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「賃貸住宅でペット可にするメリットは何だろうか」
「ペット可にする際のコツは何だろうか」
米子市でこのようにお考えの方はいらっしゃいませんか。

賃貸経営をする時にペット可にするメリットやコツを知っておきたいですよね。
今回は上記の疑問を解消するための情報をお伝えします。
ぜひ参考にしてくださいね。

□日本のペット飼育世帯の現状について

皆さんは日本のペット飼育世帯の現状や日本でどれくらいの人がペットを飼っているか知っていますか。
イメージが湧かない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
ここでは日本のペット飼育世帯の現状についてご紹介します。

日本では2000万世帯以上がペットを飼っています。
一般社会法人ペットフード協会によると、平成30年度の時点で日本では犬が890万3000頭で猫が964万9000頭と合計およそ1854万頭の犬や猫がペットとして飼育されていて、およそ3世帯に1世帯がペットを飼っています。

1匹だけ飼っている家庭もあれば、多頭飼育している家庭もあります。
犬や猫だけではなくハムスター、ウサギ、昆虫類や熱帯魚などを含めるとペットを飼っている世帯数はもっと増えます。

以上日本のペット飼育世帯の現状についてでした。

□賃貸住宅をペット可にするメリットについて

ここまで日本のペット飼育世帯の現状についてお伝えしてきました。
今までイメージが湧かなかった方もイメージができてきましたか。
ここからはペット可にするメリットについてご紹介していきます。

ペット可にするメリットは何だとお考えですか。
メリットについてイメージが湧かない方もいらっしゃると思います。
日本のペット飼育世帯の現状について知った後は賃貸住宅でペット可にするメリットについても知っていきましょう。

ペット可にするメリットは入居率が高くなりやすいこと、賃貸を高く設定できること、長期入居につなげることができることの3つです。

ペット可の物件供給数自体は現在少ないです。
そのため、ペットを飼っている人にとって新しい住まいを探すことは難しいです。
さらに、転居先を探すのは難しいので一度ペットかの物件を見つけ、入居した後は長期入居になる傾向があります。

以上賃貸住宅をペット可にするメリットについてでした。
ペット可にする魅力が明確になったのではないでしょうか。

□ペット可にする際のコツについて

ここまででペット可にするメリットについてご紹介してきました。
ここからはペット可にする際のコツについてご紹介します。
日本のペット飼育世帯の現状とペット可にするメリットと一緒に、ペット可にする際のコツも知っておきましょう。

コツは4つあります。

1つ目は、飼育条件を詳細に設定できることです。

ペット可とするだけでなくペットの頭数、種類や大きさを明確にしておきましょう。
そうすることでオーナーとの認識の差異が生まれず契約後にトラブルにつながる可能性を減らせます。

例えば、「大型犬は禁止」、「室内犬のみ可能」、「２頭まで可能」や「爬虫類は禁止」といったように飼育を認める対象や条件を設定します。

2つ目は、入居前に十分な説明をして合意を得た人と契約を結ぶことです。
ペット可の賃貸のトラブルは鳴き声や臭気、原状回復にかかる費用といった内容が多いです。
入居条件をしっかり理解されていれば、入居後のトラブルも少なくなります。

3つ目は、敷金や共益費を高く設定することです。
ペットを飼っていた入居者が退去した際にかかる修繕費は高額です。
その高額な修繕費を確保するために敷金と共益費のどちらか、あるいは両方の金額を高く設定します。
家賃を高くするという方法もありますが、家賃が高いと入居希望者が減少してしまう場合があります。

ペット可の物件を探している方にとって家賃は重視するポイントなのでペット飼育可であったとしても予算オーバーであれば物件候補から外されてしまします。

数ヶ月の家賃を敷金・共益費に入れる場合は、あらかじめ入居希望者に一般的な賃貸よりも家賃が高額になる旨を伝えることによって、その条件を受け入れてくれるでしょう。

迷った際は同じ地域の他のペット可の物件の敷金・共益費を参考にしましょう。

4つ目は、ペット飼育の場合の退去費用に関する特約事項の設定です。
室内でペットを飼育する入居者に退去費用に関する特効事項を設定することで一定の条件にあてはまる場合は退去費用が発生することを入居希望者に伝えることが可能です。

ペットの飼育によって建具、設備機器等にキズ、汚れが付着したときに修復、清掃等の費用は借主負担とする旨を伝える適宜な内容を設定します。
以上ペット可にする際のコツでした。

□まとめ

今回は、日本のペット飼育世帯の現状や賃貸住宅のペット可にするメリット、ペット可にする際のコツについて紹介しました。

当初の疑問が解消されたのではないでしょうか。
今回の情報を活用して賃貸住宅のペット可を成功させてくださいね。
ご不明点がございましたらいつでも当社までご連絡ください。

「実家を売却する際にはリフォームが必要なのか」
米子市にお住まいでこのようにお考えの方はいらっしゃいませんか。
実家を売却する際にリフォームすることのメリットやデメリットとは一体なんなのでしょうか。

今回は、上記の疑問を解決する情報をお届けします。
ぜひ参考にしてみてくださいね。

□リフォームしてから売却するメリットとデメリットについて

皆さんは、実家をリフォームしてから売却することのメリットやデメリットはなんであるとお考えでしょうか。
イメージが湧かない方も多いのではないでしょうか。
リフォームをする際にはメリットやデメリットについて把握しておくほうが、失敗や後悔に繋がりません。
ぜひチェックしてみてください。

まずはメリットについてです。

1つ目は、見た目の印象が良くなることです。
買主に良い印象を与えられますね。
直感で住みたいと思ってもらえますし、そのような家は早く売れやすいです。
特に、見た目が悪い家をリフォームすると売却の可能性は大きく高まるでしょう。

2つ目は、買主がすぐに引っ越せることです。
早く新居に住みたいという方に売りやすくなります。
中古物件を購入する方のうちほとんどは、引っ越し後のリフォームを想定しているため、早く住みたい買主にとっては嬉しい物件となります。

3つ目は、買い手の融資手続きが楽であることです。
住宅ローンを組む際、家の購入価格とリフォーム費用のどちらも借りようとすると手続きが複雑で大きな負担となります。
しかしリフォーム済みであれば家の購入価格のみでローンを組めるため、融資手続きが楽になります。

続いては、デメリットについてです。

1つ目は、リフォーム費用の回収は困難であるということです。
リフォームをすると、45平方メートルで400万円ほどが相場となります。
リフォームというのは原状回復の意味合いが大きいため、この費用を上乗せした金額で売れることはあまりありません。
そのため、リフォーム費用の回収は極めて困難ですし、ご自身が負担するものと思っておいた方が良いでしょう。

2つ目は、中古物件ならではの魅力である「安さ」が失われてしまうことです。
リフォームをした場合、できるだけリフォーム費用を回収しようと値段設定したくなるのではないでしょうか。
しかし中古物件を購入する人というのは、中古物件の「安さ」に魅力を感じている方が多いため、売却価格を上げてしまうと安い物件を探している買い手には排除されるリスクがあります。

3つ目は、リフォーム内容が買主の趣味と合わないこともあることです。
もしリフォームの内容が買主の理想と合わなかった場合その物件は購入しないでしょう。
安く物件を購入して自分好みにアレンジしたいと考えている方もいらっしゃるため、あまり手を加えないことをおすすめします。

以上が、リフォームせず売却できる場合についてでした。
結論、大掛かりなリフォームにはデメリットが多いため、避けておくほうが良いでしょう。

□リフォームせず売却できる場合とは

ここまで、リフォームすることのメリットとデメリットについて解説しました。
大掛かりなリフォームにはデメリットが多いと感じたのではないでしょうか。
最低限の修復や修繕は、場合によっては必要です。
しかし、現状のままでも売却できる場合があります。

それは、状態が悪くない場合です。
築50年以上であっても、建物が大きく劣化していない場合には、現状のままで売れるケースもあります。

築50年の建物は資産価値がゼロになるため、土地の資産価値だけを考えて売却価格を決める場合が多いです。
建物には特に手を加えず売りましょう。

□リフォームしなくてもハウスクリーニングは重要

ここまで、リフォームすることのメリット・デメリットやリフォームしなくてもよい場合について解説しました。
売却の際のリフォームに関して理解が深まったのではないでしょうか。

ここで1点注意しておきたいことがあります。
それは、リフォームをするしないに関わらず、ハウスクリーニングは重要だということです。

ハウスクリーニングでは、プロが専門の機材を使用して、素人には困難な水回りの掃除などをしてくれます。

作業自体は半日ほどで終了する場合がほとんどです。
また、費用の相場についてですが、部屋の広さに応じて3万円から10万円ほどが目安となるため、覚えておきましょう。

中古物件を売却する際には、できるだけハウスクリーニングは行いましょう。

また、ハウスクリーニングの費用は、どの場所をどれくらいの範囲で清掃するのかによって異なります。
そのため、ご自身でできる限りの清掃は事前にしておくと良いですね。

以上が、ハウスクリーニングの重要性についてでした。

□まとめ

今回は、米子市にお住まいの方に向けて、実家の売却の際のリフォームに関する情報をお届けしました。
当初の疑問が解決されたのではないでしょうか。
また、ハウスクリーニングの重要性についてもご理解いただけたと思います。
今回の情報を活用し、実家のリフォームを行ってくださいね。

「実家を売却したいけど、どんな失敗があるのかな」
「実家を売却すると税金がかかるって聞いたけどどんな税金がかかるのかな」
そのような疑問や悩みを持った方も多いですよね。
そこで今回は、実家の売却で発生しやすい失敗と、かかる税金、さらに税金を減らす特例についてご紹介します。

□実家売却ならではの後悔について

ここでは実家売却の後悔の実例7つをご紹介します。

1つ目は、相続した実家を売却した時に想像以上に高額な税金が発生してしまったケースです。
実家を売却するにあたり、後悔する方が多いのが「税金」に関するものです。

2つ目は、実家の売却に時間がかかり、思わぬ費用が発生してしまったケースです。
特に築年数が長い実家を売却する場合は、その他の不動産を売却する時より時間がかかる傾向があります。

3つ目は、固定資産税が大幅に増額されてしまったケースです。
固定資産税は3年に1度の頻度で「評価替え」が行われます。
場合によっては、固定資産税が最大で6倍にまで膨れ上がってしまうケースもあります。

4つ目は、建物の手入れが行き届いておらず、査定や内見時に悪印象を与えてしまったケースです。
築年数が長い実家を売却する場合には、一般的な物件の査定前や内見準備より、さらに念入りな下準備が必要となります。

5つ目は、売却前の名義変更などの必要な手続きを把握しておらず、手間取ったケースです。
実家を売却する時には「相続」という手続きが発生します。
遺産分割協議や相続登記といった手続きを行う必要がありますが、「何から手をつければいいのか分からず、手間取ってしまった」という後悔の声をよく耳にします。

6つ目は、相続トラブルで兄弟仲がこじれ、売却に余計な時間を要したケースです。
複数名の相続人がいる場合、大きなお金が絡む「相続」にはトラブルがつきものです。
たとえ仲がいい兄弟であっても、それは例外ではありません。

7つ目は、慌てて家財などを処分してしまい、しっかり形見分けができなかったケースです。
実家には、ご両親との思い出の品がたくさん残されていることでしょう。
そうした品々を処分するのは、想像以上に時間がかかります。
そして、「大変だから」「時間がないから」と先延ばしにしていても、事態は悪化する一方ですので、時間に余裕をもって形見分けを進めることをおすすめします。

□相続から実家の売却までにかかる税金について

ここでは、相続から実家の売却までにかかる税金についてご紹介します。

1つ目は、相続税です。
相続税は、人が亡くなるなどして資産の移転があった際に、資産を受け取ったものに対して課税される税金のことを言います。

2つ目は、印紙税です。
印紙税とは、契約書や受取書、通帳、証書などを作成する際に、課税される税金のことを言います。

3つ目は、譲渡所得税です。
譲渡所得税は、不動産の売却によって出た利益に課税されます。

4つ目は、復興特別所得税です。
復興特別所得税とは、東日本大震災復興のための財源であり、所得税に対して課税されます。
譲渡所得が発生した場合も例外ではなく、復興特別所得税の課税対象です。

□相続した実家の売却にかかる税金を減らす特例について

ここでは、相続した実家の売却にかかる税金を減らす特例について6つご紹介します。

1つ目は、取得費加算の特例です。
続財産には「取得費加算の特例」があり、相続してから3年10カ月以内に譲渡した場合、相続税額のうち一定の金額を譲渡した試算の取得費に加算できます。
この特例を使うと、譲渡所得から一定の額を差し引けるため、譲渡所得にかかる所得税を減らせます。

2つ目は、居住用財産の3000万円特別控除です。
「居住用財産の3000万円特別控除」とは、住んでいる不動産を売却した場合に、譲渡所得から3000万円を控除できる特例のことです。

3つ目は、小規模宅地等の特例です。
「小規模宅地等の特例」とは、330平方メートルまでの宅地を売却する場合にその土地の評価額を80パーセント減額できる特例のことで、相続税を大幅に減らすことができます。

4つ目は、10年超所有の場合の軽減税率の特例です。
住んでいた実家の所有期間が10年を超えている場合に、売却して利益が出た時の譲渡所得にかかる税率を軽減できる特例です。

5つ目は、平成21年、22年に取得した土地などの保有期間が5年以上の場合の1000万円控除です。
平成21年または平成22年に取得し、所有期間が5年以上の土地を売却した場合は、譲渡所得から1000万円を控除できます。

6つ目は、居住用財産の買換え特例です。
譲渡所得が3000万円を超える場合に適用を検討したい特例で、居住用財産を売って別の住居に買い替える場合に、将来（再度売却時する時）まで元のマイホームの譲渡所得課税を先送りできる特例です。

□まとめ

今回は、実家売却ならではの失敗例と、かかる税金、さらに税金を減らす特例についてご紹介しました。
実家を売却される際にはぜひ参考にしてくださいね。
米子市で実家の売却をお考えの方は、お気軽にご連絡ください。

「賃貸経営を始めたいけど、どうやって始めたらいいのかな」
「賃貸経営にはどんな失敗があるのかな」
そのような疑問や悩みを持った方も多いですよね。
そこで今回は、賃貸経営の失敗パターンと成功させるコツ、成功する賃貸経営の始め方をご紹介します。

□賃貸経営を成功させるコツとは？

賃貸経営を成功させるためにはどうしたら良いのでしょうか。
ここでは、賃貸経営を成功させるコツを2つご紹介します。

1つ目のコツは、入居者のターゲットを決めることです。
入居者には、家族で暮らす方だけでなく、学生や単身赴任のサラリーマンなど一人暮らしの方もいます。
どのような土地に住居を必要とするかは、土地の条件や特性によって変わります。
ターゲットを決めて経営を始められるように、建物周辺や間取りの需要など事前にリサーチしておきましょう。

2つ目のコツは、デザイン性や設備を整えることです。
周囲のアパートやマンションと差をつけるためには、通常の設備を整えるだけでなく、人気の高い設備を導入したり、安全なセキュリティ体制をとったりすることが大切です。

また、デザイン性も大切なポイントです。
デザイン性が高く、住み心地の良いアパートやマンションは需要が高く、ある程度価格を上げても入居者を集められる可能性があります。

最近では、オプションの充実している部屋が人気ですので、浴室乾燥機を設置したり、無料のインターネットを設置したりなど検討してみてはいかがでしょうか。

□賃貸経営の失敗パターンとは？

賃貸経営を成功させるためには、失敗例を知ることが大切です。
ここでは、賃貸経営で失敗しやすいケースを3つご紹介します。

1つ目は、支出を気にせず収入ばかりに注意してしまうことです。
賃貸経営をするとなると、どれくらい儲けられるのかに注意する方が多いです。
もちろん、収入がいくらくらいになるのかを気にすることは大切です。
しかし、最終的に利益として残る金額を考えることが大切です。

賃貸経営で失敗しないためには、収入を上げる方法を考えるだけでなく、賃貸滞納や災害、修繕費などのリスクや支出に対して、対策を行うことが重要です。

2つ目は、入居者の気持ちを無視して賃貸経営をしてしまうことです。
賃貸経営で成功するためには、空室を作らずに入居者に長く住んでもらうことが大切です。
オーナーが管理を怠り、管理費や修繕費などに対するコストを削減してしまうと、入居者が去ってしまう可能性が高まります。

利益ばかりを考え、入居者の気持ちを無視して賃貸経営をしないように心がけましょう。

3つ目は、手軽に儲かりたいと考えていることです。
賃貸経営は不労収入が入ってくるとは言われますが、何もしなくて良いわけではありません。
住民とコミュニケーションを取ったり、治安の確認したり、アパートやマンションの状態を確認したりと一定の仕事はあります。
そのため、賃貸経営を始めた後には、放置していても手軽に儲かるだろうと考えていると失敗に繋がりやすいです。

□成功する賃貸経営の始め方とは？

賃貸経営を成功させるためには、始める前からの準備が重要です。
ここでは、賃貸経営を成功させるための極意を3つご紹介します。

1つ目は、初期投資にメリハリをつけることです。
初期費用を抑えてしまうと、入居者が集まりにくく、空室問題に繋がります。
無駄なコストを削減することも大切ですが、必要な投資は惜しまないようにしましょう。
入居者のニーズに合わせて設備を整えることで、メリハリをつけて初期投資できます。

最近の入居者に人気の設備としては、高速インターネット、宅配ボックス、オートロック、防犯カメラ、システムキッチン、浴室乾燥機などが挙げられます。

2つ目は、長期修繕や家賃下落も見込んだ収支計画を立てることです。
賃貸経営を始める前に、長期的に想定される修繕費や、家賃動向を見込んで計画を立てることが大切です。
賃貸経営をしていると、定期的なメンテナンスが必須です。
また、10～15年ごとに大規模な防水工事や外壁塗装などのメンテナンスが必要です。

利益の一部計画的に積み立てて、大規模修繕や設備更新にも対応できるように準備をしておきましょう。

3つ目は、余裕を持った資金計画を立てることです。
安全な賃貸運営のためには、ローンの割合を初期投資の70～80パーセントに抑えることが重要です。
借入金が多いと、空室が生じた時にローン返済に困ったり、必要なメンテナンスのために資金が割けなかったりと問題が発生する場合があります。
空室でも赤字にならないように、余裕のある資金計画を立てることを心がけましょう。

以上が成功する賃貸経営の始め方でした。
賃貸経営を始める前にぜひ参考にしてくださいね。

□まとめ

今回は、賃貸経営の失敗パターンと成功させるコツ、成功する賃貸経営の始め方をご紹介しました。
賃貸経営をお考えの方はぜひ参考にしてくださいね。
また、米子市で賃貸経営をお考えの方はぜひ当社までご連絡ください。

実家が空き家となり、扱いに困っている方もいらっしゃいます。
「空き家を放置するとどんな問題があるのかな」
「空き家を活用する方法が知りたいな」
そのような疑問や悩みを持った方も多いですよね。

そこで 今回は、空き家を放置すると起きる問題と、空き家の活用法についてご紹介します。

□空き家特別措置法と特定空き家とは？

近年空き家問題が日本で深刻化しています。
管理されていない空き家は衛生面や防犯面で多くの問題を引き起こす要因となります。
そこで、放置された空き家を管理するために、2015年から空き家特別措置法が施行されました。

以前は各自治体で空き家の対策を行っていましたが、法的効力がないため適切な管理が行えませんでした。
しかし、空き家特別措置法が施行されたことにより、管理者の許可無しで敷地内へ立ち入り、調査ができるようになりました。
自治体の判断で調査を行い、問題がある空き家は「特定空き家」として判断されます。

＊特定空き家

特定空き家として判断されると、行政から指導と勧告、命令が行われます。
また、それらに従わない場合には行政代執行が行われます。

特定空き家として判断される基準は4つです。

1つ目は、倒壊等著しく保安上危険となる恐れのある状態です。
2つ目は、著しく衛生上有害となる恐れのある状態です。
3つ目は、適切な管理が行われていないことにより、著しく景観を損なっている状態です。
4つ目は、その他周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切である状態です。

特定空き家に指定されないためにもぜひ参考にしてくださいね。

□空き家を放置することで起きる問題とは？

空き家を放置すると、どんな問題を引き起こす可能性があるのでしょうか。
ここでは、空き家を放置することで起きる問題を4つご紹介します。

1つ目は、建物の老朽化問題です。
人が住んでいない家は老朽化が早く、人が住まなくなって1か月もすれば進んでしまいます。

1か月で老朽化が進む原因としては、排水トラップに溜まった水の蒸発が挙げられます。
排水トラップとは、シンクなどの下についているS字型の配水管のことを指します。
この配水管に溜まった水が蒸発すると、室内に下水の匂いが充満します。

2つ目は、庭の木枝などの手入れに関する問題です。
庭の手入れを怠ると、害虫や害獣が住み着く可能性があります。
一度住み着いてしまうと、空き家を取り壊す際にネズミなどが近隣の住居に住み着く恐れがあります。

3つ目は、不法侵入や放火などによる犯罪に関する問題です。
庭が荒れ放題だったり、管理がされていないことが一目で分かる家は、ターゲットになりやすいです。
不審者の侵入や不良の溜まり場となることを防ぐためにも、空き家を放置することは賢明ではありません。

4つ目は、維持管理のための費用の問題です。
空き家を維持するためには、維持費が必要です。
具体的には、固定資産税、光熱費の基本料金、火災保険などの費用がかかります。

□空き家を活用する方法とは？

ここまで空き家を放置するリスクについてご紹介しました。
では、空き家となった実家を活用するためにはどのような方法があるのでしょうか。
ここでは、空き家の活用法を4つご紹介します。

1つ目の方法は、売却です。
使う予定のない空き家でしたら、売却してしまうのが楽でしょう。
空き家を売却することで、売却益が得られます。
また、空き家を維持しようとするとメンテナンスのために通っていた交通費や、管理のための費用が一切かからなくなります。

2つ目の方法は、賃貸です。
固定資産税などの維持費を支払い続ける必要はありますが、他人に貸し出すことで利益が見込める場合は賃貸もおすすめです。
空き家を放置すると、上記でご紹介した問題が発生するリスクがありますが、人が住んでいる状態にすることで衛生面や防犯面等のリスクを防げます。
所有権を失わずに空き家を活用したい方は、賃貸として貸し出すことを検討してみてはいかがでしょうか。

3つ目の方法は、寄付です。
売却益や賃貸収入は得られませんが、寄付することも空き家を活用する方法の1つです。
寄付をお考えでしたら空き家を必要としている自治体に寄付できることがありますので、一度お住まいの地域の自治体へご確認ください。

4つ目の方法は、所有し続けることです。
相続などで受け継いだ実家ですと「なかなか手放したくない」とお考えの方も多いですよね。
空き家のままにすることは、さまざまな問題を引き起こす可能性がありますが、活用方法が決まらないのであれば、とりあえず所有し続けても良いでしょう。

しかし、前述した通り人の住んでいない建物は老朽化が早いです。
あくまで活用方法が決まるまでの方法の1つであり、そのまま放置してしまうことは賢明ではありません。

□まとめ

今回は、空き家を放置すると起きる問題と、空き家の活用法についてご紹介しました。
空き家を放置するリスクをご理解いただけたでしょうか。
当社では空き家の買取も行っております。
米子市にお住まいの方で空き家にお悩みでしたら一度ご相談ください。

「アパート経営を考えているけど、リスクが怖いな」
「アパート経営を成功させるコツは何かな」
そのような疑問や悩みを持った方も多いですよね。
そこで今回は、アパート経営のリスクと成功させる方法についてご紹介します。

□アパート経営で失敗してしまう理由とは？

アパート経営を成功させるためには、失敗から知ることが大切です。
ここではアパート経営で失敗してしまう理由を3つご紹介します。

1つ目は、自己資産が少ないことです。
自己資産が少なくても、アパート経営は始められます。
しかし、自己資産が少ないと、成功する確率が低い傾向があります。

アパート経営をしていると、共有部分の破損やエアコンの故障などは、いつ起こってもおかしくありません。
トラブルや修理が必要な際にすぐに対応するためにも、自己資産は多い方が安心です。

2つ目の理由は、建物の管理を怠ることです。
アパート経営で利益を大きくするためには、無駄なコストを削減することが重要です。
そのため、支出額の大きい管理費を、コスト削減対象として、建物の管理にお金をかけない経営者も多いです。

しかし、建物の管理を怠ると、建物の魅力が半減し入居者を集めるのが難しくなります。
建物の管理は、安定した利益を得るためにも必要ですので、管理には十分気を付けましょう。

3つ目の理由は、建物の立地が悪いことです。
建物の立地が悪いと、どれだけ他の条件が良くても入居者が集まりにくい傾向があります。
空室による減収は、減益に直結します。
そのため、アパートを購入する際には、立地状況をしっかり把握しましょう。

□アパート経営のリスクとは？

アパート経営にはどのようなリスクがあるのでしょうか。
ここでは、アパート経営のリスクを6つご紹介します。

1つ目は、空室に関するリスクです。
空室が多いと利益が減るため、赤字になるリスクがあります。

空室が生じる原因としては、立地や経年、供給過剰などが挙げられます。
上記でもご紹介しましたが、立地次第では入居者が集まりにくいことがあります。

また、新築の方が人気があるため、古い建物には入居者が集まりにくい傾向があります。
経年による空室は収入が減るリスクがあるだけではありません。
空室改善をしようとリフォーム代が必要となり、支出が増えます。
そのため、年月が経つほど経営状態が悪くなってしまうリスクが高くなる点に注意が必要です。

更に、周辺に新しいアパートが経ったり、人口減少が原因で供給過剰になったりして、空室が増えてしまうことがあります。

2つ目は、賃料下落のリスクです。
賃料下落のリスクは、空室リスクが引き金になって生じます。

空室が増え続けると、賃料を下げて募集をすることが最も簡単な解決策です。
しかし、賃料を下げた状態で入居差が決まると、その部屋の賃料が下がります。
また、時間が経つと、既存の入居者が他の部屋の賃料が下がっていることに気づき、「自分の部屋の賃料も下げてください」と要求される可能性もあります。

3つ目は、借入金返済に関するリスクです。
アパート経営は安定しないと借入金の返済ができなくなるリスクがあります。
借入金返済のリスクを防ぐためには、自己資金を増やし借入金を減らす必要があります。

4つ目は、修繕のリスクです。
アパート経営をしていると修繕義務があります。
場合によっては大規模な修繕が必要になることもあります。

5つ目は、賃貸滞納のリスクです。
借主の賃貸滞納は3か月以上続かないと、賃貸契約の解除ができません。
そのため、1、2カ月程度の滞納では経営者が損失を負担する必要があります。

6つ目は、入居者トラブルのリスクです。
入居者トラブルの例としては以下のようなものがあります。

・深夜に騒いで近隣トラブルとなる
・ペット禁止にしていてもペットを飼う人がいる
・部屋を雑に扱い汚くなる
・夜逃げする

アパート経営をしていると、このようなトラブルが発生するリスクも十分にあります。

□アパート経営を成功させる方法とは？

上記でアパート経営を失敗してしまう理由と、リスクについてご紹介しました。
では、それらを踏まえた上で成功させるためにはどうすれば良いのでしょうか。
ここでは、アパート経営を成功させる方法をご紹介します。

1つ目は、自己資産を十分に用意することです。
失敗する理由やアパート経営のリスクでもご紹介しましたが、自己資産が少ないと修繕などにすぐ対応できなかったり、借入金返済ができなかったりという問題に繋がります。
自己資産を増やすだけで様々なリスクを抑えられるため、どうしてもすぐにアパート経営をしたい理由がない限り、十分に自己資産を用意してから始めることをおすすめします。

2つ目は、立地が悪ければ買い替えることです。
立地に関する問題は、改善が難しいです。
ご紹介した通り、立地の問題は空室問題の原因になりやすいです。
空室が増えると経営状態が傾くリスクに繋がるため、いっそのこと買い替えることも成功の秘訣です。

□まとめ

今回は、アパート経営のリスクと成功させる方法についてご紹介しました。
アパート経営をお考えでしたらぜひ参考にしてくださいね。
また、米子市周辺にお住まいの方でアパート経営に関してお悩みでしたら、是非一度当社までご連絡下さい。

不動産相続を考える中で、「相続の流れはどんな感じなのか」、「起こりやすいトラブルとはどんなもの」、「注意すべき点とは」という疑問が出てくる方も多いでしょう。
そこで今回は、不動産相続の流れ、起こりやすいトラブル、注意点を紹介します。
米子市にお住みの方はぜひ参考にしていただけると幸いです。

□不動産相続の流れとは

不動産相続の大まかな流れを紹介します。

1つ目は、死亡届、死体火葬許可の提出です。
これは死後7日以内に行います。

2つ目は、相続財産目録の作成です。
遺書などによる相続人の確定や遺産の確認を行います。

3つ目は、排除者、欠格者の調査、相続放棄、限定承認です。
これらは、被相続人の死亡を知った時から3ヵ月以内に行います。

4つ目は、遺産分割協議です。

5つ目は、協議成立です。
不成立の場合、家庭裁判所による遺産分割調停、審判を行ってから、名義変更手続きをします。

6つ目は、遺産分割と名義変更手続きです。
相続による所有権移転の登記手続きが行われます。

7つ目は、相続税の申告と、納付手続きです。
相続の開始を知った日の翌日から10ヵ月以内に行いましょう。

□不動産相続で起こりやすいトラブルとは

不動産相続で起こりやすい代表的なトラブルを紹介します。

1つ目は、相続人間とのトラブルです。

相続人が多ければ多いほどトラブルになる可能性が増えます。
不動産を相続する場合は、分割方法で協議がまとまらないこともあります。
また、親が認知していた子供や離婚した配偶者の間の子供などが登場し、協議をやり直さなくてはいけないこともあります。

2つ目は、不動産を平等に分けようとするが故のトラブルです。

相続人どうしの関係が良好でも、不動産を平等に分けようとするうちにもめごとになることがあります。
不動産の価値は、様々な指標で決まるので、どの指標を適用するかで意見が分断することもあります。

3つ目は、誰が不動産を相続するかでもめるトラブルです。

相続する財産の中で、親が住んでいた不動産が一番価値が高い場合は少なくありません。

民法改正によって被相続人の財産の維持・増加に特別の寄与をした親族(六親等内の血族・配偶者・三親等内の姻族)であれば、特別寄与料を請求できるようになりました。
そのため、長年親と同居していた相続人が不動産の相続を強く主張することがあります。

旧民法において全く評価されなかった同居や介護が、評価されることになり、そこが相続トラブルに発展するようになりました。

4つ目は、相続した不動産の名義変更ができていないケースです。

親の死により、相続を行おうとする際に、不動産の登記を確認したら、物件の所有者が昔に亡くなった祖父のままだったというケースがあります。
この場合、祖父の相続からしなくてはならず、膨大な時間と労力を要します。

親の兄弟が多い場合は、個人で行える量ではないため、専門家に依頼を検討することになるかもしれません。
その際は、費用が掛かってしまうことに注意しましょう。

□不動産相続で注意すべき点とは

場面に分けて注意すべきことを紹介します。

1つ目は、不動産を誰が相続するか決めるときです。

遺産の分ける際は、相続人全員で協議を行うことが一般的です。
この協議は、相続人全員が一ヵ所に集まってやらなくてはいけないわけではなく、手紙やメールなどのやり取りでも構いません。

そして、不動産の共有はできるだけ避けましょう。
相続人全員での共有は可能ですが、不動産を処分する場合にも全員の同意が必要になってしまいます。
このようなことを防ぐためにも不動産は特定の相続人が相続すると良いでしょう。

2つ目は、協議がまとまり、遺産分割協議書をつくるときです。

協議を経て遺産を分け方を決めたら、遺産分割協議書という書面に残します。
このとき、相続人全員が署名し、実印で押印しましょう。
また、法務局に無効と判断されないように、相続人全員で協議した旨を入れておきましょう。

3つ目は、相続登記のときです。

相続登記とは、法務局で不動産の名義変更をする手続きです。
この時、登記申請書を作成し、添付書類と一緒に窓口に提出します。
添付資料は、遺産分割協議書以外にもありますので、気を付けましょう。

相続登記はしなくても構いません。
しかし、相続登記をしないと、不動産を売却はできず、他の相続人が処分してしまう可能性もあります。

4つ目は、相続税の申告の時です。

まずは相続税がかかるのか確認しましょう。
相続税には「3000万円＋600万×法定相続人の数」という基礎控除額があります。
そのため、相続する財産がこの範囲内でしたら、相続税がかかりません。
まずは、この基礎控除額の範囲内なのか確認しましょう。

もし、相続税の申請が必要な場合は、10ヵ月以内に済ませましょう。

□まとめ

不動産相続の流れ、起こりやすいトラブル、注意すべき点を紹介しました。
不動産の相続は、かなりシビアな問題ですので、細心の注意を払って行うことが重要です。
不動産相続でお困りの方は、ぜひ当社にご相談ください。

米子市にお住みの方で空き家の相続をお考えの方はいませんか。
「空き家を相続するメリットやデメリットは何だろう」、「空き家を相続するタイミングはいつがいい」などの疑問もあるでしょう。

そこで今回は、空き家相続のメリット、デメリットと相続のタイミングについて紹介します。

□空き家を相続するメリットとは

相続は面倒だと考えている人も多いですが、空き家の相続には以下のメリットがあります。

1つ目は、売却後に現金化できることです。

空き家は不動産なので、売却しないと現金になりません。

建物自体は、築年数に応じて価値が下がってしまいますが、土地の価値に関してはほぼ変わりません。
駅近であるなどの好条件の場合、築年数が古い物件でも買い手が付きやすいということです。

それに、相続人が何人かいる場合、不動産だと分割しにくいですが、現金化すれば、平等に分割できます。

2つ目は、活用して収入を得られることです。

賃貸物件として貸し出せば、収入を得ることができます。
それ以外でも、空き家を解体すれば、駐車場やトランクルーム、コインランドリーなどとして利用できます。

築年数が古い建物でしたら、建物を解体すれば、活用の幅が広がります。

□空き家を相続するデメリットとは

空き家の相続には、様々なデメリットがあります。

1つ目は、定期的な維持費がかかることです。

ものは経年劣化します。
これは、建物も例外ではありません。

人が住んでいなくても、時間の経過とともに劣化していきます。
台所や風呂場などの水回りや外壁の塗装など、定期的なメンテナンスが必要になるでしょう。

2つ目は、今までの火災保険に加入できないことです。

空き家であっても火災保険には入っておくべきでしょう。
しかし、人が住んでいた時の保険をそのまま受け継ぐことはできません。

火災保険は、建物の用途によって異なります。
新しい保険に加入したとしても、住宅物件でなく一般物件扱いになるので、保険料が増える可能性があります。

3つ目は、行政代執行によって取り壊しの費用が請求される場合があることです。

空き家対策特別措置法により、周囲に悪影響を与える放置空き家の強制撤去が行いやすくなりました。

しかし、行政代執行により取り壊しの費用を請求されることがあります。
この費用は、国税の滞納と同じ扱いになるので、取り立ては厳しくなるでしょう。

4つ目は、たくさんの固定資産税がかかる可能性があることです。

管理が行き届いている空き家の場合は、固定資産税の軽減措置が受けられ、敷地面積が200㎡以下の場合、6分の1の固定資産税で済みます。

しかし、劣化した空き家をそのまま放置し、特定空き家に指定された場合、その軽減措置が受けられなくなります。
こうなると、固定資産税の支払いが6倍になる可能性があります。

5つ目は、人口減少により、将来売却などが難しくなる可能性があることです。

人口減少や住宅需要の低下などの要因で、空き家が資産として売却できない可能性があります。
売れない時代が来ても、メンテナンスなどの維持費は継続的にかかってしまいます。

□相続した空き家はいつ売却すべきなのか

結論から言うと、相続した空き家は、相続してから3年以内に売却をすべきと言えます。

その理由を2つ紹介します。

1つ目は、相続した空き家の特別控除は3年以内の売却に限られるからです。

要件を満たせば、相続した空き家の売却に3000万円の特別控除が受けることができます。
基幹的な要件としては、相続開始から3年を経過する日の都市の12月31日までに売ること、です。

これは売却の１つの目安になります。

売りに出しても、すぐに売却できるとは限りません。
3年以内という目安を頭に入れておくべきでしょう。

2つ目は、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例は３年以内の売却に限られるからです。

相続して空き家を売却して譲渡益が出た場合、相続税とは別に税金がかかります。
この特例を使うと、売却でかかる税金を下げることができます。

この特例を受ける要件は、相続の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していることです。

ここでも3年以内という期間が決められています。
そのため、3年以内というのは大事な期間の条件でしょう。

空き家は3年以内に売るべきと言いましたが、いずれにせよ早く売ったほうが良いでしょう。
空き家は放置すれば、思っていたより急に劣化するものです。
地震や台風などの災害によって、建物が倒壊する可能性もあります。

空き家の状況を確認して早く売ったほうが良いのかどうか判断しましょう。
劣化が進んでいたら、早く売ったほうが良いでしょう。

相続があってから早めに売却の手続きをするようにしましょう。

□まとめ

今回は、空き家相続のメリット、デメリットと相続のタイミングについて紹介しました。

空き家の相続は、タイミングを逃したり、うまくやらないとデメリットが生じる場合があります。

空き家の相続について悩んでいる方は、ぜひ当社にご相談ください。

賃貸経営をお考えの中で、「賃貸経営のデメリットは何だろう」「賃貸経営ではどんなことに気をつけたらよいのだろう」と思う方も多いでしょう。

そこで今回は、賃貸経営のデメリット、失敗、注意点について紹介します。

米子市にお住みの方は必見です。

□賃貸経営のデメリットとは

賃貸経営にはデメリットが存在します。
代表的なものをいくつか紹介します。

1つ目は、空室のリスクです。

賃貸経営で一番大きいデメリットはこれでしょう。
不動産投資は、部屋を賃貸することで収入を得ます。
そのため、空室が多いほど、収入は減ってしまいます。

さらに空室期間が長引くと、投資計画に狂いが出る可能性も否定できません。

2つ目は、老朽化です。

どんなものも経年劣化は起こります。
建物も例外ではありません。
かといって、老朽化した建物をそのままにすると、新しい入居者が入らない、家賃を下げなくてはいけないといったことになりかねません。

3つ目は金利の上昇や資産価値、売却価値の下落です。

変動金利のローンを選択すると、数年後に返済額のアップが起こりえます。
返済期間を短くするなどのリスク対策が必要です。
また、地価が下落すると、資産価値が低くなってしまう可能性があります。

4つ目は、災害です。

災害が起これば、どんな建物も倒壊、焼失しかねません。
保険の加入などを検討しておきましょう。

□賃貸経営での失敗とは

賃貸経営での失敗は4つのパターンに分けられます。

1つ目は、立地による失敗です。

需要が少ない、需要はあるけどすでにアパートなどが多すぎる場合は、賃貸経営で成功するのは難しいです。

しかし、このような需要の少ない土地でも賃貸経営をさせようとする企業もあります。
気をつけましょう。

また、1つの大学の学生をターゲットにする場合、大学の移転で需要が減る可能性もあります。
他にも、隣地に高層の建物が建って、日当たりが悪化したり、嫌悪施設が建つなどの周辺エリアの変化に左右されることがあります。

2つ目は、管理に関する失敗です。

立地の良い物件でも、管理が行き届いておらず、稼働率が上がらないことがあります。

管理が行き届かないと、入居者が「問い合わせに迅速に対応してもらえない」「共有部分の清掃が行き届いていない」などの不満を持つ可能性があります。
これは、入居者が定着しない原因となります。

騒音トラブルやマナーの悪い入居者が入った時、家賃滞納があった時、早くかつうまい対応が求められます。
マナーの悪い入居者のせいで、他の入居者が退去してしまうのは、悪循環になりかねません。

3つ目は、資金計画に関する失敗です。

建物は劣化するので、修理が必要になる場合があります。
また、空室が発生しても、ローンの支払いやランニングコストは発生します。
予備費などを確保しないと、資金繰りに苦労することになります。

4つ目は、メンテナンスに関する失敗です。

建物をこまめにメンテナンスしないと、劣化や老朽化が早まり、入居者が集まりにくくなります。
その結果、家賃を下げる必要が出てくるかもしれません。

大きな問題が起きてから修繕していては、費用が割高になる可能性もあります。

□賃貸経営での注意点とは

上記で挙げたようなデメリット、失敗を克服するための注意点を紹介します。

1つ目は、賃貸ニーズを分析することです。

先ほども言ったように、賃貸経営のカギは、物件の立地です。

新しく物件を選ぶ際は、駅に近い物件などの需要が高く、長い目で見て安定した収入が得られそうな物件を選びましょう。

そのために、事前に情報を収集する、マーケット分析をするなどは欠かせません。
学校や企業などの、特定の施設への需要に頼ってしまうと、移転などのリスクがあります。

しっかりとその地域の特性を考慮しましょう。

2つ目は、信頼できる管理会社に委託することです。

アパート管理は自分で行うこともできます。
しかし、問題やトラブルが発生したときのリスク回避を考えると、管理会社に任せたほうが良いでしょう。
経営に時間を取られることもありません。

また、空室が出たときの募集活動もしてくれます。

3つ目は、災害に関する対策です。

自然災害を止めることはできませんが、被害を抑えることはできます。
物件を選ぶ際は、その地域のハザードマップなども活用して災害リスクの少ない立地を選びましょう。

また、建物の耐震性、耐火性にも目を向けましょう。
新築の場合は、耐震基準は満たされています。
しかし、中古アパートの場合などは、新耐震基準を満たしていない場合もあります。
しっかり確認しておきましょう。

適切な保険に入ることもおすすめします。
災害による被害を受けたときも、最小限の費用で修理ができます。

□まとめ

今回は、賃貸経営のデメリット、失敗、注意点について紹介しました。

賃貸経営にはデメリットもありますが、注意点をしっかり守れば、大きな失敗をせずに済むでしょう。

賃貸経営をお考えの方やお悩みの方は、ぜひ当社にご相談ください。

米子市で賃貸経営をお考えの方はいませんか。
「賃貸経営ではどんなことをすれば良いのだろう」、「管理も自分でするべきなのだろうか」という疑問も出てくるのではないでしょうか。
そこで今回は、賃貸経営の業務や管理について紹介します。

□賃貸経営の業務とは

主な業務内容を紹介します。

1つ目は、入居者の募集です。

賃貸でアパートを経営する場合、空室は最も避けたいことです。
物件の部屋を満室にするためにも、入居者の募集を行いたいですよね。
入居者は、様々な媒体を使って募集するのが効果的です。

入居の申し込みでは、住所や氏名から連帯保証人の情報も記入してもらいます。
個人情報ですので、取り扱いは慎重にしましょう。

2つ目は、家賃の回収です。

入居が決まったら、入居者とオーナーの間で賃貸契約がなされます。
入居が開始したら、賃料を集金しましょう。

3つ目は、入居者のトラブル対応です。

入居者から届く苦情に対してオーナーが親身に対応することが大切です。
これには、物件の設備の故障や不備だけでなく、住民同士のトラブルも含まれます。
住民同士が直接やり取りするのではなく、オーナーが媒介すると良いでしょう。

4つ目は、建物のメンテナンスです。

清掃や老朽化による修繕がメンテナンスに含まれます。
アパートでしたら、専有部分、共有部分があり、共有部分はオーナーの責任で管理を行いましょう。
入居者が不便なく生活できるように、メンテナンスをこまめに行うことも重要です。

また、入居者が退去する場合は、部屋のクリーニングを行いましょう。
退去日がわかったら、クリーニングや設備ごとの修理の専門家を手配すると良いです。

5つ目は、契約の更新です。

入居者が同じ部屋に住み続ける場合、一定期間ごとに更新料を払う場合があります。
その場合、更新日よりも前に更新の意思確認を行いましょう。
住み続ける際は、更新料の支払いの説明や入金確認も行いましょう。

6つ目は、資金管理です。

賃貸経営で不動産収入を得た場合、確定申告が必要です。
そのため、細かく収支を記録しておくと良いです。

家賃や礼金、更新料などの収入、建物設備の交換や点検、修理でかかった支出だけでなく、経費となるものも整理しておきましょう。
各種保険や修繕費用も経費になります。

□自主管理と委託管理の違いとは

自主管理とは、家で説明した業務をオーナーが自分で行うものです。

自分で行うとなると、かなり大変ですが、どれも重要な業務です。
自主管理では、入居者とコミュニケーションが取れるなど良いこともあります。
しかし、管理する戸数が増えて、手が回らなくなることには気をつけましょう。

委託管理とは、これらの業務を管理会社に任せるという方法です。

全ての管理を委託する場合と、部分的に委託する場合があります。
一般的には、管理委託料は家賃の５パーセントが相場です。
管理する戸数が少ない、入居者との交流を楽しみたいなどの理由がある場合以外は、委託管理にすることがおすすめです。
管理業務は簡単なものではありませんし、ある程度戸数がある場合は、委託管理の方がプラスになりやすいです。

□経営管理を委託するメリットとは

メリットを3つ紹介します。

1つ目は、家賃収入が安定していることです。

不動産会社に一括借り上げしてもらった場合、オーナーは家賃収入を定額で受け取れます。
空室や滞納があっても、収入が安定しているというのは最大のメリットではないでしょうか。
一般的に満室になった時の80～90パーセントほどの金額が家賃収入となります。
入居者が誰もいなくなったとしても、この収入は保証されます。

しかし、家賃の値上げなどで売り上げが増えても、オーナーの収入は変わらないこともあるので注意が必要です。

2つ目は、トラブル対応が任せられることです。

入居者同士や設備のトラブルは、難しい問題でしょう。
このような問題にも対応してもらえるのは、かなり負担が減るのではないでしょうか。

不動産会社は、設備が故障した際に、修理手配を行なっている場合が多いです。
当社も、サービス内容によって、設備故障時の修理手配を行っております。

また、住民トラブルがあっても、ノウハウや経験があるため、早期解決に期待ができるでしょう。
もめごとの中に入らなくても良いのは、経営管理を委託するメリットといえますね。

3つ目は、手間がかからないことです。

賃貸経営をしていると、毎年2～3月の決められた時期に確定申告をする必要があります。
その際には、上記でも紹介した通り、家賃や礼金、更新料などの収入、建物設備の交換や点検、修理でかかった支出から、経費に至るまでの記録が必要です。

委託管理してしまえば、これらの面倒な業務を一括して任せられます。
確定申告での負担も軽減できるでしょう。

□まとめ

今回は、賃貸経営の業務や管理について紹介しました。
賃貸経営は、自分でも管理できますが、理由がない限りは管理会社に委託する委託管理を選んだほうが良いでしょう。
賃貸経営についてなにかお悩みや不明点等ありましたら、ぜひ当社にご相談くださいね。