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「賃貸経営を始めたいがどうすれば良いのだろう」
米子市にお住まいの方でこのようにお思いの方はいらっしゃいませんか。
初めての賃貸経営にあたり、分からないことや不安なことも多いと思います。
そこで今回は、賃貸経営の始め方や経営するにあたってのお役立ち情報を紹介します。

□賃貸経営の始め方とは

まずは資産経営の始め方について簡単に説明します。
ここでは4ステップに分けて、流れを解説していきます。

1つ目は、土地についてです。
賃貸経営を始めるにあたり、まず必要となるのはアパートやマンションを建てるための土地です。
既に遊休地などがある場合は、その土地を利用できます。
しかし土地自体がない、もしくは賃貸住宅としての需要が見込めない土地である場合は、より良い土地に買い換える必要があります。

2つ目は、土地の測量と境界線です。
建物を建てる前には、依頼した建築会社などが土地の測量をします。
そのため、自分の土地と他人の土地の境界を明確にしておく必要があります。

また、土地の境界を決める際はトラブルが発生しないように、近隣の方にも立ち会ってもらうのがベストです。
近隣に住んでいる方と良好な関係を築くことは、賃貸経営の基本とも言えるでしょう。

3つ目は、資金調達です。
建物を建てるには、工事費用や土地取得費用といった資金調達が必要です。
資金調達の手段としては、銀行や信用銀行などの民間金融機関、あるいは日本政策金融公庫や住宅金融支援機構といった公的金融機関があります。
借入金額は、それぞれの金融機関や審査の結果によっても異なります。

4つ目は、契約と着工です。
資金の目途が立てば、建築会社と契約して建物の建設を行います。
また、資金の支払いは一括で支払うのではなく、数回に分けて支払う形がほとんどです、
支払うタイミングに関しては、以下の4回です。

1回目は、契約時です。
建築会社と請負契約を結ぶ際、工事費用の10パーセントほどを支払います。
この支払いは融資でなく、自己資産で準備できるとスムーズに進められます。

2回目は、着工時です。
工事を始める際に工事費用の30パーセントほどを支払います。
契約から着工までが短期間の場合は、このタイミングの支払いが行われない場合もあります。

3回目は、棟上げ時です。
いわゆる地鎮祭を行うタイミングで支払う費用で、通常は「中間金」とも呼ばれています。
ここでかかる費用は、工事費用の30パーセントほどです。

4回目は、竣工（しゅんこう）時です。
これは建物の引き渡しを行うタイミングのことで、未払いの工事費用をを全て支払います。

金融機関によって、それぞれのタイミングで必要となる金額は異なるため、いつにどれくらい必要かを確認して、資金計画を立てましょう。

□賃貸経営を成功させるためのポイントとは

経営を始めるにあたって、成功させるためにはどうすれば良いのでしょうか。
ここでは、賃貸経営で成功するためのポイントを2つ紹介します。

1つ目は、出口戦略を考えることです。

賃貸経営で収入を得たいなら、出口戦略を考えることが大切です。
出口戦略とは、「購入した土地や建物をいつ、どのように売るのか」を定めた計画のことです。
この計画には、インカムゲインやキャピタルゲインが大きく関係しています。
インカムゲインは、「賃貸を持つことで得られる利益」のことで、キャピタルゲインは「土地や建物の売却益」のことです。

出口戦略では、これら両方の合計がプラスとなる状態で投資を完結させることが重要です。

もし物件の価値が下がるとその分の売却益が減り、出口戦略が失敗する可能性があります。
物件の価値が低下する原因には、家賃を下げたり、メンテナンスを怠ったりといった要素が考えられます。
賃貸経営をする際は、物件の価値が下がらないように注意しましょう。

2つ目は、空き室対策をすることです。
空き室の状態が続くと、その分の収入が減り、ローンの返済も難しくなります。
空き室が増える場合は早急な対策が必要ですが、空き室対策として多いのが、新しい設備投資です。
入居者から需要の高い設備を導入して、物件価値を維持または向上させましょう。

入居者層や時代によって、何を導入すれば良いのかは異なります。
そのため、不動産会社からこまめに情報収集をして、事業計画を立てると良いでしょう。

□経営を始めるタイミングとは

では最後に、経営を始める目安となるタイミングについて紹介します。
何事も始めるタイミングが大切とは良く言われますが、これは賃貸経営にあたっても同様です。
定年退職後に始めようと考える方が多くいらっしゃいますが、これでは少し遅いかもしれません。

現役の頃からローンを組んで物件を購入していれば、その返済分を賃料で賄い、自らの収入を生活や貯金に回せるでしょう。
しかし退職後に始めるとなると、退職金で得た資金でローンを組む必要があります。
生活費とその他の必要経費にローンの負担が加わることを考えると、生活に余裕がなくなるかもしれません。
そのため、働いている頃からマンション経営を始めて、退職する頃にはローンを完済しているのがベストであると言えます。

□まとめ

今回は、賃貸経営の始め方や始めるタイミングについて詳しく紹介しました。
賃貸経営を始めようかどうか迷っている方は、ぜひ参考にしてください。
当社は、賃貸のオーナー様向けに管理サービスや日々の業務代行サービスをを実施しております。
興味のある方は、ぜひ一度ご相談いただけると幸いです。