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米子市不動産売却を行っておりますアーバンネットワーク株式会社です！
長年の経験と豊富な知識を活かし、お客様の大事な住宅の売却をサポートいたします。
ここでは、不動産に関するお役立ち情報をご紹介いたしますので、ぜひご覧ください。

遺言書によって不動産を確実に次世代へ引き継ぎたいとお考えの方は多いでしょう。
遺言書がある場合、不動産の所有権移転登記はどのように進められるのか、その具体的な手続きや、知っておくべき法改正について解説します。
遺言書に基づく相続登記をスムーズに行うため、基本的な知識から申請方法、そして義務化された相続登記のポイントまで、分かりやすくご案内します。

遺言で不動産を相続する登記

遺言登記の基本

遺言書がある場合、その遺言の内容に従って不動産の所有権を相続人などに移転させる登記を行います。
これは「遺言による相続登記」や「遺贈による所有権移転登記」と呼ばれます。
遺言書に基づいて手続きを行うことで、原則として遺産分割協議を経ずに、遺言書で指定された相続人や受遺者への名義変更が可能となります。
例えば、遺言書で「長男Aに自宅不動産を相続させる」と明確に指定されている場合などが該当します。
遺言書の種類によっては、登記申請の際に家庭裁判所での「検認」という手続きが不要な場合もあり、手続きが比較的簡潔に進むこともあります。
具体的には、公証役場で作成される公正証書遺言や、法務局の遺言書保管制度を利用した自筆証書遺言は、原本が公証役場や法務局で厳重に管理されているため、検認手続きが省略できるのが一般的です。

遺言書の種類と登記

遺言書には、自筆証書遺言、公正証書遺言、秘密証書遺言など、いくつかの種類があります。
自筆証書遺言を遺言による相続登記に用いる場合、原則として、登記申請の前に家庭裁判所での「検認」という手続きが必要になります。
これは、遺言書が後から改ざんされたり、偽造されたりしていないかを確認し、遺言の有効性を公的に証明するための手続きです。
一方、公証役場で作成される公正証書遺言は、公証人が関与するため、法的に有効な遺言書が作成される可能性が高く、内容の有効性や意思能力について争われるリスクも低減されます。
また、法務局の「遺言書保管制度」を利用した自筆証書遺言については、検認手続きは不要とされています。
この制度を利用すると、遺言書保管の証拠となり、紛失や盗難のリスクも軽減されます。
このように、遺言書の種類によって、登記申請までの流れや必要となる準備が大きく異なる場合があります。

不動産登記の申請方法

登記申請に必要な書類

遺言による相続登記の申請には、いくつかの書類が必要となります。
一般的には、遺言書本体、被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本（除籍謄本）、相続人（または受遺者）の現在の戸籍謄本、そして登記原因証書（遺言書の内容を登記原因とする証明書）などが必要になります。
戸籍謄本については、被相続人の戸籍謄本は、出生から死亡までの連続したものが原則必要ですが、遺言書で指定された相続人や受遺者のみを登記する場合は、その方の戸籍謄本と遺言書があれば登記できるケースもあります。
しかし、遺言内容によっては、法定相続人全員の戸籍が必要となる場合もあり、遺言書の文言を正確に解釈することが重要です。
登記原因証書は、遺言書が登記原因証書を兼ねる場合がほとんどですが、遺贈の文脈では、遺言書の内容を登記原因とする旨を記載した別途の書面（遺贈を原因とする所有権移転登記申請書など）を添付することが一般的です。
また、登記する不動産の所在地を管轄する法務局で、固定資産税評価証明書を取得し、登録免許税を計算・納付するための準備も必要です。
この固定資産税評価証明書は、登記する不動産の評価額を示すもので、この評価額に基づいて登録免許税（不動産評価額の0.4%）が計算され、納付する必要があります。
この税金は登記手続きに不可欠な費用となります。

申請先と手続きの流れ

不動産登記の申請は、原則として、対象となる不動産の所在地を管轄する法務局で行います。
もし、相続する不動産が複数の法務局の管轄にまたがっている場合は、それぞれの管轄法務局に対して個別に申請を行う必要があります。
登記申請は、管轄法務局の窓口に直接持参する方法のほか、郵送での申請も可能です。
近年では、法務局のシステムを利用したオンライン申請も普及しており、時間や場所を選ばずに手続きを進められる選択肢も増えています。
手続きの流れとしては、まず必要書類を収集し、登記申請書を作成します。
その後、管轄法務局へ登記申請書と添付書類を提出します。
申請が受理され、審査を経て登記が完了すると、法務局から「登記識別情報通知書」が交付され、不動産の所有権が変更されたことが公的に記録されます。
この登記識別情報通知書は、不動産の新しい所有者であることを証明する重要な書類であり、以前の「権利証」に代わるものです。
この通知書は、将来、不動産を売却したり、抵当権を設定したりする際に必要となるため、大切に保管する必要があります。
登記の審査期間は、申請時期や法務局の混雑状況にもよりますが、一般的には1週間から2週間程度で完了することが多いようです。

遺言による相続登記の義務化

義務化のポイント

近年、所有者が不明となっている土地が増加し、管理が行き届かないまま放置されることで、景観の悪化や災害時の危険性の増大、公共事業の遅延など、様々な社会問題を引き起こしています。
こうした状況を踏まえ、不動産の相続登記が義務化されました。
この法律は、2024年4月1日から施行されています。
これにより、相続によって不動産を取得した相続人は、相続の開始があったことを知った日から3年以内に、相続登記を申請することが義務付けられました。
「相続によって不動産を取得した相続人」とは、法定相続人だけでなく、遺言によって不動産を遺贈された受遺者も含まれます。
また、「相続の開始があったことを知った日」とは、通常、被相続人が亡くなった日、または遺言書の存在を知り、その内容が自身に有利であると認識した日などを指します。
正当な理由なくこの期限内に登記を怠った場合、過料が科される可能性があります。
この3年という期間は、相続人が遺産分割協議などを経て、不動産の相続人を確定させるための期間としても考慮されています。

登記を怠るリスク

相続登記を義務化された期限内に適切に行わない場合、いくつかのリスクが考えられます。
まず、前述の通り、正当な理由なく3年以内に登記申請を行わないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
過料は、あくまでも罰則としての制裁であり、悪質なケースや長期にわたる放置に対して科される可能性が高いと考えられます。
ただし、正当な理由なく期限を守らなかった場合には、その適用がありうることを認識しておく必要があります。
また、登記を長期間怠ると、相続人が増加したり、相続関係が複雑化したりすることで、後々手続きがより煩雑になるリスクがあります。
例えば、親から子へ、さらに孫へと世代が進むにつれて、相続人の数は指数関数的に増加する可能性があります。
本来の相続人からさらに遠い親戚まで権利関係が広がり、誰が不動産の権利を持っているのかを特定するだけでも大変な労力となり、最終的には関係者全員の合意を得ることが極めて困難になるケースも少なくありません。
これにより、遺産分割協議などが難航し、不動産の売却や活用などが遅れる原因にもなりかねません。
登記が未了のままでは、不動産を売却しようとしても買主が見つかりにくくなりますし、金融機関から融資を受ける際に担保として提供することもできません。
結果として、不動産を現金化したり、有効活用したりする機会を失うことにつながります。
相続登記の義務化は、こうした長期未登記によるリスクを未然に防ぐための措置とも言えます。

まとめ

遺言書を用いた不動産の相続登記は、遺言書の種類によって手続きが異なる場合があり、必要書類の準備や申請方法を理解しておくことが大切です。
遺言書の種類に応じた手続きの違い、必要書類の正確な準備、そして管轄法務局への適切な申請方法の理解が不可欠です。
管轄の法務局での手続きは、登記申請書と必要書類の提出を経て、不動産の所有権移転を公的に記録します。
特に、2024年4月1日からは相続登記が義務化され、相続開始から3年以内の申請が法的に求められるようになりました。
義務化された期限内に登記を行わない場合、過料の対象となるリスクや、将来的な手続きの複雑化といった問題が生じる可能性があります。
これを怠ると、過料の賦課や、将来的な相続関係の複雑化、不動産の活用機会の喪失といった深刻なリスクを招く可能性があります。
遺言による不動産相続登記をスムーズに進めるためには、関連情報を正しく把握し、必要に応じて専門家への相談も検討することをお勧めします。
遺言による不動産相続登記は、専門的な知識を要する場面も少なくありません。
手続きを円滑に進め、予期せぬトラブルを避けるためにも、司法書士などの専門家への相談を積極的に検討することをお勧めします。
正確な情報収集と専門家のサポートを得ることで、大切な不動産を確実に次世代へと引き継ぐことができるでしょう。

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