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任意売却は相場より安くなる？競売についてもご紹介します！
不動産コラム
2023.02.25
住宅ローンが払えなくなってしまうと、これから先どうなるのかとても不安になりますよね。
住宅ローンの滞納が長引いてしまうと、最終的に「競売」にかけられる可能性があります。
本記事では、そんな状態を避けるための方法の1つである「任意売却」を中心に解説していきます。
□任意売却とは？
そもそも任意売却とはどのようなものなのかご存じですか。
任意売却とは、住宅ローンを支払えなくなった際に所有者の任意によって、融資した金融機関といった債権者と話し合い、その住宅を売却することです。
これは、自宅が競売にかけられる前に行うものです。
任意売却を検討すべきケースとして主に、ローン返済が厳しくなってきた場合や融資を受けている金融機関から催促の連絡が届いた場合などが挙げられます。
また、税金を滞納してしまい自宅を差し押さえられた場合や、裁判所から自宅の競売開始決定通知書が届いた場合なども任意売却を検討した方が良いです。
なお、任意売却ができないケースは以下の通りです。
•債権者が任意売却を認めない場合
•住宅ローンの残高よりも売却額が大きく下回る場合
•任意売却に必要な時間がない場合
•共同名義人や連帯保証人の合意を得られない場合
任意売却ができるかできないのかよく見極める必要があります。
□任意売却は相場より安くなる？
基本、任意売却物件は相場より格安になるということはありません。
かといって、とても高いわけでもなく、相場と同等くらいの価格です。
ここでは、その理由を売主（所有者）と債権者の観点から解説します。
＊売主（所有者）から見た時の任意売却のメリット
住宅ローンの返済ができなくなってしまった売主（所有者）が、競売ではなく任意売却を選択する理由として、相場価格で売却できるからです。
任意売却は、競売と異なり一般の市場で売却できます。
売主(所有者)からすると、売却するならば少しでも高く売って、住宅ローンを返済したいと考えるのは当たり前のことです。
そのため、競売ではなく任意売却を選択するのです。
もし安価で売ってしまったら、任意売却する意味がなくなります。
＊債権者から見た時の任意売却のメリット
融資をしている銀行や保証会社といった債権者から見ると、もし住宅ローンが滞納し、不良債権となってしまった場合は、その担保となっている不動産を少しでも高く売却し、少しでも多く債権を回収したいのです。
つまり、不動産を高く売ることに関しては、売主（所有者）と利害が一致しているため、債権者は任意売却を許可する場合が多いです。
反対に、もし安価で不動産を売ってしまうと債権者側にとっても不良債権の回収額が減ってしまい、競売でなく任意売却にする意味がなくなってしまうため、相場よりも安い価格で売ることを認める確率は非常に低いでしょう。
売主（所有者）側と債権者側から見る任意売却のメリットをまとめると、任意売却する予定の物件が相場より安い価格でお手頃価格で購入できることは基本的にはないことがわかります。
□任意売却と競売はどっちがいいの？
任意売却とよく聞く言葉に競売がありますが、どちらを選択した方がいいのでしょうか。
競売になってしまった物件のほとんどは相場の6割から7割程度の価格で落札されます。
競売物件が一般的に売買される物件より安い価格で取引される理由は、「明け渡しまで内見できない」「立退を巡るトラブルが起こる」「銀行のローンが利用しにくくなる」といったデメリットが落札者にあるからです。
一方で、任意売却ではそれらのようなことは起こりません。
購入希望者は仲介する不動産会社から内覧や説明を受けられ、一般の物件とほとんど同じ条件で安心して購入できます。
よって、任意売却では競売のように安い価格で売り出す必要はありません。
より理解しやすい事例を提示しながら任意売却と競売についてみていきます。
条件は以下の通りです。
•ローン残高：3000万円
•相場の価格：2500万円
任意売却の場合、2100万円から2300万円程度で売却でき、残債700万円から900万円は月1万円から2万円程度を無理なく支払います。
一方で競売の場合、1500万円から1800万円程度での売却となる可能性が高く、残債1500万円から1200万円は残ってしまい、これからどのように滞納金を返済していくのかはご自身で借入先と交渉する必要があります。
そのため、任意売却は競売と比較してローリスクで取引できると言えます。
ただ、早急に購入者を見つける必要があるため相場よりも価格を下げて販売する可能性があります。
□まとめ
住宅ローンが返済できなくなる状況は、誰の身にも起こる可能性があるものです。
もしそうなった場合に、任意売却や競売について理解しておくことで、落ち着いていろいろな手続きに取り掛かれるでしょう。
任意売却は相場とほぼ同じ価格で売却できるため、競売に比べて住宅ローン返済はしやすくなります。
なお、任意売却はどの条件でもできるわけではなく、債権者が任意売却を認めない場合や連帯保証人に合意を得られない場合などは任意売却ができないため注意しましょう。
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