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空き家を相続した、またはこれから相続する予定があり、税金対策について学びたいと考えている皆様へ。
この記事では、空き家を相続した場合にかかる税金の種類、計算方法、そして節税対策について解説します。
相続税の知識は、相続手続きを進める上で非常に重要です。
この記事を読めば、空き家の相続税に関する基礎知識を理解し、安心して相続手続きを進めることができるでしょう。

空き家相続税金の基礎知識

空き家を相続した場合、相続税と登録免許税の2種類の税金がかかります。
それぞれの特徴や計算方法について詳しく見ていきましょう。

1:相続税

相続税とは、被相続人（亡くなった人）から相続などによって財産を取得した場合、その財産に課される税金のことです。
空き家を相続した場合でも、その空き家の評価額に応じて相続税が発生します。

2:登録免許税

登録免許税は、不動産の所有権移転登記を行う際に発生する税金です。
空き家を相続する場合、相続登記を行う際に登録免許税がかかります。

3:相続税の発生時期と計算方法

相続税の申告・納付期限は、相続開始の翌日から10カ月目の日です。
期限を過ぎると追徴課税が発生するため、注意が必要です。
相続税額は、相続財産の評価額から基礎控除額を差し引いた額に、相続税率を掛けて計算します。
相続税の基礎控除額は、法定相続人の数によって異なります。

具体的な金額は、以下の計算式で算出できます。

・基礎控除額 = 3,000万円 + (600万円 × 法定相続人の数)

例えば、法定相続人が妻と子ども3人の場合の基礎控除額は、3,000万円 + (600万円 × 4人) = 5,400万円となります。

4:相続税の計算例

具体的な計算例として、固定資産税評価額が1,000万円の空き家を相続した場合を考えてみましょう。
この場合、相続税評価額も1,000万円となります。
相続税額は、相続財産の評価額から基礎控除額を差し引いた額に、相続税率を掛けて計算します。

・相続税額 = (1,000万円 - 5,400万円) × 10% = -440万円

この計算例では、相続税額がマイナスになっています。
これは、基礎控除額が相続財産の評価額を上回っているため、相続税が発生しないことを意味します。
しかし、相続財産の評価額が基礎控除額を上回ると、相続税が発生します。

5:空き家の相続税の注意点

空き家を相続する場合、相続税だけでなく、固定資産税や都市計画税などの税金も発生することがあります。
また、空き家を放置すると、倒壊や火災などの危険性が高まるため、適切な管理が必要です。

空き家相続税金の計算方法

空き家の相続税評価額は、家屋部分と土地部分でそれぞれ計算されます。
具体的な計算方法について、詳しく解説しましょう。

家屋部分の評価方法

家屋部分の評価額は、固定資産税評価額を基準として計算されます。

・家屋部分の相続税評価額 = 固定資産税評価額 × 1.0

固定資産税評価額は、毎年所有者に送付される納税通知書や、市区町村役場で交付請求できる固定資産評価証明書で確認することができます。

土地部分の評価方法

土地部分の評価額は、路線価方式と倍率方式のいずれかで計算されます。

1:路線価方式

国税庁のホームページで路線価が確認できる土地は、以下の式で評価されます。

・土地の相続税評価額 = 路線価 × 各種補正率 × 敷地面積

路線価とは、国税庁が毎年公表している、道路に面した土地の1平方メートルあたりの価格のことです。
各種補正率は、土地の形状や地勢などの要素によって異なります。

2:倍率方式

国税庁のホームページで評価倍率が確認できる土地は、以下の式で評価されます。

・土地の相続税評価額 = 固定資産税評価額 × 評価倍率

評価倍率は、土地の立地や用途などに応じて決められます。

＊相続税評価額に影響を与える要素

相続税評価額は、家屋部分と土地部分の評価額を合計したものであり、以下のような要素によって影響を受けます。

・家屋部分の築年数や構造
・土地の広さや立地
・地域の不動産価格の動向

相続税評価額は、これらの要素によって変動するため、正確な評価を行うには、専門家の意見を聞くことが重要です。

空き家相続税金対策

空き家の相続税対策としては、以下の方法が挙げられます。

1:小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、相続税の評価額を減額する特例です。
空き家には原則としてこの特例は適用できませんが、以下の方法で適用できる場合があります。

・被相続人が相続人と同居する

被相続人が亡くなる前に相続人が同居すると、相続時に「特定居住用宅地等」として宅地の330平方メートルまでの相続税評価額が80%減額されます。
ただし、被相続人と共に日常生活を送っていた事実が必要で、住民票を移しただけや一時的な同居などでは認められない可能性が高いです。

・被相続人が生前から貸家として人に貸す

被相続人が生前、家屋と宅地を第三者に貸し出しており、その貸付事業を親族が承継する場合は、「貸付事業用宅地等」として小規模宅地等の特例を適用できます。
この場合、宅地の200平方メートルまでに対して、相続税評価額が50%減額されます。
ただし、相続開始の時点で貸付期間が3年に満たないと、小規模宅地等の特例の適用は受けられません。

2:空き家の売却

空き家を売却することも有効な対策です。
売却することで相続税の対象から外すことができます。

・相続前に売却する場合

相続前に売却することで、相続税の負担を軽減できます。
ただし、売却益には税金がかかるため、売却時期や売却方法などを慎重に検討する必要があります。

・相続後に売却する場合

相続後に売却する場合、相続税は発生しますが、売却益は相続人全員で分配されます。
相続人全員が合意すれば、売却によって相続税の負担を軽減できる可能性があります。

3:空き家の活用

空き家を賃貸住宅やオフィスなどに活用することも有効な対策です。

・賃貸住宅の場合

賃貸住宅として活用することで、家賃収入を得ることができます。
家賃収入は、相続税の評価額を下げる効果があります。

・オフィスや店舗の場合

オフィスや店舗として活用することで、家賃収入に加えて、賃料収入を得ることができます。
賃料収入も相続税の評価額を下げる効果があります。
空き家の活用には、改修費用や管理費用などのコストがかかります。

4:相続税の申告

相続税の申告は、相続開始の翌日から10カ月目の日までに、税務署に提出する必要があります。
相続税の申告は、専門知識が必要なため、税理士に依頼することをおすすめします。
相続税の申告を怠ると、ペナルティが課せられる可能性があるため、注意が必要です。

まとめ

この記事では、空き家を相続した場合にかかる税金の種類、計算方法、そして節税対策について解説しました。
空き家を相続する場合、相続税と登録免許税がかかります。
相続税の計算方法は、家屋部分と土地部分でそれぞれ異なります。
家屋部分の評価額は固定資産税評価額を基準として計算され、土地部分の評価額は路線価方式または倍率方式で計算されます。

相続税対策としては、小規模宅地等の特例を活用する方法や、売却による対策、そして空き家を有効活用する方法があります。
相続税は専門知識が必要なため、必要に応じて専門家に相談することをおすすめします。