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皆さんは、3000万円特別控除の特例とは何かご存知ですか。
3000万円特別控除を適用することで、税金の負担を軽くさせられる可能性があります。
そこで今回は、マイホーム売却時に生じる税金や3000万円特別控除とは何か、そして特例を適用できるケースについてご紹介します。

□マイホームを売却した際どのような税金が発生するの？

税金は、マイホームを売却した全ての場合に発生する訳ではありません。
税金が発生するのは、マイホームの購入金額よりも高く売却できた場合です。
ここでは、そういった時に生じる税金「譲渡所得」について解説します。

譲渡所得とは、マイホームを含む不動産を売った際にかかる税金です。
これは、不動産の売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いたものが金額として設定されます。
計算によっては、譲渡価額が上回る場合や、反対にマイナスの金額になる場合もあります。
金額がマイナスであれば税金は発生しませんが、プラスになった場合は税金の支払いが必要です。

このように、計算によって出された譲渡所得の金額によって、マイホームを売却した際に税金が発生するかどうかが決まります。

□税金を軽減できる3000万円特別控除とは？

3000万円特別控除を初めて聞いたという方も、中にはいらっしゃるでしょう。
そこで、ここでは3000万円特別控除についての基本情報をご紹介します。

まず、マイホームを売却した際に支払わなければいけない譲渡所得から3000万円が差し引かれることを、3000万円特別控除と言います。
他にも1000万円特別控除といった特例が存在しますが、その中でも譲渡所得が生じた際に最も多くの人に使用されている特例が3000万円特別控除です。

しかし、この特例を適用させた後に新居を買い替える際は注意が必要です。
なぜなら、マイホーム売却時に3000万円特別控除を使用すると、住宅ローンの控除が使用できなくなるからです。
具体的に言うと、3000万円特別控除を適用させてマイホームを売却した場合、その後2年間は、新居を購入しても住宅ローン控除は適用できません。

さらに、新居を購入してから3年の間に特例を適用させて家を売った場合も、住宅ローン控除対象外となります。
そのため、新居の購入をお考えの方は、3000万円特別控除か住宅ローン控除か、どちらを利用するかを選ぶ必要があります。

ちなみに住宅ローン控除を利用すると、住宅ローンの年末残高0.7パーセントに値する額を所得税や住民税から控除可能です。
もし購入する家が新築の場合、建物の種類や環境性能によっては年間で最大35万円、13年間を通すと最大455万円が控除されます。
このように、住宅ローン控除を最大限に利用できた場合は、400万円を超える税負担の軽減ができます。

一方、3000万円特別控除で住民ローンと同じように400万円超えの控除を受けるには、ある一定の譲渡所得額の条件を満たす必要があります。
その設定されている条件を満たしている場合、住宅ローンよりも3000万円特別控除を利用した方がお得であると言えます。
ぜひ、一度チェックしておきましょう。

□3000万円特別控除が適用されるケースをご紹介！

ここで注意しておきたいのは、全てのケースに3000万円特別控除が適用されるとは限らないということです。
ここでは、マイホーム売却時に想定されるさまざまなケースを想定して、控除が適用されるかどうかを解説します。

まず1つ目に想定されるのは、自分が相続人となった家を売却するケースです。
この場合は、ある一定の要件を満たせば3000万円特別控除の利用対象となります。
しかし、前提条件として、前の不動産所有者が実際に暮らしていた家という事実が必要です。
もし、一時的にでも他の誰かがその家に住んでいた、もしくは家の建て替えを行っていた場合は適用されないので注意しましょう。

2つ目は、家を取り壊した後に譲渡したケースです。
たとえ家を取り壊してしまった場合でも、一定の要件を満たしていれば控除の対象となります。
しかし、対象となる敷地を駐車場や賃貸物件として誰かに貸してしまっている場合は、適用対象外となることを押さえておきましょう。

3つ目は、所有地や建物を他の誰かと共有しているケースです。
この場合は、土地の共有者ごとに、控除が適用されるかどうかの判断がなされます。
共有者が数名いる場合は、それぞれが特例を申請できるので、確定申告の際は一人一人が提出しなければいけません。

4つ目は、賃貸と併用しているケースです。
住んでいる家の一部を賃貸として誰かに貸し出している場合も、控除の適用が可能です。
しかし、実際に控除が適用されるのは自分が住んでいた居住用家屋のみであることを理解しておく必要があります。

□まとめ

今回は、マイホーム売却時に発生する税金や3000万円特別控除、特例の適用が可能なケースをご紹介しました。
3000万円特別控除は、譲渡所得の負担が減り、お得にマイホームを売却するために多くの方が使用している特例です。
今回紹介したポイントを踏まえて、後悔なくスムーズにマイホームを売却しましょう。