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空き家を相続した人が、その空き家を売却したときに得た利益から3,000万円を控除できるのはご存じですか。
このことを空き家に関わる譲渡所得の特別控除と言います。
しかし、適用するためにはさまざまな条件があります。
今回は、特別控除について詳しくご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください。

□特別控除の特例について

特別控除の特例が適用されるためには、相続した空き家に関するものと期間に関するもの、その他のいくつかの条件を満たす必要があります。

まず、空き家に関する適用要件についてです。
1つ目は、亡くなられた方が1人暮らしをしていた家であることです。
別荘や住宅として利用していなかった不動産には適用されません。

2つ目は、昭和56年5月31日以前に建築された家であることです。
また、一戸建て限定です。
マンションやアパートなど区分所有登記された建物には適用されないので注意してください。

3つ目は、相続から売却までずっと空き家であったことです。
空き家を売却するまでの期間で、人に賃貸として貸したり、ご自身がしばらく住んでいたりした場合には適用されません。
それを証明するための書類も必要となるので、用意する必要があります。

4つ目は、売却する空き家は耐震基準を満たしているか、更地であることです。
古い家の場合は、現在の耐震基準を満たしていないことが多いです。
売却前に修繕したり、更地にしてから売却したりするという決まりがあります。

次に、期間に関する条件です。
その期間とは、特例の適用期限とされる2023年12月31日までの売却であることと、亡くなられた日である相続発生日から3年が経つ日の属する年の12月31日までの売却であることです。

最後にその他の条件です。
1つ目は、売却代金が1億円以下であることです。
こちらについては次の項で詳しく解説しますので、そちらを参考にしてください。

2つ目は、親子や夫婦などの特別な関係の人以外への売却であることです。
具体的には、生計を共にする親族や売却された建物に一緒に住む予定の親族、内縁関係にある方などです。
これらの全ての条件を満たす必要があるので、適用するのは難しいかもしれません。

□譲渡対価が1億円を超えるものは適用されない

先ほど簡単にご紹介しましたが、譲渡対価が1億円を超えるものには、特例が適用されません。
また、2回に分けて売却した場合にはその合計が1億円を超えているかが判定されます。

＊共同相続人が時期をずらして譲渡した場合

譲渡対価が1億円を超えるかどうかは、相続人が共同で被相続人住居用家屋とその敷地を相続し、その後、時期をずらしてそれぞれの相続人がこれらの資産を譲渡した場合には、相続発生日から最初に譲渡をした日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡を合わせた金額が1億円以下であるかどうかを判定します。

＊適用前譲渡、譲渡期間内に贈与や低額譲渡があった場合

この譲渡には贈与及び低額譲渡が含まれます。
そのため、相続発生日から譲渡をした日以後3年が経つ日の属する年の12月31日までに贈与があった際には、贈与時の価額か低額譲渡時の価額を合計して1億円を超えるかどうかを判定します。

□空き家特例の注意点について

これまでにご紹介した条件以外にも注意するべきことがあります。
ここでは、その注意点についてご紹介します。

1つ目は、兄弟で相続した不動産を売却した場合です。
相続空き家の特別控除は、相続人1人につき、3,000万円が控除されます。
例えば、兄弟で半分ずつの持ち分で不動産を相続した場合、それぞれ3,000万円が限度となるので、それぞれの売上利益の全てに3,000万円の特別控除を受けられます。

しかし、被相続人の建物と土地の両方を相続して売却することが条件となっているので、長男が土地、次男が建物を相続していた場合は、共に特例を受けられません。

2つ目は、自宅と相続した空き家の両方を売却した場合です。
自分の家を売却した際には、条件を満たせば居住用財産の3,000万円の特別控除を受けられます。
しかし、同じ年に自宅と相続した空き家の両方を売却した場合、2つの特例を併用できますが、限度額が3,000万円になります。

3つ目は、すでに相続より一部を取得していた場合です。
例えば、数年前に父が亡くなったときに実家の半分を相続していたとします。
そして、母が亡くなり、残りの半分を所得した場合、家全てではなく、母から相続した半分のみ3,000万円控除の対象になります。

このように、注意するべきことを3つ紹介しました。
この注意点にも気を付けるようにしてくださいね。

□まとめ

今回は、特別控除についてご紹介しました。
特別控除を適用するためにはさまざまな条件を満たす必要があり、その他にも注意点があるので難しいかもしれません。
しかし、適用できれば節税効果が期待できるので適用できるかを確認してみてください。
また、空き家や土地のことでお悩みを抱えている方は、ぜひお気軽に当社までご相談ください。