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近年、空き家は社会問題になりつつあります。
その原因の1つは、遺産相続で受け継いだ家に誰も住まず、空き家となってしまうことです。
また、空き家の売却方法は一般的にあまり認知されていません。
そこで今回は不動産売却をお考えの方へ、売却する方法や注意点についてわかりやすく解説していきます。

□2つの売却方法

空き家を売却する方法は、主に2つあります。

1つ目の売却方法は、空き家をそのままの状態で売ることです。
空き家をそのままの状態で売る場合は、「中古戸建」（ちゅうここだて）と呼ばれ、土地付きで売却する際には、「古屋付土地」（ふるやつきとち）と呼ばれます。
中古戸建におけるリフォーム費用や、古屋付土地における解体や増築などの費用は全額、買主持ちです。

そのため、売却の価格は他の売却方法に比べて安くなりますが、手間やお金をなるべくかけたくない人にはおすすめの方法です。

しかし、空き家の中にある家具や思い出の品は売主が整理しなければならないため、思い出の詰まった家を売ることに対して、罪悪感を抱く方は多くいらっしゃいます。
売却の前に家の様子などを写真に収めることで、思い出を形あるものにしておくと良いでしょう。

2つ目の売却方法は、空き家を解体した後で売りに出すことです。
解体した後で空き家を売りに出すと、「更地」という状態で売りに出されます。
更地にするための解体費用や、時間的負担は売主が負うことになりますが、「古屋付土地」より短い期間に高額で売れる可能性が高まります。

ただし、解体を終えた後に1月1日を迎えてしまうと、固定資産税や都市計画税の課税対象となってしまい、住宅用地の特例対象外となってしまうので十分に注意が必要です。
また、解体工事の際には、設計図にはない基礎杭や使わなくなった浄化槽などが発見され追加費用となってしまうため、解体にかかる費用の見積もりもしっかり行いましょう。

□売却までの5ステップについて

空き家を売却するまでに踏む段階は、主に5つあります。

まず1つ目に、物件を査定します。
空き家を売却することが決まったら、初めに物件の査定を依頼します。
査定をして、おおよその売却価格を把握しましょう。

2つ目に、仲介会社を決め、媒介契約を結びます。
媒介契約とは、売主と買主を不動産会社が仲介し、物件の買主を不動産会社が探してくれる契約方法です。

3つ目に、売り出し価格の設定を行います。
媒介契約を結ぶ際は、いくらで物件を売り出し始めるかを決めなければなりません。
価格の設定は、物件の売却に大きな影響を与えます。
そのため、不動産会社にアドバイスをもらいながら、安すぎず高すぎない価格を設定することが大切です。

4つ目に、買主と交渉します。
買手が現れたら、具体的にいつにいくらで売買を成立させるか話し合います。
安く物件を購入するために値引きを交渉されることもありますが、まずは自分に不利益が被らないように話し合いを進めることが重要です。

最後に、契約と引き渡しを行います。
売買交渉成立後は、仲介役である不動産会社の指示に従いながら契約します。
必要書類が揃い、買主からの入金が確認されれば引き渡しが完了です。

□ここだけは気をつけて！3つの売却の注意点について

1つ目のポイントは、自己判断での空き家の解体です。
空き家の状態を自分で判断して解体してしまうと、損をしてしまうことがあります。
解体しなければよかったという後悔はしたくないですよね。
そのため、解体を考える際には不動産会社にアドバイスをもらうことをおすすめします。

2つ目のポイントは、瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）で罰則を受ける可能性があることです。
瑕疵担保責任とは、売主が故意にしろそうでないにしろ、物件の欠陥を買主に伝えず買主が被害を受けた際に、物件契約解除や損害賠償などの責任を負うことです。
事前に住宅診断などを行い、物件の状態をしっかりと把握することが大切です。

3つ目は、物件取得時の金額が不明の場合の、譲渡所得税額の高額化です。

空き家を遺産相続した場合や、購入から長年立っている空き家は購入当時の所得費が不明の場合があります。

譲渡所得税は、取得費が大きいほど課税額が小さくなり、取得費が小さいほど課税額が大きくなります。
例えば、取得費がわからない物件を100万円で売却するとします。
本来の取得費が売却価格の70パーセント（70万円）であったとしても、売却価格の50パーセント（50万円）を取得費として計算するため、実際の取得費（70万円）よりも小さくなり課税額が大きくなります。

□まとめ

今回は、空き家を売却する方法や、その際に注意すべき点を紹介してきました。
空き家売却は専門的な知識を必要とする場面があり、不動産会社など物件売却に関して専門的な知識を持っている機関に相談することで、円滑に空き家を売却できるでしょう。
空き家を売ろうと考えている方はぜひ、参考にしてみてください。