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米子市不動産売却を行っておりますアーバンネットワーク株式会社です！
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ここでは、不動産に関するお役立ち情報をご紹介いたしますので、ぜひご覧ください。

親族の判断能力が低下した場合に、その方が所有する実家を売却する必要が生じることがあります。
このような状況で、成年後見制度を利用して不動産を売却する手続きは、どのように進められるのでしょうか。
今回は、成年後見人による実家売却の基本的な流れや、手続きを進める上での注意点について解説します。

成年後見人による実家売却の基本

成年後見制度と実家売却の関連性

成年後見制度は、認知症や知的障害などにより、ご自身の財産を適切に管理・処分する判断能力が低下した方を支援し、保護するための国の制度です。
この制度は、本人の財産管理や身上監護など、様々な側面から本人を支えます。
判断能力が低下した方が所有する実家を売却する必要が生じた場合、本人の意思能力が十分でないと判断されると、本人が単独で不動産取引を行うことは難しくなります。
このような時に、成年後見制度を利用して、選任された成年後見人が本人の代わりに不動産を売却する手続きを進めることがあります。

成年後見人制度の種類と役割

成年後見制度には、大きく分けて「任意後見制度」と「法定後見制度」の二つがあります。
任意後見制度は、本人が将来に備えて、あらかじめ信頼できる人（任意後見受任者）を後見人として指定しておく制度です。
一方、法定後見制度は、本人の判断能力が低下した後に、家庭裁判所の申立てにより開始され、家庭裁判所が本人の状況に応じて後見人等を選任する制度です。
法定後見制度は、さらに本人の判断能力の程度に応じて、「後見」「保佐」「補助」の3種類に分けられます。
実家売却のような重要な財産行為においては、本人の判断能力が著しく低下していると判断される場合が多く、この場合に選任されるのが「後見人」です。
後見人は、本人の財産に関する法律行為を代理したり、財産を管理したりする権限を持ちますが、不動産のような重要な財産の処分には、家庭裁判所の許可が必要となります。

成年後見人による実家売却の流れ

家庭裁判所への申立てと後見人選定

成年後見制度を利用するには、まず本人の住所地を管轄する家庭裁判所へ「成年後見開始の審判」を申し立てる必要があります。
申立てができるのは、本人や配偶者、4親等内の親族、市町村長など限られています。
申立てには、申立書、本人や後見人候補者の戸籍謄本、住民票、本人の診断書、財産目録、収支資料など、様々な書類が必要です。
家庭裁判所は、提出された書類や、申立人、本人、後見人候補者との面談などを通じて、成年後見制度の利用が適切かどうか、誰を後見人として選任すべきかを審理します。
親族が後見人候補者として申し立てられた場合でも、家庭裁判所の判断によっては、弁護士や司法書士などの専門家が選任されることもあります。
この申立てから後見人が選任されるまでには、通常2～3ヶ月程度の期間を要します。

裁判所許可申請から売買契約締結

成年後見人が、本人の居住用不動産を売却する際には、原則として家庭裁判所の許可が必要となります。
これは、本人の居住権や生活基盤を守るため、後見人が安易に財産を処分することを防ぐための重要な手続きです。
まず、不動産会社と媒介契約を結び、物件の売却活動を進めます。
購入希望者が見つかり、条件について合意が得られた場合、契約書には「家庭裁判所から不動産処分の許可が得られなかった場合は、契約は無効となる」といった「停止条件」を付けて、売買契約の案を作成します。
その後、作成した売買契約書の案や、不動産の全部事項証明書、査定書、評価証明書などを持参し、家庭裁判所へ居住用不動産処分許可の申立てを行います。
裁判所は、売却の必要性、本人の利益になるか、居住先の確保、売却代金の管理方法などを慎重に審査し、許可の可否を判断します。
この許可が得られるまでにも、通常2～3ヶ月程度、場合によってはそれ以上の期間がかかることがあります。

決済引き渡しまでのステップ

家庭裁判所から居住用不動産の売却許可が得られたら、成年後見人が買主と正式な売買契約を締結します。
その後、売買代金の決済（支払い）を行い、所有権移転登記の手続きを経て、買主へ不動産を引き渡します。
決済・引き渡しには、買主、不動産会社、司法書士、金融機関などの関係者が立ち会うのが一般的です。
申立て準備から後見人選定、そして売却許可を得て決済・引き渡しまで、一連の手続き全体で、一般的に5ヶ月から9ヶ月程度、あるいはそれ以上の期間を要することもあります。

成年後見人による実家売却の注意点

居住用実家売却における許可の必要性

成年後見制度を利用して、被後見人（判断能力が低下した本人）が居住していた実家を売却する場合、原則として家庭裁判所の許可が不可欠です。
これは、本人の生活の基盤であり、居住権に関わる重要な財産であるため、後見人が本人の意思や利益を十分に考慮せずに、安易に売却を進めることを防ぐためです。
家庭裁判所の許可を得ずに売却を行った場合、その取引は無効とされてしまうため、必ず事前の許可手続きを踏む必要があります。

売却許可を得るための申立てポイント

家庭裁判所が居住用不動産の売却許可を判断する上で重視する点は複数あります。
単に「売却したい」という希望だけでなく、その売却がなぜ必要なのか、例えば介護費用や医療費の捻出といった具体的な理由や、売却によって得られる代金をどのように管理・使用するのかといった計画を明確に示すことが重要です。
また、売却価格の妥当性を示すために、複数の不動産会社から取得した査定書を提出し、市場価格との乖離がないことを示すことも、許可を得るための重要なポイントとなります。
本人の利益が守られるかどうかが、裁判所の判断における最も重要な要素となります。

手続きを円滑に進めるコツ

成年後見制度の利用や、それに伴う不動産売却の手続きは、専門的な知識を要する場面が多くあります。
そのため、司法書士、弁護士、または不動産取引の専門家など、信頼できる専門家に相談しながら進めることが、手続きを円滑に進めるための最も有効な方法です。
また、家庭裁判所への申立て準備、後見人選定、そして実際の不動産売却活動まで、全体として多くの時間を要します。
余裕を持ったスケジュールで、できるだけ早期に手続きを開始することが、希望する条件で売却を完了させるための鍵となります。

まとめ

成年後見人による実家売却は、判断能力が低下した方の財産を保護し、適切な取引を行うための重要な手続きです。
特に居住用不動産の場合、家庭裁判所の許可が不可欠であり、申立てから後見人の選定、そして売却許可を得るまでのプロセスは慎重な対応が求められます。
手続きを円滑に進めるためには、必要書類の準備や裁判所が重視するポイントを理解し、必要に応じて専門家の助言を得ることが大切です。
この記事で解説した流れや注意点を参考に、適切な実家売却を進めていきましょう。

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