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米子市不動産売却を行っておりますアーバンネットワーク株式会社です！
長年の経験と豊富な知識を活かし、お客様の大事な住宅の売却をサポートいたします。
ここでは、不動産に関するお役立ち情報をご紹介いたしますので、ぜひご覧ください。

不動産を売却した後に、思わぬ不具合が見つかってトラブルになるケースは少なくありません。
かつての瑕疵担保責任は、2020年の民法改正によって契約不適合責任へと生まれ変わりました。
この制度変更により、売主が負うべき責任の範囲や買主が主張できる権利が大きく変化しています。
知らずに契約を結んでしまうと、売却後に多額の修繕費用を請求されるリスクも否定できません。
本記事では、売主が守るべきルールと具体的な回避策についてご紹介します。

契約不適合責任とは何か？主な変更点をわかりやすく整理

契約書に書かれた内容と実際の状態がズレている時に発生する責任

契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約書の内容と一致しない場合に生じる売主の責任です。
たとえば、契約書に「雨漏りなし」とあるのに実際には雨漏りしていた場合などが該当します。
この責任は、物件の種類や品質、さらには数量が契約に適合しているかどうかで判断されます。
契約書は単なる手続きの書類ではなく、責任の範囲を画定する極めて重要な証拠となるのです。

従来の瑕疵担保責任よりも売主の責任範囲が明確化された

以前の制度では「隠れた瑕疵」という言葉が使われ、買主が気づかなかった欠陥のみが対象でした。
しかし現在は、欠陥が隠れているかどうかにかかわらず、契約内容と異なるかどうかが重要視されます。
これにより、契約書に何を書き、何を合意したかが責任の有無を分ける大きな鍵となりました。
売主にとっては、物件の現状をいかに正確に言語化するかが問われる時代になったといえるでしょう。

隠れた傷だけでなく目に見える不一致も責任の対象になる

たとえ買主が内覧時に傷を見つけていたとしても、契約書でその傷を容認する旨が記されていなければ、不適合とされる可能性があります。
見た目でわかる不具合であっても、契約の内容に含まれていなければ責任を問われるリスクがあるのです。
事前の説明だけでなく、それをいかに書面に残すかが実務上の大きなポイントになります。
口約束は通用しないと考え、すべての合意事項を文章に落とし込む姿勢が求められます。

売主が知っておくべき買主の権利と責任を負う期間

修理の請求や代金の減額など買主が行使できる4つの権利

契約不適合が認められた場合、買主には主に4つの対抗手段が与えられます。
まずは修補や不足分の引き渡しを求める追完請求、修理が難しい場合の代金減額請求です。
さらに、重大な不備であれば契約解除や損害賠償を請求される可能性もあります。
売主はこれらの要求に応じる法的義務を負うため、安易な判断は禁物です。
一つひとつの請求が大きな金銭的負担につながることを理解しておく必要があります。

不適合を知ってから1年以内に通知が必要という期限のルール

売主が責任を負い続ける期間には一定の制限が設けられています。
買主は、不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しなければ、その責任を追及することができません。
ただし、この期間制限は主に品質や種類の不適合に適用される点に注意が必要です。
また、売主が不適合を最初から知っていたり、重大な過失で見落としていたりする場合は、この期間を過ぎても責任を免れることはできません。

数量不足や移転した権利の不備も損害賠償の対象に含まれる

土地の面積が公簿上の記載より少なかったり、抵当権が抹消されていなかったりする場合も不適合とみなされます。
これらは建物の不具合と同様に、買主から損害賠償を請求される正当な理由になり得ます。
目に見える建物の状態だけでなく、法的な権利関係や面積についても正確な情報を把握しなければなりません。
契約前に登記簿謄本や測量図を改めて確認し、現状と齟齬がないか精査することが重要です。

契約不適合責任によるトラブルを未然に防ぐための対策

物件状況報告書を用いて建物の不具合をすべて正確に告知する

トラブルを回避するための第一歩は、物件の状態を包み隠さず買主に伝えることです。
雨漏りやシロアリ被害、設備の故障などを物件状況報告書に詳細に記録し、買主の署名を得ておきましょう。
些細な不具合であっても、報告を怠れば後から責任を追及される種になりかねません。
誠実な情報開示こそが、売主自身の身を守る最大の防御策となります。

契約書に特定の不具合を容認する旨の特約を明記する

不具合があるとわかっている箇所については、契約書の中でその不具合を承知の上で購入するという特約を設けることが有効です。
契約書に明記された不具合は契約の内容として合意されたものとみなされ、不適合責任の対象外となります。
売却価格とのバランスを考慮しつつ、リスクとなりそうな要素はすべて書面化してください。
納得感のある取引を実現するためには、曖昧さを排除する努力が欠かせません。

契約不適合責任を免責または制限する条項を検討する

特に築年数が経過した物件を売却する場合、将来的なすべての不具合に責任を持つのは困難です。
そのため、引き渡しから一定期間が経過した後は責任を負わないとする期間短縮や、特定の項目について責任を免除する免責条項を設ける手法があります。
ただし、売主が個人か法人かによって設定できる範囲に制限がある点には注意しましょう。
専門的な知識を持つ担当者と相談しながら、自分に合った防衛ラインを構築することが賢明です。

まとめ

契約不適合責任は、物件の状態と契約内容の不一致によって生じる売主の重い責任です。
買主は追完請求や代金減額など、強力な権利を行使できる立場にあることを忘れてはなりません。
リスクを回避するためには、物件の現状を正確に把握し、ありのままを契約書に記載することが不可欠です。
また、特約の活用や免責期間の設定など、書面を通じた法的な防衛策も検討してください。
適切な準備を行うことで、売却後の平穏な生活を守ることができるはずです。

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