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相続した実家を売却する際には、その手順や税金などについての知識が必要になります。

両親が亡くなったり、両親と一緒に暮らすことになったりした場合には、実家を管理しなければいけません。

相続の際には様々な手続きが必要になります。

任意売却を検討している方の中には、「家が抵当権付きで売却できるか不安」と思われる方は大勢いらっしゃいます。

実家にはたくさんの思い出が詰まっているため、できるだけそのままの状態にしておきたいとお考えの方も多いのではないでしょうか。

両親が亡くなった場合、空き家になる実家のその後について考えたことはありますか。

住宅ローンが払えなくなってしまうと、これから先どうなるのかとても不安になりますよね。

住宅ローンの返済が滞った際の対処法として、いくつか選択肢があります。
その選択肢の中でもメジャーなもののうちの二つが、任意売却と自己破産です。
今回は、任意売却と自己破産について、それぞれの基礎知識と行うタイミング、任意売却を行うべき理由などについて解説します。

□任意売却と自己破産について

＊任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなった際に、借入先の金融機関の合意のもと不動産を売却し、ローンの返済に充てる手続きを指します。
通常、住宅ローンを借り入れている最中は、借入先が不動産を担保とする抵当権を所有しているため、勝手に不動産の売却はできません。

しかし、借入先との合意のもと、任意売却を行うことになると抵当権を抹消してもらえ、不動産売却が可能になります。
もちろんこの際、売却額は住宅ローンの返済に充てるといった条件が課されます。

＊自己破産とは

自己破産とは、住宅ローンをはじめとした債務の返済が困難になった際に、裁判所に申し立てることで債務の弁済を免除してもらう手続きを指します。
任意売却との違いとしては、任意売却は不動産売却額を返済に充てて借金は残る可能性がある一方、自己破産が認められた後は、借金の残高が0になるといったことが挙げられます。

しかし、自己破産を行なった後は、不動産だけでなく、自動車や貴金属をはじめとしたあらゆる財産を手放す必要があります。
任意売却によってローンを完済できた場合は手放すものは不動産だけで済みますし、完済しきれない場合も残りの借金を分割して返済できる可能性もあります。

よって、自己破産は最後の手段と捉えると良いでしょう。

しかし、住宅ローン以外にも借金を抱えている場合は、自己破産を行なった方が都合が良いこともあるので、自身の状況に合わせた選択を心がけましょう。

□自己破産と任意売却のタイミングは？

任意売却と自己破産を行うタイミングとして、先に任意売却を県とする方がメリットが多いと言えます。
メリットの内容に関しては事象で詳しく解説するので、ここでは任意売却後に自己破産をする場合と、任意売却前に自己破産をする場合について比較します。

＊任意売却後に自己破産をする場合

任意売却後に自己破産をする場合は以下のようなメリットがあります。

・売却に関する費用を削減できる
・不動産売却額が高くなる可能性が高い
・不動産売却益を自己破産に必要な費用に回せる
・自己破産後にもお金が手元に残る

これらのメリットが生まれる理由として、財産を持たない状態で自己破産を行うと、同時廃止事件として取り扱われることが挙げられます。
この際、財産を持っていないと言う理由から、自己破産に関わる費用が安く済んだり、予納金を収める必要がなくなったり、再建のための資金を手元に残せたりします。

また、任意売却でローンを完済、または返済の目処が立った場合はそもそも自己破産をする必要がなくなる可能性もあります。

＊任意売却前に自己破産をする場合

任意売却前に自己破産をした場合、一旦不動産は自己破産後にも残ります。
その際、不動産の価値がローンの残高よりも高い場合は管財事件として取り扱われます。
管財事件では、簡潔に言うと手数料が高くつくため、不動産の売却価格を高く調整する必要が出てきます。
また、不動産の価値が住宅ローンの残高を下回る場合は同時廃止事件として扱われます。

□自己破産前に任意売却を行うメリットとは？

1つ目は売却に関する費用を削減できることです。
任意売却を行う際は、売却に関わる費用を売却価格から支払えます。
自己破産前に任意売却を行うことでこれらの費用を最初に自己負担することを防げます。

2つ目は不動産売却額が高くなる可能性が高いことです。
任意売却を行うと、自己破産後に競売となった場合よりも不動産を高価格で売却できる可能性が高まります。
具体的には、任意売却を行なった場合は売却価格は市場価格と同様で売り出せますが、競売となった場合は市場価格の5割から7割の売却価格になるケースがほとんどです。

3つ目は不動産売却益を自己破産に必要な費用に回せることです。
任意売却後に自己破産をすることになった場合、自己破産に関わる費用を支払う必要があります。
この際、任意売却で得た費用を自己破産に関わる費用に回すことが可能です。

4つ目は自己破産後にもお金が手元に残ることです。
自己破産を行なった後でも、最大99万円までならば手元に残せるといった決まりがあります。
従って、手元にお金がない場合でも、任意売却を先に行うことによって手元にお金を残し、そのあとで自己破産をするとある程度のお金は残したまま借金をなくせます。

□まとめ

今回は、任意売却と自己破産について、それぞれの基礎知識と行うタイミング、任意売却を行うべき理由などについて解説しました。
大抵の場合、自己破産前に任意売却を行なった方がメリットが多いため、これらのメリットが自身の都合に合う方は、ぜひ自己破産前の任意売却を心がけましょう。

住宅ローンの返済が滞った際、解決手段の一つとして任意売却が挙げられます。
また、任意売却とよく比較される手段に、競売があります。
今回は、任意売却に関して、その基礎知識や競売との違いを解説した後、流れやメリットについても解説します。
住宅ローンの返済にお困り中の方は参考にしてみてください。

□任意売却とは？競売との違いをご紹介します！

＊任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に不動産を売却することでローンの返済を行うことです。
通常の不動産売却との違いとして、以下の3点が挙げられます。

・売却には金融機関の合意が必要である
・売却金額は金融機関が決める
・売却に関する経費は売却金額から差し引かれる

売却金額から経費が差し引かれることで、そもそもローンの返済に苦しんでいて手元にまとまったお金がない場合でも、売却活動が可能になります。
また、次に紹介する競売にかけられる前に任意売却で済ませておくことにはさまざまなメリットがあります。
メリットに関しては最後の章でご紹介します。

＊競売とは

競売とは、住宅ローンの借入先である金融機関が、ローンの返済が一定期間滞った際に、不動産を強制的に差し押さえ、売却することを指します。
任意美脚と競売との大きな違いとして、競売では不動産の所有者の意思が反映されません。

また、競売にかけられた不動産の方が任意売却で売却するよりも安く売却され、また競売にかけられた場合は周囲にその事実が知れ渡りもします。
このように、任意売却と比べ、競売にはさまざまなデメリットがあるため、できるだけ任意売却で済ませる方が賢明であると言えます。

任意売却か競売か、どちらが適用されるかはさまざまな条件のもとで決定しますが、大きな要因としては住宅ローンの滞納期間が挙げられます。
通常、住宅ローンを滞納して4か月から5か月までは任意売却の猶予がありますが、それ以降になってしまうと、任意売却は不可能となり、強制的に競売が適用されます。

従って、住宅ローンを滞納してしまいそうだと感じた際、あるいは滞納してしまった際は、できるだけ早く金融機関と相談してアクションを起こすように心がけましょう。

□任意売却の方法の流れを解説！

任意売却の方法と流れは、以下の7ステップに分けられます。

1ステップ目は金融機関から督促状が届きます。
住宅ローンの返済が2か月ほど滞ると、金融機関より督促状が届きます。
この段階、あるいはもっと早くから任意売却を見据えて、ローンの残高や不動産の売却価格の目安を調べておきましょう。
また、督促状を放置し続けるとよくよくは競売にかけられてしまうので注意しましょう。

2ステップ目は不動産会社で価格査定します。
任意売却を決めた際は、まずは金融機関の合意を得ます。
合意を得たのち、不動産会社で価格査定を行います。

3ステップ目は金融機関との合意です・
不動産会社で価格が査定された後は、その金額で売却して良いかを金融機関に確認します。
合意を経て、任意売却が開始します。

4ステップ目は任意売却の開始です。
任意売却の目安となる売却期間は1か月から半年程度です。
この期間は今まで通り自宅に住めるので、内乱に備えて自宅をきれいに保っておきましょう。

5ステップ目は売買契約の締結です。
買主が見つかると、不動産会社を仲介して売買契約を締結します。

6ステップ目は決済並びに引き渡しです。
売買契約締結後は、決済と引き渡しを行います。

7ステップ目は残債務の返済です。
最後に、売却価格よりローンの残債務の返済を行います。
一点注意点を挙げると、売却金額を返済に充ててもローンが残る場合は、そのまま残り続けるということです。

□任意売却を行うメリットとは？

競売と比べた際の、任意売却を行うメリットは以下の4点です。

1つ目は不動産を高く売却できることです。
競売にかけられた場合と比較して、任意売却で不動産を売却した場合は2倍弱の価格での売却が可能となります。

2つ目は売却を計画的に行えることです。
競売は完全に金融機関が主導権を握り、短期間で強制的に売却活動が済まされますが、任意売却の場合は不動産所有者の意見もある程度は聞き入れられるため、計画的に売却活動を行えます。

3つ目は初期費用がかからないことです。
任意売却にかかる費用は、売却金額から差し引かれるため、初期段階で手元に費用を置いておく必要がありません。
それゆえ、手元にお金がない際にも、任意売却は行えると言えます。

4つ目はプライバシーを確保できることです。
競売にかけられた場合は、その物件情報がホームページや新聞に載ることになります。
そうなった場合、近所で噂になることもありうるので、プライバシーの問題が発生します。
任意売却であれば、そういったことにはならないため、ある程度のプライバシーは確保されます。

□まとめ

今回は、任意売却に関して、その基礎知識や競売との違い、流れやメリットについて解説しました。
任意売却と競売を比較した際、競売にはさまざまなデメリットがあるため、競売にかけられる前に任意売却でローンの返済を済ませるよう心がけましょう。
また、任意売却の流れやメリットを把握して、売却活動をスムーズにし締められるようになっておきましょう。

住宅ローンを組んだものの、返済が難しくなってどう対処すれば良いかわからない。
このような事態に陥った際、一つの解決手段となりうることが任意売却です。
今回は、任意売却に関して、その基礎知識や期限、注意点などについて解説します。
住宅ローンの返済にお困りの方は必見です。

□任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンを借り入れている金融機関との合意のもと、一般市場で不動産売却を行うことです。

本来は、住宅ローンを完済するまではローンで購入した不動産は売却できないことになっています。
その理由として、抵当権を解除できていないことが挙げられます。
抵当権とは、ローンを貸し出した金融機関などが不動産を担保とする権利を指します。

しかし、金融機関と任意売却を合意すると、抵当権を制限はありますが解除してもらえ、売却活動が可能になります。

つまり、任意売却を行う際は、住宅ローンの借入先との合意が必須ということになります。

＊任意売却の流れ

任意売却は以下の4ステップで行われます。

・住宅ローンを借り入れている金融機関に相談し、任意売却の合意を得る
・売却を行う不動産会社に価格査定を依頼する
・査定価格を金融機関に伝え、改めて合意を得る
・合意を得た場合、売却活動がスタート

＊競売との違いは何？

任意売却とよく混同される言葉に競売があります。
競売とは、住宅ローンの貸出先が不動産を差し押さえ、強制的に不動産を売却することです。
任意売却との大きな違いは、不動産の所有者の意思が反映されるかされないかであり、イメージとしては競売の方が避けたいものとなっています。

競売が起こるまでの流れとしては、以下の通りになっています。

まず、住宅ローンを3か月から6か月滞納すると金融機関から一括返済の勧告が届きます。
次に、一括返済を行わない場合は、抵当権を有した金融機関が不動産を差し押さえ、強制的に売却されます。
最後に、競売によって生まれた利益は全て金融機関のものとなります。

この際、売却価格は任意売却を行う際よりも低くなる傾向があるため、さまざまな他の観点も併せて、競売に行き着く前に任意売却で済ませる方が得策であると言えるでしょう。

□任意売却は住宅ローン滞納がいつまで続くと行えなくなるのか？

結論から言うと、任意売却ができる期限はおおよそ滞納が開始してから4か月程度です。
滞納が始まってから4か月から5か月経ってしまうと、先ほどご紹介した競売が行われ、強制的に不動産が差し押さえられてしまいます。

従って、任意売却を行う場合は、できるだけ早めがベストであると言えます。
また、住宅ローンを滞納する前と滞納が始まってしまった後の期間の金融機関からのアクションを簡単にご紹介します。

住宅ローンを滞納して3か月までは、金融機関より督促状や一括弁済通知書が届きます。
このタイミングでは、まだ任意売却は可能です。

住宅ローンを滞納して4か月経つと、競売の開催通知書が金融機関より届きます。
このタイミングでの任意売却はまだ可能です。

住宅ローンを滞納して5か月が経つと、ついに競売が決定し、裁判所の執行官が自宅へとやってきます。
このタイミングでの任意売却は、場合によっては可能です。

6か月以降となると、競売にかけられた不動産が落札され始め、任意売却は不可能となります。
住宅ローンの返済が滞った際は、できるだけ早くアクションを起こすことをおすすめします。

□任意売却で気をつけるべきこととは？

任意売却の注意点としては、以下の4点が挙げられます。

1つ目は、住宅ローンは残ることです。
任意売却によって不動産が売却できた場合でも、ローンの残高に売り上げが満たない場合、残った金額はローンとして残り続けます。

しかし、残ったローンは分割返済等が可能なので、返済しやすくなります。

2つ目は売却できるかどうかはわからないことです。
任意売却を行ったからといって、その不動産が売れるかどうかはわかりません。
売れなかった場合は最悪競売になることを覚えておきましょう。

3つ目は連帯保証人に連絡と請求があることです。
任意売却を行う際は、連帯保証人に通知、並びに請求がいきます。
最悪の場合、連帯保証人の資産が差し押さえられることになるため、必ず連帯保証人と相談した上で、任意売却をするかどうかを決定しましょう。

4つ目は金融機関が認めない場合があることです。
金融機関が任意売却を認めない場合も考えられます。
認めない原因としては、先ほど解説した滞納期間が長くなっている場合などに、金融機関からの信頼を失って認められないことなどが挙げられます。

従って、任意売却を決めた際、並びに日頃から金融機関との関わり方は丁寧に行っておきましょう。

□まとめ

今回は、任意売却に関して、その基礎知識や期限、注意点などについて解説しました。
任意売却をしようと決めた際は、できるだけ早くからアクションを起こし、また合意を得るために金融機関とのやり取りはしっかりと行いましょう。
また、任意売却と競売の違い、注意点をしっかりと把握しておきましょう。