みなさん、こんにちは！
米子市不動産売却を行っておりますアーバンネットワーク株式会社です！
長年の経験と豊富な知識を活かし、お客様の大事な住宅の売却をサポートいたします。
ここでは、不動産に関するお役立ち情報をご紹介いたしますので、ぜひご覧ください。

自宅を売却しても、そのまま住み慣れた家に住み続けられる「リースバック」という方法があります。
まとまった資金が必要な場合や、将来の計画のために自宅を活用したいと考える方にとって、魅力的な選択肢となり得ます。
しかし、その仕組みや利用にあたって知っておくべき点も存在します。
今回は、リースバックの基本的な仕組みと、利用を検討する上で把握しておきたいデメリットについて、わかりやすく解説します。

リースバックとはどのようなものか

自宅を売却し住み続ける

リースバックとは、自宅の所有権を売却し、その後、売却先の企業などから賃借する形で、これまで通り住み続けることができる仕組みです。
この方法は、例えば老後の生活資金を確保したい方、お子さんの教育資金や住宅ローンの繰り上げ返済のためにまとまった現金が必要になった方、あるいは自宅のリフォームやバリアフリー化に費用をかけたいけれど、住み慣れた家から離れたくないというニーズを持つ方々にとって、有効な手段となり得ます。
所有権は移転しますが、生活の本拠地としての自宅に住み続けられる点が最大の特徴です。

セールアンドリースバックとも呼ばれる

この仕組みは、「セールアンドリースバック」とも呼ばれています。
これは、自宅を売却（Sell）し、その後賃貸（Lease）として住み続けることから名付けられた名称です。
英語の「Sell（売る）」と「Lease（賃貸する）」という二つの言葉を組み合わせたこの名称は、取引の本質を端的に表しており、一度所有権を売却した後に、再び借り手としてその物件に住むという一連の流れを指し示しています。
この呼称は、不動産業界や金融業界で広く一般的に使われています。

リースバックの仕組みはどうなっているか

売却と賃貸契約を同時に行う

リースバックでは、自宅の売却手続きと、売却後の賃貸借契約の締結が同時に進められます。
これにより、所有権の移転と住み続けるための契約があらかじめセットで行われる形になります。
具体的には、まず自宅の査定が行われ、売却価格と、その後の家賃が決定されます。
購入希望者（多くはリースバック専門の不動産会社や金融機関）と、売却契約と賃貸借契約を同時に締結します。
これにより、所有権が移転した後も、スムーズに自宅に住み続けることが可能となるのです。
法的手続き上も、所有権移転登記と賃借権の設定（あるいはそれに準ずる契約）が一体となって進められるのが一般的です。

資金調達までが早い

通常の不動産売却では、買い手を探し、契約を結び、代金を受け取るまでに数ヶ月かかることも少なくありません。
しかし、リースバックでは、不動産会社などが直接買い取るケースが多いため、手続きが簡略化され、比較的短期間で現金化できるのが特徴です。
一般的な中古住宅の売却プロセスでは、購入希望者を見つけ、内覧対応、条件交渉、住宅ローンの審査、そして引き渡しまで、最短でも数週間から数ヶ月を要することが一般的です。
これに対し、リースバックでは、専門の事業者が直接買い取るため、買い手探しのプロセスが不要となり、煩雑な仲介手続きも省略されることが多いです。
そのため、契約締結から数週間程度で、まとまった資金を受け取れるケースも珍しくなく、急な資金需要に応えやすいというメリットがあります。

所有権は売却先に移る

リースバックの契約が成立すると、自宅の所有権は購入したリースバック会社に移転します。
ご自身が住み続ける権利は、賃貸借契約によって確保されます。
契約完了後、法的な所有者はリースバック会社となります。
これにより、ご自身は自宅の「所有者」ではなく「賃借人」という立場になります。
しかし、賃貸借契約によって、その自宅に居住し続ける権利は法的に保護されます。
例えば、住宅ローンを組んでいる場合、所有権移転に伴ってローン契約の見直しや完済が必要になることもありますが、リースバック契約の条件としてこれらが盛り込まれるのが一般的です。

リースバックのデメリットは何があるか

売却価格は市場価格より低くなる

リースバックでは、一般的に、通常の不動産売却で得られる市場価格よりも低い価格で自宅を売却することになる傾向があります。
これは、リースバック会社が将来の賃貸収入（家賃）からの収益を見込んで価格を設定するためです。
リースバック会社は、購入した物件から継続的に家賃収入を得ることを前提に、購入価格を決定します。
そのため、市場で直接売却した場合に期待できる価格よりも、一般的に1割から3割程度低くなることが多いと言われています。
この価格差は、リースバック会社が負うことになる「賃貸運営のリスク」や「将来の家賃収入」をあらかじめ価格に織り込んでいるためです。
早期に現金化できるメリットの対価とも言えます。

家賃を支払い続ける必要がある

自宅を売却しても、その後は賃貸借契約に基づいて毎月家賃を支払う必要があります。
まとまった資金を得られたとしても、継続的な家賃負担が生じるため、家計への影響を考慮することが重要です。
リースバックを利用して自宅を売却し資金を得た後も、月々の家賃の支払いは発生します。
この家賃は、リースバック会社が設定したもので、市場の賃貸相場とは異なる場合があります。
また、賃貸借契約によっては、将来的に家賃が値上げされる可能性も考慮する必要があります。
得られた売却代金は一時的なものですが、家賃負担は継続するため、ご自身の収入や支出のバランスを長期的に見通し、無理のない家計運営ができるかどうかのシミュレーションが不可欠です。

長期での居住が保証されない場合がある

リースバックの賃貸借契約には、契約期間が定められた「定期借家契約」と、更新可能な「普通借家契約」があります。
契約内容によっては、契約期間満了後に更新ができず、住み続けられなくなる可能性もゼロではありません。
長期での居住を希望する場合は、契約内容を慎重に確認する必要があります。
リースバック契約の種類によっては、契約期間が終了すると自動的に契約が更新されない「定期借家契約」が結ばれることがあります。
この場合、契約期間満了時に立ち退きを求められるリスクが存在します。
一方、「普通借家契約」であれば、一定の条件（正当な理由など）がない限り、貸主からの解約は難しく、契約更新が可能です。
将来にわたって住み続けたいと考えるのであれば、契約期間や更新の条件、更新料の有無などを契約前に必ず確認し、長期居住の意向に沿った契約形態を選択することが極めて重要です。

まとめ

リースバックは、自宅を売却してもそのまま住み続けられるという、資金調達と居住継続を両立できる魅力的な方法です。
自宅の売却と賃貸契約を同時に行うことで、比較的スピーディーに資金を得られるというメリットがあります。
一方で、売却価格が市場価格より低くなること、毎月家賃を支払い続ける必要があること、そして契約内容によっては長期での居住が保証されない場合があるといったデメリットも存在します。
利用を検討される際は、これらのメリット・デメリットを十分に理解し、ご自身の状況に合わせて慎重に判断することが大切です。
リースバックは、自宅という資産を現金化しつつ、住み慣れた環境を維持できるという、多くの人にとって魅力的な選択肢です。
特に、急な資金ニーズがある場合や、将来的な住み替えを前提とせず、現住所で継続的な生活を望む場合に有効です。
しかし、その利便性の裏側には、市場価格よりも低い売却価格、継続的な家賃負担、そして契約によっては居住期間の制限といった、無視できないデメリットも存在します。
これらの点を十分に比較検討し、ご自身のライフプラン、経済状況、そして将来の住まいに対する希望と照らし合わせた上で、最終的な決断を下すことが肝要です。
専門家への相談も、より確実な判断材料となるでしょう。

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