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米子市で不動産を売却しようとお考えの方はいらっしゃいませんか。
不動産売却はタイミングや売却するメリットなど、分からないことがたくさんありますよね。
そこで今回は、不動産を売却するメリットとデメリットや売るときのポイントについて紹介します。

□不動産売却のメリット

不動産を売却する1番のメリットは、不動産を現金化できることです。
使用していない不動産の場合は、資産を現金化することで、資産運用がしやすくなります。
例えば、残りのローンを繰り上げて完済する、新たな不動産の購入資金に充てるなどができます。

維持費がかからなくなることもメリットの1つです。
建物は劣化していくため、定期的なメンテナンスをする必要があります。
使用していない建物も劣化していくため、メンテナンスをしなければなりません。
そのほかの維持費としては、不動産を所有することでかかる税金などがあります。
しかし、税金も売却することで負担を減らせます。

補足ですが売却代金で住宅ローンを完済すれば、ローン借入時に銀行に支払った保険料が戻ってくる場合があります。

□不動産売却のデメリット

不動産を売却するデメリットは、売却するときに諸費用と時間がかかってしまうことです。
諸費用としては、譲渡所得税や仲介手数料などがあります。
不動産を売却するときの査定や契約の手続きを進めていくと、物件の販売活動や購入者希望探しを行います。
購入希望者がなかなか見つからない場合は、時間がかかってしまうことを考えておきましょう。
また、1度手放した不動産を再び手に入れることは困難なので、後悔のないように売却することが大切です。

□不動産売却のタイミングを決めるポイントとは

人によって売却するべき時期はさまざまです。
ここからは家を売却するタイミングを考えるときのポイントについて紹介します。

＊高く売れる時期を知る

家の需要が供給を上回っているときは、家が高く売却できる時期です。
具体的には子供の進学先が変わる時期である4月前の1月～3月や会社の決算の節目にあたる9月～11月も転勤による家の住み替えを検討する方が多く、需要が増加します。
そのため、これらの時期に売却するのが良いでしょう。

また、家の築年数によって家の価値は下がります。
特に価値が下がるタイミングは、築年数が耐用年数を超えた場合です。
耐用年数とは、国が不動産の価値を公平に算出するために、設定した年数のことで、建物の材質別に定められています。

例として、木造戸建て住宅の築年数と資産価値の関係を紹介するので、木造戸建て住宅をお持ちの方は参考にしてみてください。
木造戸建ての場合は、10年経つと新築時の価格の半額になります。
築15年ぐらいを目安に、価値の下落が緩やかになります。
価格は新築時の価格の2割程度になるので、売却を考えている方は注意しましょう。
築20年を超えると、戸建ての価値はほぼなくなってしまいます。
築30年の戸建ては、土地のみの価格で取引されることが多いです。

次は、鉄筋コンクリートマンションの築年数と資産価値の関係を紹介します。
鉄筋コンクリートマンションをお持ちの方は参考にしてみてください。
築10年以内の価値は新築時の8割程度です。
比較的きれいな状態だと判断されるので、高く売却しやすいでしょう。
築11～20年の場合は、新築時の6割～7割の価格になることが多いです。
痛みの度合いや管理状況などによって、価格は大きく変化します。
少し安いマンションを購入したいという方に需要があるでしょう。
築21～30年の価値は新築時の4割程度になることが多いです。

リフォームや修繕を行ったかどうかで価格が変化します。
築20年以内と比べると需要が減るので、売却をするのは難しくなるでしょう。
築30年越えの場合は、価値は大きく下落し、新築時の4割以下となることが多いです。
また、マンションは立地も資産価値を決める重要な要素なので、立地が良くない場合は早めに売却することがおすすめです。

＊税金の優遇措置を受ける

売却時には、税金の優遇措置を受けられます。
優遇措置は期間が決められているので、その期間内に売却できると良いでしょう。
ここでは優遇措置が受けられる特例について紹介します。
居住用不動産には、売却益の3000万円の控除が認められるマイホーム特例があります。
マイホーム特例は、空き家の場合でも住まなくなってから3年目の12月31日までに売却すれば適用されます。

＊売却するべきでない時期もある

家を取得してから5年未満は譲渡所得税率が高いため、売却はおすすめしません。
5年を境に税率が大きく異なるため、税率が低くなる5年以降に売却すると良いでしょう。
また、住宅ローンが残っている状態は、土地や住宅に抵当権がかけられるため、家を売却できません。
住宅ローンが残っている家を売却するには、住宅ローンを完済しなければなりません。
完済するには家を売却した代金でローンを完済する、任意売却で家を売却するといった方法があります。

□まとめ

今回は、不動産を売却するメリットとデメリットや売るときのポイントについて紹介しました。
不動産売却を検討している方は、メリットとデメリットなどから売却するかどうかの判断を行い、売る場合はタイミングや税金の優遇措置を考慮すると良いでしょう。

「不動産を売却したい」
「不動産売却の際にかかる手数料の相場について知りたい」
このような思いをお持ちの方は多いのではないでしょうか。
しかし、不動産売却の際にかかる手数料の相場について詳しく知らない方も多いはずです。
そこで今回は、不動産売却の際にかかる手数料の相場について詳しく解説します。

□仲介手数料について

＊そもそも不動産仲介とは

そもそも不動産の仲介とは何をするのか知らない方も多いのではないでしょうか。
仲介の主な機能は主に4つあります。
1つ目はお客様が希望する物件や情報を調べて提案することです。
2つ目は契約条件をお客様の意見を交えながら調整して交渉すること、3つ目はお客様のことを保護するために、物理的、法的、経済的な部分を調べることです。
4つ目は契約をスムーズかつ安全に進めることです。
売るにも買うにもお客様自身で進めていくのは難しいため、仲介業者に依頼します。
契約方法は主に3つあるので注意しておきましょう。
1つ目は専任媒介契約といってその業者一つに依頼する契約ですが、別に仲介を立てることも可能です。
2つ目は専属専任媒介契約といって1つ目と同様に一つに業者に依頼することは変わりませんが、他の業者に仲介を依頼することができません。
自分で買主を探すこともできないのでこの契約には注意が必要です。
3つ目は一般媒介契約といって、1つの会社に縛られずに複数に仲介を依頼することが可能です。
それぞれの契約にメリット、デメリットがあるので、自分に合った契約方法で契約しましょう。

＊一番かかる手数料は仲介手数料

家や土地を売ったお金がそのまま手元に入ってくると思っていませんか。
しかし、不動産売却には諸費用が発生します。
業者に頼めば当然手数料もかかるので、手取り額は少なくなります。
つまり、売ったお金がそのまま手元に入ってくることはないのです。
ここで注意しておきたいのは、所有する物件によってかかる諸費用の額が異なることです。
同じような土地や条件であっても全く同じ家はおそらくありません。
そのため、ネットで同じような条件の家を調べて参考にするだけでは不十分です。
不動産業者に自分が所有する家にかかる諸費用の額を確認しておきましょう。
不動産の売却の際に一番かかる手数料は不動産業者に支払う仲介手数料です。
「不動産業者に払う仲介手数料はできるだけ抑えたい」とお考えの方も多いと思います。
仲介手数料の上限額は売却の際の取引額によって異なるので注意しましょう。
具体的には、200万円以下は取引額の5.4%、200万円超〜400万円以下は取引額の4.32%、400万円以上の場合は取引額の3.24%です。
400万円以上の取引をする場合、取引額の3.24%に加えて、200万円以下の分と400万円以下の分が加算されます。
計算すると200万円×(5.4%-3.24%)=43,200、200万円×(4.32％－3.24％)＝21,600
つまり、400万円以上の取引の場合、取引額×3.14+64,800円です。
しかし、これは上限額なので全ての不動産業者がこの額とは限りません。
あえて上限額から値引きする不動産業者が少ないのも事実です。
仲介手数料は売買契約時に50%、決済・引渡時に残りの50％を支払います。
最近では手数料の額にばらつきがありますが基本的には3%です。
これは宅地建物取引業法に記載されている条文と建設省の告示を元にしているので、長い間この額は維持されてきました。

□不動産業者に払う手付金

手付金は契約締結時に売主に一旦預けて、売買代金を全額支払う際に、売主から返還してもらうものです。
しかし、その手続きが面倒であるため、基本的に手付金の概念はありません。

□手数料に関する注意点

＊仲介手数料の中間金は手付金ではない

仲介手数料の中間金を手付金と勘違いしていませんか。
中間金は仲介手数料であるため、万が一契約後に個人の事情で契約を解除した場合、支払った50%の仲介手数料は戻ってこないので注意しましょう。

＊手付金の扱い

売り手は買い手から売却に発生したお金の10%~20%を手付金として受け取ります。
もし売り手の都合で契約を解除する場合、手付金の倍額を買い手に支払います。
手付金の倍額となればかなり高額です。
契約の際は、契約解除がないように慎重に進めましょう。
手数料や費用には他に契約時に支払う印紙税、抵当権の抹消に際にかかる手数料（司法書士に頼んだ場合）などがあります。

□他にかかる手数料や費用

もちろん仲介手数料以外にも手数料や費用はかかります。
例えば、契約する際にかかる印紙税です。
これは売買価格によって異なるので確認しておきましょう。
他にも、司法書士に依頼した場合、抵当権の抹消に手数料がかかります。
これは司法書士の会社にもよりますが、一般的には5000円から1万円程度です。

□まとめ

今回は売却の際にかかる手数料について解説しました。
手数料について、そして相場についてご理解いただけたでしょうか。
当社には不動産の知識が豊富なスタッフが多く所属しています。
お客様のお悩みを解決する手助けとなりますので、ご気軽にご相談ください。

「不動産を売却したい」
「売却の際、税金がかなりかかりそう」
このようにお考えの方もいらっしゃるでしょう。
不動産売却の際にかかる税金の種類や計算方法、税率の区分について詳しく知らない方も多いはずです。
売却の際にかかる税金は様々です。
そこで今回は、売却の際にかかる税金をシミュレーションできるように解説します。

□売却の際にかかる税金の種類

売却の際にかかる税金は「譲渡所得税・住民税」「印紙税」「登録免許税」「消費税」があります。
場合によっては数十万円かかる可能性もあります。
だからこそ、不動産売却の際にかかる税金は予め把握しておきましょう。
また、かかる可能性のある税金も計算に含めることをおすすめします。

＊こんなにかかるの？「譲渡所得税」「住民税」

例えば、3000万円で買った家が3500万円で売れたとします。
利益から諸費用を引いた純利益に譲渡所得税と住民税が課税されます。
譲渡所得税とは不動産の譲渡益に対して課税される税金のことです。
譲渡所得は譲渡した不動産の所有期間により、5年以内の短期譲渡所得と5年超えの長期譲渡所得を区別します。
5年以下の短期譲渡所得の場合と5年超えの長期譲渡所得の場合では税率が異なるので注意しましょう。
短期の場合の税率が39.63%、長期の場合は20.315%です。
所有期間は売却した年の1月1日時点で計算します。
住民税とは市町村や都道府県に収める税のことであり、地方自治体の教育や福祉、ごみ収集、子育てや医療のような行政サービスの資金のために徴収されます。
住んでいる地域と収入によってその金額は異なり、前年の所得をベースにその納税額が算されるので一度調べてみましょう。
所得税と同じく課税所得に税率をかけて算出されるので、納税時期が当年ではなく翌年となる点には注意しましょう。
税金は建物、土地の所要期間によって様々です。
具体的な税率は所有期間が5年以下は39.63%、5年以上は20.315%です。
所有期間が5年以内と5年以上では税率に大きな差があります。
「こんなにかかるの？」と思われた方も多いのではないでしょうか。
しかし、売却の際3000万円以上の利益が出なければ、課税対象にならない可能性があります。
その制度を利用できれば、「所得税」「住民税」はかかりません。

＊印紙税

不動産の売買契約は文書で行われます。
不動産の売買契約書に印紙を貼って納税しますが、日本では文書を作成した際に印紙税という税金が発生します。
これは文書を作成することは利益の発生に繋がるという考え方で、そこに税金を発生させるという意図です。
印紙税は契約金額によって異なるのでしっかりと確認しておきましょう。
印紙税は一般的には売り手が負担することが多いですが、買い手が負担したり折半したりする場合もあるため注意が必要です。

＊登録免許税

住宅ローンを借入れした場合、銀行が抵当権を設定します。
抵当権とは銀行が借りる家や土地をその借金の担保とするために設定する権利です。
不動産売却の際には抵当権を抹消する必要があるので、その抹消にかかる税金を登録免許税と言います。
土地、建物につき、1000円と少額のため負担はあまりかかりません。

＊消費税

不動産売却の際、消費税は仲介手数料と司法書士報酬にかかります。

□「譲渡所得税」「住民税」の計算方法

計算方法は3000万円の控除の場合とそうでない場合があります。
控除が受けられた場合計算式は（売却した値段―購入した値段―諸費用―3000万円）×税率です。
控除が受けられない場合の計算式は（売却した値段―購入した値段―諸費用）×税率です。
諸費用は仲介手数料や印紙代などのことです。
税率は上記にあるように所有期間によって異なります。
かかる諸費用、「譲渡所得税」「住民税」を計算して一度シミュレーションしてみましょう。

□売却益が出た時の節税制度

家や土地を売却した際に節税をする方法はいくつかあります。
1つ目は3000万円の特別控除です。
売却益が出た場合3000万円まで控除までできる制度です。
この控除は住宅ローン控除と併用できないと決められているので、どちらの方が得か検討しましょう。
2つ目は家や土地を売却した際の軽減税率の特例です。
10年以上所有していた不動産を売却した場合、一定の要件に該当すると軽減税率が適用される仕組みです。
この軽減税率は住宅ローン控除と違い、特別控除と重ねて制度を受けることができるので、10年以上所有している不動産をお持ちの方は一度この特例について詳しく調べてみましょう。
3つ目は、特定の居住用財産を買い替える場合に活用できる長期譲渡所得の課税の特例です。
10年以上所有しているマイホームの買い替えで利用できる制度です。
ただし、課税を将来に引き延ばすだけで非課税となるわけではないので注意しましょう。

□まとめ

今回は、税金のシミュレーションについて解説しました。
この記事を参考に不動産の売却を検討してみてはいかがでしょうか。
より詳しく知りたい方は、当社までお気軽にお問い合わせください。

「不動産を相続した際に残っているローンをどうすれば良いかわからない」
「不動産を相続した際に残っているローンついて、対処法について知りたい」
このような思いをお持ちの方もいらっしゃるでしょう。
しかし、相続した際に残っているローンの対処法について詳しくない方も多いはずです。
そこで今回は、米子市の不動産を相続した際に残っているローンの対処法について解説します。

□ローンは分割

相続した家の債務は誰か一人が支払わなければいけないと思っていませんか。
ローンのような債務は、法律に従って相続により分割継承される考え方が一般的です。
例えば子供Aと子供Bがいた場合、相続した土地や家の債務はどちらか一人が払うのではなく分割して払います。
しかし、全額支払う必要はなく、あくまで法定相続分だけ支払う必要があることは覚えておきましょう。
注意しておきたいのは、遺言書がある場合も債務の支払いは原則によって分割なので、遺言書によって変更できないことです。
例えば、3000万円の家のローンが2000万円残っており、相続人として二人の息子がいると仮定します。
この場合に、遺言書には長男に相続財産と債務を相続するという内容が記載されていたとしても、この遺言書の通りになることはありません。
これは勘違いされている方が多いので、この機会に覚えておきましょう。
相続人内部の関係では長男が全て負担しますが、金融機関との関係では債務は分割して継承されるため、それぞれ1000万円ずつ継承されるのです。

□相続の際の住宅ローンは支払わなくていい！

住宅ローンを返済するために相続した不動産を売却していませんか。
ほとんどの場合、相続した不動産の住宅ローンの支払い義務はありません。
しかし、この事実を知らずに、相続した不動産を売却する他に住宅ローンを払い続けている方は多くいます。
金融機関は問い合わせをしなければ教えてくれません。
だからこそ、相続した不動産の住宅ローンは支払わなくていい場合が大半だということを知っておきましょう。
万が一、残っているローンを支払い続けている方はすぐに金融機関に連絡してみましょう。
支払っていたお金が返ってくる可能性があります。
その際の手続きは金融機関から指示があるので、それに従って手続きを行いましょう。

□住宅ローンを払わなくていい理由

団体信用生命保険という制度はご存知でしょうか。
住宅ローンを組む際には原則として団体信用保険への加入が求められます。
この保険は、契約者が死亡した場合や高度高齢者と認定された際にローンの残高が返済される制度です。
ほとんどの方がこの保険制度に加入するので、残った住宅ローンを支払わなくていいのです。
しかし、団体信用生命保険と一言で言っても契約方法やタイプは様々です。
これからの将来を考える際には、どのようなタイプが自分に最も適しているのか、事前に調べてみることをおすすめします。

□具体的な手続き

住宅ローンを組む際、ローンの担保として土地や住居に抵当権が設定されます。
この抵当権とは、債務が履行されなかった際に、担保について、他の債務者に優先して弁済を受ける権利のことを言います。
万が一住宅ローンを借りる人が返済できなくなった場合のために、銀行がこの権利の設定を求めます。
相続の際には必ず出てくる権利なので、この際に抵当権のことを覚えておきましょう。
住宅ローンを解除するためには、抵当権を抹消する手続きが必要です。
最初に住宅ローン契約者が亡くなった場合は、まず銀行にその旨を説明しましょう。
その後、銀行側から抵当権を抹消する書類を受け取って、抵当権の抹消登記を申請します。
自分で行う際は事前に必要な書類を調べて集める必要があります。
具体的には、抵当権抹消登記申請書が必要です。
他に必要な書類は金融機関から受け取る書類が大半です。
抹消しなければいけない物件の費用を用意して手続きを行いましょう。
しかし、自分で手続きをするのが面倒な方も多いはずです。
その場合は、専門家や司法書士などの外部に依頼しましょう。
費用はかかりますが、自分でやるよりも専門家に依頼する方が時間を節約できます。
また、確実に抵当権が抹消できるため、何よりも安心ではないでしょうか。
費用も事務所によって異なるので事前に調べておくことをおすすめします。
司法書士にお願いした場合、大抵の場合1万円以上の費用がかかることはありません。
高額な費用がかかる事務所もある一方、インターネット申し込みなら全ての手続き込みで5000円で行ってくれる事務所もあります。
自分で手続きを行う場合はもちろん手数料はかかりません。

□まとめ

今回は、不動産を相続した際に残っているローンの対処法について解説していきました。
不動産の売却・買取の知識が豊富なスタッフが、あなたのお悩みの解決をお手伝いします。
不動産売却をご検討の方、対処法についてより詳しく知りたい方は、当社までお気軽にお問い合わせください。

「空き家を解体したい」
「解体の際の補助金について詳しく知りたい」
このようなご要望をお持ちの方はいらっしゃいませんか。
解体する費用についてお悩みの方も多いはずです。
家の解体費用には補助金が支給されますが、解体する家に必ず補助金が支給されるとは限りません。
そこで今回は、空き家の解体する際の補助金について解説します。

□解体の際の補助金について

＊補助金が支給される理由

「そもそもなぜ補助金が支給されるの？」と疑問に思う方も多いはずです。
日本国内に多くの空き家が存在することをご存知でしょうか。
近年空き家による問題が取りざたされています。
例えば、綺麗な一軒家が並ぶ住宅街に古びた空き家が一軒あれば、それだけで景観は損なわれます。
また、その空き家に放火、不法投棄、害虫の発生などが起これば、周辺住宅に悪影響を及ぼしかねません。
そのような事態が起きるのを防ぐのが目的です。
国や自治体が空き家の解体を促進するために補助金制度を設けました。

＊補助金制度はあくまで自治体の制度

解体の補助金制度は国の制度ではありません。
国の推進事業の一環ですが、解体費用の補助金は自治体が支給して、国はその補助金の一部を負担するだけです。
そのため、補助金の上限や、補助金が適用される条件も自治体によって異なります。
そもそも補助金制度がない自治体や自治体によって名称が違う場合があるので注意しましょう。
また、解体補助の対象となる工事とならない工事があります。
解体の補助の対象は人の住む目的の物件の解体工事、住宅部分と店舗部分が1つになっている建物（住宅兼店舗）、工事や倉庫の解体工事です。
しかし、工事や倉庫の解体工事は地域によっては法人を対象外にすることもあるので、注意が必要です。
対象外となる可能性が高い工事は、水道管やガス管などの地下埋没の除去作業、他の補助制度を併用した工事や解体を考えている建物の地域と別の地域の施工業者に依頼した場合です。

補助金制度を利用するための条件も確認しておきましょう。
1つ目に空き家となった経過年数、2つ目に暴力関係者かどうかなどの所有者の性質です。
3つ目は住民税を滞納せずに払えているかどうかなどの租税滞納をしていないかどうかです。
ただし、この条件は自治体によって異なるので注意しましょう。
地域によって差があるため、空き家の所在地を管轄している自治体が補助金制度を導入しているか確認しておきましょう。

□気になる支給額

やはりどれだけの支給額を受け取れるのかが気になるポイントだと思います。
上記で述べたように、補助金の支給額は自治体によって異なります。
一部の自治体を比較すると、静岡県の沼田市は上限が20万円であるのに対して、大分県大分市は上限が160万円です。
条件を踏まえた上で、空き家を保有する地域の補助金の上限を事前に確認しておくことをおすすめします。
なお、自治体の補助金制度は変更されたり調整されたりする可能性が高いので、最新の補助金情報を確認することも大切です。

□解体費用を安く抑える方法

補助金を利用する以外にも解体費用を安く抑える方法はあります。
1つ目に解体業者に直接依頼することです。
建て替えを住宅施工業者に依頼すると手数料が発生します。
通常の解体費用にプラスして余分な費用がかからないように、解体業者に直接依頼するようにしましょう。
2つ目に家財道具は自分で処理することです。
家財道具の処分はわざわざ業者に頼まなくても自分で処分することは十分可能です。
粗大ゴミで出せる範囲のものは粗大ゴミで出したり、ソファーやベッドなど知人が引き取ってくれるなら引き取ってもらったりと、方法は様々です。
少しでも解体費用を抑えるために、できる限り自分で行える範囲の処分は行いましょう。
3つ目は建物消滅登記を自分で行うことです。
もちろん解体業者に頼めば行ってくれますが、その作業代はもちろん費用に上積みされます。
建物滅失登記は、空き家を解体した後1ヶ月以内には必ずしなければいけません。
費用を最大限安くしたい方は登記を自分で行うことをおすすめします。

□空き家所有者に魅力的な制度は他にもある？

＊空き家改修で100万円？改修工事費支援制度とは

空き家を解体せずに改修するという手もあります。
低収入者世帯の入居を目的に空き家を改修すれば、1戸につき100万円が支給されます。
ローコストで空き家のリフォームができ、資産価値も高まります。
また、間取りを変更すると居住空間を確保できるため、家賃補助の対象にもなるのです。

＊月4万円？家賃低廉化補助制度とは

家賃低廉化補助制度とは、低収入者に居住空間を提供する制度です。
1戸につき4万円が支給されます。
しかし、低所得者は家賃を払い続けることが困難な場合もあるので、借主としては魅力が低いかもしれません。

□まとめ

今回は、空き家の解体の際の補助金について解説しました。
解体の際の補助金についてご理解いただけましたでしょうか。
空き家の解体をお考えの方、解体の際の補助金についてより詳しく知りたい方は、当社までお気軽にお問い合わせください。

「相続した不動産を売却したい」
「売却のタイミングを知りたい」
そのような思いをお持ちの方もいらっしゃるでしょう。
しかし、相続した不動産の売却のタイミングについて詳しく知らない方も多いはずです。
不動産売却はタイミングによってそれぞれメリット・デメリットがあります。
そこで今回は、相続した不動産の売却のタイミングについて解説します。
メリット・デメリットを踏まえた上で、自分が1番売却したいタイミングを見つけましょう。

□タイミングはいつ？

どうせ売却するなら出来るだけ高く売りたいですよね。
不動産の売却はいつ売却するかというタイミングが重要です。
具体的には、相続前の売却と相続後の売却の2種類に分かれます。
相続に売却するのと相続後の売却するのでは売却の形態や売却の種類が異なります。
この2つのタイミングとメリット・デメリットについて解説していきます。

□相続前に売却する場合

相続の前に不動産を売却することは、一般的な「不動産売買」の取引になります。
相続前の不動産売却は相続と関係しません。

＊メリット

相続前に売却するメリットとして1つはまとまったお金が入ってくることです。
すぐに現金でお金が必要な方にとっては不動産を売却して、お金が入ってくるのは嬉しいことなのではないでしょうか。
2つ目は相続の際の分割トラブルがおきにくいことです。
もちろん、相続より前に話し合いが決まっている場合に限りますが、「相続人同士で相続のことで揉めたくない」という方も多いのではないでしょうか。
実際に、相続を巡る問題が起こることは少なくありません。
「相続する前に不動産を売却したい」という方は事前に話し合ってみてはいかがでしょうか。
事前に話あっておくだけも、相続する資産を分ける際、スムーズに話が進みます。

＊デメリット

相続前に売却するデメリットは売却の際に売却益が出ると「所得税」「住民税」が発生します。
不動産を売却した際、まとまったお金が入ってきますが、その中から税金が引かれてしまうので注意しましょう。
「所得税」「住民税」は不動産の所有期間によって異なるので、その点にも注意しましょう。

□相続後に売却する場合

＊メリット

相続後に売却するメリットは相続税の負担が少なくなります。
すぐにお金が必要でなければ、相続してから売却すれば、相続する前に売却するより自分に入ってくる利益は多いかもしれません。
相続税の所有期間によって異なるので、相続する不動産の所有期間がどれくらいなのか調べておきましょう。

＊デメリット

相続後のデメリットは相続不動産が共有名義なら売却手続きが複雑です。
一人の名義の場合、売却手続きはスムーズに進みますが、共有名義の場合、相続人が複数いるため、もし誰か一人でも売却に反対であるなら、スムーズに売却は進みません。
一人の名義の場合、相続後の売却はかなりのメリットではないでしょうか。

□相続後に売却する場合の注意点

＊空き家にするのであれば、相続後すぐに売るべき？

相続した不動産をとりあえず空き家にしておくのは注意が必要です。
平成26年から空き家は周りの景観を悪くするなどの理由から、空き家に対して、特別措置法が施行されたことをご存知ですか。
私たちが住んでいる家は人が住んでいるだけで、土地にかかる固定資産税は大体6分の1程度でした。
しかし、空き家は人が住んでいないので、空き家に対する特別措置法によって、通常人が住んでいれば6分に1で済む固定資産税は6倍になるかもしれません。
これからリフォームなどをしてその不動産を使う見込みがない場合は、相続後すぐに売却してはどうでしょうか。

＊相続税が発生する方は10ヶ月以内に売却すべき？

相続税が発生する方というのは控除額を相続した財産の相続が上回る方のことを言います。
相続税が発生する方は相続税の申告期限、具体的には10ヶ月以内に不動産を売却し、その売却額をもって相続税の計算を行えば、相続税を節税できます。

＊控除を受けられる場合は3年10ヶ月以内に売却するべき？

相続した不動産を、相続を開始した日より3年10ヶ月以内に売却すれば、その相続した不動産について支払った相続税の一部をその土地を売った時にかかる税金から一部控除することが可能となります。
そのため、この場合は3年10ヶ月以内に売却することをおすすめします。

□まとめ

今回は、相続した不動産の売却のタイミングについて解説しました。
上記で解説したように不動産の売却のタイミングはとても重要です。
しかし、それぞれどの場合かによって異なるので、自分はどのタイミングで売却するのが良いか、よく考えましょう。
この記事を参考に、不動産の売却を検討してみてはいかがでしょうか。
当社は不動産売却の知識が豊富なスタッフが、あなたのお悩みの解決をお手伝いします。
不動産売却をご検討の方、不動産売却のタイミングについてより詳しく知りたい方は、当社までお気軽にお問い合わせください。

「相続した不動産の評価額について知りたい」
「不動産の相続税評価額の計算の仕方や基礎的な知識について知りたい」
そのような思いをお持ちの方もいらっしゃるでしょう。
しかし、不動産の相続税評価額について詳しく知らない方も多いはずです。
相続する財産のよって相続税評価額の計算方法は異なります。
自分が相続する財産の評価額の計算方法について知らなければ、考えていた額よりも値段が高くなる可能性もあります。
そこで今回は、相続した不動産の相続税評価額の財産別の計算の仕方や簡単な知識について解説します。

□相続税評価額とは何？

相続税とはその名の通り、相続があった際に、発生する税金です。
その相続税は相続した財産の価値を評価した後金額を決めて、その金額から相続税が引かれます。
相続税評価額とは税金を計算するための、財産の評価額のことを指します。
しかし、消費税のような買ったものに同じ税率が発生するのではなく、相続した財産によって計算方法異なります。
「自分で計算しよう」と思っても財産基本通達には普段聞き慣れない法律用語が使われているので、いきなり理解するのは難しいかもしれません。
この記事ではわかりにくい計算方法を簡単にして、財産別に解説していきます。

□土地の相続税評価額

土地は同じものがなく、価値にばらつきがあることと、計算するためのルールがとても専門的なので、計算がとても難しいです。
土地の相続税評価額の計算方法は2種類あります。

＊路線価方式

路線価方式はいびつな土地でも相続税評価額を計算できます。
路線価方式とは土地の相続税評価額は土地が面している土地が面している路線の1㎡あたりの価値（路線価）に土地の面積を乗じて価値を算出します。

＊倍率方式

路線価方式で計算できない場合、倍率方式が使われます。
倍率方式は固定資産税に一定の倍率をかけて評価額を求めます。
この方式は倍率表に従って計算します。
地域によって倍率表は異なるので十分確認しましょう。

□建物の相続税評価額

建物も土地と同じ計算方法と思っていた方も多いのではないでしょうか。
建物は「固定資産税評価額」使って、固定資産税評価額を計算します。
固定資産税評価額とはその名の通り固資産税を算出するための評価額です。
今回は相続税のお話なので、固定資産税の計算方法についてではなく、固定資産税評価額について説明します。
この固定資産税評価額は「都市開発税」や、家や土地を取得した際に課税される「不動産取得税」や登記に関わる「登記免許税」などの税金を計算するのも「固定資産税評価額」をもとに計算されるので、今回をきっかけに理解しておきましょう。

＊固定資産税評価額

・固定資産税評価額は自治体によって異なる

「固定資産税評価基準」という土地や家を評価するための基準がありますが、最終的にその基準を見て決めるのは、各市町村の担当者が決めます。
建物の場合、請負工事金額の大体50〜60％と言われていますが、あくまで目安なので、築年数や家の大きさ、構造、劣化状況、様々のことによって、評価額は異なっていきます。
そのため、違う地域に住む同じような家を参考にしても、住んでいる地域意外にも様々な状況によって異なるので注意しましょう。

・納税書で固定資産税評価額が確認できる

固定資産税評価額をいますぐ知りたい方も多いのではないでしょうか。
そんな方は固定資産税通知の納税の通知書のある「課税明細書」を見てみましょう。
そこに家の固定資産評価額が書かれています。

・同じ床の面積でも固定資産税評価額は変わる

同じ床の面積でも状況によっては大きく異なります。
同じ面積でも、コストをかけて建てた家は固定資産税評価額が高くなる傾向があります。
例えば、木造建築ではなくて、鉄筋コンクリートの家の方が高くなる傾向がある他に、キッチンやお風呂などの設備が最新のグレードであれば高くなる傾向があります。

＊自分が使用する建物

自分が所有する相続税評価額を知る際は簡単です。
自分が使っている建物を固定資産税評価額で計算する際はその数字をそのまま利用します。

＊賃貸中の建物

賃貸中の建物は固定資産税評価額に70%をかけた値が相続税評価額です。
賃貸中の方が税金の負担は少ないので、節税にもつながります。
「税金の負担を抑えたい」という方には建物を賃貸中にしておくのはどうでしょうか。

□まとめ

今回は不動産の相続税評価額の計算の仕方と基本的な知識について解説しました。
相続税評価額の計算方法と基礎知識についてご理解いただけたでしょうか。
相続税評価額の計算方法は相続する財産によって異なります。
相続する財産がわかったら、その財産の相続税評価額を知っておくのと、知らないのではかなりの差があります。
当社は不動産の売却の知識が豊富なスタッフが、あなたのお悩みの解決をお手伝いします。
不動産売却をご検討の方、相続税評価額についてより詳しく知りたい方は、当社までお気軽にお問い合わせください。

「不動産を売却したい」
「不動産の売却の際の、会社の選び方について知りたい」
そのような思いをお持ちの方も多いでしょう。
また、売却業者はどこも同じと思っている方も多いのではないでしょうか。
不動産売却には業者選び以外にも重要なことはたくさんあります。
しかし、その中でも、不動産を売却する際の業者選びはかなり重要です。
業者の選び方次第で、売却に至るまでのスピードに大きく差がでます。
そこで今回は、不動産売却業者を選ぶ際のポイントや注意点について解説していきます。

□業者選びは大事！

業者選びによって、売却の際の内容とスピードは大きく変わります。
不動産の売却は価格設定や買い手を探すことなど、やるべきことがたくさんあります。
不動産売却業者は売却に必要な部分の大半をサポートしてくれるので、会社と担当者の力量によって、売却のスピードや質が大きく変わります。
不動産売却は素人にはわかりづらい部分が多いので、業者に任せる部分が多いからこそ、売却業者選びは重要です。
正しい選び方を知って、不動産売却業者を慎重に選びましょう。

□具体的な選び方

＊会社規模ではなく、提案内容

企業規模が大きいと売却力もあると思い込んでいませんか。
確かに実績がなければ、会社は大きくならないので、大規模の会社はそこまで会社が大きくなってきた実績があります。
しかし、企業の規模が大きいからといって、売却力があるとは限りません。
地域密着型の不動産業者も大規模の不動産業者も不動産情報を見るサイトは大体同じです。
つまり大規模な不動産業者だからと言って、特別すごい情報を持っているわけではないので、不動産情報にあまり差はありません。
そこで差がつくのが、業者が提案してくれるサービス内容です。
大規模な会社はマニュアルに沿って営業する会社が多いので、売り手からの希望もマニュアルに遵守して希望を聞いて入れてもらえない場合があります。
しかし、地域密着型の不動産業者は大手に比べて従業員が少ないことから、業者との距離が近く、希望が上の人に伝わりやすい傾向があります。
そのため、売り手からの売却価格値上げなどの要望をされると受け入れてくれることもあります。
地域密着の不動産業者は、売り手の要望に対して柔軟に対応してくれる可能性があるのです。
企業規模というより、自分の希望に沿ってくれる会社を選ぶと、売却の際に満足がいくのではないでしょうか。

＊実績・専門性

不動産売却は素人にはわかりにくいことが多く、専門性の高い業務なので、売却を専門にしている業者を選ぶことをおすすめします。
売却に特化した業者であればそれだけ知識量が豊富で売却実績があるので、売却がスムーズに進みます。
その中でも売却業者が得意にしている分野があるので、自分が売る分野に応じて不動産業者を選びましょう。

＊仲介人を見極める

不動産業者も大切ですが、やはり一緒に進める仲介人も重要です。
仲介人を見極める際は、3つの注意点を意識しましょう。
仲介人を見極める方法として、最低限、宅建士の資格を保有しており、売却仲介経験が長く、親身に疑問や要求を聞いてくれる仲介人を選びましょう。
特に、親身に疑問や要求を聞いてくれる仲介人を選ぶことは大切です。
やはり、不動産についての知識を知らなければ、話を聞いてもわからないことや不安なことがあります。
他にも、仲介人と話し合いを重ねる中で、行き違いも発生します。
そのような疑問や行き違いに対して要求がある際に、親身に聞いてくれる仲介人でなければ、売却はうまく進まないでしょう。

□注意点

＊不動産業者に行く前に事前に電話をする

不動産業者に行く前には事前に連絡しておきましょう。
事前に電話で、行く日にちと時間を伝えた後に、売却したい不動産について伝えておくと、不動産業者に行く当日まで、その売却したい不動産についての情報を調べてくれます。
不動産業者に事前に上記のことを伝えておくだけで、話す内容が定まり、事前に準備もしてくれているので、売却に関する具体的な話がスムーズにできます。

＊専任媒介契約は危険

専任媒介契約は他の業者との契約ができません。
「もっと良い売却業者が見つかった」となっても専任媒介契約を結ぶと、他の不動産業者と契約を結べないので注意しましょう。
仮に、契約していた不動産業者よりも、他の不動産業者と契約したくなった際に、新しく契約できるように、契約する際は一般媒介契約をおすすめします。

＊仲介手数料は業者によって異なる

仲介手数料は業者によって異なるので、仲介手数料を抑えたい方はサポートなどを考えた上で仲介手数料が安い業者を選ぶことをおすすめします。

□まとめ

今回は、不動産売却業者の選び方のポイントと注意点について解説しました。
不動産売却業者の選び方についてご理解いただけたでしょうか。
この記事を参考に不動産の売却を検討してみてはいかがでしょうか。
不動産売却の知識が豊富なスタッフが、あなたのお悩みの解決をお手伝いします。
不動産売却をご検討の方、不動産売却をより詳しく知りたい方は、当社までお気軽にお問い合わせください。

「空き家を所有しているけど、どうしていいかわからない」
「空き家を売却したい」
そのような思いをお持ちの方もいらっしゃるでしょう。
しかし、色々と面倒だからという理由で、空き家の相続も放置していませんか？
相続後の家を管理したり、売却したりするのは手続きが面倒ですよね。
しかし、結論から言うと空き家を放置し続けてもいいことは極めて少ないでしょう。
最近は空き家に対する法律が強化されました。
空き家の相続を放棄、放置するとどうなるのか知らない方も多いはずです。
そこで、今回は、空き家の相続を放棄、放置するとどうなるか解説します。

□空き家対策特別措置法

空き家が社会問題になっていることをご存知ですか。
空き家は周りの景観を損ねる他に、衛生面での管理できないことが原因でご近所トラブルを引き起こすなど、空き家放置は様々な問題を起こします。
そんな空き家放置が問題となって、政府は「空家等対策の推進の関する特別措置法」が施行されました。
この特別措置法によって、元々所有者の許可なく私有地に立ち入れませんでしたが、施行後、敷地内の立ち入り調査、所有者の参照を行えるので、倒壊の恐れがある他に、衛上の問題があれば、特定空き家の登録をされ、行政から通知がいきます。
いきなり空き家を解体されることはありませんが、万が一行政からの命令を無視し続けると「行政代執行」の対象となって、強制的に空き家を解体されます。
また、行政代執行で解体にかかった費用は所有者の自己負担となるので、注意しましょう。

□空き家を放っておくとデメリットしかない？

空き家を管理するのは難しいですよね。
空き家を所有する人の半数以上の人が相続によるものです。
リフォームをすると費用がかかるなどの理由から、空き家になる家がたくさんありますが、放置していても良い理由はあまりないでしょう。
主な理由についていくつかご紹介します。
・家が老朽化して倒壊する可能性があります。
・ゴミが放置されていて衛星上問題がある
・空き家の外観が周りの景観を著しく損ねている
・周辺の生活環境のために放置することが正しくない
このいずれかに該当する場合、特定空家等に認定され、行政から通知が届きます。

＊固定資産税がかかる

近年、放置された空き家の固定資産税が上がったことをご存知でしょうか。
人が住んでいないから課税があまりかからないと考えている方は危険です。
景観が損なわれる他に、老朽化による倒壊の恐れなどの理由から空き家に対する対策が強化されました。

＊リスクの上昇

空き家を放っておくと災害と犯罪のリスクが上がります。
老朽によって家が倒壊する他に、盗難に遭うなどあらゆる被害を被るかもしれません。
空き家を持つとたくさんのリスクがあります。
具体的には1つ目には空き家は人が住んでいないので、老朽化がとても早く、倒壊のリスクが上がります。
つまり、老朽化による倒壊する可能性のある状態です。
2つ目はゴミの放置によって衛生面上有害な状態です。
もし自分の家の近くにゴミが放置されてある空き家があったら嫌ですよね。
3つ目は景観を損なっている状態、衛生上有害である状態などの要件を満たすと、「特定空家等」に認定されます。
空き家が「特定空家等」に認定されると、税金の減額対象にならないので、注意しましょう。

＊資産価値が低下する

人が住まなければ、老朽化は人が住む家と比べて早く進むため、資産価値が下がります。

□解体する場合、解体費用は100万単位

空家を放置するとデメリットばかりなのは理解いただけたのではないでしょうか。
しかし、空家を放置し続けないために、解体しようとすれば高額な費用が必要です。
もちろん、家の大きさ、地域や家の内部の構造によって値段は変化します。
しかし、一般的な構造建築の家を解体しようとすれば、およそ100万円〜200万円はかかります。
せっかく相続した不動産に解体費で100万円〜200万円も費用がかかると、経済的に厳しい方も多いのではないでしょうか。

□空き家は売却すべき

空き家も放置していても、デメリットばかりです。
しかし、空き家をどうして良いのかわからない方も多いはずです。
そこでおすすめするのは空き家を早い段階で売却することです。

空き家を、太陽光発電やコインランドリーを設置して有効活用する方法もありますが、収益化を上手く行うことは難しいこともあります。
空き家を売却すると手間が少なくて、まとまったお金が手に入ります。
空き家を貸す他に、有効活用することが面倒な方は売却を考えてみてはどうでしょうか。

□まとめ

今回は、空き家の相続の放棄、放置するとどうなるかについて解説しました。
空き家の相続の放棄、放置するとどうなるかについてご理解いただけたでしょうか。
この記事を参考に、空き家の売却を検討してみてはいかがですか。
空き家の売却をご検討の方、空き家の相続の放棄、放置についてより詳しく知りたい方は、当社までお気軽にお問い合わせください。

「不動産の売却を考えているけど、どのくらいの税金がかかるのかわからない」
「不動産を売却した際の税金について知りたい」
このように感じている方はいらっしゃいませんか。
不動産を売却した際には税金が発生します。
一方で、この税金についてあまり詳しくない方もいらっしゃると思います。
そこで、今回は不動産を売却した際にかかる税金について解説します。

□不動産を売却した際にかかる税金とは

＊所得税と住民税

不動産を売却した際にかかるのは主に所得税と住民税です。
これらは課税譲渡所得に税率をかけて計算されます。
課税譲渡所得については後ほどご説明します。
ここで、税率は不動産の所有期間によって変わります。
具体的には、所有期間が5年以下の場合は、所得税率が30％、住民税率が9％です。
また、5年から10年の場合は、所得税率が15％、住民税率が5％です。
そして、10年以上所有している場合は、所得税率が10％、住民税率が4％です。

＊課税譲渡所得とは

不動産を売却した際に税金がかかるのは、あくまで売却益です。
この売却益のことを課税譲渡所得と言います。
その金額は譲渡価格から取得費と譲渡費用、そして特別控除を引くことで求められます。
用語が多くてわかりにくいと思うので1つずつご説明します。
まず、譲渡価格とは売却した際の金額のことです。
また、取得費とは購入費のことを指します。
取得費には建物の購入額だけでなく、購入の際の仲介手数料や売買契約書に貼り付けた印紙税なども含まれます。
建物に関しては、減価償却後の価格が採用されます。
また、譲渡費用とは、売却する際にかかった費用のことを指します。
例えば、不動産を売るために支払った仲介手数料や売却に伴う測量費などが含まれます。
そして、特別控除とは、特定の条件を満たした場合に課税譲渡所得から引かれる金額のことを言います。
代表的なものとして3000万円の特別控除というものがあります。
これが適用されれば、課税譲渡所得から3000万円差し引かれます。
ただし、いくつか条件があるので確認しておきましょう。

□税金を安くするポイント

上に述べた税金を安く押さえるポイントをご紹介します。
それは、取得費を明らかにすることです。
取得費が明らかになることで、ほとんどの場合、課税譲渡所得が3000万円より安くなるでしょう。
その場合、上記の特別控除により、課税譲渡所得がマイナスになります。
そのため、所得税や住民税が発生しません。
一方、取得費がわからないと、概算取得費として計算されてしまいます。
概算取得費は譲渡価格の5％です。
そうすると、課税譲渡所得の金額が3000万円よりも高くなる可能性があります。
その場合は所得税や住民税が発生してしまいます。

□まとめ

今回は、不動産を売却した際にかかる税金についてご紹介しました。
どのような税金がどのくらいかかるのかイメージしていただけたでしょうか。
ここで、ポイントとなるのは3000万円の特別控除です。
控除を受ける条件を満たしているかしっかり確認しておきましょう。
当社は米子市を中心に不動産の売買を行っています。
不動産の売却について興味をお持ちの方は、お気軽にご連絡ください。