みなさん、こんにちは！ 米子市不動産売却を行っておりますアーバンネットワーク株式会社です！ 長年の経験と豊富な知識を活かし、お客様の大事な住宅の売却をサポートいたします。 ここでは、不動産に関するお役立ち情報をご紹介いたしますので、ぜひご覧ください。

相続した不動産の売却は、多くの場合、人生における大きな出来事の一つです。 売却によって得た利益には税金がかかることをご存知でしょうか。 どのような税金がかかるのか、また、適用できる特例や控除制度を活用して税負担を軽減するにはどうすれば良いのか、事前に理解しておくことが大切です。 今回は、相続不動産を売却する際に知っておきたい税金の種類や、活用できる制度について解説します。

相続不動産売却でかかる税金

印紙税と譲渡所得

相続した不動産を売却する際には、まず不動産売買契約書に貼付する印紙税がかかります。 この税額は契約金額に応じて、段階的に定められています。 例えば、1,000万円を超える契約では〇〇円、5,000万円を超える契約では〇〇円といった具合です。 納付は、契約書に収入印紙を貼り消印を押すのが一般的です。 また、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）には、所得税が課税されます。 譲渡所得は、売却収入金額から、その不動産を取得するためにかかった費用（取得費）や、売却するためにかかった費用（譲渡費用）、そして後述する特別控除額などを差し引いて計算されます。 取得費には、購入代金に加え、購入時の仲介手数料や登記費用、リフォーム費用なども含まれる場合があります。 譲渡費用には、仲介手数料、測量費、広告費、印紙税などが該当し得ます。 相続した不動産の場合、被相続人が所有していた期間も合算して、物件の保有期間が5年を超えるか否かで税率が決まります。 この保有期間の判定は、亡くなった被相続人がいつその不動産を取得したのかという点から起算されるため、長期間所有されていた物件ほど有利になることがあります。

住民税と復興特別所得税

譲渡所得税に加えて、住民税と復興特別所得税も課税されます。 住民税は、所得税額の5%（長期譲渡の場合）または9%（短期譲渡の場合）に相当する地方税です。 復興特別所得税は、所得税額の2.1%に相当する、東日本大震災からの復興財源となる税金です。 これらの税金を含めた合計税率は、不動産の所有期間によって異なります。 具体的には、被相続人の所有期間を含めて5年超（長期譲渡）の場合は約20.315%、5年以下（短期譲渡）の場合は約39.63%となり、約20%もの差が生じます。 この税率の違いを理解しておくことは、売却戦略を立てる上で重要です。

相続不動産売却で利用できる特例控除

取得費加算の特例

相続または遺贈によって取得した不動産などを売却する際に、納付した相続税額のうち一定額を、その不動産の取得費に加算できる制度です。 この特例は、相続税の負担があった不動産を売却する際に、相続税が二重に課税されることを防ぎ、税負担を軽減することを目的としています。 納付した相続税額のうち、その不動産が相続財産全体に占める割合に応じて計算された金額を、その不動産の取得費に加算できます。 これにより譲渡所得が減少し、結果として税負担を軽減できる可能性があります。 この特例を受けるためには、相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却しているなどの一定の要件を満たす必要があります。 適用を受けるには、確定申告書に明記し、必要書類を添付することが不可欠です。

空き家譲渡3000万円控除

親から相続した実家などの空き家を、一定の要件を満たして売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。 主な要件としては、建物が1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されていること（旧耐震基準に適合する建物など）、被相続人が亡くなる直前までその建物に一人で住んでいたこと、売却時期が相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までであること、売却代金が1億円以下であることなどが挙げられます。 この特例を適用することで、譲渡所得が3,000万円以下であれば、税金がかからなくなるケースも多く、空き家となっている実家などを相続した際の大きな負担を軽減できます。

自己居住用財産3000万円控除

これは、ご自身が住んでいたマイホーム（自己居住用財産）を売却した際に、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。 相続した不動産の場合、相続人がその物件に相続後、一度も居住しておらず空き家状態であるなど、ご自身が居住していたという要件を満たせない場合は、この特例を適用することはできません。 これは、あくまでご自身が所有し、居住していたマイホームを売却した場合に適用される特例であるためです。

相続不動産売却の税金注意点

特例適用条件と併用

相続不動産の売却にあたっては、活用できる特例制度がいくつかありますが、それぞれに細かな適用条件が定められています。 これらの条件をすべて満たす必要があります。 例えば、「自己居住用財産3000万円控除」と「空き家譲渡3000万円控除」は、どちらか一方しか選択できません。 また、「取得費加算の特例」と他の特例との併用可否についても、個別のケースで確認が必要です。 これらの特例を適用するには、それぞれ細かく定められた要件をすべて満たす必要があり、適用条件の確認は慎重に行う必要があります。

売却タイミングと手続き

不動産の所有期間は、相続した不動産の場合、被相続人が所有していた期間も合算して計算されます。 この所有期間の判定は、亡くなった被相続人がいつその不動産を取得したのかという点から起算されるため、売却を検討する際には、被相続人の購入時期や所有期間がわかる資料（登記簿謄本、売買契約書、固定資産税評価証明書など）を確認することが重要です。 この所有期間によって譲渡所得にかかる税率が変わるため、売却のタイミングは慎重に検討する必要があります。 なお、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されており、相続の開始があった日から3年以内に登記申請を行わないと過料の対象となる可能性があります。 相続登記が完了していないと、不動産会社との媒介契約や売買契約がスムーズに進まない場合もあります。

確定申告と納税時期

相続した不動産を売却した場合、譲渡所得税、住民税、復興特別所得税については、売却した年の翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告を行い、納税する必要があります。 申告には、売買契約書、登記簿謄本、取得費や譲渡費用を証明する書類、源泉徴収票（適用される場合）、そして特例制度の適用を受けるための書類など、様々な資料が必要となります。 特例制度を活用する場合も、確定申告をすることで適用されますので、申告を忘れないようにしましょう。 還付申告（払いすぎた税金がある場合）もこの期間に行うことができます。

まとめ

相続した不動産の売却では、印紙税、譲渡所得税、住民税、復興特別所得税など、様々な税金がかかります。 しかし、取得費加算の特例や空き家譲渡3000万円控除といった制度を活用することで、税負担を軽減できる可能性があります。 これらの特例にはそれぞれ適用条件があり、また併用できないものもあるため、ご自身の状況に合わせて慎重に検討することが重要です。 複雑な計算や手続き、適用要件の確認は専門知識を要することも多いため、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。 税理士は、最新の税制改正に対応した節税策の提案や、煩雑な申告手続きを代行してくれるため、安心して売却を進めることができます。 相続不動産の売却は、税金に関する知識、特例制度的活用、そして適切な手続きが重要となります。 ご自身の状況を正確に把握し、専門家のアドバイスを得ながら、計画的に進めることが、税負担を最小限に抑え、円滑な売却を実現する鍵となるでしょう。

ご自宅や相続した物件、空き家など保持しているけれど活用できていないなどのお悩みございませんか？
アーバンネットワークでは、お客様の声に寄り添った提案でスムーズに売却までお手伝いいたします。無理強いや、お客様のお気持ちに添わない金額の引き下げなどは一切行いませんので、ご安心くださいませ。

お電話でのお問い合わせは 0859-30-2468 まで、
またはお問い合わせページからもご連絡いただけます。

皆さまからのお問い合わせを心よりお待ちしております。