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住宅ローンの返済が滞った際の対処法として、いくつか選択肢があります。
その選択肢の中でもメジャーなもののうちの二つが、任意売却と自己破産です。
今回は、任意売却と自己破産について、それぞれの基礎知識と行うタイミング、任意売却を行うべき理由などについて解説します。

□任意売却と自己破産について

＊任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなった際に、借入先の金融機関の合意のもと不動産を売却し、ローンの返済に充てる手続きを指します。
通常、住宅ローンを借り入れている最中は、借入先が不動産を担保とする抵当権を所有しているため、勝手に不動産の売却はできません。

しかし、借入先との合意のもと、任意売却を行うことになると抵当権を抹消してもらえ、不動産売却が可能になります。
もちろんこの際、売却額は住宅ローンの返済に充てるといった条件が課されます。

＊自己破産とは

自己破産とは、住宅ローンをはじめとした債務の返済が困難になった際に、裁判所に申し立てることで債務の弁済を免除してもらう手続きを指します。
任意売却との違いとしては、任意売却は不動産売却額を返済に充てて借金は残る可能性がある一方、自己破産が認められた後は、借金の残高が0になるといったことが挙げられます。

しかし、自己破産を行なった後は、不動産だけでなく、自動車や貴金属をはじめとしたあらゆる財産を手放す必要があります。
任意売却によってローンを完済できた場合は手放すものは不動産だけで済みますし、完済しきれない場合も残りの借金を分割して返済できる可能性もあります。

よって、自己破産は最後の手段と捉えると良いでしょう。

しかし、住宅ローン以外にも借金を抱えている場合は、自己破産を行なった方が都合が良いこともあるので、自身の状況に合わせた選択を心がけましょう。

□自己破産と任意売却のタイミングは？

任意売却と自己破産を行うタイミングとして、先に任意売却を県とする方がメリットが多いと言えます。
メリットの内容に関しては事象で詳しく解説するので、ここでは任意売却後に自己破産をする場合と、任意売却前に自己破産をする場合について比較します。

＊任意売却後に自己破産をする場合

任意売却後に自己破産をする場合は以下のようなメリットがあります。

・売却に関する費用を削減できる
・不動産売却額が高くなる可能性が高い
・不動産売却益を自己破産に必要な費用に回せる
・自己破産後にもお金が手元に残る

これらのメリットが生まれる理由として、財産を持たない状態で自己破産を行うと、同時廃止事件として取り扱われることが挙げられます。
この際、財産を持っていないと言う理由から、自己破産に関わる費用が安く済んだり、予納金を収める必要がなくなったり、再建のための資金を手元に残せたりします。

また、任意売却でローンを完済、または返済の目処が立った場合はそもそも自己破産をする必要がなくなる可能性もあります。

＊任意売却前に自己破産をする場合

任意売却前に自己破産をした場合、一旦不動産は自己破産後にも残ります。
その際、不動産の価値がローンの残高よりも高い場合は管財事件として取り扱われます。
管財事件では、簡潔に言うと手数料が高くつくため、不動産の売却価格を高く調整する必要が出てきます。
また、不動産の価値が住宅ローンの残高を下回る場合は同時廃止事件として扱われます。

□自己破産前に任意売却を行うメリットとは？

1つ目は売却に関する費用を削減できることです。
任意売却を行う際は、売却に関わる費用を売却価格から支払えます。
自己破産前に任意売却を行うことでこれらの費用を最初に自己負担することを防げます。

2つ目は不動産売却額が高くなる可能性が高いことです。
任意売却を行うと、自己破産後に競売となった場合よりも不動産を高価格で売却できる可能性が高まります。
具体的には、任意売却を行なった場合は売却価格は市場価格と同様で売り出せますが、競売となった場合は市場価格の5割から7割の売却価格になるケースがほとんどです。

3つ目は不動産売却益を自己破産に必要な費用に回せることです。
任意売却後に自己破産をすることになった場合、自己破産に関わる費用を支払う必要があります。
この際、任意売却で得た費用を自己破産に関わる費用に回すことが可能です。

4つ目は自己破産後にもお金が手元に残ることです。
自己破産を行なった後でも、最大99万円までならば手元に残せるといった決まりがあります。
従って、手元にお金がない場合でも、任意売却を先に行うことによって手元にお金を残し、そのあとで自己破産をするとある程度のお金は残したまま借金をなくせます。

□まとめ

今回は、任意売却と自己破産について、それぞれの基礎知識と行うタイミング、任意売却を行うべき理由などについて解説しました。
大抵の場合、自己破産前に任意売却を行なった方がメリットが多いため、これらのメリットが自身の都合に合う方は、ぜひ自己破産前の任意売却を心がけましょう。