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不動産の相続を考えているならば、名義変更をしなければ自分のものになりません。
その手続は自分でもできますし、専門家である司法書士に任せることもできます。
どの方法で行うにしても、必要書類は揃えることが大切です。
必要書類と言われるものは、具体的に何があるかについてご紹介します。

□被相続人に関する必要書類

不動産を受け継ぐというときには、これまでその物件の持ち主であった被相続人の戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍と故人の生まれたときから亡くなるときまで遡ることができる書類を取り寄せましょう。
これは遠い場所にある役所に請求しなければいけない場合、手間がかかります。

それから、不動産の登記簿上の住所と本籍地が書かれている住民票の除票あるいは戸籍の附票も用意しなければいけません。
次に、これまで固定資産税の支払いを行うために使われてきた固定資産評価証明書も取得しておくべきでしょう。
しかし、法務局で納税通知書があれば受け付けてくれるところもあります。

□相続人に関する必要書類

新しい持ち主となる相続人については、戸籍謄本と住民票を用意します。
戸籍謄本については法定相続人全員のものが必要で、住民票は名義人となる人だけで大丈夫です。場合によっては遺産分割協議書も用意しておきます。
名義変更をするにあたっては、戸籍謄本や除籍謄本にかかれている人間関係をわかりやすく図にした相続関係説明図は自分で作成しておかなければいけません。

自作ということで、どういうふうに作ればいいのか分からないかもしれません。
しかし難しいことを要求されているわけではなく、よくある家系図と同じで罫線を使って誰と誰が夫婦や親子なのかを書いておくだけです。
関係する人の続柄や住所、生年月日などをそばに書いておきます。
この図があることで提出した戸籍謄本の原本などがなくても、法務局は関係性を把握できます。

あとは状況によって遺言書や、必要書類が揃わないときの不在籍証明書、不在住証明書、登記済権利証などを用意しておきます。
また、手続きを司法書士に任せたいときは、そのことを新しい名義人になる人の名前で委任するということを書いた委任状も必要になります。

それらの必要書類を揃えたら名義変更の手続きができるわけですが、最後に登記申請書も作成しなければいけません。
登記申請書はインターネットから各ライティングソフトで印刷ができるテンプレートが公開されています。
ダウンロードをして印刷し、必要事項を記入してください。
名義変更をするには手数料となる登録免許税も納めることになります。
収入印紙を購入して登記申請書に貼り付けてください。

□最後に

ここまで、不動産の名義変更のために必要な書類についてご紹介しました。
必要な書類がかなり多く、一つでも欠けていると手続きができない可能性があります。
そのため、自分でできそうにないと感じる方は専門家に依頼することがおすすめです。

両親や祖父母、親戚から財産を相続するとき、主がいなくなった空き家が含まれていると扱いに困ります。
今は別の場所で生活しているならば、仕事をやめたり子供に転校させてまで移り住むことは大変です。
それに売るとしても田舎だとあまり高値では売れません。
そこで、空き家を相続するメリットについてご紹介します。

□リフォーム・リノベーションによる需要の増加

ひとつは収入を生む資産となる可能性があることです。
古い家ならばリフォームやリノベーションをして、誰かに貸してしまうということもできます。
工事費用と相続税の負担はありますが、うまく賃貸経営ができれば給料とは別に家賃収入が継続して入るかもしれません。

もし入居者が入らなくなっても、その時に売却をすればいいのです。
リフォーム・リノベーションをして建物の状態をよくすれば、買い手が見つかる可能性も高まります。
それに賃貸として貸し出した時、空き室になったとしても、そこにもメリットがあります。

そのメリットとは、賃貸経営で生じた損失は給与所得がある人ならば、そちらと合わせて計算することができるからです。
それを損益通算と言いますが、赤字がある分だけ給与所得にかかっていた所得税が減額されて還付金が戻ってきます。
そのためには確定申告が必要ですが、必要な書類を用意することはあまり難しくありません。

□駐車場として土地活用する

もし賃貸物件としての需要がないのであれば、更地にして駐車場にするという選択肢もあります。駐車場にしてしまえば、今問題になっている空き家の心配もなく、賃料が入ってきます。

□退職後のセカンドライフのために

それから今は住む予定がなくても、将来的にその家で住むという選択肢もあります。
会社勤めをしている間は都会で暮らし、定年退職をして子どもたちも独立したならば、田舎でのんびりと暮らすという人は結構多いのです。
それにずっと家を購入することなく、賃貸暮らしをしている人が、老後に落ち着いて余生を過ごせる家として使うこともあります。
子供の頃住んでいた家、青春時代を過ごした場所であれば、思い入れもあることでしょう。
そこに戻れるということに喜びを感じることは、不思議ではありません。
空き家を持ち続けるならば、定期的に空気の入れ替えや固定資産税の支払いなどをしなければいけませんが、拠り所になる場所があると生活に張り合いが出てきます。

□最後に

ここまで、空き家を相続するメリットについてご紹介しました。
相続が発生するとき、そのまま受け継ぐか、それとも相続放棄をするべきかは、3ヶ月以内に決めなければいけません。
いろいろとリスクも多いとされる空き家にはこれらのメリットがあることを踏まえて、最善の選択をしましょう。

現在は高齢になった祖父母や両親、親戚などから空き家を相続する人も増えています。
ただ相続をしても、すでに自分で家を購入していたり、受け継いだ家が通勤や通学には不便な場所にあるということも少なくありません。
その家に住まない選択をした場合は、相続して所有権を獲得しても空き家の状態になってしまいます。
住まなくても固定資産税や土地開発税などは支払う義務が生じますし、管理をしなければ雑草が生えて周囲に迷惑をかけてしまうことになります。
そこで、今回は空き家を売却した時の相場についてご紹介します。

□売却をするメリット

自分で相続した物件が管理できない場合は、賃貸物件として貸し出して家賃収入を得る方法もあります。
しかし、これから先も住む予定がないという時には、売却するという方法も有効です。
家は住まないで放置しておくと、空気の入れ替えをしていないことやメンテナンスを行っていないことから、びっくりするほど劣化がしやすいことがわかっています。
所有していても価値が下がるようであれば、早めに売却するほうが資産価値を損なわないと考えられます。

□ご自身の空き家の評価ポイントを知る

売却するときには、少しでも高い値段で売りたいという要望があったり、早く処分したいという要望があったり、要望は人によって異なります。
高い値段で売却したいときは、1つの不動産会社に仲介を依頼するのではなく、複数の不動産会社から査定をしてもらい、相場を確認することが重要です。
近隣に同じような物件が出ていれば比較することもできますし、査定結果によって不動産会社がどこを高く評価してくれたのか、家のアピールポイントを知ることもできるからです。
早く処分したいときは、売却ルートをもっている地元密着型の不動産会社がおすすめです。

□売却にかかる諸費用

売値は空き家の立地や築年数、外観などによって大きく左右されますが、仲介手数料は401万円以下の物件であれば18万円、それ以上であれば売買代金×3パーセントに6万円を加算したものになります。
その他にも売買契約書に貼りつける印紙料金がかかりますし、家を売ったことによって得た譲渡所得を税金として支払う必要があります。
査定をしてもらい、売買の相場を知り、他にかかる経費を知っておくとスムーズに取引ができるでしょう。

□最後に

ここまで、空き家の売却時の相場を知る方法についてご紹介しました。
より高く売りたい場合には、その物件のアピールポイントを増やしておくことが重要となります。
この記事を参考に、空き家の売却を検討してくださいね。

空き家の増加は地方だけの問題ではなく、東京23区などでも深刻化する傾向を見せており、政府もその対策に苦慮しているところです。
近年では対策特別措置法が施工されるなどの立法的対策を講じているところですが、このような取り組みの一環として、相続で空き家を入手した場合の譲渡については、3000万円の特別控除の適用を受けることができるという仕組みがあります。
3000万円もの控除を受けることができるのですから、処分を検討する方にとっては、適用を受けることができるか否かは、重要な確認事項の一つといえます。
そこで空き家譲渡の特別控除の適用条件全般をご紹介します。

□特別控除を受けるための条件

具体的にはこの控除の適用を受けるためには「その家を受け継ぐまで親などの所有者が居住しており」、「昭和56年3月31日までに新築された物件であり」、「引き継いだ後に譲渡するまでに事業・賃貸・居住などの用に供されておらず」、「譲渡額が1億円を超えないこと」、以上の4要件を充足することが必要とされています。

まずこの控除枠の適用を受けるためには、「両親などの元の所有者」が当該家屋に居住していたという事実が必要になります。

居住しておらず単なる持ち家の一つだったり、賃貸物件などの収益不動産ではの1つ目の要件を満たすことにはなりません。
2つ目の昭和56年3月31日前に建築されているという要件は、耐震基準と関係しています。

昭和56年3月31日は現行の建築基準法が施工された日のことです。
これより以前に建築された建物は、居住してそのまま引き継がれるよりは、解体して更地にしてもらって第三者に処分してもらったほうが妥当との政策判断が働いています。
あまりに古い建物は地震で倒壊の恐れがあるので、新建築基準法を満たす耐震性を持った建物に建て替えてもらったほうが、耐震面でも安全なためです。

3つ目の賃貸・事業・居住のための用途に供していない要件というのは、収益を生むための事業として使用されている物件についてまで控除枠の適用を認める必要性は乏しい、と判断されるからです。
控除枠が利用できなくても、すでに収益性のある物件として運用されている以上、高値でも買い手は見つかると推測できるわけです。
4つ目の要件は高級住宅などの譲渡にはこの適用を認めないために設定されている要件です。
なお、この特別控除を受けるには期間制限があり、相続を開始後3年を経過する日が属する年の12月31日までに譲渡する必要があり、しかも平成28年4月1日から平成31年12月31日までに譲渡することも必要になります。

□最後に

ここまで、空き家相続に関する特別控除についてご紹介しました。
4つの条件すべてを満たす必要があることに注意してください。

親や兄弟といった身近な人が亡くなった場合には、その人が生前に持っていた財産を親族が継承する相続の問題が発生します。
一般には相続をする権利がある人たち全員が集まった上で、誰にどのような遺産を分配するのかを話し合いで決め、その内容を遺産分割協議書とよばれる書類にまとめることになります。
遺産には現金や預貯金のほかにも、株券や不動産、自動車などの金銭的な価値があるものすべてが含まれます。
その際に注意しなければならないのは、遺産のなかに不動産が含まれていた場合です。
そこで、今回は空き家の相続にかかる税金についてご紹介します。

□空き家と他の不動産との違い

不動産とはいってもタイプはいろいろですが、使わなくなって空き家の状態になっているのであれば、相続した人が支払わなければならない税金について、あらかじめシミュレーションしておいたほうがよいでしょう。

特に相続税や固定資産税といった税金については、さまざまな特例が設けられていることがあるため、あらかじめ知識を得ておくことは重要です。

＊減税・優遇措置について

土地や住宅を亡くなった人から引き継いだ際、一定の控除対象額を超える場合には相続税が発生します。
通常は路線価図などをもとにして評価額を計算し、10か月以内に税務署に申告と納税をしなければなりません。

介護のために、施設に入所して空き家になっていた場合など、一定の条件を満たせば小規模宅地の特例による減税措置が受けられますが、逆に要件を満たさなければ税金の負担はより大きくなります。

また、土地や家屋の所有者には、固定資産税が毎年かかることもよく知られています。
しかし、実際にマイホームとして常時住んでいる場合と、人の住まない空き家の状態になっている場合とでは、税金の金額に大きな開きがあります。
もしも小規模住宅用地の特例が固定資産税に適用されたならば、土地の評価額の6分の1で税額を計算する優遇措置が受けられ、マイホームとして利用されている多くの住宅はその対象に含まれます。

＊近年の空き家事情

最近では、全国的に空き家を放置して周辺の生活環境の悪化や災害時の倒壊を招く問題が深刻化したことから、空き家対策特別措置法とよばれる法律が新規に制定されました。
そのため、自治体が認定した物件などでは特例が受けられないペナルティが課せられるようになりました。
つまりは従来の6倍の税金を支払わなければならないケースもあり得ることになり、特に地価が高い場所に建つ物件では経済的な負担が重くのしかかります。

□最後に

ここまで、空き家の相続にかかる税金についてご紹介しました。
このような税制面でのさまざまな制度を踏まえて考えないと、せっかく遺産をもらったとしても逆にメリットがなくなってしまうおそれがあります。
納税の期間が限られているなどありますので、しっかりと前もって調べておくことが大切です。

土地や建物などの不動産を所有している方は、ご自身が亡くなった後に、家族や親族同士で遺産を巡ってトラブルが生じてほしくないと考えることは至極当然のことです。
土地相続について生前から準備できる手続きについては、遺言書を書いたり、家族信託を設定したり、生命保険を活用するなどの方法もあります。
しかしこれらの手続きは専門家のサポートを必要としており、それなりの価額のものがなければあまり意味を持ちません。
そこで今回は誰でも気軽に取り掛かることのできる準備についてご紹介します。

□被相続人でできること

必要なのは遺族同士でもめることのないように配慮するスタンスで準備することです。
まず遺産を分割することになるのは、あなたの配偶者であったり子供さんであったり、場合によっては親御さんやお孫さんの場合もあります。
このときに何が遺産の中に含まれているのかが分からなくては、話し合いの基礎すら手にすることはできないでしょう。
話し合いで分割するべき遺産の全体像が明らかになっていないかぎりは、話のつけようもないためです。
そこで遺産調査を行いやすいように、自分の保有財産に関する書類は一まとめにしておくことが大切です。
例えば権利書は、あなたが不動産の所有権などの権利を持っていることの有力な証拠になります。
特に若い頃に遠隔の別荘地などを購入していると、遺族では把握できていない可能性があります。
金融口座が複数あれば、それぞれの通帳と銀行印なども対応関係が分かるように書面で残しておくことが必要です。

□複数人で相続をする場合の例

あなたの遺産を分割することになるのは親族のなかでも「法定相続人」に限定されます。
だれがこの立場に当たるのかを、確定しておくことも重要です。

例えばあなたが一人親で配偶者がおらず、二人の子供のうち、一人は孫（A）を残して死亡しあなたと同居中、もう一人の子供は独立して別に家庭を構えている（B）という事例を想定してみます。
ここでは、Aはあなたの死亡した子供の地位を引き継いで、Bと並んで法定相続人の関係に立ちます。
両者の関係が良好であれば問題ありませんが、万が一AとBの仲が険悪な場合は、Bが土地を処分してその代金を半分ずつわけようと主張する可能性もあります。

そうなると、あなたと同居していた孫の居住環境の確保という深刻な問題に直面することになります。
そのため、こういった事態を避けるためには、生前から疎遠にならない程度に交流しておき、自分が死んだ後の遺産相続の話などもそれとなく持ち出して、話をするなどの配慮が必要です。

□最後に

ここまで、被相続人が前もってできる土地相続の準備についてご紹介しました。
相続はさまざまなトラブルが起こりやすいので、また被相続人の意思を相続人同士でうまく共有できるように心がけましょう。

空き家を所有しているが、相続が近いため、生前に何かしておくことはないかと考えている方もいるのではないでしょうか。
なかなか相続のことになると難しいため、よく分からない方も多いかと思います。
そこで今回は、両親側と相続する側に分けて、空き家を相続の際にする生前準備の情報をご紹介します。

□生前準備の必要性

おそらく、中には生前準備に少し戸惑いを感じている方もいると思います。
しかし、相続については何かとトラブルがつきものです。
そのようなトラブルを起こさないために、あらかじめ準備をしておくことはやはり重要です。
両親側と相続側双方で必要となるのは法定相続人の確認です。
誰が両親死後、財産を引き継ぐ可能性があるのかを把握しておきましょう。
それでは、両親側と相続する側での生前準備の仕方をご紹介していきます。

□両親側の生前準備

両親が生前準備として行うべきものとして挙げられるのは、遺産分割方法の検討、財産リストの作成、遺言書の作成、相続税対策です。

＊遺産分割方法

まずは、遺産分割方法を検討することから始めます。
誰に何を相続させるのかということを検討しましょう。

＊財産リストの作成

財産と一口に言っても現金、不動産などさまざまなものがあります。
まず何が財産としてあるのかを把握し、遺産を明確にしていきましょう。

＊遺言書の作成

遺産に関しては、相続順位に応じて相続されますが、基本的には遺言書が一番効力を持ったものとなります。
ここで一番注意しなければならないのが、文字で残すということです。
ビデオテープや録音テープ、点字も認められていません。
さらに、共同での作成したものは認められておらず、個人で作成したものに限ります。

＊相続税対策

実は、相続には相続税という税金が発生します。
これは、税の中でも高いため、専門家の指示を受け、相続人に有利になるように対策をしておきましょう。

□相続する側の生前準備

相続する側の生前準備としては、親族と遺産相続の話をしておくということ、財産管理のルールを決めておくことです。

＊親族と遺産相続の話をしておく

相続のトラブルでよくあるのが、兄弟間のトラブルです。
それぞれの主張が異なり、平等性を欠いていることがトラブルの元となっています。
あらかじめ兄弟間で、コミュニケーションをとっておきましょう。

＊財産管理のルール

親が認知症を患ってしまった場合など、さまざまな理由で子供が代わりに財産管理をすることがあると思います。
その際に、兄弟の間でルールを決めましょう。
例えば、出金の帳簿、領収書や支払明細の確認をしておきましょう。

□まとめ

今回は、両親側と相続側の生前準備についてご紹介しました。
生前準備にも両親側と相続側でやることが異なってきます。
分からないことや相談したいことがありましたら、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。

不動産を相続した方、またはこれから相続予定の方で、相続税評価額に関する知識や計算方法がわからないという方もいるのではないでしょうか。
なかなか相続に関する知識を持っている方は少ないですよね。
さらに、計算となると複雑になって難しいところもあります。
そこで今回は、相続税評価額についての説明とその計算方法についてご紹介します。

□相続税評価額とは

相続税評価額とは、相続税を計算する時の基準となる課税価格のことです。
相続税を計算するためには、その不動産の価値を知る必要があります。
その価値こそが相続税評価額です。
一般的に、相続財産は被相続人が死亡してしまった日の時価で行われます。
相続税計算における主な財産の評価方法は、財産の種類によって異なります。
例えば、土地の評価方法であれば、路線価方式、倍率方式での評価があります。
それぞれで計算方法が違ってくるので、十分に注意して、計算するようにしましょう。
今回は、不動産に絞って説明していきます。

＊計算方法

不動産などの建物の相続税評価額を計算する時には、固定資産税評価額を使います。
まず、固定資産税評価額とは何かですが、これは固定資産税を計算する際の基準となっている価格のことで、不動産取得税を計算する時の基準にもなっています。
これは3年に一度改定されますが、市町村が決めて、公表しているものです。
また、建物の場合には、相続税評価方法が２つあります。
自分が使う建物の場合と、借りている建物の場合で評価方法が異なってきます。

自分が使う建物の場合は、固定資産評価額をそのまま使います。

一方で、借りている建物の場合は、固定資産税評価額に70%かけて計算する必要があります。
つまり、賃貸の建物の方が評価額を30%抑えることができます。

建物で評価額を計算する時には、こう言ったそれぞれの条件によって計算方法が異なるので、しっかりと把握しておきましょう。

□まとめ

今回は、相続税評価額についての説明とその計算方法についてご紹介しました。
土地と建物だけでも評価方法が異なります。
さらに、建物と言っても自分が利用するものと、賃貸のもので計算が少し異なることがわかっていただけたと思います。
相続に関しては、複雑で、まだまだわからないことも多いかと思いますので、お困りの時は、ぜひ一度弊社までお問い合わせください。
不動産のプロが皆様のご要望に誠心誠意込めて承ります。

不動産売却を考えている方の中には、査定についてよく分からないという方もいるのではないでしょうか。
不動産売却の査定というと、どのような価格が適正かというのが素人には判断が難しいですよね。
そこで今回は、査定をしてもらう際の豆知識や情報をご紹介していきます。

□査定について

前提として、査定価格は不動産会社が決めます。
そして査定方法に関してもそれぞれの不動産ごとに異なります。
適正な価格かどうかを知るためには、複数の不動産会社に査定の依頼をすることをおすすめします。

□不動産会社を見るべきポイント

不動産会社にいくつか査定の見積もりを出してもらう時に見るべきポイントは、物件取引の事例、公示価格、立地条件、物件の条件の4つです。

＊物件取引事例を見る

過去にどれくらいの値段で、どのような物件が取引されているのかを確認するようにしましょう。
店舗に掲示されている広告やホームページに掲載されている情報、また、国土交通省の土地総合情報システムからも調べることができます。
過去の事例をもとに、適正な価格を設定しているのか判断していきましょう。

＊公示価格

次に公示価格ですが、これは国が定めている土地や価格の基準となる価格のことです。
これはあくまで目安になるので、実際の価格とは異なる場合がありますが、万が一、事例がなく判断できるものがないとなった時に使うと良いでしょう。

＊立地条件

立地条件は不動産の査定をする上で非常に大きな影響を与えます。
例えば、駅から近い、スーパーが近くにある、治安状況が良い、学校などの公共の施設との距離が近い場合はやはり査定額も高くなる傾向にあります。
立地条件が良ければ誰でも住みたくなりますよね。
売却予定の物件がどのような立地にあるのか把握し、どのくらいプラスになるのか、あるいはマイナスとなるのか調べてみましょう。

＊物件条件

物件条件も立地条件と同じく、査定額に影響を与えるものとなります。
もちろん、外観や内装、眺めや日当たりの良さなどさまざまな要因がありますが、状態が良ければ査定額も高くなります。
あらかじめ、物件条件についても調べておく必要があります。

□まとめ

今回は、不動産売却の際に行う査定方法についての情報をご紹介しました。
弊社では、査定依頼も承っています。
不動産のことでお悩みの方はご相談を受け付けております。
お気軽にお問い合わせください。

「不動産売却をした際の税金ってどのくらいかかるんだろう」
「不動産売却をした際に確定申告って必要なのかな？」
不動産売却を考えている方の中には、このような疑問を持っている方もいるのではないでしょうか。
年末に近づくと、確定申告などしなければいけない時期になりますよね。
実は、不動産を売却した場合、絶対に税金や確定申告が必要であるというわけではありません。
今回は、売却した際の税金や確定申告が必要なパターンと不要なパターンについてご紹介していきます。

□確定申告とは

確定申告とは、所得にかかる税金の金額を計算し、その合計を税務署に確定申告という形で提出する、税金を払うための手続きのことです。

□確定申告が必要な場合

確定申告が必要な場合は、売却益のあるケース、損失があるケース、居住用の不動産のケースの３つがあります。

＊売却益のある場合

不動産売却によって発生した売却利益は、税法的には「譲渡所得」に区分されます。
そのため、確定申告を通して、譲渡所得税を納める必要があります。
譲渡所得税とは、資産を誰かに渡す時にかかる税のことです。

＊居住用の不動産

投資用の不動産だけが確定申告がいると思っている方も多いのではないでしょうか。
実は、居住用の不動産でも確定申告をする必要があるので注意しましょう。

□確定申告が不要な場合

確定申告が不要な場合は、不動産による所得が20万円以下の時と課税譲渡所得が損失である時です。

＊不動産所得が20万円以下の場合

不動産所得とは、家賃収入のことです。
不動産所得が20万円以下の場合は確定申告が不要です。
しかし、不動産所得が20万円を超える場合は、給与所得と不動産所得を損益通算して申告を行う必要があります。
損益通算とは、一年間不動産所得が赤字の場合、給与を所得と合わせて計算ができるということです。
しかし、この場合も必要不可欠ではない資産の貸し付けなどは損出通算できません。
あらかじめ確認して、損益通算ができるのか把握しておきましょう。

＊損失がある場合

基本的には、不動産売却を行い、損失が出る場合は、確定申告する必要はありません。
しかし、用件が満たしている場合のみになりますが、確定申告をすることによって、給与などを始めとする所得と損益通算ができ、税金を安く抑えることができる場合があります。
そのため、損失の場合であっても、確定申告をしたほうが良い場合もあります。

□まとめ

今回は、不動産売却の際の税金や確定申告についてご紹介しました。
弊社では、お客様にご満足していただけるように迅速かつ適切な対応をしております。
お悩みやご相談したいことがあれば、ぜひ一度弊社までお問い合わせください。