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賃貸経営をされていて、相続税対策についてわからないことがあるという方はいらっしゃいませんか。
近年では、さまざまな情報が飛び交っているため、なかなか本当のことがわかりませんよね。
そのため、本記事では賃貸経営における相続税対策について、不動産の専門家がご紹介します。

□賃貸経営は相続税対策になる

近年話題になっているのが、賃貸経営は相続税対策になるということです。
上記のことについてはさまざまな情報がありますが、結論としては賃貸経営は相続税対策になります。
具体的には、以下の理由によって相続税が低く抑えられます。

1つ目は、土地の課税評価額が低くなることです。
土地を相続する際は、現金で資産を保有している場合と比較して2割ほど課税評価額低くなります。
また、アパートなど第三者が利用する賃貸物件が建てられていれば、さらに課税評価額は下がります。

2つ目は、建物の課税評価額は低くなることです。
建物にかかる相続税は固定資産税評価額をもとに算出されます。
その際に、土地の場合と同じように、建物が賃貸物件として利用されている場合は減額措置が適用されます。
しかし、実際に貸し出しているもののみが減額措置の対象となり、空室は対象外であるため注意してください。

3つ目は、小規模住宅地等の特例を受けられることです。
賃貸経営をする場合、一定の広さまでであれば上記の2つに加えて相続税の減税措置が受けられます。
しかし、相続時点で経営が3年以内の場合は特例から除外されるため注意してください。

□デメリットもあるため注意する

上記では、賃貸経営が相続税対策になることとその仕組みについてご紹介しました。
しかし、相続税対策のために賃貸経営をすることにはデメリットもあります。
本記事では、2つのデメリットについてご紹介します。

1つ目は、空室率が高くなると赤字になることがあることです。
賃貸経営では、高い入居率を保つことが非常に重要です。
完全な素人の方が高い入居率を高く保つのは、非常に難しいと言えるでしょう。

2つ目は、建物の維持費や修繕費がかかることです。
賃貸経営をする上で、建物の維持費と修繕費はどうしても必要になってきます。
それらの費用も決して安い金額ではなく、経済的に圧迫されることもあるでしょう。

□まとめ

本記事では、賃貸経営の相続税対策についてご紹介しました。
賃貸経営は相続税対策になりますが、賃貸経営自体が非常に難しいものであるため、安易に手を出すのはやめておきましょう。
また、当社は米子市で不動産会社をしており、不動産経営の補助もさせていただいているためぜひご検討ください。

賃貸経営をされていて、どのような物件を新たに購入しようかお悩みの方はいらっしゃいませんか。
物件選びは非常に難しいですよね。
物件の中には、買ってはいけない物件があるため、注意する必要があります。
そのため、本記事では賃貸経営において買ってはいけない物件について、米子市の不動産会社である当社がご紹介します。

□買ってはいけない物件とは

どのような物件を経営するかによって、賃貸経営が成功するかどうかは変化します。
そのため、本記事では賃貸経営で買ってはいけない物件の特徴を4つご紹介します。

1つ目は、新耐震基準前に建てられた物件です。
耐震基準は1981年に大幅改正され、それ以降に建てられた物件は新耐震基準を満たしています。
具体的には、旧基準では震度5程度の地震に耐えられることが求められましたが、新基準では震度6強以上の地震に耐えられることが求められています。
近年では大きな地震が増えてきているため、新耐震基準前に建てられた物件は耐震性が不十分であるといえるでしょう。

2つ目は、狭すぎる物件です。
一般的に、物件における坪単価に関しては、面積が狭いほど坪単価が高くなり投資効率が上がります。
しかし、狭すぎる物件は人気がなく、そもそも入居者が見つからない可能性が高いです。

3つ目は、人気のない地域にある物件です。
不動産を見ていると、人気のない地域に立派な物件があることがあります。
そのような物件に静かさを求めて居住される方は少数であるため、不動産投資においてはそのような方をターゲットにして賃貸経営するのは危険であると言えます。
そのため、できるだけ人気のある地域の物件を選びましょう。

4つ目は、事故物件です。
事故物件とは、その物件で他殺や自殺があった物件のことです。
事故物件は大多数の方が気味悪く感じてしまうものであり、そのほかの物件と比較すると人気は落ちてしまいます。

□どのような物件を選べば良いのか

上記では、買ってはいけない物件についてご紹介しました。
次に、どのような物件を選べば良いのかについてご紹介します。

結論としては、収益物件の種類と築年数、立地の3つの要素から判断して選んでください。
物件がどのような収益物件であるのか、どのくらいの築年数なのか、どのような土地に建っているのか、から判断して買いましょう。
それぞれの基準は個人によって異なるため、ターゲットに合わせた基準を定め、それに従って選ぶようにしましょう。

□まとめ

本記事では、買ってはいけない物件についてご紹介しました。
賃貸経営はどのような物件を経営するかによって収益性は大きく変化します。
そのため、安易に物件を選ぶのではなく、専門家に相談しながら慎重に選ぶようにしましょう。

賃貸経営をされていて、新たに設備を取り入れようとお考えの方はいらっしゃいませんか。
中には、どのような設備を取り入れれば良いのかわからないという方も多いと思います。
そのため、本記事では人気の設備について、米子市の不動産会社である当社がご紹介します。

□効果的な人気設備を取り入れる上で重要なこととは

人気の設備についてご紹介する前に、効果的な人気設備を取り入れるために重要なことについてご紹介します。
新しい設備を取り入れたからといって、入居者が集まるわけではありません。
そのため、以下の2点を押さえて設備を取り入れましょう。

1つ目は、入居者ターゲットです。
どのような人物を入居者ターゲットにしているのかによって、人気の設備は異なります。
忙しいサラリーマンの方にとっては、最新のシステムキッチンは優先度が低いですよね。
そのため、どのような人物を入居者ターゲットにするのかが重要です。

2つ目は、エリア特性です。
入居者ターゲットの違いに加えて、その物件のエリアの特性によってもニーズが異なります。
具体的には、オートロックが主流なエリアではオートロックだけを設置しても集客力は上がらないかもしれません。
しかし、木造アパートが多いエリアでオートロックを採用すると、家賃を高めに設定しても集客が期待できるでしょう。

□人気の設備について

ここでは、人気の設備についてご紹介します。
上記でもご紹介したとおり、ターゲットとエリアによって人気の設備が異なるため、本記事でも簡易的に分類してご紹介します。

1つ目に、単身者の方に人気の設備についてです。
単身者の方には、インターネット無料、エントランスのオートロック、宅配ボックス、浴室換気乾燥機などが人気の設備として挙げられます。

2つ目に、女性の方に人気の設備についてです。
女性の方には、機能的なキッチン、クローゼット、南向きのバルコニーなどが人気の設備として挙げられます。

3つ目に、男性の方に人気の設備についてです。
男性の方には、エアコン、追い炊き風呂、駐車場などが人気の設備として挙げられます。

4つ目に、単身者世帯に人気の設備についてです。
単身者世帯には、宅配ボックス、室内干しワイヤー、電子ロックなどが人気の設備として挙げられます。

□まとめ

本記事では、人気の設備についてご紹介しました。
設備を取り入れる上で重要なことを意識しながら、人気の設備を取り入れましょう。
また、賃貸経営で何かお困りのことがありましたら、当社にお気軽にご相談ください。

アパートを賃貸経営されている方で、建て替えをしようか迷っている方はいらっしゃいませんか。
どのようなタイミングで建て替えを行えばわからないという方も多いと思います。
そのため、本記事ではアパートの建て替えのポイントについて、米子市の不動産会社である当社がご紹介します。

□建て替えをする目安について

まずは、アパートを建て替えする目安についてご紹介します。
本記事でご紹介する目安に該当している場合は、建て替えを検討しましょう。

1つ目は、築30年を過ぎている場合です。
築30年を過ぎているアパートは、耐用年数を超えていることが多いです。
また、ローンに関しても法定耐用年数の期間でしか借りられないことが多いため、返済が終わっていることが多く、経済的な負担も軽くなっているタイミングと言えます。
しかし、建物自体は築30年を超えても使えるため、リフォームだけでも良いかもしれません。

2つ目は、高額なリフォーム費用がかかる場合です。
空室対策や賃料アップのためにリフォームをされる方がいらっしゃいますが、その際にかなり高額な金額になってしまうことがあります。
具体的には、リフォーム費用の回収期間が6カ月以上かかる場合は、高額なリフォームであるため建て替えを検討しましょう。

3つ目は、空室率が5割以上の場合です。
アパート経営では空室率が3〜4割の段階で経営が苦しくなってきます。
そのため、立退料などを考慮すると5割までは我慢するのが得策と言えます。

□アパート建て替えの流れについて

次に、建て替えをする際の流れについてご紹介します。
建て替えは大きく分けて4つの段階があります。

まず最初は、建築プランを立てます。
専門家の方と建設費用や戸数、想定家賃などについて決めていきましょう。

2つ目に、建て替え資金の準備をします。
融資であれば、建築プランを持って担当者に相談しておきましょう。

3つ目に、入居者へ立ち退きの申し出をしましょう。
この申し出については、大家の方が行うのが一般的です。
また、その際にいつまで退去してもらう必要があるのか、立退料はいくらなのかなどを伝えましょう。

そして最後に、施工会社の選定をして工事を行います。
補助金を受けられることがあるため、条件を前もって確認しておきましょう。

□まとめ

本記事では、アパートの建て替えのポイントについてご紹介しました。
アパートの建て替えのタイミングは非常に難しいですが、本記事の目安を参考にして、一度専門家にも相談してみてください。
当社も米子市で不動産に関するサポートをしているため、お気軽にご相談ください。

賃貸経営をされていて、土地探しにお困りの方はいらっしゃいませんか。
不動産を経営する上で、どのような立地に不動産を建てるかは非常に重要です。
しかし、どのようにして土地を探せば良いのかわからないという方は多いと思います。
そのため、本記事では土地探しのポイントについてご紹介します。

□土地探しをする上で重要なこととは

土地を探す上で重要なことは、良い土地を安く買うことです。
しかし、良い土地を安く買うことは非常に難しいです。
そのため、本記事では良い土地を安く買うためのポイントについてご紹介します。

1つ目は、第一種低層住居専用地域の土地を探すことです。
これは特に、アパート経営や戸建経営をされている方におすすめです。
第一種低層住居専用地域とは、2階程度の戸建住宅しか建てられない地域のことです。
住宅系以外での用途で建物を建てられないため、用途の多様性が低く土地価格が安い傾向にあります。

2つ目は、最寄駅から徒歩10分圏内の土地を探すことです。
第一種低層住居専用地域は比較的駅から離れた地域に指定されていることが多いですが、駅から近い地域に指定されていることもあります。
そのため、第一種低層住居専用地域の中でも、最寄駅から近い土地に狙いを絞ると良いでしょう。

3つ目は、土地が安い時期に買うことです。
土地にも価格変化はあり、オリンピック後は土地価格が下落することが予想されています。
そのため、専門家などに相談しながら、狙いを絞った地域の土地価格が安くなる時期を見定めて購入しましょう。

□土地の探し方について

上記では、土地探しをする上で重要なことについてご紹介しました。
次に、実際にどのようにして土地を探すのかについてご紹介します。
土地の探し方は大きく分けて2つあります。

1つ目は、インターネットで探す方法です。
インターネットで探す方法には、狙いを絞った地域名で検索する方法や、不動産会社のホームページから探す方法があります。
インターネットで探す方法は非常に簡単ですが、その分ライバルも多いため良い土地を探すのは簡単ではありません。

2つ目は、不動産会社に探してもらう方法です。
不動産会社に実際に出向き、土地を紹介してもらいます。
情報が不十分である可能性もあるため、その不動産会社の信頼性をしっかりと判断しましょう。

□まとめ

本記事では、土地探しのポイントについてご紹介しました。
土地探しは簡単なものではありませんが、今回ご紹介したポイントを参考にして、良い土地を安く買いましょう。
また、当社は米子市で不動産に関するサポートを行っております。
土地探しに限らず、不動産に関することでしたらお気軽にご相談ください。

賃貸経営をされている方は、ご自身が経営している物件でどのような設備を取り入れていらっしゃいますか。
住宅にはさまざまな設備が取り付けられますが、選んではいけない設備というものもあります。
そのため、本記事では選んではいけない設備について、米子市の不動産会社である当社がご紹介します。

□選んではいけない設備とは

本記事では、選んではいけない設備、人気のない設備として3つご紹介します。
下記のような設備が取り入れられている物件はできるだけ避けて、現在お持ちの物件にも取り入れないようにしましょう。

1つ目は、和式トイレです。
和式トイレは現代のニーズにそぐわない設備です。
現在は、インターネットなどで部屋探しを行えるため、和式トイレを取り入れている物件は内覧すらしてもらえないことが多いです。

2つ目は、3点ユニットバスです。
3点ユニットバスとは、お風呂とトイレ、洗面台が一緒になっている設備のことです。
3点ユニットバスを取り入れている物件も人気が低く、この設備を取り入れている物件の入居希望者が少ないのが現状です。

3つ目は、室外の洗濯置き場です。
洗濯置き場が室外にある物件も、入居率が低い傾向があります。
現在では、室内洗濯置き場が主流になっているため、その人気はさらに減少する可能性が高いでしょう。

□どのような設備が良いのか

上記では、選んではいけない設備についてご紹介しました。
では、設備の必要性はどのようにして判断すれば良いのでしょうか。

結論としては、入居者が実際に部屋に住んだ時のイメージをすることです。
そのためには、具体的にどのような方をターゲットにするかを考えることが重要です。
ターゲットを選定しないで汎用性の高い物件にすることも1つの手段ですが、費用が高くなる可能性があるのであまりおすすめできません。
そのため、まずはどのような家族構成で、どのような年齢層で、どのような収入なのかなどのターゲットの選定を行いましょう。

その後に、そのようなターゲットの方が入居者として住んでいる時のイメージをしましょう。
すると、どのような設備が好まれるのかイメージがしやすくなります。
その際に、ターゲット像に近い知人や友人などがいる方は、実際にどのような設備があると嬉しいか聞いてみると良いでしょう。

□まとめ

本記事では、選んではいけない設備についてご紹介しました。
部屋を探している方は設備だけで物件を判断しませんが、設備も物件選びの重要な項目の1つです。
そのため、専門家の方にも協力をしてもらいながら、入居者に喜ばれる設備を取り入れましょう。

賃貸経営をされている方で、入居者の方とのトラブルが起きてしまったという方はいらっしゃいませんか。
トラブルは起こしたくなくても起きてしまうものです。
そのため、本記事ではどのようなトラブルが起こりうるのか、またトラブルが起きた際の対処法についてご紹介します。

□よくあるトラブルとは？

トラブルを起こさないためには、どのようなトラブルが起こりうるのかを知っておくことが大切です。
そのため本記事では、よくあるトラブルとして3つご紹介します。

1つ目は、家賃滞納トラブルです。
家賃滞納を経験したことがないという方もいらっしゃるかもしれませんが、一般的には家賃滞納は１割ほどの割合で恒常的に発生すると言われています。
家賃滞納が入居者による振り込み忘れであれば問題は解決しやすいですが、家賃を支払う余裕がなくて滞納してしまっている場合や支払う意思がない場合は重大なトラブルに発展してしまうことがあります。

2つ目は、騒音トラブルです。
入居者の方の中には、近隣の方に対して配慮を欠いた行動をされる方もいらっしゃいます。
その中でも、騒音によるトラブルは警察沙汰に発展することもあるため、注意が必要です。

3つ目は、原状回復トラブルです。
入居者が退去する際には、入居中に生じた損傷を回復する義務がありますが、その原状回復費用の支払いでトラブルが発生することがあります。
国土交通省が原状回復に関するガイドラインを公表していますが、トラブルが発生してしまっているのが現状です。

□トラブルが発生してしまった際の解決策をご紹介！

では、トラブルが発生してしまったらどのようにして解決すれば良いのでしょうか。
本記事では2段階に分けてその解決方法についてご紹介します。

まずは、真摯な姿勢で情報を正確に聞き取りましょう。
第1段階では、情報を正確に聞き取りトラブルの詳細を把握した上で、トラブルが大きくなることを防ぐことです。
場合によっては、専門家に早めに相談しましょう。
ご自身や専門家の方だけで解決できそうなトラブルであれば、対処法をできるだけ間を開けることなく当事者に回答してください。

次に、第1段階で解決できないと判断した場合には、法的な解決を検討しましょう。
管理会社に管理を依頼している方は、その管理会社の顧問弁護士に相談をしてください。
特に、入居者間のトラブルは感情的な対立になって解決しにくいことがあるため、早めに相談しても良いかもしれません。

□まとめ

本記事では入居者のトラブルについて、起きやすいトラブルと、トラブルが発生した際の解決方法についてご紹介しました。
トラブルが発生した際には、情報を整理して素早く行動することが大切です。
当社は、米子市で賃貸経営をサポートさせていただいているため、お困りの方がいらっしゃいましたら、お気軽にご相談ください。

空き家を相続された方で、その活用方法についてお悩みの方はいらっしゃいませんか。
空き家はどのように活用すれば良いのか、なかなかわからないですよね。
そのため、本記事では空き家の活用方法についてご紹介します。
空き家を相続して、活用方法が思いつかないという方はぜひご覧ください。

□空き家の活用方法をご紹介！

空き家にはさまざまな活用方法があり、それぞれ良い点と悪い点があります。
本記事ではまず、2つの活用法とそれぞれの良い点と悪い点をご紹介します。
それぞれご自身の住宅に当てはめて考えてみてください。

1つ目は、修繕して貸し出すことです。
建物が比較的新しく、賃貸需要がある地域であれば、修繕をした後に賃貸物件として貸し出すという活用方法があります。
この活用法の良い点は、収入が得られることであり、入居者が決まることで毎月一定の家賃収入が見込めます。
反対に悪い点は、収入が得られるかどうかは入居者が決まるかに左右されることであり、入居者が決まらなければ家賃収入はゼロであることに加え修繕費が無駄になってしまいます。

2つ目は、建物を解体することです。
建物の老朽化が激しい場合は、更地にして土地活用に使うのがおすすめです。
この活用法の良い点は、さまざまな土地活用ができることであり、新たに建物を建てることや駐車場としての活用もできます。
反対に悪い点は、活用法によっては初期費用がかなりかかってしまうことでしょう。

□売却するという選択肢もある！

上記では、空き家の活用方法についてご紹介しましたが、活用方法の1つとして売却するという選択肢もあります。
空き家の売却方法にはさまざまあり、本記事では3つの売却方法をご紹介します。

1つ目は、中古住宅として売却することです。
空き家が築20年以下であれば、中古住宅として売り出すと良いでしょう。
築20年以内であれば、建物自体にも資産価値が十分に見込めるため、高く売れやすくなります。

2つ目は、古家付きの土地として売却することです。
空き家が築20年以上である場合は、古家付きの土地として売り出すと良いでしょう。
中古住宅の購入希望者の多くは築20年以内で探すことが多いため、中古住宅として売り出すのは難しいです。

3つ目は、買取です。
空き家を素早く売りたいという方は不動産会社に買取してもらうと良いでしょう。
空き家にも固定資産税などがかかるため、売却する場合は早めに売却することをおすすめします。
そのため、活用法があまり現実的じゃないと感じた方は、一度不動産会社の方に買取を相談してみましょう。

□まとめ

本記事では、空き家の活用方法についてご紹介しました。
本記事ではご紹介できなかった活用法がまだあるため、ぜひご自身でも不動産会社に相談などをしてみてください。
また、当社は米子市で不動産会社として活動しているため、ぜひご相談ください。

マンション経営をされている方で、老朽化対策についてお困りの方はいませんか。
マンションの老朽化は空室率にも関わるため、老朽化対策は非常に重要です。
しかし、どのような対策をすれば良いのかわからないという方もいらっしゃると思います。
そのため、本記事ではマンションの老朽化対策についてご紹介します。

□老朽化による影響とは？

老朽化対策についてご紹介する前に、まずは老朽化することによる影響についてご紹介します。
ここでは、老朽化による影響として4つご紹介します。

1つ目は、ひび割れや設備不良などが発生することです。
老朽化が進んでしまうと以下のようなトラブルが発生します。

・ひび割れ
・雨漏り
・排水に問題が起こる

2つ目は、資産価値が下落することです。
建物は基本的に築年数が経つごとに資産価値が落ちていきます。
老朽化はその下落を助長させるものであり、築10年程度であっても当初の3分の2の資産価値にまで下がってしまうこともあります。

3つ目は、耐震性が低くなることです。
老朽化することで建物自体の耐震性が悪くなり、耐震基準を満たさなくなってしまうことがあります。
また、築年数の古いマンションであれば、現行の耐震基準を満たしていないこともあるため注意する必要があります。

4つ目は、空室リスクが高くなることです。
老朽化したマンションは安全性や建物の雰囲気が良くないと判断されることが多いため、空室リスクが高くなりやすいです。

□老朽化対策をご紹介！

ここからは、3つの老朽化対策についてご紹介します。

1つ目は、大規模な修繕を行うことです。
鉄筋はコンクリートの強アルカリ性によって守られているため、錆びにくい状態にありますが、経年劣化によって雨などが浸入すると錆びやすくなってしまいます。
そのため、10〜10数年毎に経年劣化を防ぐ大規模な修繕を行う必要があります。

2つ目は、建て替えです。
大規模な修繕でも老朽化が止められない場合は、建て替えをする必要があります。
建て替えをすることで、建物を一新できるため、入居率の上昇も期待できます。
しかし、建て替えには莫大な資金が必要なほか、法的にも厳しい条件が課せられているため、専門家と相談することをおすすめします。

3つ目は、区分所有権の解消です。
これは、大規模な修繕や建て替えも実現できない場合の最終手段として設けられた制度であり、区分所有者の5分の4の賛成によってマンションを事業者に丸ごと売却できるという制度です。
しかし、この制度も耐震基準などの条件があることや、買取先が見つかりにくいことなどから容易にできるものではないため注意してください。

□まとめ

本記事ではマンションの老朽化対策についてご紹介しました。
老朽化したマンションを所有されている方は、早めの対策を行いましょう。
また、当社は米子市で不動産会社として活動しているため、お困りのことがございましたらお気軽にご相談ください。

「アパート経営の節税効果はどのくらいなのだろう」
米子市でアパート経営をお考えの方で、このようなお悩みをお持ちの方はいませんか。
アパート経営に興味をお持ちの方の多くは、節税効果にも魅力を感じているのではないでしょうか。
そこで今回は、アパート経営の節税効果と節税を行う方法をご紹介します。

□アパート経営による節税効果とは？

ここでは、アパート経営による節税効果についてご紹介します。

＊所得税と住民税

アパート経営の経費を漏れなく計上することで、所得税の支払額を抑えられます。
所得税の節税効果は所得が多いほど大きくなりますが、そうでない場合でも必要経費による所得の軽減や損益通算することによって、所得税を極力抑えられます。

また、住民税は所得税の金額と連動して決定されます。
住民税は一律で決められており、損益通算することで軽減されて還付されます。

＊固定資産税と都市計画税

更地にアパートを建てることで、「住宅用地の特例」という優遇措置を受けられ、土地に課せられる固定資産税は6分の1に、都市計画税は3分の1に軽減されます。

＊相続税と贈与税

土地の評価額が約70％から80%程度であるのに対して、建物の評価額は約30％から70％程度です。
そのため、更地を相続するよりも建物を相続した方が相続税を抑えられるのです。
また、相続税による節税よりも贈与税優遇を受けた方が税金の負担を抑えられるため、ぜひ参考にしてみてください。

□アパート経営で賢く節税を行うには？

ここからは、アパート経営で賢く節税を行う方法を4つご紹介します。

1つ目は、減価償却費を最大限活用することです。
減価償却は、建物付帯設備についても設備の種類ごとに定められています。
漏れのないように計上しましょう。

2つ目は、経費化できるものは証明書を取っておくことです。
アパート経営にはさまざまな経費がかかります。
その経費は収益から差し引くことができ、確定申告の際に必要となるため、経費の証明となる書類は忘れずに取っておきましょう。

3つ目は、青色申告を活用することです。
部屋数が10室以上ある場合は、青色申告を選択できます。
黒字の場合は65万円の控除額があるため、節税に有利でしょう。

4つ目は、節税にとらわれないことです。
アパート経営は節税に役立ちますが、節税ばかりに気を取られず、収益拡大に目を向けるのもおすすめです。

□まとめ

今回は、アパート経営による節税効果と節税を賢く行う方法をご紹介しました。
節税効果を魅力的に感じて賃貸経営を検討している場合は、デメリットやリスクもしっかりと考慮するようにしましょう。
当社では、賃貸物件の経営や管理のサポートをさせていただいております。
何かお困りの際は、お気軽にお問い合わせください。