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相続で土地を相続することになったら、まず気になるのがその評価額ですよね。
相続税の申告や遺産分割協議では、土地の評価額が大きく影響します。
この評価額を正確に把握し、適切に対処することで、相続手続きをスムーズに進めることができます。

今回は、土地の評価額の算出方法から、遺産分割、節税対策まで、相続における土地の評価額について解説します。

遺産相続における土地評価額

路線価方式による算出方法

土地の相続税評価額を算出する主な方法の一つに路線価方式があります。
これは、国税庁が毎年7月に公表する路線価図に基づいて評価額を算出する方法です。
路線価とは、道路（路線）ごとに設定された1平方メートルあたりの価格で、土地の所在地や道路の状況などを考慮して決定されます。
路線価に土地の面積を掛け合わせることで、基本的な評価額が算出されます。

ただし、土地の形状や周辺環境などによって、この基本評価額に補正率が掛け合わされ、最終的な評価額が決定されます。
例えば、奥行きの深い土地や不整形な土地は、評価額が下がる場合があります。
路線価図は国税庁のホームページで閲覧可能です。

倍率方式による算出方法

路線価が設定されていない地域、例えば山間部などの土地は、倍率方式で評価額を算出します。
この方法は、固定資産税評価額に評価倍率を乗じて算出します。
固定資産税評価額は、市町村が毎年算出する土地の評価額で、納税通知書などで確認できます。

評価倍率は、国税庁が公表する倍率表から確認できます。
路線価方式と同様に、土地の形状や周辺環境による補正は行われません。

評価額の事例と注意点

例えば、路線価が50万円/平方メートルで、面積が100平方メートルの土地の場合、基本的な評価額は5,000万円となります。
しかし、奥行きの深い土地であれば、奥行価格補正率が適用され、評価額は下がる可能性があります。
また、不整形な土地の場合は、不整形地補正率が適用されます。

これらの補正率は、土地の形状や周辺環境によって異なり、正確な評価額を算出するには専門家の知識が必要となる場合もあります。

遺産分割と土地の評価額

相続税評価額と時価の差異

相続税評価額は、実際の取引価格（時価）よりも低い金額になるよう設定されています。
これは、相続税の負担を軽減するためです。
時価は、市場における実際の取引価格を指し、不動産鑑定士による鑑定などによって決定されます。
相続税評価額と時価には差があり、この差は遺産分割協議において争点となる可能性があります。

遺産分割協議における決定方法

遺産分割協議では、相続人全員の合意に基づいて遺産の分割方法が決定されます。
土地の評価額についても、相続人全員が合意できれば、その金額で遺産分割を行うことができます。
しかし、相続人同士で評価額について意見が一致しない場合、協議は難航する可能性があります。

裁判所の判断と影響

相続人同士で合意できない場合は、家庭裁判所に調停を申し立てることができます。
調停でも合意に至らない場合は、裁判所の審判によって遺産分割の方法が決定されます。
裁判所は、通常、土地の時価を基に評価額を決定します。

そのため、裁判に至る前に、不動産鑑定士による鑑定書を取得し、評価額について客観的な根拠を準備しておくことが重要です。

土地評価額を活用した節税対策

小規模宅地等の減額特例

相続税の節税対策として、小規模宅地等の減額特例があります。
これは、被相続人が居住用または事業用として使用していた一定面積以下の土地を相続した場合、相続税評価額を減額できる制度です。
減額割合は、居住用であれば80％、事業用であれば80％または50％と、状況によって異なります。

ただし、適用には一定の条件を満たす必要があります。

その他の節税対策

小規模宅地等の減額特例以外にも、土地の形状や立地条件、利用状況などによって、相続税評価額を減額できる場合があります。
例えば、不整形な土地や、道路に接していない土地などは、評価額が低くなる可能性があります。
また、土地の利用状況が賃貸であれば、評価額は低くなります。
これらの節税対策は、専門家のアドバイスを受けることで、より効果的に活用できます。

専門家への相談の重要性

相続税の申告や遺産分割協議は、複雑な手続きを伴い、専門的な知識が必要となります。
土地の評価額についても、正確な算出には専門家の知識と経験が不可欠です。
専門家に相談することで、適切な評価額の算出、節税対策の検討、遺産分割協議の円滑な進行などをサポートしてもらうことができます。

まとめ

相続における土地の評価額は、相続税の申告や遺産分割協議において重要な要素です。
路線価方式や倍率方式など、評価額の算出方法は複数存在し、土地の形状や周辺環境、利用状況などによって評価額は大きく変動します。
遺産分割協議においては、相続人全員の合意が理想ですが、合意が難しい場合は、裁判所の判断を仰ぐ必要も出てきます。

節税対策として、小規模宅地等の減額特例などを活用することも可能です。
相続手続きをスムーズに進めるためには、専門家に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。

この記事が参考になれば幸いです。

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