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ここでは、不動産に関するお役立ち情報をご紹介いたしますので、ぜひご覧ください。

空き家の相続、不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。
特に、近年は相続登記の義務化など、法律の改正が相次ぎ、対応に迷う方も少なくないでしょう。
この状況下で、相続に伴う空き家の問題を適切に解決するためには、関連する法律や制度を正しく理解することが非常に重要です。
今回は、空き家相続に関する法改正の現状と、特に相続登記義務化を中心とした情報を分かりやすく解説します。

空き家相続と新たな法律の動き

相続登記義務化とは何か

2024年4月から、相続登記が義務化されました。
これは、不動産を相続した場合、相続開始を知った日から3年以内に相続登記（名義変更）を行うことが法律で義務付けられたことを意味します。
義務を怠ると、10万円以下の過料が科せられる可能性があります。
この義務化の背景には、所有者不明土地問題の増加や、管理不全の空き家による地域社会への悪影響があります。
相続登記を行うことで、所有者の特定が容易になり、空き家問題の解決にもつながることが期待されています。
相続登記は、相続開始を知った日から3年以内に行う必要があります。

空き家対策特別措置法の改正点

空き家対策特別措置法は、管理不全の空き家による問題の解消を目的としています。
「特定空き家」に指定された場合は、固定資産税の減免措置が適用されなくなります。
さらに、勧告、命令を経て行政代執行（強制撤去）が行われる可能性もあります。
改正により、「管理不全空き家」という新たな区分が設けられ、特定空き家になる恐れのある空き家に対しても、固定資産税の優遇措置が解除されるようになりました。
これにより、空き家の放置によるリスクはさらに高まっています。
また、自治体によっては「空き家税」が導入されている場合もあります。

空き家相続義務と税金問題

固定資産税と空き家

空き家を所有している場合、固定資産税の負担が発生します。
しかし、特定空き家や管理不全空き家と認定されると、固定資産税の減免措置が適用されなくなり、税額が大幅に増加する可能性があります。
具体的には、固定資産税が最大4.2倍になるケースもあります。
空き家の状態や自治体の基準によって税額は変動しますが、放置すればするほど税金負担は増加していくことを認識しておくべきです。

相続税と空き家の売却

空き家を相続した場合、その評価額に応じて相続税が発生する可能性があります。
相続税の負担を軽減するために、空き家を売却することを検討するケースも多いでしょう。
相続開始から3年以内に空き家を売却すると、最大3,000万円の譲渡所得控除が受けられる特例があります。
2024年の税制改正により、空き家を現状のまま売却した場合でもこの控除が適用されるようになりました。
ただし、相続税と譲渡所得税の両方の観点から税理士などの専門家に相談することが重要です。

空き家相続手続きと相続放棄

相続登記手続きの進め方

相続登記は、法務局で手続きを行います。
必要な書類は相続人の戸籍謄本、被相続人の除籍謄本、固定資産評価証明書などです。
相続人全員の合意が得られない場合や、相続人の所在が不明な場合などは、家庭裁判所に相続人確定の審判を申し立てる必要があります。
手続きは複雑なため、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。

相続放棄の手続きと注意点

相続放棄は、相続開始を知ったことを知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述することで行います。
相続放棄をすると、空き家を含むすべての相続財産を放棄することになります。
しかし、2023年4月の民法改正により、相続放棄後も空き家の管理責任を負うのは、放棄時点で空き家を占有していた人だけとなりました。
占有していなかった相続人は、管理責任から解放されます。
ただし、相続放棄には期限があるため、専門家への相談が不可欠です。

空き家相続義務に関するFAQ

□空き家相続義務に関するFAQ

Q1: 相続登記の義務化は、過去に相続した不動産にも適用されますか？
A1: はい、2024年4月1日から施行された相続登記の義務化は、過去に相続した不動産にも適用されます。
具体的には、2024年4月1日以前に発生した相続であっても、「相続開始を知った日から3年以内」に登記を行う必要があります。
これには、すでに長年放置されていた空き家や土地も含まれます。
義務を怠ると10万円以下の過料（行政罰）が科される可能性があるため、早めに手続きを進めることが重要です。
なお、相続人が不明確な場合や権利関係が複雑な場合は、司法書士や弁護士に相談するとスムーズに進められます。

Q2: 相続人が複数いる場合、相続登記は誰が手続きをする必要がありますか？
A2: 相続登記の手続きは、相続人全員が関与する必要があります。
ただし、実際の申請は相続人のうち誰か1人が代表して行うことも可能です。
登記を行う前提として、まず遺産分割協議を行い、各相続人の間で合意を得ることが必要です。
合意が成立した場合、その内容を「遺産分割協議書」にまとめ、相続人全員が署名・押印（実印）した上で登記申請を行います。
しかし、相続人間で合意が得られない場合は、家庭裁判所に遺産分割の審判を申し立てることが必要となります。
また、相続登記は専門知識が求められるため、登記手続きに不安がある場合は司法書士などの専門家に依頼すると確実です。

Q3: 空き家の売却を検討している場合、どのような点に注意すべきですか？
A3: 空き家の売却を検討する際には、いくつか重要なポイントがあります。
まず、市場価格を把握するために、不動産会社に査定を依頼し、適正な相場を確認することが大切です。
次に、売却方法として、不動産仲介会社を利用するのか、それとも買取業者に直接売却するのかを検討しましょう。
仲介の場合は売却価格が高くなる可能性がありますが、売れるまでに時間がかかることもあります。
一方、買取業者への売却はスピーディーに現金化できますが、相場より低い価格になることが一般的です。

また、空き家の状態によっては、老朽化や耐震性の問題が買い手にとってネックになることもあります。
その場合、リフォームや解体を検討する必要がありますが、それぞれに費用がかかるため、事前にコストとメリットを比較しましょう。
さらに、売却時には「譲渡所得税」や「空き家特例」などの税制優遇措置についても理解しておくと、節税対策が可能になります。
特に、一定の条件を満たせば3,000万円の特別控除が適用されることもあるため、専門家に相談することをおすすめします。

まとめ

今回は、空き家相続に関する新たな法律の動き、特に相続登記義務化について解説しました。
相続登記の義務化、空き家対策特別措置法の改正、相続税や固定資産税といった税金問題、相続手続きや相続放棄、そしてそれらに関連するFAQについて解説しました。
空き家相続は、法律や税金に関する知識が求められる複雑な問題です。
不安な場合は、当社にお気軽にご相談ください。

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