みなさん、こんにちは！
米子市不動産売却を行っておりますアーバンネットワーク株式会社です！
長年の経験と豊富な知識を活かし、お客様の大事な住宅の売却をサポートいたします。
ここでは、不動産に関するお役立ち情報をご紹介いたしますので、ぜひご覧ください。

抵当権が設定されている土地の名義変更について、どのような手続きが必要になるのか、また、そもそも名義変更ができるのかどうか、といった疑問をお持ちの方もいらっしゃるかもしれません。
不動産を担保に融資を受けている場合、その土地の所有権が移転する際には、登記上の手続きが関係してきます。
特に相続が発生した場合など、思わぬ形で抵当権付きの土地の名義変更に直面することがあります。
今回は、抵当に入っている土地の名義変更に関する基本的な情報や、具体的な手続き、注意点について解説します。

抵当に入っている土地の名義変更はできるか

抵当権があっても名義変更は可能

不動産に抵当権が設定されている場合でも、原則として所有権の名義変更手続き自体は行うことが可能です。
抵当権は、あくまで借入金の返済が滞った場合の担保権であり、土地の所有権が移転すること自体を直接禁止するものではありません。
例えば、土地の所有者が亡くなり相続が発生した場合、その土地に住宅ローンなどの抵当権が付いていたとしても、相続人に所有権を移転する相続登記を進めることができます。
登記上、抵当権が付いていることは、所有権移転登記の絶対的な障害とはなりません。
ただし、抵当権者（金融機関など）の権利保護のため、後述するような確認や手続きが必要となります。

抵当権者の承諾や報告が必要なケース

名義変更を進めるにあたっては、抵当権者である金融機関への事前確認や、場合によっては承諾が必要となるケースが一般的です。
これは、抵当権を設定する際の契約書（金銭消費貸借契約書や抵当権設定契約書）に、所有権移転や債務者の変更について、抵当権者の同意を得ることを義務付ける条項が含まれていることが多いためです。
無断で名義変更を行った場合、契約違反とみなされ、融資の一括返済を求められるといったリスクが生じる可能性もあります。
したがって、名義変更の意思が決まったら、まずは融資を受けている金融機関に連絡し、契約内容の確認と、どのような手続きが必要か（書面での同意、条件変更の有無など）を具体的に確認することが極めて重要です。

抵当に入っている土地の名義変更手続き

相続登記で所有権を移転

抵当権が付いたままの土地の名義変更で最も一般的なのが、「相続登記」です。
これは、亡くなった方（被相続人）から相続人へ不動産の所有権を移転させるための登記手続きで、法務局への申請によって行われます。
2024年4月1日から相続登記が義務化されており、相続発生後は速やかな手続きが法的に求められています。
抵当権がある場合でも、この相続登記は必要となり、登記簿上の所有者を相続人の名義に変更します。
相続登記には、戸籍謄本、遺産分割協議書（遺言がない場合）、固定資産税評価証明書などの書類が必要となります。

抵当権抹消登記で権利を整理

もし、故人が生前に借入金を完済していた、あるいは団体信用生命保険（団信）の適用などによりローン返済義務がなくなったことが確認できた場合は、「抵当権抹消登記」を申請することで、登記簿から抵当権の記録を削除できます。
この手続きにより、土地は抵当権という権利の負担がなくなった、よりクリアな状態になります。
完済証明書などの確認書類を金融機関から取得し、法務局に登記申請を行います。
抵当権が抹消された土地は、その資産価値が向上し、将来的な売却や再担保設定が容易になるというメリットがあります。

債務引き継ぎなら債務者変更登記

相続人が、亡くなった方の借金やその担保となっている土地を引き継ぐことを選択する場合、法的に債務者としての地位を明確にするために「債務者変更登記」が必要となることがあります。
この登記は、抵当権自体は存続させたまま、登記簿上の債務者（ローンの返済義務者）を、亡くなった方から引き継ぐ相続人に変更する手続きです。
例えば、親の住宅ローンを子が引き継ぐ場合などに利用されます。
この手続きには、債権者である金融機関の同意が不可欠であり、金融機関は相続人の信用状況などを審査した上で、債務引き継ぎを認めるか判断します。

抵当に入っている土地の名義変更注意点

借金や保証債務の確認

抵当権が付いた土地を相続する際には、故人に隠れた借金や保証債務がないか、慎重な確認が不可欠です。
抵当権は、故人自身の借入だけでなく、家族や知人の借金の担保として設定されている場合や、故人が第三者の借金の連帯保証人になっているケースもあります。
連帯保証債務は、主たる債務者が返済不能になった際に、保証人である相続人がその全額を返済する義務を負う可能性があり、非常に重い負担となります。
思わぬ債務を引き継がないためにも、相続開始から3ヶ月以内という相続放棄の期限内に、金融機関からの通知、自宅にあった契約書、信用情報機関への照会などを通じて、故人の債務状況を徹底的に調査することが重要です。

相続放棄も選択肢

もし、土地の相続によって多額の借金や、その後の管理・維持にかかる負担を引き継ぐことを避けたいと考える場合は、「相続放棄」という選択肢も有効です。
相続放棄をすると、その相続人は最初から相続人ではなかったものとみなされ、故人の一切の財産（抵当に入っている土地を含む）を相続しません。
相続放棄は、相続の開始があったことを知ったときから原則3ヶ月以内（熟慮期間）に、家庭裁判所への申述によって行います。
この期間内に判断が難しい場合は、熟慮期間の伸長を申し出ることも可能です。
相続放棄は一度受理されると原則として撤回できませんので、その効果や他の相続人への影響を十分に理解した上で、慎重に判断する必要があります。

まとめ

結論として、抵当権が設定されたままの土地であっても、所有権の名義変更手続き自体は原則として可能です。
ただし、その際には、まず抵当権者である金融機関への確認と、契約内容に応じた対応が不可欠です。
相続が発生した場合は、相続登記によって所有権を移転させ、もし借入金が完済されているのであれば抵当権抹消登記によって権利関係を整理するのが一般的です。
一方、相続人が債務を引き継ぐ場合は、債務者変更登記が必要となります。
相続にあたっては、故人に隠れた借金や保証債務がないかを徹底的に調査し、土地の資産価値と債務額を比較検討することが極めて重要です。
もし、相続によって多額の債務や管理負担を引き継ぐリスクが高いと判断される場合は、相続放棄や限定承認といった法的手段の検討も必要になります。
これらの手続きや判断は専門的な知識を要するため、迷った際には弁護士や司法書士などの専門家へ相談することが、最も確実で安心な方法と言えるでしょう。

ご自宅や相続した物件、空き家など保持しているけれど活用できていないなどのお悩みございませんか？
アーバンネットワークでは、お客様の声に寄り添った提案でスムーズに売却までお手伝いいたします。無理強いや、お客様のお気持ちに添わない金額の引き下げなどは一切行いませんので、ご安心くださいませ。

お電話でのお問い合わせは 0859-30-2468 まで、
またはお問い合わせページからもご連絡いただけます。

皆さまからのお問い合わせを心よりお待ちしております。