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古くなった家を売却して新生活をスタートする場合や相続した家が空き家になっている場合は建物の解体を考えるものです。
建物解体には費用がかかりますが、実際の解体費用をご存じの方は少ないでしょう。
そこで、今回は建物解体の費用や家を取り壊してから売るメリットとデメリット、家を解体する際の注意点などについて紹介します。

□建物解体の費用とは？

建物解体の費用を左右する主な要素は建物の構造と広さです。
一般的に強度が高い構造体でできている建物ほど、費用は高くなると考えましょう。
機材や人手が必要になればなるほど、費用は高くなります。

具体的に木造は1坪あたり3から5万円、鉄構造は1坪あたり4から6万円、鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリートは1坪あたり6から8万円と想定するとよいでしょう。
木造は築年数が浅い場合、頑丈な構造や複雑な構造を採用していることがあるため、この想定よりも高くなることがあります。

同じ木造や鉄筋コンクリートでも建材によって費用も異なります。
解体しにくい建材ほどコストは上がります。

構造だけでなく、広さも解体費用を大きく左右します。
広さに関しては、面積が広ければ広いほど解体費用が高くなります。

また、2階建てや地下に構造体がある場合はその分コストが上がります。
基本的に地下の構造体の解体費用は地上階と同程度の場合が多いですが、構造によっては重機や埋め立てが必要になることもあるため注意が必要です。

構造と広さは建物解体の費用を左右する大きな要素ですが、その他にも解体費用が変動する要素として挙げられるのが立地条件です。
周辺に住宅が密集している場合は、使用できる重機が制限されることが多いためコストが上がります。
また、建物が傾斜地にある場合や敷地上に電線が張ってある場合などについても同様です。

重機の使用が制限されると、人力で解体する部分が増えるため、時間と労力がかかりその分費用が高くなります。
つまり、解体しやすい立地かどうかという点が解体費用に大きく関わってきます。

また、解体工事では廃材が必ず発生しますがこの廃材の処理にも費用がかかります。
廃材が多くなればなるほど、運搬、処理にかかる費用が高くなります。
現在は廃材処理の費用が上がってきており、解体費用を決める重要な要素と言えるでしょう。

□家を取り壊してから家を売るメリット・デメリット

＊メリット

家を取り壊して更地にしてから売るメリットは、土地の買い手がつきやすくなるので早期売却できる可能性が高くなることです。
家に価値がつかない場合は、土地値で売買されることになり、家が残っている場合でも売却することができます。

しかし、買い手としては古家つきの土地は購入後に解体する手間がかかるため、購入に前向きになれないでしょう。
そのため、家を取り壊してから売ることで土地の買い手がつきやすくなり、早期売却できる可能性が高くなるということです。

＊デメリット

1つ目は、解体費用を売却金額に上乗せできないことです。
例として解体費用に180万円かかったとしても、この180万円全額を売却金額に上乗せすることはできません。
そのため、売却金額に解体費用を計上できたとしても費用の一部に留まるでしょう。

2つ目は、固定資産税が跳ね上がることです。
住宅が建つ土地には固定資産税が最大6分の1になる措置が取られていますが、解体によって土地への課税が大幅に増額します。
固定資産材が3から4倍になることもあるため、負担が大きくなってしまうでしょう。

□家を解体する際の注意点について

＊建物滅失登記

建物を解体したときには、建築時の登記をなくす建物滅失登記を行う必要があります。
この滅失登記は自分で手続きをする必要があり、滅失登記が済んでいない場合は建て替えができなかったり、余分な固定資産材がかかったりする恐れがあります。

また、滅失登記には申請義務があり、解体後にこの義務を怠ると10万円以下の過料が課される場合があることに注意しましょう。

滅失登記の手続きは法務局で建物の登記簿謄本を取得した後、建物滅失登記申請書を作成します。
そして、解体業者から登記事項証明書や印鑑証明書を受け取りましょう。
その後、法務局で登記申請することで手続き完了となります。

＊再建築不可になるケース

建物を解体すると再建築不可になるケースがあります。
建築時には建物基準法で定められる基準を満たしていても、年数が経過し法律が改定され、解体時に建物を建てられない場合があります。
また、再建築不可の土地は売却することも難しくなるため、解体前にしっかりと確認しておきましょう。

□まとめ

今回は建物解体の費用と家を解体してから売るメリット・デメリット、家を解体する際の注意点について紹介しました。
建物費用は主に家の構造と広さによって大きく変動し、家を解体してから売ると早期売却できる可能性が高くなるというメリットがあります。
解体時には建物滅失登記が必要なことを覚えておきましょう。