多々あるでしょう。
そこで今回は、相続放棄についてご紹介します。
管理義務についてもご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

□いらない土地を相続放棄する前に確認するべきこととは？

必要ない土地の相続を拒否する選択肢として、相続放棄があります。
しかし、簡単に相続放棄をすることは避けた方が良いかもしれません。
ここでは、その理由と相続放棄をする前に確認しておいた方が良いことをご紹介します。

1つ目は、土地だけの相続放棄はできないことです。
相続放棄は、亡くなった方である被相続人の相続財産の全ての権利義務を放棄することを言います。
そのため、自分が相続したい財産だけを選び、その他の財産を放棄するといったことはできません。

2つ目は、土地の所有権放棄についてです。
「土地のみを相続放棄できないなら、相続した後に土地の所有権を放棄すればいいのではないか」
このように考える方もいらっしゃるでしょう。

しかし、土地の所有権は放棄できません。
所有権とは、特定のものを自由に使ったり、収益を得たり、処分したりする権利のことです。
このように言うと、土地も自由に処分できるだろうと思われがちですが、土地や建物などの不動産の所有権は放棄できないのです。
そのため、不動産を処分する場合は、第三者に譲渡するか、自治体に寄付しましょう。

3つ目は、相続放棄後をしても固定資産税の納税通知が来る場合があることです。
相続放棄をしても、課税者の決定をする日までに登記簿に登録されていた人には、固定資産税の納税通知が届きます。
その理由は、地方税法は台帳課税主義という原則を採用しているからです。
現状がどうであれ、登記簿に登録されている人を土地の固定資産の所有者とみなすのです。

4つ目は、相続放棄した後の管理義務は無視できないことです。
管理義務とは、自分の財産と同じように注意を払って相続財産の管理をする義務のことです。
また、後ほど詳しくご紹介しますが、この義務を無視して近隣に被害を与えると損害賠償請求を負う可能性があります。

□相続放棄をした後の土地管理はどうするべき？

相続放棄した場合、相続するはずだった人がその土地の所有者にはなりません。

しかし、相続放棄した人は相続管理人が選ばれるまで土地を管理する義務があります。
土地の所有者でなくても、自分の財産と同様に管理する必要があるのです。
例えば、土地や建物などの不動産が相続遺産になっている場合、相続放棄をした人が不動産の管理を行います。
相続財産である建物が劣化していて、倒壊する危険性がある場合は、対策をする必要があります。
第三者に被害が及ぶと、損害賠償請求をされる場合もあります。

相続放棄をしたのにもかかわらず、相続財産の管理をする必要があるなら、相続放棄をする意味がないと思う方もいらっしゃるでしょう。
その場合は、相続財産管理人を選任しましょう。
相続財産管理人を選任すると、その管理を任せられます。

しかし、費用を負担する必要があります。
相続財産管理人は、弁護士や第三者の専門家が就任します。
そのため、相続放棄した不動産を売却できるまでの間や国庫に引き継がれるまでの間、相続財産管理人に報酬を支払います。
相続放棄したのに、長い目でみると多額の費用が必要になる可能性もあるので注意しましょう。

□相続放棄をした人が管理義務を怠るとどうなる？

先ほど、管理義務についてご紹介しましたが、もし土地の管理義務を怠った場合、どのようなことが起きるのでしょうか。
ここでは、相続放棄した人がきちんと管理しなかった場合、どうなるのかをご紹介します。

1つ目は、他の相続人に対して損害賠償責任を負うことになるケースです。
例えば、相続放棄をした人が相続財産であるマンションを修繕せず、マンションに雨漏りやひびが入り、住民に被害が及ぶとします。
その場合、被害を受けた住民から損害賠償請求を受ける可能性があります。

2つ目は、近隣被害が出た際に責任を負うケースです。
ブロック塀の修繕をしないまま放置し、ブロック塀が壊れて通行人がケガをしたり、庭木が倒れて近隣の家に被害が出たりした場合など、管理不足によって引き起こされた被害には、責任を負う必要があります。
相続放棄をしても、次の相続人が管理をできるようになるまでは管理義務があります。
周囲の人の安全を守るためにも、自分に管理義務があるときは、きちんと管理しましょう。

□まとめ

今回は、相続放棄についてご紹介しました。
土地だけを相続放棄するといったことはできないので、吟味した上で相続放棄するかを決めましょう。
相続放棄した場合でも管理義務を怠ると、責任を負う必要があるので注意してくださいね。
また、相続物件でお困りの方はぜひ当社までお気軽にご相談ください。