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「不動産を売却したい」
「売却の際、税金がかなりかかりそう」
このようにお考えの方もいらっしゃるでしょう。
不動産売却の際にかかる税金の種類や計算方法、税率の区分について詳しく知らない方も多いはずです。
売却の際にかかる税金は様々です。
そこで今回は、売却の際にかかる税金をシミュレーションできるように解説します。

□売却の際にかかる税金の種類

売却の際にかかる税金は「譲渡所得税・住民税」「印紙税」「登録免許税」「消費税」があります。
場合によっては数十万円かかる可能性もあります。
だからこそ、不動産売却の際にかかる税金は予め把握しておきましょう。
また、かかる可能性のある税金も計算に含めることをおすすめします。

＊こんなにかかるの？「譲渡所得税」「住民税」

例えば、3000万円で買った家が3500万円で売れたとします。
利益から諸費用を引いた純利益に譲渡所得税と住民税が課税されます。
譲渡所得税とは不動産の譲渡益に対して課税される税金のことです。
譲渡所得は譲渡した不動産の所有期間により、5年以内の短期譲渡所得と5年超えの長期譲渡所得を区別します。
5年以下の短期譲渡所得の場合と5年超えの長期譲渡所得の場合では税率が異なるので注意しましょう。
短期の場合の税率が39.63%、長期の場合は20.315%です。
所有期間は売却した年の1月1日時点で計算します。
住民税とは市町村や都道府県に収める税のことであり、地方自治体の教育や福祉、ごみ収集、子育てや医療のような行政サービスの資金のために徴収されます。
住んでいる地域と収入によってその金額は異なり、前年の所得をベースにその納税額が算されるので一度調べてみましょう。
所得税と同じく課税所得に税率をかけて算出されるので、納税時期が当年ではなく翌年となる点には注意しましょう。
税金は建物、土地の所要期間によって様々です。
具体的な税率は所有期間が5年以下は39.63%、5年以上は20.315%です。
所有期間が5年以内と5年以上では税率に大きな差があります。
「こんなにかかるの？」と思われた方も多いのではないでしょうか。
しかし、売却の際3000万円以上の利益が出なければ、課税対象にならない可能性があります。
その制度を利用できれば、「所得税」「住民税」はかかりません。

＊印紙税

不動産の売買契約は文書で行われます。
不動産の売買契約書に印紙を貼って納税しますが、日本では文書を作成した際に印紙税という税金が発生します。
これは文書を作成することは利益の発生に繋がるという考え方で、そこに税金を発生させるという意図です。
印紙税は契約金額によって異なるのでしっかりと確認しておきましょう。
印紙税は一般的には売り手が負担することが多いですが、買い手が負担したり折半したりする場合もあるため注意が必要です。

＊登録免許税

住宅ローンを借入れした場合、銀行が抵当権を設定します。
抵当権とは銀行が借りる家や土地をその借金の担保とするために設定する権利です。
不動産売却の際には抵当権を抹消する必要があるので、その抹消にかかる税金を登録免許税と言います。
土地、建物につき、1000円と少額のため負担はあまりかかりません。

＊消費税

不動産売却の際、消費税は仲介手数料と司法書士報酬にかかります。

□「譲渡所得税」「住民税」の計算方法

計算方法は3000万円の控除の場合とそうでない場合があります。
控除が受けられた場合計算式は（売却した値段―購入した値段―諸費用―3000万円）×税率です。
控除が受けられない場合の計算式は（売却した値段―購入した値段―諸費用）×税率です。
諸費用は仲介手数料や印紙代などのことです。
税率は上記にあるように所有期間によって異なります。
かかる諸費用、「譲渡所得税」「住民税」を計算して一度シミュレーションしてみましょう。

□売却益が出た時の節税制度

家や土地を売却した際に節税をする方法はいくつかあります。
1つ目は3000万円の特別控除です。
売却益が出た場合3000万円まで控除までできる制度です。
この控除は住宅ローン控除と併用できないと決められているので、どちらの方が得か検討しましょう。
2つ目は家や土地を売却した際の軽減税率の特例です。
10年以上所有していた不動産を売却した場合、一定の要件に該当すると軽減税率が適用される仕組みです。
この軽減税率は住宅ローン控除と違い、特別控除と重ねて制度を受けることができるので、10年以上所有している不動産をお持ちの方は一度この特例について詳しく調べてみましょう。
3つ目は、特定の居住用財産を買い替える場合に活用できる長期譲渡所得の課税の特例です。
10年以上所有しているマイホームの買い替えで利用できる制度です。
ただし、課税を将来に引き延ばすだけで非課税となるわけではないので注意しましょう。

□まとめ

今回は、税金のシミュレーションについて解説しました。
この記事を参考に不動産の売却を検討してみてはいかがでしょうか。
より詳しく知りたい方は、当社までお気軽にお問い合わせください。