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相続の際には様々な手続きが必要になります。

任意売却を検討している方の中には、「家が抵当権付きで売却できるか不安」と思われる方は大勢いらっしゃいます。

実家にはたくさんの思い出が詰まっているため、できるだけそのままの状態にしておきたいとお考えの方も多いのではないでしょうか。

両親が亡くなった場合、空き家になる実家のその後について考えたことはありますか。

住宅ローンが払えなくなってしまうと、これから先どうなるのかとても不安になりますよね。

住宅ローンの返済が滞った際の対処法として、いくつか選択肢があります。
その選択肢の中でもメジャーなもののうちの二つが、任意売却と自己破産です。
今回は、任意売却と自己破産について、それぞれの基礎知識と行うタイミング、任意売却を行うべき理由などについて解説します。

□任意売却と自己破産について

＊任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなった際に、借入先の金融機関の合意のもと不動産を売却し、ローンの返済に充てる手続きを指します。
通常、住宅ローンを借り入れている最中は、借入先が不動産を担保とする抵当権を所有しているため、勝手に不動産の売却はできません。

しかし、借入先との合意のもと、任意売却を行うことになると抵当権を抹消してもらえ、不動産売却が可能になります。
もちろんこの際、売却額は住宅ローンの返済に充てるといった条件が課されます。

＊自己破産とは

自己破産とは、住宅ローンをはじめとした債務の返済が困難になった際に、裁判所に申し立てることで債務の弁済を免除してもらう手続きを指します。
任意売却との違いとしては、任意売却は不動産売却額を返済に充てて借金は残る可能性がある一方、自己破産が認められた後は、借金の残高が0になるといったことが挙げられます。

しかし、自己破産を行なった後は、不動産だけでなく、自動車や貴金属をはじめとしたあらゆる財産を手放す必要があります。
任意売却によってローンを完済できた場合は手放すものは不動産だけで済みますし、完済しきれない場合も残りの借金を分割して返済できる可能性もあります。

よって、自己破産は最後の手段と捉えると良いでしょう。

しかし、住宅ローン以外にも借金を抱えている場合は、自己破産を行なった方が都合が良いこともあるので、自身の状況に合わせた選択を心がけましょう。

□自己破産と任意売却のタイミングは？

任意売却と自己破産を行うタイミングとして、先に任意売却を県とする方がメリットが多いと言えます。
メリットの内容に関しては事象で詳しく解説するので、ここでは任意売却後に自己破産をする場合と、任意売却前に自己破産をする場合について比較します。

＊任意売却後に自己破産をする場合

任意売却後に自己破産をする場合は以下のようなメリットがあります。

・売却に関する費用を削減できる
・不動産売却額が高くなる可能性が高い
・不動産売却益を自己破産に必要な費用に回せる
・自己破産後にもお金が手元に残る

これらのメリットが生まれる理由として、財産を持たない状態で自己破産を行うと、同時廃止事件として取り扱われることが挙げられます。
この際、財産を持っていないと言う理由から、自己破産に関わる費用が安く済んだり、予納金を収める必要がなくなったり、再建のための資金を手元に残せたりします。

また、任意売却でローンを完済、または返済の目処が立った場合はそもそも自己破産をする必要がなくなる可能性もあります。

＊任意売却前に自己破産をする場合

任意売却前に自己破産をした場合、一旦不動産は自己破産後にも残ります。
その際、不動産の価値がローンの残高よりも高い場合は管財事件として取り扱われます。
管財事件では、簡潔に言うと手数料が高くつくため、不動産の売却価格を高く調整する必要が出てきます。
また、不動産の価値が住宅ローンの残高を下回る場合は同時廃止事件として扱われます。

□自己破産前に任意売却を行うメリットとは？

1つ目は売却に関する費用を削減できることです。
任意売却を行う際は、売却に関わる費用を売却価格から支払えます。
自己破産前に任意売却を行うことでこれらの費用を最初に自己負担することを防げます。

2つ目は不動産売却額が高くなる可能性が高いことです。
任意売却を行うと、自己破産後に競売となった場合よりも不動産を高価格で売却できる可能性が高まります。
具体的には、任意売却を行なった場合は売却価格は市場価格と同様で売り出せますが、競売となった場合は市場価格の5割から7割の売却価格になるケースがほとんどです。

3つ目は不動産売却益を自己破産に必要な費用に回せることです。
任意売却後に自己破産をすることになった場合、自己破産に関わる費用を支払う必要があります。
この際、任意売却で得た費用を自己破産に関わる費用に回すことが可能です。

4つ目は自己破産後にもお金が手元に残ることです。
自己破産を行なった後でも、最大99万円までならば手元に残せるといった決まりがあります。
従って、手元にお金がない場合でも、任意売却を先に行うことによって手元にお金を残し、そのあとで自己破産をするとある程度のお金は残したまま借金をなくせます。

□まとめ

今回は、任意売却と自己破産について、それぞれの基礎知識と行うタイミング、任意売却を行うべき理由などについて解説しました。
大抵の場合、自己破産前に任意売却を行なった方がメリットが多いため、これらのメリットが自身の都合に合う方は、ぜひ自己破産前の任意売却を心がけましょう。

住宅ローンの返済が滞った際、解決手段の一つとして任意売却が挙げられます。
また、任意売却とよく比較される手段に、競売があります。
今回は、任意売却に関して、その基礎知識や競売との違いを解説した後、流れやメリットについても解説します。
住宅ローンの返済にお困り中の方は参考にしてみてください。

□任意売却とは？競売との違いをご紹介します！

＊任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に不動産を売却することでローンの返済を行うことです。
通常の不動産売却との違いとして、以下の3点が挙げられます。

・売却には金融機関の合意が必要である
・売却金額は金融機関が決める
・売却に関する経費は売却金額から差し引かれる

売却金額から経費が差し引かれることで、そもそもローンの返済に苦しんでいて手元にまとまったお金がない場合でも、売却活動が可能になります。
また、次に紹介する競売にかけられる前に任意売却で済ませておくことにはさまざまなメリットがあります。
メリットに関しては最後の章でご紹介します。

＊競売とは

競売とは、住宅ローンの借入先である金融機関が、ローンの返済が一定期間滞った際に、不動産を強制的に差し押さえ、売却することを指します。
任意美脚と競売との大きな違いとして、競売では不動産の所有者の意思が反映されません。

また、競売にかけられた不動産の方が任意売却で売却するよりも安く売却され、また競売にかけられた場合は周囲にその事実が知れ渡りもします。
このように、任意売却と比べ、競売にはさまざまなデメリットがあるため、できるだけ任意売却で済ませる方が賢明であると言えます。

任意売却か競売か、どちらが適用されるかはさまざまな条件のもとで決定しますが、大きな要因としては住宅ローンの滞納期間が挙げられます。
通常、住宅ローンを滞納して4か月から5か月までは任意売却の猶予がありますが、それ以降になってしまうと、任意売却は不可能となり、強制的に競売が適用されます。

従って、住宅ローンを滞納してしまいそうだと感じた際、あるいは滞納してしまった際は、できるだけ早く金融機関と相談してアクションを起こすように心がけましょう。

□任意売却の方法の流れを解説！

任意売却の方法と流れは、以下の7ステップに分けられます。

1ステップ目は金融機関から督促状が届きます。
住宅ローンの返済が2か月ほど滞ると、金融機関より督促状が届きます。
この段階、あるいはもっと早くから任意売却を見据えて、ローンの残高や不動産の売却価格の目安を調べておきましょう。
また、督促状を放置し続けるとよくよくは競売にかけられてしまうので注意しましょう。

2ステップ目は不動産会社で価格査定します。
任意売却を決めた際は、まずは金融機関の合意を得ます。
合意を得たのち、不動産会社で価格査定を行います。

3ステップ目は金融機関との合意です・
不動産会社で価格が査定された後は、その金額で売却して良いかを金融機関に確認します。
合意を経て、任意売却が開始します。

4ステップ目は任意売却の開始です。
任意売却の目安となる売却期間は1か月から半年程度です。
この期間は今まで通り自宅に住めるので、内乱に備えて自宅をきれいに保っておきましょう。

5ステップ目は売買契約の締結です。
買主が見つかると、不動産会社を仲介して売買契約を締結します。

6ステップ目は決済並びに引き渡しです。
売買契約締結後は、決済と引き渡しを行います。

7ステップ目は残債務の返済です。
最後に、売却価格よりローンの残債務の返済を行います。
一点注意点を挙げると、売却金額を返済に充ててもローンが残る場合は、そのまま残り続けるということです。

□任意売却を行うメリットとは？

競売と比べた際の、任意売却を行うメリットは以下の4点です。

1つ目は不動産を高く売却できることです。
競売にかけられた場合と比較して、任意売却で不動産を売却した場合は2倍弱の価格での売却が可能となります。

2つ目は売却を計画的に行えることです。
競売は完全に金融機関が主導権を握り、短期間で強制的に売却活動が済まされますが、任意売却の場合は不動産所有者の意見もある程度は聞き入れられるため、計画的に売却活動を行えます。

3つ目は初期費用がかからないことです。
任意売却にかかる費用は、売却金額から差し引かれるため、初期段階で手元に費用を置いておく必要がありません。
それゆえ、手元にお金がない際にも、任意売却は行えると言えます。

4つ目はプライバシーを確保できることです。
競売にかけられた場合は、その物件情報がホームページや新聞に載ることになります。
そうなった場合、近所で噂になることもありうるので、プライバシーの問題が発生します。
任意売却であれば、そういったことにはならないため、ある程度のプライバシーは確保されます。

□まとめ

今回は、任意売却に関して、その基礎知識や競売との違い、流れやメリットについて解説しました。
任意売却と競売を比較した際、競売にはさまざまなデメリットがあるため、競売にかけられる前に任意売却でローンの返済を済ませるよう心がけましょう。
また、任意売却の流れやメリットを把握して、売却活動をスムーズにし締められるようになっておきましょう。

住宅ローンを組んだものの、返済が難しくなってどう対処すれば良いかわからない。
このような事態に陥った際、一つの解決手段となりうることが任意売却です。
今回は、任意売却に関して、その基礎知識や期限、注意点などについて解説します。
住宅ローンの返済にお困りの方は必見です。

□任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンを借り入れている金融機関との合意のもと、一般市場で不動産売却を行うことです。

本来は、住宅ローンを完済するまではローンで購入した不動産は売却できないことになっています。
その理由として、抵当権を解除できていないことが挙げられます。
抵当権とは、ローンを貸し出した金融機関などが不動産を担保とする権利を指します。

しかし、金融機関と任意売却を合意すると、抵当権を制限はありますが解除してもらえ、売却活動が可能になります。

つまり、任意売却を行う際は、住宅ローンの借入先との合意が必須ということになります。

＊任意売却の流れ

任意売却は以下の4ステップで行われます。

・住宅ローンを借り入れている金融機関に相談し、任意売却の合意を得る
・売却を行う不動産会社に価格査定を依頼する
・査定価格を金融機関に伝え、改めて合意を得る
・合意を得た場合、売却活動がスタート

＊競売との違いは何？

任意売却とよく混同される言葉に競売があります。
競売とは、住宅ローンの貸出先が不動産を差し押さえ、強制的に不動産を売却することです。
任意売却との大きな違いは、不動産の所有者の意思が反映されるかされないかであり、イメージとしては競売の方が避けたいものとなっています。

競売が起こるまでの流れとしては、以下の通りになっています。

まず、住宅ローンを3か月から6か月滞納すると金融機関から一括返済の勧告が届きます。
次に、一括返済を行わない場合は、抵当権を有した金融機関が不動産を差し押さえ、強制的に売却されます。
最後に、競売によって生まれた利益は全て金融機関のものとなります。

この際、売却価格は任意売却を行う際よりも低くなる傾向があるため、さまざまな他の観点も併せて、競売に行き着く前に任意売却で済ませる方が得策であると言えるでしょう。

□任意売却は住宅ローン滞納がいつまで続くと行えなくなるのか？

結論から言うと、任意売却ができる期限はおおよそ滞納が開始してから4か月程度です。
滞納が始まってから4か月から5か月経ってしまうと、先ほどご紹介した競売が行われ、強制的に不動産が差し押さえられてしまいます。

従って、任意売却を行う場合は、できるだけ早めがベストであると言えます。
また、住宅ローンを滞納する前と滞納が始まってしまった後の期間の金融機関からのアクションを簡単にご紹介します。

住宅ローンを滞納して3か月までは、金融機関より督促状や一括弁済通知書が届きます。
このタイミングでは、まだ任意売却は可能です。

住宅ローンを滞納して4か月経つと、競売の開催通知書が金融機関より届きます。
このタイミングでの任意売却はまだ可能です。

住宅ローンを滞納して5か月が経つと、ついに競売が決定し、裁判所の執行官が自宅へとやってきます。
このタイミングでの任意売却は、場合によっては可能です。

6か月以降となると、競売にかけられた不動産が落札され始め、任意売却は不可能となります。
住宅ローンの返済が滞った際は、できるだけ早くアクションを起こすことをおすすめします。

□任意売却で気をつけるべきこととは？

任意売却の注意点としては、以下の4点が挙げられます。

1つ目は、住宅ローンは残ることです。
任意売却によって不動産が売却できた場合でも、ローンの残高に売り上げが満たない場合、残った金額はローンとして残り続けます。

しかし、残ったローンは分割返済等が可能なので、返済しやすくなります。

2つ目は売却できるかどうかはわからないことです。
任意売却を行ったからといって、その不動産が売れるかどうかはわかりません。
売れなかった場合は最悪競売になることを覚えておきましょう。

3つ目は連帯保証人に連絡と請求があることです。
任意売却を行う際は、連帯保証人に通知、並びに請求がいきます。
最悪の場合、連帯保証人の資産が差し押さえられることになるため、必ず連帯保証人と相談した上で、任意売却をするかどうかを決定しましょう。

4つ目は金融機関が認めない場合があることです。
金融機関が任意売却を認めない場合も考えられます。
認めない原因としては、先ほど解説した滞納期間が長くなっている場合などに、金融機関からの信頼を失って認められないことなどが挙げられます。

従って、任意売却を決めた際、並びに日頃から金融機関との関わり方は丁寧に行っておきましょう。

□まとめ

今回は、任意売却に関して、その基礎知識や期限、注意点などについて解説しました。
任意売却をしようと決めた際は、できるだけ早くからアクションを起こし、また合意を得るために金融機関とのやり取りはしっかりと行いましょう。
また、任意売却と競売の違い、注意点をしっかりと把握しておきましょう。

自己破産とよく結びつけられる言葉に、ブラックリストがあります。
しかし、ブラックリストというリスト自体は存在せず、ある状態のことを指す言葉です。
今回は、そんなブラックリストの状態に関して、その概要と任意売却ではブラックリストの状態になるのかどうか、任意売却の注意点について解説します。
任意売却をご検討中の方は必見です。

□ブラックリストについてご紹介！

冒頭でもお伝えした通り、ブラックリストというリストがこの世に存在しているわけではありません。
それでは、いったいブラックリストとは何を指すのでしょうか。

結論から言うと、ブラックリストとは、「信用情報に事故情報が登録されている状態」を指します。
信用情報とは、クレジットカードを作成する際や、ローンを借り入れる際に必要となる個人情報を指します。
事故情報とは、金融事故、つまり借金の返済の滞納など、お金にまつわる事故に関する情報を指します。

信用情報に事故登録がされている状態では、クレジットカードの作成や借り入れなどができなくなるといった制限がかけられます。

ブラックリストに関して気になることとしては、やはりその継続期間でしょう。
ブラックリスト入りを果たしてしまうと、果たしてその期間はいつまで続くのでしょうか。
答えとしては、5年、あるいは7年の期間が経つとブラックリストの状態は解消され、信用情報から事故情報が削除されます。
5年と7年の違いに関しては、任意整理の場合は5年、自己破産あるいは個人再生の場合は7年となっています。

□任意売却のメリットやデメリットとは？

住宅ローンの返済が滞った際、解決する手段として任意売却、あるいは競売が挙げられます。
任意売却とは、住宅ローンの借入先の合意を得た上で、ローン返済のために不動産を売却することを指します。
任意売却では、不動産の所有者の意思がある程度は反映されたり、売却価格が市場価格と同程度であるといった特徴があります。

それに対して競売とは、住宅ローンの借入先が強制的に不動産を差し押さえ、売却することを指します。
競売では不動産所有者の意思は受け入れられず、また販売価格も市場価格の5割から7割程度となる場合が多くなります。

一般的に、競売よりは任意売却で済ませる方がメリットが多いとされています。
以下より、任意売却のメリットとデメリットを解説します。

＊任意売却のメリット

1つ目は市場価格と同様の価格で売却が可能であることです。
先ほども少し述べましたが、競売と比べて任意売却では売却価格が高くなる傾向があります。
ローンを滞納して強制的に競売にかけられるよりは任意売却によって少しでも高く売却できる方が良いでしょう。

2つ目は売却条件に自分の意思を反映できることです。
競売が不動産所有者の意思を反映しない一方で、任意売却ではある程度、意思を反映できます。

3つ目は費用を軽減できることです。
任意売却にかかる費用は売上から差し引かれるため、初期費用が手元になくても売却活動が行えます。

4つ目はプライバシーを保護できることです。
競売にかけられた不動産は情報が出回る一方で、任意売却ではそのようなことはないので、プライバシーの確保につながります。

＊任意売却のデメリット

任意売却はデメリットというデメリットはありません。
強いていうと、住み慣れた不動産を手放さなければならないことですが、競売の場合でもいずれにせよ不動産を手放すことにはなるので、住宅ローンを返済するためには仕方のないことです。

また、ブラックリストに関して、住宅ローンを滞納していない限りは任意売却を行なった際はブラックリスト扱いにはならないので安心してください。

しかし、任意売却を行う理由によってはブラックリスト扱いになる可能性もあるので注意しましょう。
住宅ローンを滞納してブラックリスト入りを確定させるよりは、任意売却によってその可能性をなくせる、減らせるのであれば、任意売却で済ませておいた方が賢明でしょう。

□任意売却をする際の注意点とは？

任意売却をする際の注意点としては、以下の3点が挙げられます。

1つ目はブラックリスト扱いになる可能性があることです。
住宅ローンの滞納が3ヶ月続いた場合や、任意売却の理由によってはブラックリスト扱いになる場合もあるので注意しましょう。
できるだけ早めのアクションを起こすよう心がけましょう。

2つ目は能動的に動く必要があることです。
競売が勝手に進められ受動的であることに対して、任意売却は自身が能動的に動く必要があります。

3つ目は連帯保証人に同意を得る必要があることです。
任意売却を行う際は、連帯保証人の同意を得る必要がありますが、競売となった際の方が迷惑がかかるので早めに相談しておきましょう。

□まとめ

今回は、ブラックリストと任意売却に関して、その基礎知識と関係性について解説しました。
任意売却は早めのアクションが必要となります。
ブラックリスト扱いを避けるためにも、できるだけ早めに行動するように心がけましょう。また、注意点についてもしっかりと理解しておきましょう。

みなさんは、任意売却後の残債が支払えなくなった場合の対処方法をご存じですか。
任意売却を行い、その売却価格で残債を工面できれば問題はありませんが、それでも残債が残る場合は返済を続ける必要があります。
今回は、残債の返済方法や、残債が支払えないことによって発生する影響についてご紹介します。
任意売却後の残債に不安がある方はぜひ参考にしてください。

 

□任意売却を行った後に残債を支払えなくなった場合

任意売却をした後に残債の支払いができない場合は、「個人再生」と「自己破産」を選択できます。

「個人再生」とは、5分の1まで債務額を引き下げ、基本3年で返済する制度のことです。
債務額によって変わりますが、債務額は最大で100万円まで引き下げられます。
これは住宅ローン以外の債務も合算できます。

しかし、個人再生の場合、財産が取り上げられたり、ローン契約時の連帯保証人に請求が届いたりする可能性があります。
また、個人再生を行うためには今後安定した収入が必要なので、申請するのをためらう方もいらっしゃるでしょう。
そのような方は次に紹介する「自己破産」を検討しましょう。

「自己破産」とは裁判所に申し出を行い、残債の支払いを免除してもらう制度のことです。
自己破産は、残債を支払う必要はないものの、一定期間はローンを組むことや、借り入れを行うことができなくなる場合があるので、注意しましょう。

どちらもリスクが生じるものなので、なるべく高い価格で売却を成功させることが大切です。

 

□残債は分割返済が一般的！

任意売却後の残債は分割返済する方法が最も一般的です。
債権者と交渉を行い、合意した金額で毎月返済をします。

分割返済のメリットは以下の通りです。

・所持している車や貴金属などの財産を所持できる
・債権者の合意があれば、分割払いに応じてもらえる
・保証人に迷惑がかかりずらい

一方で分割返済のデメリットは以下の通りです。

・債務額は下がらないため、長期間にわたって支払い続ける必要がある
・万が一、債務の支払いをしている間に死亡した場合、残っている債務は相続される
・住宅ローンの残債以外の債務は減らない

なお、分割返済は、残債の額が少ない方や住宅ローン以外の残債がない方、毎月返済しても生計が成り立つくらいの収入がある方におすすめの方法です。

 

□残債が払えなくなるとどうなるの？

任意売却には残債が発生しますが、売却後に残債が払えなくなった場合どのような影響があるのか解説します。

まず、連帯保証人に残債の請求が行われます。
連帯保証人には、主債務者と同じく催告の抗弁権がなく、一括請求が連帯保証人に届いたら、返済しなければいけません。
催告の抗弁権とは、債権者が連帯保証人に対して残債の請求をした際に、連帯保証人が「まず主債務者に請求するように」と発言することです。
保証人には催告の抗弁権が承認されていますが、連帯保証人には承認されていません。

そのため、もし、残債の返済ができなければ、連帯保証人に迷惑をかける可能性があるので、注意しましょう。
なお、任意売却を行った時点では、連帯保証人に残債の請求が届くことはありません。

次に、信用情報に影響がでることです。
任意売却前に住宅ローンを滞納していた場合は、すでに信用情報に影響がでていますが、住宅ローンをしっかりと支払い続けて任意売却を行った場合、売却後の残債を支払いを行わないと信用情報に影響があるので、注意が必要です。
信用情報に影響がでることで、今後ローンを組みにくくなったり、クレジットカードを作成しづらくなったりする場合があります。

なお、任意売却を行うことについては、信用情報に影響はなく、滞納することで影響がでます。
残債をおよそ2か月以上滞納すると、信用情報に事故情報が記載される可能性が高いでしょう。

最後に、給料や財産が差し押さえられることです。
任意売却後の残債が支払えない場合、強制執行により給料や財産を差し押さえられる可能性があります。
また、財産がない場合でも給与所得の収入があれば、一部のお金が毎月の給料から引かれます。
強制執行をされると生活がより苦しくなることが予想されるので、任意売却後の残債を支払えないとあらかじめ分かっている場合は、売却後に自己破産を検討することをおすすめします。

 

□まとめ

今回は、残債の返済方法や、残債が支払えないことによって発生する影響についてご紹介しました。
任意売却を検討している方は、売却後の返済や生活についてよく考える必要があります。
残債が支払えなくなった場合は以下の影響があることを理解した上で任意売却について考えましょう。

・連帯保証人に残債の請求が届き、大きな負担を与えることになる
・信用情報に影響がでて、ローンが組みにくくなったり、クレジットカードが作成しづらくなったりする
・給料や財産が差し押さえられ、生活が苦しくなる

任意売却後の残債に不安がある方はぜひ当社にお問い合わせください。